TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione Ottava Civile
* * * VERBALE DI UDIENZA DI DECISIONE
A SEGUITO DI TRATTAZIONE ORALE ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
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Nel procedimento iscritto al n. 3509/2025 R.G.
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Oggi 8 luglio 2025 h. 14.20 dinanzi al g.i. designato dott.ssa Ivana Peila compaiono: per parte ricorrente: avv. ELENA REVERDITO in sost avv. CONTI VITTORIO per parte convenuta: nessuno
Il giudice invita le parti alla discussione orale della causa
Le parti precisano le conclusioni come segue: parte attrice: richiama le conclusioni in atti
Le parti discutono la causa e il giudice si ritira in camera di consiglio.
All'esito viene data lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in assenza delle parti.
Il giudice
Ivana Peila

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione Ottava Civile
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Il giudice istruttore Ivana Peila, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ex art. 429 c.p.c.
nella causa civile iniziata iscritta al n. 3509/2025 di R.G., promossa da:
elettivamente domiciliata in Torino alla via Cialdini n. 41 bis presso lo studio CP_1 dell'avv. Vittorio Conti che la rappresenta e difende come da delega in atti;

Ricorrente
contro
(c.f. residente in [...] C.F._1
n. 25/A
Convenuto n.c.
Oggetto: ricorso ex art. 447 bis c.p.c. per risoluzione di contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte ricorrente: “accertare e dichiarare l'occupazione sine titulo da parte del sig. relativamente al locale sito in Torino, Via Segurana n. 4 e, per l'effetto, Controparte_2 dichiarare tenuto e condannare il sig. a rilasciare immediatamente nella Controparte_2 disponibilità della sig.ra il locale occupato in Torino, Via Segurana n. 4, dallo CP_1 stesso occupato sine titulo, accertare e dichiarare la mancata corresponsione da parte del sig. dell'indennità di occupazione, pari ad € 110,00 mensili, per i mesi da Controparte_2 giugno 2023 e febbraio 2025 compresi;
accertare e dichiarare, altresì, il mancato rimborso, da parte del sig. a favore della sig.ra delle spese condominiali Controparte_2 CP_1 ripetibili, pari, alla data di deposito del presente ricorso, ad € 1.595,63 e, per l'effetto, dichiarare tenuto e condannare il sig. a corrispondere alla sig.ra la Controparte_2 CP_1 somma di € 3.905,63, oltre le ulteriori indennità ed alle eventuali spese condominiali che verranno via a via a maturarsi sino all'effettivo rilascio. Con il favore delle spese di lite”.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Condizione di procedibilità.
La domanda giudiziale è proponibile avendo la ricorrente esperito senza esito positivo la procedura di mediazione obbligatoria ex art. 5 comma primo bis del d. lgs n. 28 del 2010 e s.m.i.

2. Ricostruzione dei fatti.
La difesa di parte ricorrente allega e prova di aver concesso in godimento per uso diverso da abitazione (box auto) l'immobile di sua proprietà sito in Torino alla via Segurana n. 4.
In particolare, il compagno della ricorrente ha riferito che “il contratto di locazione non venne mai perfezionato e sottoscritto, tuttavia il sig. ebbe (sebbene non sempre CP_2 con puntualità) sempre a pagare il canone (o, comunque, il corrispettivo) sino al mese di maggio 2023, omettendo tutti i successivi pagamenti (da giugno 2023 a febbraio 2025 compresi) per un importo complessivo di € 2.310,00 (21 mesi x € 110,00 mensili) e questo
a partire dal mese di giugno 2018. Lo so perché io sollecitavo il pagamento e pagava in contanti, non in modo puntuale. Da giugno 2023 non ha più pagato perché mi ha bloccato il telefono e sta ancora usando il box adr io non sono più andato da tempo nel garage”.

3. Inquadramento giuridico della fattispecie.
Como noto, la validità del contratto è un presupposto per la proponibilità dell'azione di risoluzione, accertabile d'ufficio dal giudice (cfr Cass. civ., Sez. Unite, 4 settembre 2012,
n. 14828, nonché Cass. civ., Sez. Unite, 12 dicembre 2014, n. 26242). L'art. 1, comma quarto, della legge n. 431 del 1998, che dispone che “per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”, richiamato dalla difesa di parte ricorrente non è applicabile poiché si riferisce in via esclusiva ai contratti di locazione ad uso abitativo.
La forma scritta non è invece richiesta per la stipulazione di un contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo.
Tuttavia, l'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004 sancisce l'obbligo della registrazione, sia per i contratti di locazione che per quelli che costituiscono diritti relativi di godimento di unità immobiliari e la Corte di Cassazione ha più volte affermato che “il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente “ab origine” l'indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all'obbligo di registrazione” (Cass. civ., Sez. Unite, 9 ottobre 2017, n.
23601; Id., Sez. III, 20 dicembre 2018, n. 32934).
La difesa di parte ricorrente non ha provato di aver provveduto alla registrazione del contratto verbale di locazione, con la conseguenza che la qualificazione del rapporto alla stregua della dell'occupazione sine titulo deve ritenersi corretta.

4. Conclusioni.
Attesa l'occupazione del box da parte del convenuto a far data dall'anno 2018 e preso atto dell'omessa corresponsione di quanto concordato, ossia € 110,00 mensili, a far data dal mese di giugno 2023 sino ad oggi, ne consegue il diritto della ricorrente ad ottenere il pagamento della somma complessiva di € 2.640,00.
Non è possibile accogliere la domanda di condanna al pagamento dell'indennità sino al rilascio poiché l'assenza di un regolare contratto di locazione preclude la possibilità di applicare l'art. 1591 c.c.
La domanda di condanna al rimborso degli oneri accessori non merita accoglimento poiché la difesa di parte ricorrente si è limitata a provare di aver corrisposto la somma di € 744,57 relativa alle gestioni condominiali degli anni 2018, 2019 e 2020, ma non vi è prova alcuna che tali costi debbano essere sostenuti dall'occupante sine titulo, non essendo sufficiente una mera distinta sottoscritta dall'amministratore condominiale di “spese ripetibili” in assenza dei rendiconti e dei verbali di approvazione assembleare con l'indicazione dettagliata dei costi.
Merita invece accoglimento la domanda di condanna al rilascio immediato dell'immobile non avendo il contenuto contumace allegato e provato di aver diritto di occupare il box.

5. Le spese di lite.
In applicazione del principio della soccombenza (art. 91 c.p.c.) si condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite a favore di parte ricorrente come liquidate in dispositivo alla luce dei criteri di cui al d.m. n. 55 del 2014 e s.m.i. (scaglione da €
1.001,00 ad € 5.200,00 sulla base del valore indicato in sede di iscrizione della causa a ruolo;
tariffa media per le prime tre fasi e minima per la fase decisionale attesa la semplicità della discussione).

p. q. m.

il giudice, definitivamente pronunciando,
- accerta e dichiara l'occupazione sine titulo dell'immobile sito in Torino alla via Segurana
n. 4 da parte del convenuto e, per l'effetto, dichiara tenuto e condanna il sig. CP_2
a rilasciare immediatamente nella disponibilità della sig.ra tale immobile;

[...] CP_1
- dichiara tenuta e condanna parte convenuta al pagamento a favore di parte ricorrente della somma di € 2.640,00;
- rigetta tutte le altre domande di parte ricorrente;

- dichiara tenuta e condanna parte convenuta al pagamento a favore di parte ricorrente delle spese di lite che liquida in € 2.412,00 per competenze professionali ed € 372,79 per esborsi come da nota spese, oltre accessori di legge come richiesti.
Torino, 8 luglio 2025.
Il giudice
Ivana Peila