REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Bari, in persona della Dott.ssa Valeria Guaragnella, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel giudizio civile iscritto al n. 16005 del ruolo generale degli affari contenziosi civili per l'anno 2018
promosso da
, rappresentata e difesa dall'Avv. Fabrizio De Feo, Parte_1
- ATTRICE -
CONTRO
Controparte_1
E

CP_2
- CONVENUTE CONTUMACI -
OGGETTO: CA
CONCLUSIONI: All'udienza del 09.06.2025, sulle conclusioni del procuratore dell'attrice, di cui al relativo verbale, la causa è stata riservata per la decisione, con la concessione dei termini di cui all'articolo 190 c.p.c.
IN FATTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio dinanzi a questo Parte_1
Tribunale e al fine di ottenere la declaratoria di acquisto per Controparte_1 CP_2
usucapione della proprietà dell'immobile e sue pertinenze, sito in Bari (BA) alla Via Da Ponte n. 15,
piano primo sul rialzato/terra, attualmente censito nel catasto fabbricati della provincia di Bari (BA)
al Foglio 4 Particella 656 Sub. 7, Zona di Cens. 2, Categoria A/7, Classe 2, con conseguente ordine alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, all'Agenzia delle Entrate Ufficio Servizi Catastali e agli
Uffici competenti per materia, di provvedere alle dovute e necessarie trascrizioni, annotazioni e variazioni catastali in suo favore.
L'attrice riferiva di detenere il possesso uti dominus del predetto immobile dapprima insieme al proprio coniuge, (deceduto il 21.02.2017), e successivamente, dopo la morte di Persona_1
quest'ultimo, da sola, e che tale possesso, sorto nel 1983 e ufficializzatosi in data 02.05.1984 a seguito della sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita, si era stabilizzato con l'instaurazione, a far data dal 21.05.1987, della residenza della nell'immobile medesimo. Pt_1
L'attrice, inoltre, deduceva di aver sempre provveduto alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile, esercitando da oltre trent'anni un possesso esclusivo, pacifico, pubblico, continuativo e ininterrotto, mai contestato da terzi, sostenendo – insieme al defunto coniuge – tutti i costi e le spese necessari alla conservazione e al mantenimento dello stesso.
La riferiva altresì che, insieme al defunto marito, veniva regolarmente convocata alle Pt_1
assemblee condominiali, sopportando tutte le spese e i contributi condominiali, tanto relativi all'immobile in questione quanto alle parti comuni del Condominio di via Da Ponte n. 3/27. L'attrice evidenziava, inoltre, che il proprio possesso si esplicava attraverso il compimento di atti conformi alla natura e alla destinazione del bene, rivelatori, anche all'esterno, di una proprietà di fatto piena sull'immobile, contrapposta all'inerzia del titolare formale, ossia la “Giuseppe AN di
AN IN e C.” s.a.s. (P.IVA , società cancellata d'ufficio ai sensi del D.P.R. P.IVA_1
247/2004 con decreto del Giudice del Registro n. 251 del 25.02.2015, avente quale socio accomandatario e quale socio accomandante . Inoltre, l'attrice, nel Controparte_1 CP_2
corso del possesso, aveva realizzato sull'area immobiliare un'ulteriore unità abitativa di circa 60 mq e un locale a uso deposito di circa 43 mq, per i quali aveva presentato richiesta di sanatoria edilizia nel marzo 1995. Infine, la riferiva di aver attivato il procedimento di mediazione ai sensi del Pt_1 D. Lgs. 28/2010 nei confronti di e , le quali tuttavia non si erano Controparte_1 CP_2
presentate all'incontro.
Nessuno si costituiva per le convenute.
La causa veniva istruita mediante escussione dei testi addotti da parte attrice (ammessi all'udienza del 10.06.2019): in qualità di condomini, e (quest'ultimo anche Parte_2 Parte_3
quale amministratore dal 2010 al 2018 del condominio in cui si trova l'immobile), e in qualità di terzo estraneo al condominio, , figlio della . In particolare, la riferiva che Persona_2 Pt_1 Pt_2
l'attrice dimorava nell'immobile di via Da Ponte n. 15 sin dal 1982/1983, che la stessa aveva ristrutturato i bagni e che aveva anche contribuito economicamente alla ristrutturazione della facciata condominiale, versando la propria quota circa 15-20 anni prima. La teste confermava, inoltre, che la aveva sempre partecipato alle assemblee condominiali e che nessuno aveva mai contestato il Pt_1
possesso dell'immobile da parte dell'attrice, la quale si era sempre comportata come proprietaria,
provvedendo personalmente al pagamento di tutte le spese condominiali, anche straordinarie.
Il confermava che la possedeva l'immobile dal 1983, che la stessa sosteneva Pt_3 Pt_1
regolarmente tutte le spese ordinarie e straordinarie relative al condominio e che le comunicazioni condominiali venivano notificate all'attrice stessa, prassi seguita anche dal precedente amministratore. Confermava, inoltre, che la aveva realizzato, molti anni prima, una Pt_1
costruzione nel giardino di pertinenza del proprio immobile e che, di conseguenza, la sua quota millesimale era stata aumentata in proporzione alla maggiore volumetria.
Il invece, riferiva che la madre abitava nell'immobile di via Da Ponte n. 15 sin dal 1984, Per_2
dove egli stesso aveva vissuto dall'età di 12 anni fino al 1989, che i coniugi e si Pt_1 Per_1
erano stabiliti nell'immobile sulla base di un contratto preliminare di compravendita, in forza del quale era stato versato un acconto sul prezzo contestualmente alla consegna del bene, e che avevano abitato ininterrottamente nell'immobile come proprietari, senza mai subire contestazioni da parte di terzi. Il teste confermava che l'attrice, nel corso degli anni, aveva eseguito numerosi lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria (rifacimento dei bagni, rimozione del caminetto, installazione dell'impianto di riscaldamento, di porte, cancellate, doppi infissi, dell'impianto del gas e di una stufa a pellet), che aveva sempre partecipato alle assemblee condominiali e corrisposto le spese ordinarie e straordinarie, comprese quelle relative al rifacimento della facciata, del lastrico solare e del cancello elettrico.
Con ordinanza del 25.01.2023, Giudice, rilevato il difetto di notifica nei confronti della convenuta
, disponeva la rinotifica dell'atto di citazione. CP_2
All'udienza del 04.03.2024, il Giudice, verificata la regolarità della predetta notifica, rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni. All'udienza del 09.06.2025, la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni in epigrafe riportate con la concessione dei termini di cui all'articolo 190
c.p.c.
IN DIRITTO
Preliminarmente, deve essere dichiarata la contumacia delle convenute e Controparte_1 [...]
, che non si sono costituite in giudizio, nonostante la regolarità della notifica. CP_2
Nel merito, la domanda ex art. 1158 c.c. proposta dall'attrice deve essere accolta. Parte_1
Ai fini dell'usucapione, il possesso deve esteriorizzarsi in un comportamento univocamente corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà sul bene oggetto della domanda, per il tempo necessario alla maturazione dell'acquisto previsto dalla legge.
Ad integrare il possesso ad usucapionem sono necessari, sotto il profilo materiale, l'esercizio continuo ed ininterrotto sulla cosa di un potere di fatto del tutto analogo a quello posto in essere dal proprietario nell'esercizio delle facoltà corrispondenti al suo diritto (corpus) e, sotto il profilo psicologico, la volontà del possessore di comportarsi ed agire quale titolare del diritto corrispondente al potere di fatto esercitato sulla cosa (animus possidendi).
Tuttavia, secondo giurisprudenza consolidata, nel caso di promessa di vendita, quando viene pattuita la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori;
pertanto, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente,
è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad
usucapionem, salvo la dimostrazione di un'intervenuta interversio possesionis nei modi previsti dall'art. 1141 c.c. (Cass. civ., ord. n. 3305 del 2019; Cass. civ., Sez. Un., 21.03.2017, n. 7155).
Tale principio giurisprudenziale implica, dunque, che la mera disponibilità materiale dell'immobile,
anche se conferita con il preliminare di compravendita, non può essere di per sé sufficiente a configurare il possesso ad usucapionem, se non vi è la prova di un comportamento del soggetto come proprietario, che manifesti il corpus e l'animus possidendi.
Nel caso di specie, dall'istruttoria svolta (escussione dei testi e la documentazione depositata in atti)
è emersa l'avvenuta interversio possesionis da parte dell'attrice. L'attrice ha assunto, infatti, la qualità
di possessore con animus possidendi, come risulta da una pluralità di comportamenti concreti che evidenziano l'esercizio esclusivo e continuativo dei poteri tipici del proprietario: il pagamento regolare delle spese condominiali;
la partecipazione attiva alle assemblee condominiali, con conseguente diritto di voto e di intervento sulle decisioni comuni;
l'utilizzo esclusivo dell'immobile e delle sue pertinenze, senza limitazioni da parte di terzi;
la cura e gestione ordinaria e straordinaria dell'immobile, in termini di manutenzione e conservazione;
la realizzazione, nel corso del possesso,
di un'ulteriore unità abitativa di circa 60 mq e di un locale a uso deposito di circa 43 mq, per i quali l'attrice aveva presentato richiesta di sanatoria edilizia nel marzo 1995. L'istruttoria orale, svolta per mezzo dell'escussione testimoniale di , e , ha Parte_2 Parte_3 Persona_2
inoltre evidenziato che, a partire dal 1983/1984, l'attrice ha posseduto l'immobile e sue pertinenze,
sito in Bari (BA) alla Via Da Ponte n. 15, piano primo sul rialzato/terra, attualmente censito nel catasto fabbricati della provincia di Bari (BA) al Foglio 4 Particella 656 Sub. 7, Zona di Cens. 2,
Categoria A/7, Classe 2, in modo continuativo, pacifico ed ininterrotto utilizzandolo in maniera esclusiva uti domini, e che di detta circostanza i testi sopracitati avevano conoscenza diretta, essendo la prima condomina, il secondo condomino e amministratore dal 2010 al 2018 del condominio in cui si trova l'immobile, e il terzo figlio della ricorrente. Alla data dell'escussione, il possesso continuava indisturbato, con prova quindi del compimento del termine ventennale richiesto dalla legge per l'usucapione di beni immobili. Tali elementi, presi nel loro insieme, superano la mera detenzione qualificata prevista dal comodato funzionalmente collegato al preliminare, mostrando un comportamento tipico del proprietario, e attestano che l'attrice ha assunto in concreto la posizione di titolare del diritto reale sulla cosa, configurando il possesso necessario alla maturazione dell'usucapione ai sensi dell'art. 1158 c.c. Secondo l'orientamento giurisprudenziale consolidato,
infatti, l'interversio possesionis deve manifestarsi attraverso atti esteriori inequivocabili che dimostrino l'intenzione del detentore di possedere la cosa in nome proprio e non più in nome altrui
(Cass. civ., ord. n. 24795 del 2022), come la costruzione o la ristrutturazione di un immobile (Cass.
civ., ord. n. 14976 del 2022). Inoltre, la Corte ha evidenziato che l'accertamento dell'interversione del possesso è una questione di fatto, di competenza del giudice di merito, che deve valutare se gli atti posti in essere dal detentore siano idonei a configurare il mutamento della detenzione in possesso
(Cass. civ., ord. n. 27521 del 2011).
Dunque, nel caso di specie, l'interversio possesionis si è manifestata attraverso un comportamento esterno tale da trasformare la detenzione iniziale in possesso acquisitivo, idoneo a far maturare i termini di legge per l'acquisto della proprietà per usucapione ventennale.
A ciò si aggiunga che le convenute, sebbene ritualmente citate, non si sono costituite in giudizio. Tale
comportamento processuale è infatti valutabile dal giudice come argomento di prova ex art. 116 c.p.c.
Per quanto precede, ai sensi dell'art. 1158 c.c., deve essere dichiarato l'avvenuto acquisto per usucapione della proprietà dell'immobile e sue pertinenze, sito in Bari (BA) alla Via Da Ponte n. 15,
piano primo sul rialzato/terra, attualmente censito nel catasto fabbricati della provincia di Bari (BA) al Foglio 4 Particella 656 Sub. 7, Zona di Cens. 2, Categoria A/7, Classe 2, oggetto di causa da parte dell'attrice.
La mancata opposizione delle convenute alla domanda e la natura della controversia giustificano la compensazione delle spese processuali.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, sulla causa R.G. n. 16005/2018, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:

1. Dichiara la contumacia di e;
Controparte_1 CP_2

2. Dichiara l'avvenuto acquisto da parte dell'attrice per usucapione ventennale Parte_1
della proprietà, dell'immobile e delle sue pertinenze, sito in Bari (BA) alla Via Da Ponte n.
15, piano primo sul rialzato/terra, attualmente censito nel catasto fabbricati della provincia di
Bari (BA) al Foglio 4 Particella 656 Sub. 7, Zona di Cens. 2, Categoria A/7, Classe 2;

3. Autorizza la trascrizione della presente sentenza nei Pubblici Registri Immobiliari ai sensi degli artt. 2643 n. 14) e 2651 c.c.;

4. Spese compensate.
Così deciso in Bari il 29.10.2025
Il Giudice
Dott.ssa Valeria Guaragnella