REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa MA OP, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 32013 dell'anno 2024 e vertente
TRA
parte elettivamente domiciliata in Parte_1
Roma, Circonvallazione Ostiense n. 228, presso lo studio dell'Avv. D'ANIELLO VALENTINA, che la rappresenta e difende come da procura in atti
ATTORE
E
parte rimasta contumace nel presente CP_1 giudizio.
CONVENUTO CONTUMACE
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
All'udienza del giorno 08/04/2025, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuali citazione per convalida e ingiunzione art. 658 c.p.c., l'attore, dopo aver premesso di aver concesso in locazione ad uso di civile abitazione alla convenuta il proprio immobile sito in
Roma, Via Luigi Viola n. 22 Int. 3, con pertinente box auto con ingresso su Via Luigi Viola n. 16, ha chiesto al Tribunale di Roma di:
1 “convalidare l'intimato sfratto per morosità; fissare la data dell'esecuzione nel più breve termine possibile;
in caso di opposizione dell'intimata, pronunciare ordinanza ex art. 665
c.p.c. disponendo che debba immediatamente rilasciare il suddetto appartamento e pertinente box auto;
emettere decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo contro la Sig.ra CP_1 ed a favore del Sig. per i canoni scaduti
[...] Parte_1 ed a scadere da ogni singola scadenza al tasso legale di cui all'art. 1284 co. 1 e 2 c.c. per i canoni non pagati sino alla data di notifica del presente atto, mentre al tasso speciale ai sensi dell'art. 1284 co. 4 c.c. per i canoni successivi alla notifica del presente atto e pei canoni ancora da scadere fino al rilascio e sino al soddisfo, nonché oltre oneri accessori maturati con interessi legali ed oltre alle spese legali del monitorio;
nel merito, respinta ogni contraria domanda ed eccezione, dichiarare che il precisato contratto di locazione si è risolto per fatto e colpa dell'intimata Sig.ra e per l'effetto CP_1 condannarla a rilasciare immediatamente l'appartamento e il pertinente box auto liberi da persone e cose e nella piena disponibilità di questo intimante Sig. e sempre Parte_1 con la più vicina fissazione dell'esecuzione e con condanna dell'intimata Sig.ra al pagamento di quanto dovuto CP_1
a titolo di canoni di locazione e oneri accessori maturati oltre interessi richiesti come risulterà all'esito del giudizio. Con vittoria di spese e compensi legali della presente procedura che si chiede vengano aumentati del 30% ai sensi dell'art. 4 co.
1bis DM 55/2014 in quanto l'atto è stato redatto con tecniche informatiche idonee ad agevolarne la consultazione, la ricerca testuale e la navigazione all'interno dell'atto e dei documenti allegati, oltre 15% di spese generali ed oltre IVA e Cassa come per legge”.
La notifica del suddetto atto è stata effettuata dall' in Pt_2 data 11/04/2024 ai sensi dell'art. 140 c.p.c. ma la cartolina è
2 tornata negativa perché “nome non presente né su citofono né cassetta 19/4/24”. In data 6/05/2024 il procedimento di sfratto per morosità è stato iscritto al R.G.N. 18900/2024 ed assegnato alla Sez. VI.
Il giudice, all'udienza del 13/05/2024, ha autorizzato la rinotifica ai sensi dell'art. 143 c.p.c., rinviando all'udienza di prima comparizione delle parti del 30/07/2024. L'atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuali citazione per convalida e ingiunzione art. 658 c.p.c. in rinnovazione è stato notificato alla Sig.ra ai sensi dell'art. 143 c.p.c. mediante CP_1 deposito in casa comunale in data 30/05/2024. All'udienza del 30/07/2024 parte intimante ha dichiarato che la morosità intimata persiste, chiedendo convalidarsi lo sfratto. Con provvedimento del 30/07/2024 il Giudice, atteso che il contraddittorio si è instaurato tra le parti ai sensi dell'art. 143 cpc., ha disposto il mutamento del rito e fissato per la prosecuzione del giudizio, nelle forme del rito locatizio,
l'udienza del 5/12/2024 assegnando alla parte attrice termine perentorio fino a 30 giorni prima dell'udienza ed alla parte convenuta successivo termine perentorio fino a 10 giorni prima dell'udienza per provvedere all'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti, onerando parte intimante della notifica del verbale e dell'ordinanza a parte intimata rimasta contumace. Il procedimento sommario si è concluso in data 30/07/2024 in quanto la notificazione ai sensi dell'art. 143 c.p.c. non è idonea a instaurare il contraddittorio per il procedimento di convalida. La causa di merito ha assunto R.G.N. 32013/2024.
Il verbale d'udienza del 30/07/2024 e l'ordinanza di mutamento del rito sono stati notificati alla Sig.ra ai CP_1 sensi dell'art. 143 c.p.c. mediante deposito in casa comunale in data 14/10/2024.
3 La causa, esaurientemente istruita senza ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all'odierna udienza.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.
Infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dai quale risulta l'obbligazione di parte convenuta di corrispondere il canone nei termini espressi nell'atto introduttivo del giudizio, è stata data prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.
E' principio consolidato e pacifico nella giurisprudenza della
Suprema Corte che “in tema di locazioni di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul quantum, abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 della legge
n. 392 del 27.07.1978” (Cass. 23257/2010).
In particolare, in materia di locazioni ad uso abitativo, la norma contenuta nell'art. 5 della legge n. 392 del
27.07.1978, rubricata “inadempimento del conduttore”, dispiega la propria efficacia nell'ambito dei rimedi contro le patologie funzionali del contratto. Essa ha per oggetto la disciplina della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento da parte del conduttore dell'obbligazione di pagamento del canone o di quella di corresponsione al locatore dei c.d. oneri accessori. Tale norma si configura come speciale rispetto a quella posta dall'art. 1455 c.c. in quanto permette al conduttore di adempiere tardivamente senza il rischio di incorrere nella sentenza di risoluzione del contratto, ed è ispirata alla ratio del favor nei confronti del conduttore,
4 favor giustificato dall'interesse primario di mantenere l'abitazione.
La norma, dettando una presunzione assoluta di gravità dell'inadempimento, ha inteso sottrarre alla discrezionalità del giudice l'apprezzamento della non scarsa importanza dell'inadempimento, ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi, uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una rata del canone o di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone, ed uno di ordine temporale, dato dal protrarsi dell'inadempimento per oltre venti giorni dalla scadenza del termine convenuto o di due mesi in caso di oneri accessori. In questo senso si è espressa con giurisprudenza costante e conforme la Suprema Corte “ in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, con riferimento all'inadempimento del conduttore al pagamento del canone, l'art. 5 della legge n. 392 del 27.07.1978, il quale stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art.
1455 c.c., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento e ciò anche quando si tratti di morosità relativa agli oneri accessori. “ (Cass. Civ. 8628/2006).
Al di fuori delle circostanze citate, non può argomentarsi che il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio possa costituire sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato
5 articolo 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341). Unica deroga a tale principio è costituita dalla particolare disposizione dell'art. 55 della legge 392/78, l'invocazione del quale consente al conduttore di impedire unilateralmente ed a contraddittorio instaurato, la pronuncia di risoluzione a mezzo dell'ordinanza di convalida, mediante l'adempimento dell'obbligazione di pagamento del corrispettivo dovuto unitamente agli interessi ed alle spese, nella forma di pagamento banco judicis ovvero della richiesta e successiva osservanza del cosiddetto “termine di grazia”.
Tuttavia nel caso specifico, l'invocazione dell'art. 55 legge
392/78 non è avvenuta, ma al contrario parte intimata ha deciso di formalizzare l'opposizione e proseguire nel giudizio di merito. In ossequio alla interpretazione della giurisprudenza di legittimità ormai consolidata, la scelta di una delle due soluzioni giuridiche esclude l'altra, in quanto
“In tema di sfratto per morosità, sussiste incompatibilità logica tra opposizione alla convalida e richiesta di sanatoria ex art. 55
l. n. 392 del 1978 (cd. termine di grazia) che - a differenza della prima – presuppone appunto una non contestazione alla domanda del locatore, cui infatti il conduttore moroso ammesso al beneficio deve corrispondere non solo il capitale e gli interessi, ma anche l'importo della spese processuali” (da ultimo Cass. Civ. 24.03.2006 n. 6636). Deve al riguardo osservarsi che l'inadempimento del conduttore configura senza dubbio una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti
6 dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass.
1/10/2004 n. 19652). Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell'immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da on atto di Parte_1 citazione notificato nei confronti di così decide: CP_1
1) dichiarata la contumacia della convenuta CP_1
dichiara altresì che il contratto di locazione
[...] stipulato tra le parti in data 30/10/2020 si è risolto per fatto e colpa della convenuta Sig.ra e CP_1 per l'effetto la condanna al rilascio dell'appartamento sito in Roma, Via Luigi Viola n. 22 Int. 3 (composto di
6,5 vani oltre cucina e servizi identificato al NCEU al fgl. 1078 part. 3794 sub 3 rendita € 1.141,37) e del
7 pertinente box auto con ingresso su Via Luigi Viola n.
16 (identificato al NCEU al fgl. 1078 part. 3794 sub 9 mq. 16 rendita € 84,60), entrambi liberi da persone e cose e nella piena disponibilità del Sig. Parte_1 entro e non oltre la data del 9.05.2025;
[...]
2) condanna la Sig.ra al pagamento in favore CP_1 del Sig. dei canoni intimati, scaduti e Parte_1 non pagati, per la complessiva somma di € 12.200,00 fino alla data del mese di ottobre 2024 oltre i successivi che matureranno sino alla materiale riconsegna dell'immobile (ammontando ciascun canone mensile ad € 1.050,00) ed oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

3) condanna la Sig.ra al pagamento in favore CP_1 del Sig. degli oneri accessori scaduti e Parte_1 non pagati per la complessiva somma di € 1.337,41 fino al mese di ottobre 2024 oltre i successivi che matureranno sino alla materiale riconsegna dell'immobile, avendo il Sig. già pagato tutte le Pt_1 suddette bollette mediante domiciliazione bancaria diretta sul suo conto corrente;

4) condanna la Sig.ra al pagamento in favore CP_1 del Sig. delle spese legali della Parte_1 presente procedura di cui € 515,08 per spese vive ed
€. 2.000,00 per compensi legali, oltre oneri di legge.
Roma, lì 8.04.2025
Il Giudice
Dott.ssa MA OP
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