TRIBUNALE DI PALMI

SEZIONE CIVILE
VERBALE DI UDIENZA DEL 4 FEBBRAIO 2025
N.R.G. 2031/2021
All'udienza del 4 Febbraio 2025, tenuta dal G.O.P. Dott.ssa Maria Domenica
Romeo, alle ore 11:56 viene chiamata la causa di cui in epigrafe che viene celebrata, ai sensi dell'art. 127 bis c.p.c., mediante collegamento audio/video sulla piattaforma Teams, giusto decreto del 29 Gennaio u.s..
Sono presenti:
- L'Avv. Clara Veneto per parte ricorrente, per delega degli avvocati
Armando Veneto ed Antonio Manfrida, collegato tramite piattaforma teams;

- L'Avv. Maria Florimo per i resistenti, anche per delega dell'avv.
Salvatore Galluzzo, collegato tramite piattaforma teams;

Il G.O.P.
Verificata l'idoneità audio/video del collegamento, invita i difensori delle parti a precisare le conclusioni e discutere oralmente la causa.
L'Avv. Florimo da atto che l'immobile oggetto di causa è stato pignorato dagli odierni resistenti, pertanto, eccepisce il difetto di legittimazione attiva del ricorrente, rileva che ogni questione inerente il rilascio del bene dovrà essere gestita dal ricorrente, chiede, pertanto, il rigetto del ricorso, in subordine la sospensione del processo, in ulteriore subordine un rinvio. L'avv. Veneto, rileva che quanto alla legittimazione non è opponibile un controcredito, in riduzione al canone di locazione, inoltre, i locatori hanno già rinunciato alla domanda di esecuzione in forma specifica, non vi è prova che è in atto un procedimento di pignoramento immobiliare. La sentenza n.925/2023, è stata appellata.
I difensori delle parti precisano quindi le conclusioni riportandosi a quanto chiesto, dedotto ed eccepito nei rispettivi atti difensivi e nei verbali processuali. I procuratori danno di rinunciare al collegamento successivo per la lettura della sentenza.
Alle ore 12:18, il G.O.P.
Si ritira in camera di consiglio disponendo la sospensione del collegamento audio/video e informando le parti che lo stesso sarà ripristinato dopo le ore
14,00 per la lettura del dispositivo e della motivazione della sentenza pronunciata a norma dell'art. 429 c.p.c.;
Alle ore 14:53 viene ripristinato il collegamento audio/video.
Nessuno è presente.
Il G.O.P.
Dà lettura del dispositivo e della motivazione della sentenza pronunciata a norma dell'art. 429 c.p.c.
Alle ore 15,01;
Terminata la lettura di quanto sopra,
Dispone
La chiusura del collegamento audio/video e dell'udienza.
TRIBUNALE DI PALMI SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La dott. ssa Maria Domenica Romeo giudice unico in funzione monocratica, all'udienza del 4 febbraio 2025, nella causa iscritta al n. R.G./C. 2031/2021, vertente tra
(cod. Parte_1
fisc ), rappresentata e difesa in forza di procura in atti dagli P.IVA_1
Avvocati Armando Veneto ed Antonio Manfrida, elettivamente domiciliata presso lo studio degli stessi sito in Palmi al Viale Rimbranze, n. 22.
- LOCATORE RICORRENTE -
e cod. fisc. , CP_1 C.F._1
cod. fisc. , Parte_2 C.F._2
cod .fisc. Parte_3 C.F._3
cod. fisc. , tutti rappresentati e Parte_4 C.F._4
difesi, giuste procure allegate alla memoria di costituzione, dagli avv.ti
Salvatore Galluzzo e Maria Florimo, d.ti come in atti.
- CONDUTTORI RESISTENTI -
Avente ad oggetto “recesso dal contratto e rilascio”;
Ha pronunciato e dato lettura della seguente,
SENTENZA
Con motivazione contestuale e con il seguente,
DISPOSITIVO Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla con ricorso depositato in Parte_1
data 30/11/2021, nei confronti di , , e CP_1 Pt_3 Pt_4 Pt_2
così provvede:
[...]
Accoglie la domanda e per l'effetto dichiara risolto per inadempimento del conduttore, il contratto di locazione commerciale del 19 luglio 2017, relativo all'immobile sito in Polistena, località Pantano.
Ordina a , e il rilascio CP_1 Pt_4 Pt_3 Parte_2
dell'immobile libero da persone e cose anche interposte, fissando per l'esecuzione la data del 6/05/2025.
Condanna , , e al pagamento in CP_1 Pt_4 Pt_3 Parte_2
favore della dei canoni Parte_1
scaduti da febbraio 2021, nella misura contrattualmente determinata, sino all'effettivo rilascio del bene, oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze, detratte le somme dovute da questi, ai resistenti di cui alla sentenza n. 925/23.
Spese di lite interamente compensate.
Così deciso in Palmi, 4 Febbraio 2025.
Il Gop
Dott.ssa Maria D.
Romeo MOTIVI DELLA DECISIONE
(Motivazione resa ai sensi dell'art. 132 c.p.c.
e dell'art.118 disp.att. c.p.c. come modificati dalla L.69/2009)
Con ricorso depositato in data 30/11/2021, la Parte_5
adiva l'intestato Tribunale per sentire dichiarare nei confronti di
[...] CP_1
, , e la finita locazione alla data del 3/03/2021, del
[...] Pt_3 Pt_4 Parte_2
contratto ad uso non abitativo, di cui alla scrittura privata del 19 luglio 2017, registrata in Palmi il 3 maggio 2018 al n. 1194 serie 3, inerente l'immobile sito in Polistena, località Pantano, della superficie di mq. 595,00 circa, adibito a palestra, concesso ai resistenti per un canone mensile di €. 1.800,00.
Il ricorrente, inoltre, deduceva che fra le odierne parti in causa, contemporaneamente alla locazione, veniva sottoscritto un contratto preliminare di compravendita immobiliare, inerente il detto immobile, il cui prezzo di vendita veniva stabilito in €
405.000,00, da corrispondersi al momento della stipula del rogito notarile, da eseguirsi entro e non oltre il mese di ottobre 2023, presso un notaio di fiducia di parte acquirente.
Nello stesso atto le parti convenivano, altresì, che, dal costo convenuto per la vendita, si sarebbe dovuta detrarre una parte del suddetto canone di locazione, corrispondente ad € 1.000,00, per ciascuna delle mensilità versate sino al rogito.
La ditta ricorrente eccepiva, infine, che, il rapporto di locazione sarebbe cessato per
“determinazione risolutiva” dei conduttori, conseguentemente, questi, occuperebbero illegittimamente l'immobile ed inoltre sarebbero tenuti a restituire il compendio, convenuto per la vendita, in quanto, il venir meno della locazione avrebbe determinato la risoluzione dell'impegno a vendere e trasferire il bene.
Si costituivano in giudizio i resistenti, impugnando e contestando la domanda, chiedendo, previo accertamento della mora di parte ricorrente nel trasferimento della proprietà della palestra, che venisse accertato e dichiarato il diritto a mantenere la detenzione dell'immobile sino al trasferimento dello stesso in loro favore. Ciò posto va detto che la legittimazione dell' odierno ricorrente ad agire in veste di locatore sono confermati dal contratto di locazione del 19 Luglio 2017, in atti al fascicolo telematico di questi (vedi all. n2) , da cui si trae conferma della data di stipula della locazione e della natura non abitativa della stessa, in ogni caso va dato atto che il detto rapporto non è oggetto di contestazione fra le parti.
Dal suddetto contratto di locazione, si evince anche che il rapporto locatizio decorre dal 10 ottobre 2017, per il canone annuale di Euro 21.600,00 (Euro 1.800,00 al mese).
Va, inoltre, dato atto che, nell'ambito del procedimento n. 543/2021 R.G. i sig.ri hanno rinunciato alla domanda principale di esecuzione in forma Parte_6
specifica del contratto preliminare di vendita.
Nel corso del presente giudizio è emerso che con pec del 14.03.2021, i resistenti hanno dichiarato di volere recedere dal suddetto contratto, inoltre, non risulta contestata la circostanza, che, gli stessi, a partire dal febbraio 2021, non pagano il canone di locazione, pur continuando ad utilizzare e ad usufruire dell'immobile di proprietà
. Pt_1
Al riguardo, va evidenziato che il mancato pagamento del canone per un così lungo periodo costituisce oggettivamente – a parere del decidente – un inadempimento grave che incide in modo significativo sull'assetto di interesse contrattuale, soprattutto in quelle ipotesi (come quella in esame) in cui la locazione è stipulata tra persone fisiche, nelle quali non vi è alcuna forma particolare (di fatto o di diritto) di garanzia patrimoniale che consenta al locatore di attendere oltre, con la ragionevole speranza di poter agevolmente recuperare il credito nelle more maturato. La crescente morosità dei sigg.ri determina un grave inadempimento, già di per sé solo sufficiente Parte_6
a legittimare l'azione di rilascio dell'immobile. Ritiene il Tribunale che l'inadempimento all'obbligo di versamento del canone, costituisca causa di risoluzione del vincolo ai sensi dell'art. 1453 cc. e ss. (norma di riferimento non essendo applicabile il criterio di predeterminazione legale di cui all'art. 5 della legge 392/1978).
Il ricorrente ha spiegato anche domanda di condanna al pagamento dei canoni scaduti sino alla data di risoluzione giuridica del vincolo. L'accoglimento della pretesa è naturale conseguenza della risoluzione del contratto per inadempimento e della mancanza di prova (che gravava sul resistente) sui pagamenti.
Quanto al mancato rispetto del termine di preavviso, per il recesso, di cui all'articolo
27, ultimo comma, della Legge 392 del 1978, che, prescrive che “indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”, ciò comporterebbe a carico del recedente il pagamento del canone sino al sesto mese successivo alla data di comunicazione del recesso (v., da ultimo, Trib. Pordenone, nr. 624 del 22 novembre 2022). Tuttavia, avendo il conduttore, continuato ad usare l'immobile, oltre la data di comunicazione del recesso, la condanna al pagamento della penale, rimane assorbita dalla pronuncia di pagamento dell'intero importo dei canoni scaduti, sino alla data di rilascio del bene locato, comprensivi anche della parte di canone imputata al corrispettivo della vendita.
L'inadempimento del conduttore, dunque, deve ritenersi abbia assunto gravità tale da giustificare la risoluzione del vincolo.
Alla declaratoria ex art. 1453 c.c. consegue la condanna al rilascio del bene.
Va, infine detto che, avendo i resistenti eccepito l'esistenza di un credito, nei confronti di parte ricorrente, scaturito dalla sentenza n. 925/2023, vanno acclarate le relative spettanze delle parti in causa, in virtù della detta pronuncia. Ciò, in quanto,
l'applicabilità delle disposizioni degli artt. 1241 e ss. c.c. postula l'autonomia dei rapporti dai quali nascono contrapposti crediti delle parti laddove, nel caso in cui i rispettivi crediti e debiti abbiano origine da un unico rapporto ( come nel presente giudizio), si tratta di accertare semplicemente le reciproche partite di dare e avere, e a ciò il giudice può procedere senza che sia necessaria l'eccezione di parte o la proposizione della domanda riconvenzionale.
Conseguentemente, va disattesa l'eccezione sul punto sollevata dai ricorrenti secondo cui la domanda di compensazione delle somme scaturite dalla sentenza n. 959/2023, si porrebbe al di fuori dell'oggetto del giudizio, e, va dato atto che le somme vantate a titolo di canoni scaduti ed a scadere, andranno compensate con le somme dovute, da parte istante, in relazione alla menzionata sentenza.
Nulla in ordine alle richieste formulate all'odierna udienza dai resistenti, in quanto, non pertinenti con la presente domanda e non documentate.
Sussistono ragionevoli motivi, in ragione del parziale accoglimento delle istanze avanzate dalle parti in causa, anche nell'ottica che le stesse possano evitare futuri giudizi, per compensare interamente, le spese di lite.
Così deciso in Palmi, 4 Febbraio 2025.
Il Gop
Dott. ssa Maria D. Romeo