TRIBUNALE ORDINARIO di NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 15735/2023 tra
Parte_1
ATTORE
e
CONVENUTO Controparte_1
Oggi 23 aprile 2025 innanzi al dott. Renata Palmieri, sono comparsi per l'avv. BRANCAC- Parte_1
CIO GAETANO e per l'avv. CORREA- Controparte_1
LE ANDREA i quali si riportano ai rispettivi scritti.
L'avv. Gaetano Brancaccio, in particolre si riporta alle note di discus- sione e chiarimento, depositate in ossequio alla ordinanza dell'Onore- vole Giudicante ed ai calcoli delle somme dovute sulla base del rico- noscimento del debito del del 3 11 2022. Conclude come da CP_1
note depositate, e chiede che l'On.le Tribunale accertati la morosità persistente da maggio 2016 a dicembre 2023 decurtata degli acconti e del deposito cauzionale per un importo complessivo di euro 61.699,26
e per l'effetto condannare il conduttore opponente al pagamento di eu- ro 61.699,26 oltre interessi, ed ai compensi e spese di giudizio.
L'Avv. Andrea Correale per l'opponente si riporta integral- CP_1
mente a tutti gli atti ed alle note di discussione depositate il 14/4/25.
Preliminarmente insiste sulle eccezioni di nullità ed illegittimità della mediazione in quanto nella domanda di mediazione è indicato errata- mente il giudizio R.G.N.11709/23 che è la proc. di sfratto conclusasi, nonchè esperita oltre il termine assegnato dal Giudice di 15 gg. dall'u- dienza del 19/7/23 per cui il termine scadeva il 4/9/23, mentre l'istanza
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di mediazione è stata presentata solo in data 25/9/23, come risulta dal- le PEC dell'Organismo di mediazione e dal verbale negativo versati in atti. Inoltre la mediazione è nulla, illegittima, irregolare e viziata in quanto non risulta mai depositata la convocazione della parte CP_1
e la ricevuta della stessa con la firma chiara e leggibile e la qualità del ricevente, precisando che al non risulta aver mai ricevuto tale CP_1
missiva. Si evidenzia che l'onere di proporre la mediazione spettava all'Istituto opposto e la sua violazione comporta anche una grave re- sponsabilità e la condanna alle spese di giudizio dello stesso, come statuito anche dalla Suprema Corte (sent. n. 19596/20). Si ribadisce la carenza di legittima attiva e passiva delle parti, nonchè l'invalidità, nullità, illegittimità, annullabilità, erroneità e vizi del contratto di lo- cazione in quanto non è stato indicato nell'atto la fonte normativa e statutaria legittimante dei poteri di locare e di stipulare il contratto, la delibera di nomina del legale rapp.te p.t. e quella autorizzativa della locazione, gli estremi del titolo di proprietà dell'immobile, l'atto e de- libera di approvazione dell'operato del legale rapp.te p.t. e della stipu- la del contratto di locazione da parte dell'organo di controllo dell'Istituto e di quello gerarchicamente superiore dell'Ente, nè la de- libera di validazione e conferma del contratto di locazione da parte degli Enti regionali e Ministeriali di controllo, trattandosi di Ente di natura regionale e come previsto dalla legge, né sono stati allegati al contratto copie degli atti comprovanti tali elementi essenziali del con- tratto. Si ribadisce la carenza di prova e della documentazione del cre- dito, l'erronea e falsa ricostruzione dello stesso, che si impugna e con- testa integralmente, il mancato deposito delle scritture, registri e do- cumenti contabili, ricevute, libro incassi e pagamenti, giustificativi, ri- cevute di incasso e pagamento, registrazioni contabili relativi al pre- sunto credito ed all'imputazione dei pagamenti ricevuti dal Sig.
[...]
Pertanto si insiste nella richiesta al Chiar.mo Sig. Giudice che CP_1
voglia emettere ordinanza ex art. 210 c.p.c. di esibizione di tutti i do- cumenti relativi al contratto di locazione, ai pagamenti e loro registra- zioni, le scritture e registri contabili, gli atti e delibere attestanti i pote- ri del legale rapp,te p.t dell'Istituto e quelli inerenti la ratifica e conva-
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lida della stipula del contratto degli organi dell'istituto e degli Organi di controllo Regionali e Ministeriali. Si evidenzia altresì la mancata consegna della documentazione contabile reiteratamente richiesta all'Istituto anche in sede dell'incontro o tra le parti del 3/7/23 nono- stante gli accordi ed i solleciti e diffide all'adempimento inviati con
PEC dell'Avv. Correale del 6/7/23 e del 10/7/23 all'Avv. Brancaccio, in particolare per quanto attiene la somma di oltre €18.886,23 pagata a seguito del pignoramento presso terzi notificatogli, come invece ri- chiesto dalla legge e ritenuto dalla prevalente giurisprudenza anche della Suprema Corte, evidenziando il credito vantato dal Si CP_1
ribadisce anche la sproporzione ed eccessiva onerosità del canone lo- catizio, stante la disagevole struttura, l'esigua metratura, lo stato di ve- tustà dell'immobile ed i prezzi di mercato. Pertanto, alla luce della mancata prova documentale e dell'errata ricostruzione del credito da parte dell'Istituto opposto, si insiste sulla richiesta all'Ecc.mo Sig.
Giudice di ammissione della CT tecnica e contabile sul contratto di locazione e sulla regolarità dello stesso, su tutte le connesse scritture e registri contabili, che non sembrano esistenti, i pagamenti intervenuti,
l'esistenza e conformità di tutti gli atti, le delibere e sussistenza dei poteri di firma inerenti la sottoscrizione del contratto, nonché tutti gli atti e delibere degli Organi dell' e quelli di Organi di controllo Pt_1 dell' trattandosi di Ente di rilevanza Regionale Parte_2
e sottoposto anche al controllo del Ministero competente, consulenza che nella fattispecie è necessaria come ritenuto dalla Suprema Corte ( in particolare Cass. sentenza n.5091/16). Senza alcun riconoscimento di diritti e di debito, si eccepisce che il presunto canone, se regolare, sarebbe pari a €1.100,00 e non 1.106,60 come indicato da controparte, stante l'assenza agli atti della richiesta di adeguamento ISTAT come correttamente rilevato dell'Ill.mo Sig. Giudice, pertanto l'importo da
Dicembre 2022 a Novembre 2023, in quanto l'esecuzione dello sfratto
è avvenuto in tale mese, pari a 12 mensilità per un totale di €13.200 e non €14.385,80 come erroneamente indicato, per cui la somma da
[...]
a Novembre 23 è pari a €4.700,00, a cui vanno detratti il Parte_3 deposito cauzionale 3.200,00 e gli interessi pari a €479,11, per un re-
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siduo di €1.020,39. Si insiste per la condanna alle spese e competenze di giudizio, oltre rimborso 15% ed oneri di legge, con attribuzione allo scrivente avvocato antistatario ex art. 93 c.p.c.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni riportandosi ai pro- pri scritti. Terminata la discussione, il Giudice , ritenuta la causa ma- tura per decisione senza bisogno di ausilio tecnico né di CT , disat- tende le richieste istruttorie formulate da parte convenuta e decide la causa dando lettura, ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c., in comb disp con l'art 429 cpc, del seguente dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione redatti sul presente verbale nella parte che segue, norma applicabile anche ai procedimenti soggetti al rito del lavoro (cfr Cass
Sez. L, sentenza n. 13708 del 12/06/2007 secondo cui “Nel rito del lavoro ogni udienza, a cominciare dalla prima, è destinata alla di- scussione orale e, quindi, alla pronunzia della sentenza ed alla lettura del dispositivo sulle conclusioni proposte in ricorso, per l'attore, e nella memoria di costituzione per il convenuto, di modo che il giudice non è tenuto ad invitare le parti alla precisazione delle conclusioni prima delle pronunzia delle sentenze. Ne consegue, che la disposizio- ne dell'art. 281 sexies del cod. proc. civ. che prevede la possibilità per il giudice di esporre a verbale, subito dopo la lettura del dispositivo di sentenza, le ragioni di fatto e di diritto poste a base della decisione, è applicabile al rito del lavoro a condizione del suo adattamento al rito speciale, nel quale non è prevista l'udienza di precisazione delle con- clusioni”).
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
IX SEZIONE CIVILE
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Il Tribunale di Napoli, nella persona della dott.ssa Renata Palmieri, ha pronunciato la seguente
SENTENZA a verbale ex art 281 sexies cpc nella causa iscritta al n. 15735/2023 R.Gen.Aff.Cont., resa all'udienza del 23.04.2025 con lettura del dispositivo e della contestuale motiva- zione
TRA
(C.F. ), in Parte_1 P.IVA_1
persona del Commissario Straordinario p.t. elettivamente domiciliato in Napoli, alla via Santa Brigida Nicola 51, presso lo studio dell'avv.
Gaetano Brancaccio, che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti
-ATTORE -
E
(C.F. ), elettivamen- Controparte_1 C.F._1
te domiciliato in Napoli, alla via S. Domenico 62, presso lo studio de- gli avv.ti Andrea Correale ed Amedeo Sorge, che lo rappresentano e difendono in virtù di procura in atti
-CONVENUTO IN RICONVENZIONALE-
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione uso diverso per ina- dempimento del conduttore (Cod. SICID 144022).
Conclusioni: come da atti di causa, verbali di udienza
FATTO E DIRITTO Con atto di citazione ritualmente notificato in data 3.05.2023, l'
[...]
intimava a sfratto per mo- Parte_1 Controparte_1
rosità, con contestuale richiesta di ingiunzione di pagamento per ca- noni scaduti ed imposta di registro (per euro 78.809,03) deducendo: che era proprietario dell'immobile sito in Napoli, alla via Santa Teresa degli Scalzi 108, piano terra, identificato all'N.C.E.U. del Comune di
Napoli alla SEZ. STE, Foglio 6, sub 2, part. 129, cat. C/1, r.c. €
251,98; che immobile veniva concesso in locazione, per uso diverso, al sig.
[...]
, in virtù di contratto stipulato in data 16.07.2013 e re- CP_1
golarmente registrato in data 24.09.2013, al n. 715/3T;
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che il canone di locazione mensile era stabilito in € 1.100,00 da pagar- si in rate mensili anticipate, oltre aggiornamento ISTAT;
che il conduttore si rendeva moroso nel pagamento di diversi canoni di locazione, per un ammontare complessivo pari ad euro 78.809,03; che versava, come acconto sulla morosità, i se- Controparte_1 guenti importi: euro 70,30 per il mese di maggio 2016, € 1.500,00 in data 23.06.2022, € 1.000,00 in data 5.07.2022, € 1.000,00 in data

8.08.2022 ed € 1.200,00 in data 4.10.2022, per un ammontare com- plessivo pari ad € 4.770,30; che, in data 3.11.2022, veniva sottoscritto dalle parti un accordo tran- sattivo con il quale il conduttore riconosceva il proprio debito (€
59.492,70) e si impegnava ad estinguerlo secondo un piano di rientro;
che il suddetto accordo teneva conto dei pignoramenti subiti dal con- duttore ad opera del sig. , creditore dell'istituto Parte_4
Parte_1
che, il piano di rientro del debito non veniva mai onorato.
In data 30.05.2023, con comparsa di costituzione e risposta con do- manda riconvenzionale, si costituiva in giudizio il Controparte_1
quale, si opponeva allo sfratto e chiedeva:
“1) Dichiarare la nullità, invalidità, annullabilità, illegittimità ed er- roneità del contratto di locazione per le motivazioni dedotte;
2) Di- sporre CT tecnica per l'accertamento dello stato e del valore locati- zio attuale dell'immobile locato, conforme ai valori correnti di merca- to;
3) Rigettare integralmente la domanda attorea in quanto impropo- nibile, improcedibile, inammissibile, nulla, infondata in fatto ed in di- ritto ed errata;
4) Decurtare dall'importo richiesto i numerosi paga- menti effettuati dal convenuto”.
Il convenuto, in particolare, eccepiva:
1) La nullità della citazione per carenza dei requisiti prescritti dagli artt.
163 e ss cpc.;
2) L'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo di mediazione;

3) La carenza di legittimazione attiva e passiva;

4) La nullità del contratto di locazione;

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5) La non correttezza degli importi intimati.
Instaurato il giudizio, il Giudice, all'udienza del 31.05.2023, onerava parte attrice di produrre un prospetto contabile accurato in cui venisse indicata ogni morosità per canoni, mese per mese, dal maggio del
2016 alla data odierna.
Parte attrice precisava la morosità (e dunque la domanda), come da prospetto contabile depositato telematicamente il 16.06.2023.
Nelle note del 19.06.2023, parte convenuta contestava il prospetto esi- bito, riportandosi alle eccezioni tutte come formulate in comparsa;
il
Giudice, concedeva l'ordinanza provvisoria di rilascio, mutava il rito, assegnando a ciascuna delle parti (essendovi riconvenzionale) il ter- mine di quindici giorni per l'esperimento del tentativo di mediazione, ai sensi dell'art. 5, co. 1 bis, d.lgs. 28/2010, nonché per integrare i ri- spettivi scritti.
L'attore presentava istanza per la mediazione innanzi all'organismo
, il quale si concludeva con il verbale negativo CP_2
del 30.10.2023, per mancata comparizione del convenuto.
Il rilascio avveniva il 23.12.2023.
In memoria integrativa parte attrice ha rassegnato le seguenti conclu- sioni:”1) Accertare e riconoscere la morosità persistente da maggio
2016 a dicembre 2023 a carico del signor per un Controparte_1
importo di euro 75.366,19, oltre adeguamento Istat ed interessi;
2)
Per l'effetto, condannare il conduttore al pagamento della somma pa- ri ad euro 75.366,19, oltre adeguamento Istat ed interessi, nella dene- gata ipotesi di accertamento di morosità diversa, condannare il con- duttore alla diversa somma a titolo di morosità risultante dall'attività istruttoria;
4) Condannare controparte alla refusione dei compensi e delle spese di giudizio;
5) In subordine, rigettare le avverse domande riconvenzionali, che non appaiono né spiegate , né comprovate.
In memoria integrativa parte convenuta ha rassegnato le seguenti con- clusioni: “1) Dichiarare la nullità, annullabilità, illegittimità ed irre- golarità del contratto di locazione;
2) Dichiarare l'improcedibilità della domanda del locatore per mancato rispetto dei termini di attiva- zione della Mediazione, nonché per la nullità della stessa, con grave
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responsabilità e condannarlo alle spese di giudizio;
3) In via gradata, accogliere la presente opposizione e dichiarare non dovute le somme richieste dal locatore, nonché il credito vantato dal conduttore;
4) Ri- formare le statuizioni assunte in sede di sfratto e la condanna alle spese del conduttore;
5) Con vittoria di spese e competenze di en- trambi i giudizi, con attribuzione ex art. 93 c.p.c”.
Il Giudice, all'udienza del 20.03.2024 formulava alle parti proposta, ex art. 185 bis cpc, la quale aveva esito negativo.
Il Giudice rinviava all'udienza del 23.04.2025 per lettura del disposi- tivo e della contestuale motivazione, ex art. 281 sexies cpc, invitando parte attrice a chiarire i conteggi partendo dall'attestazione del
3/11/2022 (con il canone ivi indicato 1.106,60 mensili), non essendovi in atti richiesta ex art 32 l 392/78 , aggiungendo i canoni sino al rila- scio e scorporando i pagamenti del 2022 e 2023 (successivi al
3/11/2022), scorporando altresì deposito cauzionale ed interessi (ove versato).
La causa viene decisa all'udienza del 23.04.2025.
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In via preliminare, dev'essere dichiarata la validità dell'atto introdut- tivo, atteso che contiene, in modo adeguato, tutti gli elementi di identi- ficazione del diritto azionato.
Sempre, in via preliminare, le domande sono procedibili per interve- nuta mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs. 28/2010 (come novellato dal
D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), come documentato in atti
(cfr. verbale negativo del 30.10.2023).
Va rigettata l'eccezione sollevata dal convenuto di improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione nei termini indicati dal Giudice, in quanto il termine di 15 giorni per l'avvio della mediazione, sebbene precedentemente fissato dalla normativa, non ha carattere perentorio, ma ordinatorio.
Si tratta di una conclusione basata sul tenore letterale dell'art. 5, comma 2-bis, del decreto legislativo 28/2010 (nella versione prece- dente alla riforma Cartabia), per cui «quando l'esperimento del pro-
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cedimento di mediazione è condizione di procedibilità della doman- da giudiziale, la condizione si considera avverata se il primo incon- tro dinanzi al mediatore si conclude senza l'accordo». Il legislatore, quindi, non collega la dichiarazione di improcedibilità al mancato ri- spetto del termine di presentazione della domanda, bensì al solo esperimento del procedimento di mediazione.
Conforme in tal senso Cass. n. 4133/2024: “ In tema di mediazione delegata ex art. 5, comma 2, del d.lgs. n. 28 del 2010, il termine di quindici giorni disposto dal giudice non ha natura perentoria, in quanto dal tenore letterale dell'art. 5, comma 2 bis, del medesimo de- creto (nella formulazione applicabile ratione temporis) si ricava che la dichiarazione di improcedibilità non è collegata dal legislatore al mancato rispetto del termine di presentazione della domanda, bensì al solo evento dell'esperimento del procedimento di mediazione, essen- do, peraltro, tale conclusione compatibile con la ratio legis sottesa al- la mediazione obbligatoria ope iudicis, consistente nella ricerca della soluzione migliore possibile per le parti, dato un certo stato di avan- zamento della lite e certe sue caratteristiche”.
Parte convenuta, inoltre, ha regolarmente ricevuto, in data 3.10.2023, comunicazione dell'avvio del procedimento di mediazione (cfr. rac- comandata A/R n. 618663408199).
Tanto esposto, la domanda formulata dall'attore di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore
[...]
va accolta per le ragioni di seguito indicate. CP_1
Vale premettere che, in tema di onere della prova, a norma dell'art. 2697 c.c., relativamente ai rimedi offerti al creditore dall'art. 1453 c.c. nel caso di inadempimento del debitore nei contratti a prestazioni cor- rispettive, “il creditore che agisca per l'adempimento, per la risolu- zione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scaden- za, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della contropar- te: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estin- tivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento” (cfr. Cass. Civ.
Sez. unite n. 13533/2001).
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Presupposto comune per ognuna delle tre azioni (di adempimento, ri- solutoria e risarcitoria) è quindi la sola dimostrazione della sussistenza del credito, con la mera allegazione dell'altrui inadempimento, spet- tando alla parte debitrice la prova dell'asserita estinzione dello stesso, ossia del proprio adempimento: in altre parole l'inadempimento è sempre presunto, incombendo al debitore di provare il contrario, cioè
l'esatto adempimento.
Va, poi, considerato che in materia di locazioni ad uso diverso da abi- tazione, la gravità dell'inadempimento del conduttore va valutata non in base all'art. 5 l 392/78, ma in base all'art. 1455 cc, di guisa che è rimesso al Giudice di procedere alla valutazione della gravità dell'inadempimento secondo i principi generali posti dagli artt. 1453 e
1455 cc. In tale ottica di valutazione, va ritenuto che l'importanza dell'inadempimento deve essere valutata secondo criteri oggettivi e con riguardo all'interesse sostanziale delle parti, più che in base ad apprezzamenti personali del contraente che lamenta l'inadempienza.
L'art. 1455 c.c. pone infatti una regola di proporzionalità in virtù della quale la risoluzione del vincolo contrattuale è collegata unicamente all'inadempimento delle obbligazioni che abbiano notevole rilevanza nell'economia del rapporto ed il relativo giudizio va formulato tenen- do conto sia dell'esigenza di mantenere l'equilibrio tra prestazioni di uguale importanza nei contratti sinallagmatici, sia dell'interesse dell'altro contraente, che non deve essere tanto inteso in senso subiet- tivo, in relazione alla stima che il creditore abbia potuto fare del pro- prio interesse violato, quanto in senso obiettivo in relazione all'attitudine dell'inadempimento a turbare l'equilibrio contrattuale e a reagire sulla causa del contratto e sul comune intento negoziale.
Il Giudice può, peraltro, utilizzare, a tal fine, anche il criterio legale dettato dall'art. 5 l eq. can. come parametro di riferimento per valutare in concreto se l'inadempimento del conduttore sia stato o non di scar- sa importanza, ai sensi dell'art. 1455 cc.
La gravità dell'inadempimento posto a fondamento della domanda, dev'essere, inoltre, valutata, in tema di locazioni, anche alla luce del comportamento successivo alla proposizione della domanda, non ope-
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rando per i contratti di durata la regola generale posta dall'art. 1453 comma 2 cc, secondo la quale la proposizione della domanda di riso- luzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione delle posizioni dei contraenti fino alla pronunzia giudiziale definitiva, essendo vietato al conduttore di eseguire la sua prestazione e al locato- re di pretenderla: nel caso della locazione, infatti, il locatore non è in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria ob- bligazione e ha interesse all'adempimento da parte del conduttore ina- dempiente, il quale rimane nella detenzione della cosa locata senza che il locatore possa impedirlo ed è tenuto a versare al locatore il cor- rispettivo fino alla riconsegna, salvo il maggior danno. Ove, pertanto, in tema di locazione ad uso abitativo, il conduttore sia moroso nel pa- gamento del canone e degli oneri accessori, non può ritenersi automa- ticamente la gravità dell'inadempimento solo perché questo ha ad og- getto una delle obbligazioni principali del conduttore, dovendosene, invece, accertare la gravità in concreto, con la conseguenza che la domanda di risoluzione non dovrà essere accolta qualora l'inadempimento possa essere valutato come di scarsa importanza per il concorso di determinate circostanze, che lo rendono inidoneo a lede- re in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore a sconvolgere l'intera economia del rapporto al punto da ostacolarne la prosecuzio- ne.
Inoltre, in base a Cass. Civ. Sez. III 20551/2014: “ In tema di contrat- to di locazione, ai fini della risoluzione per morosità, il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento anche alla stregua del com- portamento del conduttore successivo alla proposizione della doman- da, in quanto l'avvenuto pagamento della somma richiesta dal locato- re, nelle more del giudizio, non può non incidere sulla valutazione prognostica del suo futuro comportamento, così da escludere, in ter- mini di rilevante probabilità, il possibile verificarsi di ulteriori ina- dempimenti”.
Applicando, allora, il suddetto principio alla fattispecie in esame, ne consegue che parte attrice ha dimostrato la sua titolarità attiva, che può dirsi provata attraverso la documentazione dalla stessa allegata
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(copia del contratto di locazione tra le parti registrato). Viceversa, il convenuto non ha provato l'esatto adempimento delle obbligazioni su di lui gravanti .
Invero l'attestazione di morosità del 3.11.2022, vale come ricognizio- ne di debito a seguito di accordo transattivo .
La promessa di pagamento, al pari della ricognizione di debito, com- porta la presunzione fino a prova contraria del rapporto fondamentale;
nel caso di specie la traduzione in chiave monetaria degli importi do- vuti in favore del locatore deve certamente ritenersi l'esito di un'operazione valutativa condotta sulla base di criteri giuridici d'indole qualificativa e, dunque, l'espressione di una volontà di natura negoziale. Osserva il Tribunale , come il secondo testo dell'art. 1988
c.c., “la promessa di pagamento o la ricognizione di un debito dispen- sa colui a favore del quale è fatta dall'onere di provare il rapporto fon- damentale. L'esistenza di questo si presume fino a prova contraria”; nel quadro di tale regola, assume valore decisivo l'esatta identifica- zione della nozione di 'rapporto fondamentale', la cui esistenza, riferi- ta al pagamento promesso o al debito riconosciuto, deve ritenersi pre- sunta fino a prova contraria. Nel caso oggetto dell'odierno esame, il debitore ( ) ha riconosciuto come dovuta Controparte_1
una somma ben determinata, e l'effetto processuale di inversione dell'onere della prova doveva ritenersi certamente tale da ricompren- dere anche questo aspetto del 'rapporto fondamentale' di cui discorre l'art. 1988 c.c. che – occorre sottolineare con chiarezza - non può es- sere identificato solamente con il rapporto giuridico che costituisce la fonte dell'obbligazione (ossia, ad es., con i soli fatti costitutivi della relazione contrattuale), bensì anche le articolazioni concrete di quel rapporto fondamentale consistite da ciascun singolo rapporto obbliga- torio (in quanto tale definito anche dal suo oggetto) che da quel fon- damento discende, ossia dal rapporto credito-debito che sostanzia il diritto soggettivo fatto valere in giudizio (in tali termini si richiama ala recente pronuncia della Cass 28448 del 5/11/2024).
Tanto più che la scrittura del 3/11/2022 contiene la espressa dicitura della conferma da parte del del debito e l'impegno Controparte_1
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a stilare un'altra transazione per il saldo dello stesso .Dalla scrittura consta che per il 2016 permaneva alla data della transazione una mo- rosità di € 2.782,50; per il 2017 non risultavano pagamenti per dodici mensilità; per il 2018 permaneva una morosità di € 3.279,20; per il
2019 permaneva una morosità di € 5.392,97; per il 2020 non risulta- vano pagamenti per dodici mensilità; per il 2021 non risultavano pa- gamenti per dodici mensilità; nel 2022 il conduttore non aveva paga- to alcuna mensilità permane una morosità per undici mensilità, nonché vi era un debito di euro 798 per tasse di registrazione per un totale di euro 59.492,57 al netto degli acconti versati menzionati nella cennata scrittura (cui si rinvia).
È incontestato che il conduttore abbia versato sino al 2016 l'importo di € 1.106,60 per canone mensile, comprensivo di adeguamento
ISTAT (cfr. attestazione di pagamento del 3.11.2022).
Non è consentito, ex art. 32 legge 392/78, l'aggiornamento automatico del canone.
Invero, in base a Cass. n. 3014/2012: “La clausola di un contratto di locazione, con la quale le parti convengano l'aggiornamento automa- tico del canone su base annuale (a seguito della modifica dell'art. 32 legge n. 392 del 1978 operata dall'art. 1 del d.l. 7 febbraio 1985, n.
12, convertito, con modifiche, dalla legge n. 118 del 1985) senza ne- cessità di richiesta espressa del locatore, è affetta da nullità, in base al combinato disposto degli artt. 32 e 79 della legge sull'equo canone, perché il citato art. 32 (non prevedendo più, come nella sua origina- ria formulazione, la possibilità di aggiornamento soltanto biennale, svincolato da ogni riferimento alla richiesta del locatore) introduce, all'esito della modifica, la possibilità di aggiornamenti annuali, pre- supponendo che gli aumenti possano avvenire soltanto su specifica ri- chiesta del locatore, da operarsi successivamente all'avvenuta varia- zione degli indici di riferimento”.
Va però considerato che secondo Cass n. 25645 del 17/12/2010
“In materia di locazione di immobili urbani ad uso diverso di abita- zione, la richiesta di aggiornamento del canone ex art. 32 legge n.
392 del 1978 può essere formulata, in mancanza della previsione di
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una forma determinata, anche verbalmente nonchè implicitamente o per fatti concludenti”.
Deve ritenersi che la richiesta di aggiornamento , ex art. 32 legge
392/78, nella misura di € 1.106,60 vi sia stata sino a dicembre 2022
(epoca di sottoscrizione della scrittura suddetta) mentre per il periodo successivo non vi è richiesta ulteriore agli atti per cui il canone dovu- to da dicembre 2022 sino al rilascio è pari ad € 1.106,60 mensili
(13.279/20 annui).
Ciò implica che sino al rilascio dell'immobile, avvenuto a dicembre
2023, il conduttore che era in mora dell'importo di € 59.492,57(come da attestazione del 3.11.2022) è ulteriormente moroso di 13 mensilità
(dicembre 2022 - dicembre 2023) di € 1.106,60 ciascuna, per com- plessivi € 73.878,37 (59.492,57 + 14.384,80).
Dall'importo di € 73.878,37 va detratto quello di € 10.500,00, versato dal conduttore, a parziale estinzione del debito, con i bonifici del
9/12/2022 di euro 2.000 (in prod parte convenuta vedasi note del
14/4/2023) , del 12.12.2022 di € 2.000,00, del 12.01.2023 di €
2.000,00, del 15.02.2023 di € 1.500,00, del 9.03.2023 di € 1.500,00 e del 17.04.2023 di € 1.500,00 per un totale di € 63.378,37.
Dall'importo di € 63.378,37 va detratto, per compensazione impro- pria, quello del deposito cauzionale (€ 3.200,00), nonché degli interes- si maturati sullo stesso (€ 479,11) per un totale di € 59.699,26
(63.378,37 – 3.200,00 – 479,11).
Gli importi versati dal conduttore a terzi (a seguito di pignoramenti effettuati da nei confronti di Parte_4 Controparte_1 sono già stati computati nell'attestazione del 3.11.2022, così anche tutti i bonifici in atti depositati dal già risultano dalla attesta- CP_1
zione del 3/11/2022 mentre sono stati scorporati quelli successivi al
3/11/2022 come sopra indicato .
Va rigettata la richiesta del convenuto di riduzione del canone di loca- zione per effetto dalla riduzione del godimento dell'immobile, in con- seguenza delle misure restrittive connesse all'evento pandemico del
2019.
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Invero, il conduttore, nell'immobile locato svolgeva attività di droghe- ria, salumeria e pizzicheria e, pertanto, non appare provato che l'attività abbia subito chiusure durante il lockdown.
In definitiva la domanda di risoluzione del contratto per morosità del conduttore è fondata e va accolta con conferma della ordinanza di ri- lascio già eseguita e condanna del convenuto al pagamento in favore dell'attore di € 59.699,26 oltre interessi legali dal 23.12.2023 (data di rilascio) al saldo e rigetto della domanda riconvenzionale .
Le spese di lite seguono strettamente la soccombenza e si liquidano d'ufficio, in assenza di nota spese di parte, come da dispositivo, ai sensi del D.M. Giustizia 10.03.2014 n. 55, del D.M. 37/2018 e del DM
147/2022, in relazione all'attività concretamente esercitata dal difen- sore costituito, rapportata anche al tenore delle difese svolte, con di- strazione in favore del procuratore anticipatario Avv. Gaetano Bran- caccio.
Non avendo partecipato, ingiustificatamente al procedimento di me- diazione al quale era stato convocato il convenuto va condannato al versamento all'Erario della somma pari al doppio contributo unificato dovuto per il giudizio in forza del novellato ex art. 12 – bis, D.lgs
28/2010 .
La cancelleria provvederà alla riscossione.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, IX SEZIONE civile, in composizione mono- cratica, definitivamente pronunciando sulla domanda, così provvede:
1) Dichiara definitivamente risolto per fatto e colpa del conduttore
[...]
il contratto di locazione per il quale è causa, CP_1 avente ad oggetto l'immobile sito in sito in Napoli, alla Via Santa Te- resa degli Scalzi 108, piano terra, identificato all'N.C.E.U. del Comu- ne di Napoli alla SEZ. STE, Fg. 6, sub 2, part. 129, cat. C/1, meglio descritto in citazione e nel contratto di locazione in atti con conferma della ordinanza di rilascio già eseguita;

2) Condanna per le causali di cui in motivazione Parte_5 al pagamento, in favore dell'
[...] Parte_6
di € 59.699,26, oltre interessi dal 23.12.2023 al saldo;

[...]
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3) Rigetta la domanda riconvenzionale;

4) Condanna al pagamento in favore Controparte_1 dell' delle spese di lite e Parte_1 mediazione che liquida in € 350/00 per esborsi ed € 5.500,00 per com- pensi, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA ed accessori nella mi- sura di legge con distrazione in favore dell'avv. Gaetano Brancaccio, anticipatario.
5) Condanna al pagamento del doppio del con- Controparte_1
tributo unificato del presente giudizio in forza del novellato art art. 12 – bis, D.lgs 28/2010.
Napoli 23.04.2025 Il Giudice
(dott.ssa Renata Palmieri)
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