RG. 13662/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BRESCIA
Sezione Seconda Civile
in persona del giudice monocratico, dott.ssa Carla D'Ambrosio, nel procedimento RG n. 13662/2021,
promosso
da
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Enrico Parte_1 C.F._1
Bertoni del Foro di Brescia, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Brescia (BS),
Corsetto Sant'Agata 22,
ATTORE
contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Giuliano CP_1 C.F._2
Bianchini del foro di Brescia ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Brescia (BS) via
Solferino/A,
CONVENUTO
Oggetto: contratto preliminare di compravendita
Causa trattenuta in decisione sulle seguenti.
CONCLUSIONI
Per l'attore: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione: NEL
MERITO Accertato e dichiarato l'inadempimento del convenuto all'obbligazione assunta con contratto
pagina 1 di 10 preliminare del 3.10.2019 e accertata e dichiarata la legittimità del recesso esercitato da Parte_1
ai sensi dell'art. 1385 II comma c.c., premesso ogni ulteriore ritenuto accertamento,
[...]
condannare al pagamento nei confronti di della complessiva somma CP_1 Parte_1
di € 31.600,00, pari al doppio della somma versata a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi ex
art. 1284 IV comma cod. civ. dalla domanda giudiziale al saldo. IN ISTRUTTORIA Si chiede
ammettersi prova orale a mezzo interpello e testi sulle seguenti circostanze: 1) È vero che nella fase
successiva alla stipula del preliminare del 2019 il sig. era assistito dal Geom. CP_1 CP_2
con studio a Caino (BS) in Via Nazionale n.32 e il sig. dall'Arch. Via S. Pt_1 Persona_1
Francesco, 6 25012 Calvisano (BS); 2) È vero che tra le parti e i tecnici seguono tutte le
comunicazioni di cui ai docc. 13 - 15 - 16 – 18 -19- 20 -21 -22 – 23 -24, alle date ivi indicate, che mi si
rammostrano? 3) È vero che nel periodo da dicembre 2019 - giugno 2020 il Geom. CP_2
depositava per il un progetto che prevedeva un'altezza del bagno pari a due metri, progetto che CP_1
veniva bocciato? 4) È vero che nel mese di dicembre 2020 appariva sul terrazzo in questione il
manufatto rappresentato in figure 1 – 2 -3 di questa memoria? 5) È vero che in un audio del 30.6.2020
all'Arch. proponeva di alzare solo l'assito (pavimento in legno) lasciando le travi esistenti del Per_1
bagno? 6) È vero che l'Arch. rispondeva con la email del 2.7.2020 che mi si rammostra (doc. Per_1
19)? 7) È vero che il sig. appreso della soluzione del cassone sopraelevato contestava la Pt_1
soluzione inviando le email che mi si rammostrano (docc. 20 e 21)? 8) È vero che l'Arch. Per_1
inviava nel mese di settembre 2020 alle date ivi indicate le proprie considerazioni al progetto che mi si
rammostrano (docc. 22- 24)? 9) È vero che redigevo la perizia a data 30.5.2021 che mi si rammostra
unitamente ai relativi allegati che pure confermo (docc. 8 e 9)? Teste: Arch. Via S. Persona_1
Francesco, 6 25012 Calvisano (BS). • Si chiede, occorrendo, CTU sul bene immobile oggetto del
preliminare, dando mandato al CTU ad accedere agli uffici competenti per verificare la pratica
assentita e la rispondenza dell'immobile (edificio e pertinenze) così come realizzato ed esistente, il
tutto al fine di verificare il rispetto della normativa vigente in materia urbanistica ed edilizia e
pagina 2 di 10 riscontrare quanto già dedotto dall'Arch. nella propria perizia a data 30.5.2021. Ove non vi sia Per_1
la disponibilità dell'attuale proprietario all'accesso, si chiede che l'elaborato peritale venga svolto
con riferimento al materiale documentale e fotografico agli atti o comunque reperito presso i pubblici
uffici. IN OGNI CASO Con vittoria di spese e competenze”.
Per il convenuto: “Ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione respinta , Voglia l' Ill.mo Tribunale
adito IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO Accertata l'assenza in capo a di CP_1
qualsivoglia profilo di inadempimento agli obblighi pattuiti nel contratto preliminare sottoscritto in
data 03.10.2019 e conseguentemente l'assenza dei presupposti giuridici di legittimità del recesso
esercitato ex art.lo 1385 c.c. da;
Accertata in ogni caso l'intervenuta risoluzione Parte_1
del contratto preliminare intercorso tra le parti fatto e colpa esclusivi di;
Accertata Parte_1
infine l'assenza dei presupposti di legge per il riconoscimento della restituzione del doppio delle
somme versate a titolo di caparra confirmatoria e limitate in ogni caso in € 10.000,00; RIGETTARE
integralmente la domanda attorea poichè infondata in fatto e diritto per quanto esposto in narrativa;

Spese di lite rifuse”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, premesso di aver stipulato in data Parte_1
3.10.2019, in qualità di promissario acquirente, contratto preliminare di compravendita, con CP_1
, promittente venditore, avente ad oggetto l'immobile sito in Caino (BS), meglio descritto nell'atto
[...]
e nel contratto prodotto (doc. 1) e dato atto di aver versato, in esecuzione del predetto contratto la caparra confirmatoria di complessivi euro 15.800,00, mediante due bonifici documentati, citava in giudizio il per sentirlo condannare, previo accertamento del suo inadempimento al contratto CP_1
preliminare e della legittimità del recesso comunicato dallo stesso attore in data 27.5.2021, alla restituzione in suo favore del doppio della caparra versata, per complessivi euro 31.600,00, oltre interessi moratori e spese.
A tal fine, l'attore esponeva che: pagina 3 di 10 - l'art. 11 del contratto preliminare prevedeva che “il presente contratto preliminare è vincolato
all'acquisizione dell'agibilità o abitabilità da parte del proprietario prima del rogito notarile”;
- alla data della firma del contratto preliminare, invero, l'immobile non era agibile con particolare riferimento ai locali del piano interrato che non avevano le altezze conformi alla legge;

- il promittente venditore si obbligava ad eseguire i lavori necessari ad ottenere l'agibilità., CP_1
trasformando il ripostiglio in bagno ed ottenendo le altezze regolamentari, entro la data del rogito;

- l'esecuzione dei lavori, tuttavia oltre ad avvenire in modo del tutto unilaterale, senza il coinvolgimento dell'attore, si concretizzava in una modifica strutturale dell'immobile che,
comportando un innalzamento della soletta portante, per consentire il raggiungimento delle altezze di legge, mutava completamente la godibilità dell'intero immobile, modificando la struttura del porticato esterno che costituiva la parte di maggior pregio dell'immobile;
- inoltre, la modifica realizzata non era neppure conforme alla pratica edilizia presentata dal
, poiché, a fronte di un sopralzo assentito di circa 25 cm, veniva realizzato un sopralzo di CP_1
50 cm di altezza;

- seguivano diverse trattative tra le parti per giungere ad una soluzione concordata;

- in data 29 aprile 2021 il alienava a terzi l'immobile oggetto del contratto preliminare, CP_1
rendendo impossibile l'adempimento di tale negozio giuridico;

- in data 27 maggio 2021 l'attore contestava formalmente al convenuto il suo inadempimento e comunicava la volontà di recedere dal contratto preliminare ai sensi dell'art. 1385 secondo comma c.c., chiedendo la restituzione del doppio della caparra versata.
Si costituiva ritualmente il convenuto contestando tutto quanto ex adverso dedotto ed esponendo che:
- la caparra versata dall'attore ammontava ad euro 10.000,00 e non al maggiore importo dedotto in citazione, poiché il secondo versamento effettuato a gennaio 2020 di euro 5.800,00 costituiva pagina 4 di 10 non già caparra bensì contributo per le spese tecniche relative alla modifica dell'immobile richiesto dall'attore; pertanto errato era il quantum richiesto in citazione;

- in data 29.12.2020 il convenuto comunicava all'attore di aver ultimato le opere necessarie alla regolarizzazione dell'immobile e chiedeva di fissare la data per il rogito, senza esito;

- tale invito veniva reiterato con missiva del 28.01.2021, di nuovo senza esito;

- pertanto, in data 26 marzo 2021, il convenuto, preso atto della condotta inerte dell'attore,
comunicava la propria volontà di risolvere il contratto con la conseguenza che la vendita dell'immobile a terzi era del tutto legittima;

- in ogni caso nessun inadempimento era imputabile al convenuto, posto che egli aveva adempiuto all'unico obbligo previsto a suo carico, ovvero quello di procurare l'agibilità
dell'immobile.
Il convenuto concludeva per il rigetto di ogni domanda attore con il favore delle spese.
Alla prima udienza, il giudice, constatata l'impossibilità di trovare una soluzione conciliativa,
concedeva alle parti il termine di legge per il deposito delle memorie di rito.
Successivamente, rigettate le istanze di prova orale, il giudice convocava le parti per esperire il tentativo di conciliazione e formulava proposta conciliativa ex art. 185 c.p.c. che tuttavia non sortiva esito positivo, in quanto veniva accettata unicamente dall'attore.
All'esito, il giudice ritenuta non esperibile la CTU richiesta da parte attrice, fissava udienza di precisazione delle conclusioni, alla quale la causa veniva trattenuta in decisione.
MOTIVI
La domanda attorea è fondata e va accolta nei termini che seguono.
pagina 5 di 10 Preliminarmente si osserva che la domanda proposta dall'attore in via principale deve essere qualificata come azione di accertamento della legittimità del recesso ex art. 1385 c.c. e conseguente condanna alla restituzione del doppio della caparra.
Presupposti della fattispecie sono, per consolidata giurisprudenza, l'esistenza di un inadempimento grave in capo alla parte che ha ricevuto la caparra e l'assenza di qualsivoglia inadempimento in capo alla parte che ne chiede la restituzione nella misura del doppio.
Si richiama, ex multis, la pronuncia da ultimo resa dalla Corte di cassazione secondo la quale “In tema
di esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 c.c., il contraente che esercita il recesso non deve essere
a sua volta inadempiente e l'accertamento circa il suo inadempimento, rientrante nei poteri del giudice
di merito ed insindacabile se congruamente motivato, deve avvenire tenendo conto del valore della
parte dell'obbligazione non adempiuta rispetto al tutto, sulla base di un criterio di proporzionalità,
occorrendo verificare, a seguito di una valutazione complessiva e globale del comportamento delle
parti, se, per effetto dell'inadempimento del recedente, si sia verificata ai danni della controparte una
sensibile alterazione dell'equilibrio contrattuale o se, invece, tale alterazione non dipenda
dall'inadempimento della controparte” (Cass.19246/ 2024).
In particolare, è principio acquisito, quello secondo il quale il giudice, in tema di risoluzione del contratto per inadempimento, per valutare l'inadempimento, deve tenere conto di tutte le circostanze,
oggettive e soggettive, dalle quali sia possibile desumere l'alterazione dell'equilibrio contrattuale.
In caso di inadempienze reciproche, poi, la valutazione dell'inadempimento ha carattere unitario,
dovendo lo stesso addebitarsi esclusivamente al contraente che, con il proprio comportamento prevalente, abbia alterato il nesso di interdipendenza che lega le obbligazioni assunte mediante il contratto e perciò abbia dato causa al giustificato inadempimento dell'altra parte.
Tanto premesso, in punto degli elementi normativi regolatori della fattispecie, osserva il Tribunale che all'esito del giudizio deve affermarsi in capo all'attore la qualità di parte non inadempiente.
pagina 6 di 10 Invero, sebbene il convenuto, dopo aver comunicato la conclusione dei lavori finalizzati all'ottenimento del certificato di agibilità/abitabilità dell'immobile, abbia più volte intimato all'attore di fissare la data per il rogito, tale intimazione, ancorché rimasta senza esito, non è idonea a fondare l'esistenza di un inadempimento in capo all'attore.
Invero le richieste rivolte dal convenuto risalgono tutte al periodo dicembre 2020/marzo 2021 e culminano nella missiva (doc. 7) con la quale, in data 26 marzo del 2021 il convenuto comunica la propria volontà di risolvere consensualmente il contratto preliminare.
In tale lasso di tempo, tuttavia, si era già compiuto l'inadempimento posto in essere dallo stesso convenuto alla clausola 11 del contratto preliminare.
In particolare, non solo il non aveva ottenuto il certificato di abitabilità dal Comune di Caino, CP_1
circostanza che in sé già giustificherebbe il rifiuto dell'attore ad addivenire a rogito, ma il medesimo aveva già posto in essere una condotta che avrebbe definitivamente impedito il rilascio del CP_1
predetto certificato, avendo realizzato opere di modifica strutturale dell'immobile difformi da quelle oggetto del progetto allegato alla SCIA.
È sufficiente esaminare la bozza del progetto trasmessa (doc. 17) all'attore e poi allegata alla SCIA e compararla alla situazione reale dell'immobile, come rappresentata nelle fotografie prodotte, per affermare, ictu oculi la difformità tra le due situazioni. In particolare, il rialzo della loggia previsto nel progetto nella misura di 20 cm (da 2.23 a 2.43 m), con la realizzazione di un solo gradino è
evidentemente difforme al rialzo che è stato realizzato dal in concreto per un'altezza di circa 50 CP_1
cm pure ben visibile dalle fotografie prodotte dall'attore.
A ciò deve aggiungersi l'ulteriore effetto pregiudizievole, conseguente all'esecuzione dei lavori così
come svolti dal convenuto, e concretizzatosi nella assoluta non godibilità del porticato costituente pertinenza dell'immobile, inutilizzabile per gran parte della sua superficie, proprio a causa del rialzo realizzato che neppure consente di azionare completamente una delle aperture di accesso ad esso.
pagina 7 di 10 Tale situazione ha realizzato una evidente compromissione dell'interesse del promissario acquirente all'acquisto che avrebbe dovuto avere ad oggetto un immobile conforme alle norme urbanistiche e perfettamente godibile.
Pertanto, deve affermarsi l'inadempimento grave del convenuto che non ha osservato l'obbligo a lui imposto dalla clausola 11 del contratto preliminare, frustrando l'interesse che le stesse parti, utilizzando un'espressione atecnica, avevano qualificato come “fondamentale” e dunque come essenziale per il promissario acquirente.
Del resto, il convenuto non ha prodotto alcun documento dal quale risulti l'avvenuto rilascio del certificato di abitabilità all'immobile promesso, né un simile rilascio è ipotizzabile per il futuro attesa l'acclarata difformità tra opere assentite e opere realizzate.
L'inadempimento del convenuto è poi divenuto definitivo per effetto dell'alienazione a terzi dell'immobile promesso.
A fronte di tale condotta, che ha reso giuridicamente impossibile la stipula del contratto definitivo, del tutto legittima va ritenuta la comunicazione di recesso intimata dall'attore.
Non vale infatti a sminuire la gravità della condotta del convenuto la circostanza che il medesimo bene promesso all'attore sia stato venduto a terzi (come da rogito prodotto) tenuto conto che nell'atto notarile non si menziona alcun certificato di agibilità, ma unicamente la SCIA depositata in Comune
dal in vista delle opere da realizzare, la quale assolve tutt'altra funzione e non è idonea a far CP_1
ritenere esistente (neppure per effetto del silenzio del Comune competente) la regolarità
urbanistico/edilizia dell'immobile.
Per tutte le suesposte considerazioni, va dichiarata la legittimità del recesso dal contratto intimato dall'attore al convenuto in data 27 maggio 2021 e, accertata la gravità dell'inadempimento del convenuto al predetto contratto, va pronunciata la condanna del medesimo convenuto, alla restituzione in favore dell'attore del doppio della caparra versata.
In merito alla quantificazione si osserva quanto segue.
pagina 8 di 10 È pacifico e documentato che l'attore ha versato al convenuto la somma di euro 10.000,00 a titolo di caparra.
Quanto all'ulteriore somma di euro 5.800,00 ritiene il Tribunale che la stessa non possa essere imputata a caparra confirmatoria alla luce della giustificazione data dalle stesse parti nella scrittura del 25
gennaio 2020 (doc. 3 fascicolo attori), contestualmente al versamento.
Si legge in tale documento che “L'importo indicato servirà al saldo delle spese tecniche a carico del
promissario acquirente sig. come indicato al punto 3 del PRELIMINARE DI Parte_1
COMPRAVENDITA IMMOBILIARE”.
Tale pattuizione attesta inequivocabilmente che il versamento aggiuntivo pattuito dalle parti aveva la funzione non di rafforzare il vincolo contrattuale, ma di anticipare al venditore le spese tecniche necessarie alla regolarizzazione urbanistica dell'immobile, spese da reputarsi comunque funzionali alla stipula dell'atto definitivo e quindi al buon esito dell'affare.
Pertanto, essendo il vincolo contrattuale venuto meno per fatto e colpa del promittente venditore, tale somma, qualificabile latu senso come acconto e non come caparra, deve essere restituita in importo pari a quello versato (non al suo doppio).
In definitiva il convenuto deve essere condannato al pagamento in favore dell'attore alla somma di euro
25.800,00, oltre interessi moratori dalla data della domanda al saldo.
Le spese del giudizio sono poste integralmente a carico della società convenuta, attesa la soccombenza in giudizio e l'assoluta inidoneità satisfattiva delle offerte conciliative susseguitesi in corso di causa,
peraltro mai adempiute, e vengono liquidate in dispositivo, sulla base del decisum, secondo le tariffe vigenti, con applicazione dei parametri medi per le fasi di studio e introduttiva e parametri minimi per le fasi istruttoria e decisionale attesa la natura documentale della controversia.


P.Q.M.


Il Tribunale di Brescia, definitivamente pronunciando, ogni diversa e contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così giudica:
pagina 9 di 10 accoglie la domanda proposta dall'attore e, per l'effetto, accertato l'inadempimento Parte_1
grave del convenuto al contratto preliminare oggetto di causa ed accertata la legittimità CP_1
del recesso comunicato dall'attore al convenuto in data 27.5.2021,
condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attore della CP_1 Parte_1
somma di euro 25.800,00 a titolo di restituzione del doppio della caparra e dell'acconto ricevuti, oltre interessi moratori dalla data della domanda al saldo;

condanna il convenuto a rifondere all'attore le spese del giudizio che CP_1 Parte_1
liquida in € 518,00 per spese, ed € 3.387,00 per compensi, oltre rimborso forfettario, Iva e Cpa di legge.
Brescia, 12 febbraio 2025.
Il giudice
Carla D'Ambrosio
“Atto redatto in formato elettronico e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 35,
comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209”

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