REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario avv. Barbara Iorio, in funzione di giudice monocratico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 6842/2019 del ruolo generale dei procedimenti civili avente a oggetto impugnativa delibera condominiale
TRA
come da procura in atti dall'avv. Raffele Parte_1
OR con il quale elettivamente domiciliano come in atti
ATTORE
E
, , CP_1 Controparte_2 CP_3
, ,
[...] Controparte_4 Controparte_5
, Controparte_6 Controparte_7 CP_8
rappresentato e difeso dall'avv. Annalisa Del Regno con
[...]
la quale elettivamente domicilia come in atti
CONVENUTO
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Il Giudice rinviava la causa per discussione all'udienza del 11.11.2025
e la decideva in pari data la stessa .-
………………………
1 È opportuno far precedere la disamina dell'odierna controversia da alcune puntualizzazioni in merito alla distinzione tra vizi di nullità e di annullabilità delle delibere condominiali, anche alla luce della recente pronuncia della Cassazione a SS.UU. del 2021. Invero, il Supremo
Collegio, nella pronuncia n. 4806/2005, aveva enucleato il principio di diritto secondo cui "devono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva dei singoli condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; devono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violino norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto". Nella contrapposizione tra "vizi di sostanza", afferenti al contenuto delle deliberazioni, e "vizi di forma", afferenti invece alle regole procedimentali, i primi, determinanti la nullità delle deliberazioni assembleari, ricorrerebbero in presenza di un oggetto impossibile o illecito;
i "vizi di forma", determinanti invece l'annullabilità, ricorrerebbero in caso di inosservanza delle forme prescritte dall'art. 1136
2 c.c. per la convocazione, la costituzione, la discussione e la votazione in collegio, pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli artt.
1120,1121,1129,1132,1135 c.c..
Dopo la riforma del avvenuta con la l. n. 220/2012, è emersa Parte_2
la preoccupazione del legislatore di assicurare la certezza dei rapporti giuridici, con l'elaborazione di una disciplina normativa improntata ad un chiaro favor per la stabilità delle deliberazioni assembleari, al fine di evitare che le stesse siano esposte in perpetuo all'azione di nullità, proponibile senza limiti di tempo da chiunque vi abbia interesse.
L'odierno art. 1137 c.c., configura ora espressamente l'impugnazione delle delibere condominiali come una azione di "annullamento" "contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio" così riconducendo la categoria della "nullità" ad ipotesi residuali ed eccezionali. Successivamente, la Cass. Civ. Sez. Un. n. 9839/2021 ha ridefinito i confini tra "nullità" ed "annullabilità" delle delibere assembleari, enunciando il principio di diritto secondo cui "In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico - dando luogo, in questo secondo caso, ad un "difetto assoluto di attribuzioni" - e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a
"norme imperative" o all'ordine pubblico" o al "buon costume"; al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di
3 cui all'art. 1137 c.c.". Quindi, con la sentenza 9839 del 13 aprile 2021, le
Sezioni Unite della Cassazione hanno distinto ancora più nettamente le delibere nulle e annullabili, precisando i casi tipici della nullità, che diventano residuali "nel rispetto alla generale categoria della annullabilità, attenendo essa a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel mondo giuridico". In particolare, i casi di nullità individuati sono tre: 1)"mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali" (volontà della maggioranza;
oggetto; causa;
forma) tale da determinare la deficienza strutturale della deliberazione;
2)"Impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico", da intendersi riferito alla concreta possibilità di dare attuazione a quanto deliberato ovvero in relazione alle attribuzioni dell'assemblea (come nel caso di una deliberazione che incide sulla modifica di una proprietà privata);
3)"Illiceità" (articolo 1343 c.c.), nel senso che quanto deciso risulta contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume (ad esempio una deliberazione che introduce discriminazioni tra i condòmini nell'uso delle cose comuni). "Al di fuori di tale ipotesi deve ritenersi che ogni violazione di legge determina la mera annullabilità della deliberazione che può essere fatta valere solo nei modi e nei tempi di cui all'articolo 1137 Codice civile". Nel caso che occupa , con l'impugnata delibera assembleare del 21 Giugno 2019 sono state approvate ed introdotte le nuove tabelle millesimali (allegato n. 4): al secondo punto dell'ordine del giorno erano previsti, altresì, l'illustrazione dei lavori a farsi ed il relativo conto della manutenzione dei prospetti.
4 La delibera assembleare, poi impugnata, veniva comunicata alla parte attrice tramite racc.ta a/r, in data 27 Giugno 2019, poichè la Sig.ra non era presente alla assemblea.- Pt_1
È evidente che l'approvazione delle tabelle millesimali in questione non si è avuta all'unanimità, così come richiesto dal combinato disposto degli art. 69 disp. att. c.c., artt. 1123 e 1136 c.c..
Ritenendo tale delibera assembleare invalida, proprio per la mancanza dell'unaminità, in data 22/07/2019 la parte attrice promuoveva il procedimento di mediazione dinanzi all'organismo Conformed Srl di
Salerno.
Nella prima delibera impugnata si legge: “inoltre l'assemblea delibera di aggiornarsi in data 03/08/2019 ore 18.30 c/o l'abitazione della Sig.ra sia per l'apertura delle offerte e per la costituzione del CP_8
Condominio”.
Quindi, per la precisione, nella successiva assemblea del 03/08/2019 i punti all'ordine del giorno erano (solo) due: apertura delle offerte;
costituzione del Parte_2
Costituitasi l'assemblea del 03/08/2019, i convenuti ivi presenti non hanno deliberato su nessuno dei due punti indicati .-
Nell'assemblea del 03 agosto 2019, pertanto, i convenuti, pur precisando espressamente di essere a conoscenza dell'impugnazione della precedente delibera del 21/06/2019 da parte della Sig.ra in palese violazione Pt_1
dell'originario ordine del giorno, decidono comunque di approvare una modifica delle tabelle millesimali, non preventivamente comunicata nè indicata all'ordine del giorno della assemblea del 03 .08.2019.-
5 Per la validità delle deliberazioni della maggioranza il codice civile richiede che tutti i partecipanti e gli aventi diritto siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione (ordine del giorno): tanto al fine di permettere al condomino, con il preavviso previsto dalla normativa, di valutare e decidere liberamente sia per la sua partecipazione (personale o per delega) sia di essere assente.
La sig.ra non era presente nemmeno all'assemblea del Parte_1
03/08/2019: per tale motivo, oltre ad essere evidentemente interessata, è legittimata ad impugnare anche questa seconda deliberazione non avendo partecipato alla votazione su un punto non previsto all'ordine del giorno.
Orbene, alla luce delle argomentazioni svolte, la domanda va accolta .
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.-


PQM


Il Tribunale di Salerno Prima Sezione Civile in composizione monocratica nella persona del giudice dott.ssa Barbara Iorio in funzione di giudice unico, definitivamente pronunciando sulle domande proposte, con atto di citazione da nei confronti dei Parte_1
convenuti , , CP_1 Controparte_2
, , Controparte_3 Controparte_4 CP_5
, ,
[...] Controparte_6 Controparte_7
respinta ogni altra istanza deduzione ed Controparte_8
eccezione, così provvede:
1) Annulla la delibera impugnata del 21.06. 2019 e del 3.08.2019 come detto in motivazione;

6 3) Condanna i convenuti in solido tra loro al pagamento di spese, ed onorario del presente giudizio, che liquida in complessive € 2552,00 oltre iva, cpa e rimborso spese generali come per legge con attribuzione all'avv.
AR AR per dichiarazione di averne fatto anticipo.-
Salerno 11. 11. 2025
Il Giudice onorario di Pace
Avv. Barbara Iorio
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