REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE in persona del Dott. Giancarlo Piredda, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 1592/2020 di R.G. promossa da
), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliata in CA nella Via Carbonia al civico 10, presso lo studio dell'Avv.
Alessandro Melis, , che la rappresenta e difende per C.F._2 procura speciale a margine dell'atto di citazione,
ATTRICE,
CONTRO
(C.F. Controparte_1
, in persona dell'amministratore pro tempore, elettivamente P.IVA_1 domiciliato in CA nella Via Cugia al civico 43, presso lo studio dell'Avv.
Marco Boi ), che lo rappresenta e difende per procura C.F._3 speciale in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore depositata in data 28.02.2022,
CONVENUTO.
§
CONCLUSIONI DI PARTE ATTRICE
Precisate con rituali note scritte depositate il 27.01.2025 e rimarcate nella comparsa conclusionale del 28.04.2025, come di seguito:
“I. preliminarmente, per i motivi esposti nella narrativa dei precedenti scritti difensivi e di quanto evidenziato nel presente atto, disporre la riunione del presente giudizio agli altri giudizi strettamente connessi (R.G. n. 8931/2019- dott. A. Dessì; R.G. n. 4847/2023-dott. G. Piredda;
e R.G. n. 6029/2023-dott. G.
Piredda), ovvero disporre la sospensione del presente giudizio nell'attesa della
1

definizione del precedente giudizio strettamente connesso (R.G. n. 8931/2019- dott. A. Dessì);
II. sempre preliminarmente, per i motivi esposti nella narrativa dell'atto di citazione datato 20.2.2020, sospendere l'efficacia sia della delibera assembleare del 18.10.2019 relativamente al punto 3 all'ordine del giorno (bilancio 2018), sia della delibera del 5-6.6.2018 (di approvazione del bilancio 2016/2017, dal

1.10.2016 al 31.12.2017);
III. nel merito, per tutti i motivi esposti nella narrativa dell'atto di citazione datato 20.2.2020, accertare e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera dell'assemblea del 18.10.2019 adottata dal Controparte_2 in CA, relativamente al punto 3 all'ordine del giorno (bilancio 2018), accertando e dichiarando anche la nullità e inefficacia della delibera del 5-
6.6.2018 (di approvazione del bilancio 2016/2017, dal 1.10.2016 al
31.12.2017);
IV. in ogni caso, con vittoria di spese e compensi del giudizio, oltre quota spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge.
IN VIA SUBORDINATA ISTRUTTORIA:
V. sospeso il giudizio sul merito, previa modifica dell'ordinanza datata
3.10.2023, ammettere le prove richieste dalla signora nella Parte_1 seconda memoria istruttoria datata 14.12.2022.”
CONCLUSIONI DI PARTE CONVENUTA
Precisate con rituali note scritte depositate il 31.10.2024 e richiamate nella memoria di replica ex art. 190 c.p.c. del 19.05.2025, come di seguito:
“Nell'interesse del convenuto si conclude in conformità alla CP_1 comparsa di costituzione e risposta affinché il Tribunale Ill.mo, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, voglia:
1) Rigettarsi l'istanza in via cautelare di sospensione dell'efficacia delle delibere impugnate, poiché irritualmente proposta nel presente giudizio e comunque non supportata dal fumus boni iuris e dal periculum in mora, peraltro nemmeno indicati;

2) Con riferimento all'impugnazione della delibera 6.6.2018, previa declaratoria di tardività dichiararla inammissibile, rigettando l'impugnazione in via preliminare, ovvero nell'ipotesi di giudizio di tempestività comunque
2 rigettare l'impugnazione perché infondata nel merito per i motivi indicati nell'espositiva di cui alla comparsa di costituzione e risposta del 29/07/20;
3) Con riferimento all'impugnazione della delibera 18.10.2019 rigettarsi l'impugnazione perché infondata anche in questo caso nel merito per i motivi esposti negli atti difensivi depositati in corso di causa;

4) In ogni caso con vittoria di spese ed onorari e distrazione delle spese a favore del sottoscritto avvocato ex art.93 c.p.c.”
§
FATTI RILEVANTI DELLA CAUSA ex art. 118 disp. att. c.p.c.
Con rituale atto di citazione, la SI.ra in qualità di Parte_1 condomina, ha convenuto nanti questo Tribunale il Controparte_1
in CA, in persona dell'amministratore pro tempore, avverso
[...] due delibere adottate dall'assemblea dei condomini.
In particolare, l'attrice ha impugnato le delibere adottate il:
1) 06.06.2018, di approvazione del rendiconto dal 01.10.2016 al 31.12.2017 nonché del preventivo di gestione relativo al successivo esercizio;

2) 18.10.2019, di approvazione del rendiconto dal 01.01.2018 al 31.12.2018.
Sulla delibera del 06.06.2018.
Parte attrice assume (v. pagg. 11 e 12 dell'atto di citazione) che: “L'illegittimità
e la nullità della delibera assembleare assunta dal in data 5- CP_1

6.6.2018 deriva dal fatto che in quella sede sarebbe stato approvato il rendiconto al 31.12.2017, nonché il preventivo di gestione relativo all'esercizio dal 1.1.2018 sino al 31.12.2018, senza che sia stata fatta menzione dei pagamenti effettivamente effettuati dalla signora che risultano idonei ad incidere Pt_1 sulle voci elencate nei bilanci. Ed invero l'art. 1130 c.c. prescrive l'obbligo di rendicontazione da parte dell'amministratore, da sottoporre all'approvazione assembleare, senza che possa omettere circostanze rilevanti come i pagamenti effettuati dalla signora cosicché la norma impone la chiarezza, Pt_1 necessaria ai fini dell'esercizio del potere di controllo da parte di ogni condomino, dalla necessità di una rappresentazione veritiera e corretta tale da far risultare con esattezza la situazione patrimoniale e finanziaria del
. Proprio in forza dei principi di chiarezza, di veridicità nonché di CP_1 necessità e di corretta rappresentazione dei fatti cui deve attenersi
3 l'amministratore nella predisposizione dell'ordine del giorno e degli atti da sottoporre all'approvazione della assemblea, deve pervenirsi alla conclusione per cui tali principi non vengono rispettati ed anzi vengono sviliti dal contenuto della delibera assembleare assunta dal il 5-6.6.2018, nel punto in CP_1 cui è stato approvato il consuntivo ed il preventivo. Pacifico, perché documentale, è, infatti, che la signora abbia corrisposto al condominio Pt_1 ogni somma dovuta e che in dipendenza delle transazioni raggiunte non residuasse a carico dell'odierna attrice alcun saldo per gli anni precedenti né alcuna c.d. spesa individuale. Il risultato di tale modus operandi che si è, gioco forza, riflesso nella redazione della documentazione da sottoporre all'attenzione dei condomini, ha determinato la sottoposizione all'esame degli stessi di una situazione divergente dalla realtà.”.
§
Si tratta della medesima impugnazione che parte attrice ha già posto in essere in altro procedimento, di più risalente iscrizione, pendente tra le parti nanti questo Tribunale (R.G. n. 8931/2019 - G.I. Dott. Dessì - prossima udienza
17.06.2026), come risulta dalla disamina del relativo atto di citazione (v. pagg.
19 e 20 - doc. 20 attoreo).
Di ciò è ben conscia l'attrice, che in comparsa conclusionale (pag. 2) attesta infatti quanto segue: “la delibera del 5-6.6.2018 (bilancio 2016/2017) è oggetto anche di un'altra impugnazione nell'ambito di un altro giudizio distinto al R.G.
n. 8931/2019 (dott. , ove si è eccepita la nullità, come la si è Persona_1 eccepita nel giudizio de quo.”
Sulla delibera del 18.10.2019.
I motivi di impugnazione avverso detta delibera sono sintetizzati dall'attrice come segue:
a) “l'assemblea del 17-18.10.2019 è stata convocata senza allegare il bilancio consuntivo relativo alla gestione ordinaria 2018 e il bilancio preventivo relativo alla gestione ordinaria 2019, impedendo con ciò, all'attrice, di poter fare qualunque preventiva considerazione e valutazione, ed impedendo, per questo, di poter partecipare alla assemblea con cognizione di causa;
” (v. pag.
2 della citazione - punto 4);
b) “Si eccepisce la nullità della delibera del 17-18.10.2019 (di approvazione del bilancio consuntivo relativo alla gestione ordinaria 2018.
4 Si contesta la correttezza dei calcoli e delle risultanze di cui al riparto consuntivo della gestione ordinaria 1.1.2018 - 31.12.2018.
Non corrisponde al vero che sussistesse e sussista un saldo anno precedente (al
31.12.2018) pari ad € 7.442,26.
Pacifico, perché documentale, è, infatti, che la signora abbia corrisposto Pt_1 al condominio ogni somma dovuta e che in dipendenza delle transazioni raggiunte non residuasse a carico dell'odierno opponente alcun saldo per gli anni precedenti né alcuna c.d. spesa individuale.
L'illegittimità e la nullità della delibera assembleare assunta dal in CP_1 data 17-18.10.2019 deriva dal fatto che in quella sede sarebbe stato approvato il rendiconto al 31.12.2018, riproponendo i medesimi conteggi dei bilanci precedenti che omettono all'evidenza di considerare i pagamenti effettivamente effettuati dalla signora e che risultano idonei ad incidere sulle voci Pt_1 elencate nei bilanci.
Come sopra detto, l'art. 1130 c.c. prescrive l'obbligo di rendicontazione da parte dell'amministratore, da sottoporre all'approvazione assembleare, senza che possa omettere circostanze rilevanti come i pagamenti effettuati dalla signora cosicché la norma impone la chiarezza, necessaria ai fini dell'esercizio Pt_1 del potere di controllo da parte di ogni condomino, dalla necessità di una rappresentazione veritiera e corretta tale da far risultare con esattezza la situazione patrimoniale e finanziaria del . CP_1
Proprio in forza dei principi di chiarezza, di veridicità nonché di necessità e di corretta rappresentazione dei fatti cui deve attenersi l'amministratore nella predisposizione dell'ordine del giorno e degli atti da sottoporre all'approvazione della assemblea, deve pervenirsi alla conclusione per cui tali principi non vengono rispettati ed anzi vengono sviliti dal contenuto della delibera assembleare assunta dal il 17-18.10.2019, nel punto in cui è stato CP_1 approvato il consuntivo ed il preventivo.” (v. pagg. 15 e 16 della citazione).
§
In assunto attoreo, l'erroneità del debito pregresso riportato nel rendiconto (c.d. bilancio consuntivo) approvato il 18.10.2019, deriverebbe anzitutto dall'omessa considerazione di quanto deliberato dall'assemblea dei condomini in data
17.02.2016, ossia la transattiva quantificazione del debito in euro Pt_1
17.001,00 alla data del 31.01.2016. (v. pag. 9 della citazione).
5 L'assunto è così rimarcato in comparsa conclusionale attorea (pag. 6):
“L'errore fondamentale risiede nell'aver ignorato completamente la delibera assembleare del 17.2.2016 (doc. 3). Con tale atto, la cui esistenza e contenuto sono fatti documentali non contestati, l'assemblea del convenuto, CP_1 preso atto delle pendenze e delle contestazioni (relative anche alla colonna di scarico), deliberava espressamente di definire l'intera posizione debitoria della signora aggiornata al 31.1.2016, nella somma onnicomprensiva di € Pt_1
17.001,00. Si legge testualmente nel verbale: "L'assemblea [...] delibera di definire la vertenza con la signora per la somma di € 17.001,00 Parte_1 al 31.1.2016".”
§
Detti assunti attorei sono stati specificamente contestati dal CP_1 convenuto, il quale, ritualmente costituitosi, ha eccepito in comparsa di costituzione e risposta che:
a) i bilanci approvati con la delibera del 18.10.2019 erano già stati inviati all'attrice con la convocazione per una precedente assemblea, precisando che:
“la convocazione del 29/03/19 (ricevuta dall'attrice il 02/04/19) riportava in allegato i suddetti bilanci (ri)approvati definitivamente appunto con la delibera del 18/10/19.”;
b) “Tutti i versamenti effettuati dall'attrice sono stati contabilizzati nei bilanci
2017-2018”;
c) alla delibera del 17.02.2016 (doc. 3 di parte attrice - doc. 2 di parte convenuta) non hanno fatto seguito: 1) la sottoscrizione, entro il 20.03.2016, dell'accordo transattivo tra l'attrice ed il condominio;
2) il versamento, da parte dell'attrice, di euro 13.123,62 contestualmente alla firma del redigendo accordo;
3) il versamento, da parte dell'attrice, di euro 3.877,38, a titolo di saldo, entro il 31.05.2016.
§
RAGIONI GIURIDICHE DELLA DECISIONE
Anzitutto occorre dare atto che sussistono i presupposti per disporre:
a) la separazione, ai sensi dell'art. 103, comma II, c.p.c., della causa relativa alla domanda attorea tesa alla declaratoria di nullità della delibera adottata il
06.06.2018 dall'assemblea del convenuto, atteso che in merito CP_1
6 alla stessa domanda è ut supra pendente tra le parti il procedimento R.G. n.
8931/2019 (G.I. Dott. prossima udienza 17.06.2026); Persona_1
b) la conseguente trasmissione del relativo fascicolo al Presidente del Tribunale, ai sensi dell'art. 273, comma II, c.p.c.
Quanto precede implica, ex se, l'insussistenza dei diversi presupposti, di cui all'art. 274 c.p.c., per disporre la riunione del presente procedimento a quello testé indicato, ciò che, fermo quanto precede, in ogni caso ritarderebbe la definizione del presente procedimento.
Per lo stesso assorbente motivo di economia processuale, non sussistono altresì
i presupposti per disporre che al presente procedimento vengano riuniti, come richiesto da parte attrice anche in comparsa conclusionale, quelli R.G. n.
4847/2023 e 6029/2023, pendenti inter partes, nanti questo giudice, in fase istruttoria.
§
Il residuo oggetto del presente procedimento afferisce, pertanto, alla domanda attorea di annullamento o declaratoria di nullità della delibera adottata dall'assemblea del convenuto in data 18.10.2019. CP_1
Sull'omesso invio dei bilanci in allegato alla convocazione assembleare.
Come sopra rilevato, è pacifico tra le parti che alla convocazione per l'assemblea del 17-18.10.2019 non siano stati allegati i bilanci dalla stessa approvati.
Sennonché, detta omissione è insuscettibile di determinare invalidità della delibera.
Infatti, per consolidato orientamento della Suprema Corte, l'amministratore non
è tenuto ad allegare all'avviso di convocazione assembleare i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, in quanto "L'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione e alla relativa deliberazione. Non è quindi configurabile un obbligo, per l'amministratore condominiale, di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere,
7 anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione". (Cass. Civ., Sez. II, ordinanza n. 21271 del 05.10.2020; cfr. Sez. VI-2, ordinanza n. 33038 del 20.12.2018).
Sulla correttezza dei dati contabili del rendiconto approvato il 18.10.2019.
In merito alla censura attorea in esame, deve anzitutto rilevarsi che non si rinvengono in atti i bilanci approvati con le delibere impugnate.
Ciò inibisce in radice, con specifico riferimento al residuo oggetto del presente giudizio, la possibilità di verificare la fondatezza dei predetti assunti attorei e, di riflesso, lascia insoddisfatto il relativo onere della prova di cui all'art. 2697 c.c.
Della carenza istruttoria in esame si è dato atto con l'ordinanza del 03.10.2023, che si conferma integralmente, con la quale sono state rigettate, come di seguito, le istanze istruttorie, anche di prova orale, formulate da parte attrice con la relativa memoria ex art. 183, comma VI, n. 2, c.p.c.:
“- ritenuto che non sussistano i presupposti per procedere alla CTU oggetto dell'istanza attorea, sia perché al consulente tecnico d'ufficio non possono demandarsi accertamenti di natura giuridica in merito ad accordi transattivi tra le parti, peraltro contestati dal convenuto, sia, in ogni caso, CP_1 perché parte attrice non ha depositato agli atti di questo giudizio i bilanci condominiali approvati con le impugnate delibere del 06.06.2018 e
18.10.2019;
- ritenuto altresì che non sussistano i presupposti per disporre, ai sensi dell'art. 210 cpc, la produzione:
a) di detti bilanci, atteso che, per consolidata giurisprudenza di legittimità,
l'ordine di esibizione non può sopperire all'inerzia delle parti nel dedurre i mezzi istruttori (ex plurimis Cass. Civ., 31251/2021);
b) della documentazione bancaria oggetto dell'istanza di parte attrice, atteso che quest'ultima:
1) avrebbe potuto reperire aliunde (cfr. Cass. Civ. 14968/2011) detta documentazione, essendo relativa a pagamenti in assunto effettuati dalla stessa e/o dal proprio conduttore;

2) non ha, comunque, dimostrato di essersi invano attivata per ottenere detta documentazione, anche in forza del proprio diritto di accesso alla documentazione contabile del condominio;

8 - visto l'art 187 cpc e ritenuto che la causa sia matura per la decisione allo stato degli atti, senza necessità di assunzione dei mezzi di prova orale dedotti dalla (sola) parte attrice, che, in ogni caso, sono inammissibili per essere inerenti a circostanze:
1) irrilevanti, inquanto relative a bilanci approvati con delibere non impugnate nel presente giudizio, e, comunque, da provarsi per documenti (capi 1,2,3,4);
2) da provarsi per documenti (capi 5, 6);
3) implicanti valutazioni (capo 7) e, comunque, da provarsi per documenti;

4) irrilevanti e, comunque, non contestate (capo 8)”.
Sulla delibera del 17.02.2016.
Detta delibera, ut supra in atti, ha espressamente previsto il termine del
20.03.2016 per la stipula di un accordo transattivo, predeterminando in euro
17.001,00 l'importo del debito dell'attrice alla data 31.01.2016, nonché stabilendo due scadenze per il versamento di detto importo:
1) Euro 13.123,62 alla sottoscrizione dell'accordo;
2) Euro 3.877,38, a saldo, entro il 31.05.2016.
E' stato dunque previsto un termine sia per la stipula del contratto di cui all'art. 1965 c.c., sia per i pagamenti ad esso conseguenti.
E' pacifico che detto contratto, che “deve essere provato per iscritto” ai sensi dell'art. 1967 c.c., non sia stato stipulato tra le parti.
Né risulta in atti, come eccepito da parte convenuta, che l'attrice abbia comunque proceduto al versamento di detti specifici importi nei predetti termini.
§
In ogni caso, quand'anche la delibera del 18.10.2019 avesse contenuto contrario ad un accordo transattivo ex art. 1965 c.c., ciò non ne determinerebbe ex se la nullità, non essendo rinvenibile, nel deliberato assembleare in parola, alcuno dei seguenti elementi:
a) difetto degli elementi costituitivi essenziali (volontà della maggioranza, oggetto, causa e forma);
b) impossibilità dell'oggetto, sia in senso materiale, relativa cioè alla concreta possibilità di dare attuazione al deliberato, sia in senso giuridico, per superamento dei poteri dell'assemblea condominiale, considerato che quest'ultima è "abilitata ad adottare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio (avendo le attribuzioni
9 indicate dall'art. 1135 cod. civ. carattere meramente esemplificativo), purché destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni.";
c) contrarietà del decisum a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume;

(Cass., Sezioni Unite Civili, sentenza n. 9839/2021).
Né parte attrice ha allegato, e comunque comprovato, che a carico della delibera in parola sia ravvisabile alcuna violazione di legge o di regolamento condominiale, condizioni previste dall'art. 1137 c.c. per l'annullabilità delle delibere adottate dall'assemblea di condominio.
Infatti, quand'anche la delibera del 18.10.2019 violasse un accordo transattivo tra le parti (fermo quanto precede in merito all'omessa stipula del contratto a prestazioni corrispettive di cui all'art. 1965 c.c.), ciò concreterebbe, al più, un mero inadempimento contrattuale, certamente foriero di conseguenze giuridiche nei rapporti tra le parti ma insuscettibile, ex se, di determinare l'annullabilità del deliberato assembleare ai sensi dell'art. 1137 c.c., non venendo appunto in rilievo alcuna violazione di legge o del regolamento condominiale.
§
Da quanto precede, discende la non accoglibilità della domanda proposta dall'attrice per la declaratoria di nullità, nonché per l'annullamento, della delibera adottata dall'assemblea del convenuto in data 18.10.2019. CP_1
Sulle spese del giudizio.
Ai sensi dell'art. 91 c.p.c. le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo, ex art. 93 c.p.c. in favore del procuratore antistatario, secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014 e ss.mm.ii., avuto riguardo al dichiarato valore della causa ed alla non particolare complessità delle sottese questioni di fatto e di diritto.

P.Q.M.

il Tribunale di CA, in composizione monocratica, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
- dispone:
a) la separazione della causa relativa alla domanda attorea per la declaratoria di nullità della delibera adottata dall'assemblea del condominio convenuto in data 06.06.2018, in quanto per la medesima causa è pendente tra le parti
10 il procedimento R.G. 8931/2019 (G.I. Dott. prossima Persona_1 udienza 17.06.2026);
b) la trasmissione del relativo fascicolo al Presidente del Tribunale, ai sensi dell'art. 273, comma II, c.p.c.;
- rigetta la domanda attorea di annullamento o declaratoria di nullità della delibera adottata dall'assemblea del condominio convenuto in data
18.10.2019;
- condanna l'attrice ( ) a rifondere Parte_1 C.F._1 al convenuto CA (C.F. ), e Controparte_3 P.IVA_1 per esso al procuratore antistatario Avv. Marco Boi ( ), C.F._3 le spese del presente procedimento, che liquida in euro 3.500,00 per onorari di avvocato, oltre spese generali ed accessori di legge.
Così deciso in CA, addì 22 giugno 2025
Il giudice
Giancarlo Piredda
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