REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI PRIMA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice Dott.ssa SC AL ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 4368 R.G.A.C. dell'anno 2021 promossa da
(c.f. rappresentato e difeso dall'avv. Pennese Parte_1 C.F._1
Cristina;
- PARTE ATTRICE- contro
(c.f. ) rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_1 C.F._2
AL Di Marco;

-PARTE CONVENUTA -
(c.f. rappresentata e difesa dall'avv. Azzurra CP_2 C.F._3
Presciutti;
- PARTE CONVENUTA -
(c.f. ) rappresento e difeso dall'avv. Luigi Maria CP_3 C.F._4
Gizzi;
-PARTE CONVENUTA-

CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta per l'udienza del 29 gennaio 2025

MOTIVI DELLA DECISIONE Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. , evocando in giudizio Parte_1 CP_1
e , ha chiesto: “) IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO,
[...] CP_2 CP_3 accertare e dichiarare la validità e l'efficacia probatoria della perizia depositata nel giudizio di A.T.P. redatto dall'Arch. in sede di AT.P., nel quale elaborato Per_1 peritale, si evidenziava che a causa dell'ammaloramento del lastrico solare, il IG.
, ha subito danni all'interno del suo appartamento cagionati dalle Parte_1 infiltrazioni di acqua piovana, proveniente per l'appunto dal lastrico solare. Per l'effetto voglia condannare i IG.ri , e , a CP_3 CP_2 Controparte_1 partecipazione alle spese di rifacimento del lastrico solare e di rimozione delle infiltrazioni all'interno dell'appartamento del ricorrente, cosi come indicato nella perizia dell'Arch. cui veniva conferito l'incarico di accertare i detti danni in Per_1 sede di Accertamento Tecnico preventivo, quindi per un totale di € 13.608,00, risultanti dalla sommatoria degli importi di cui al computo metrico del lastrico solare (€ 8.103,19) con il computo metrico dei lavori nell'appartamento del IG. Pt_1
(€ 4.004,74 oltre ad € 1.500,00 per l'esecuzione dei lavori nella forma del
[...] compenso al professionista che verrà incaricato), l'intera somma maggiorata di IVA ed pagina1 di 6 accessori;
Tuttavia quanto ai danni riportati dal IG. , qualora il giudice Parte_1 lo ritenesse, voglia procedere alla ripartizione tra i convenuti , escludendo il ricorrente che li ha subiti. Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge”. A motivo di tali domande ha esposto che: - è proprietario di un appartamento in via del Corallo n.2, che ha acquistato nel 2008; - tale appartamento presenta gravi infiltrazioni d'acqua che provengono dal lastrico solare di proprietà esclusiva di;
- a CP_3 seguito del mancato riscontro alle sue richieste di intervento, ha avviato un Accertamento Tecnico Preventivo;
- durante l'ATP, il giudice ha incaricato l'Architetto
di redigere una perizia;
- la perizia ha individuato i danni, la loro Testimone_1 causa e ha quantificato la spesa necessaria per i lavori di ripristino del lastrico solare e per la riparazione dei danni all'interno dell'appartamento; - l'Architetto ha quantificato i lavori in €12.108,00 più IVA, e il compenso per il professionista che si occuperà dei lavori in €1.500,00 più IVA;
- tali somme devono essere ripartite:
€4.536,00 ( 13.608,00×1/3) a carico del proprietario esclusivo del lastrico solare e
€9.072,00 ( 13.608,00×2/3) ripartiti tra i quattro comproprietari. Con comparsa di costituzione con domanda riconvenzionale del 03.12.21, si è costituita in giudizio chiedendo “In via principale: accertato il Controparte_1 comportamento ostativo del IG. , proprietario esclusivo del lastrico CP_3 solare, rigettare la domanda di condanna economica spiegata nei confronti della IG.ra
, costituitasi sostanzialmente in sede di A.T.P., e per l'effetto Controparte_1 condannare il IG. all'integrale pagamento di quanto accertato dall'Arch. CP_3
(nominata dal Dott. del Tribunale di Velletri nel Testimone_1 Per_2 procedimento con R.G. 2945/2019) imponendo al IG. di consentire alle parti CP_3
l'accesso sul lastrico solare per l'esecuzione dei lavori di ripristino;
- In via subordinata: accertato il comportamento ostativo del IG. proprietario CP_3 esclusivo del lastrico solare, rigettare la domanda di condanna al risarcimento dei danni da infiltrazioni causati nell'appartamento del ricorrente IG. (pari Parte_1 ad euro 5.504,74) spiegata nei confronti della IG.ra e per l'effetto Controparte_1 condannare il IG. al pagamento degli stessi imponendo altresì a CP_3 quest'ultimo di consentire alle parti l'accesso sul lastrico solare per l'esecuzione dei lavori di ripristino da ripartire secondo i criteri ex lege;
- In via ulteriormente gradata ed alla luce del comportamento omissivo della IG.ra , figlia del IG. CP_2 CP_3 contumace nel procedimento di A.T.P. condannare la stessa al pagamento in
[...] quota parte, con il padre IG. , dei danni accertati nella perizia dell'Arch. CP_3 esentando la IG.ra dal pagamento degli stessi;
- In via Per_1 CP_1 riconvenzionale: accertati i danni da infiltrazioni - pari ad euro 5.000,00 - nell'appartamento della IG.ra , originati dal comportamento Controparte_1 ostativo del IG. , condannare questi all'integrale pagamento degli stessi CP_3
e/o condannare i resistenti al pagamento secondo la ripartizione ex lege;
- Con vittoria di spese e compensi, rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge”. A fondamento di tali conclusioni ha rappresentato che: - è proprietaria di un appartamento a Nettuno, in Via Corallo n. 2 (Foglio 31, particella 601, sub 5), acquistato tramite un decreto di trasferimento immobiliare del Tribunale di Velletri nel 2013; - da anni, l'appartamento della signora subisce ingenti infiltrazioni CP_1
pagina2 di 6 d'acqua provenienti dal lastrico solare sovrastante, di proprietà esclusiva del signor
- il signor è l'unico responsabile dei danni atteso che il CP_3 CP_3 lastrico solare è di sua proprietà esclusiva e che egli ha ripetutamente negato l'accesso alla signora e a suo marito, impedendo loro di effettuare interventi di CP_1 manutenzione;
- in base all'articolo 1126 del codice civile, le spese di riparazione di un lastrico solare ad uso esclusivo sono a carico per 1/3 del proprietario che ne ha il godimento esclusivo e per 2/3 degli altri condomini;
- ha inviato una diffida formale al signor il 21 settembre 2021, lamentando le infiltrazioni, - nonostante non abbia CP_3 partecipato formalmente al giudizio di Accertamento Tecnico Preventivo (A.T.P. R.G. 2945/2019), la signora vi ha preso parte sostanzialmente, contribuendo CP_1 economicamente;
- la sua prudenza è dovuta ai difficili rapporti con il signor CP_3 che controlla l'accesso al contatore dell'acqua e al rubinetto generale, e che in
[...] passato ha interrotto l'erogazione dell'acqua all'immobile della signora CP_1 richiedendo l'intervento della polizia;
- gli interventi di ripristino, susseguitisi nel corso del tempo, hanno permesso di limitare il deterioramento dell'immobile senza mai, però, riuscire a risolvere la problematica. Con comparsa di costituzione del 03.12.21, si è costituita in giudizio CP_2 chiedendo “In via preliminare, rilevato l'omesso esperimento della negoziazione assistita obbligatoria, dichiarare l'improcedibilità della domanda;
- In via principale e nel merito, rigettare il ricorso promosso dal sig. , ed ogni domanda ivi Parte_1 formulata, per tutte le ragioni esposte ed ivi riportate e trascritte;
- In subordine, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento delle avverse istanze, si chiede che la sig.ra venga condannata al pagamento dell'importo minimo dovuto, nella CP_2 quota di sua competenza, per il rifacimento del lastrico solare;
- Con vittoria di spese e compensi professionali”. In via preliminare ha eccepito l'improcedibilità della domanda giudiziale per mancato esperimento della negoziazione assistita obbligatoria atteso che la richiesta di risarcimento non supera i 50.000€. Nel merito, ha esposto che: - non ha partecipato formalmente all'Accertamento Tecnico Preventivo su consiglio del padre, CP_3 che le ha assicurato di tutelare anche le sue ragioni;
- nonostante la mancata
[...] partecipazione formale, ha sempre mostrato disponibilità a partecipare CP_2 alle spese di rifacimento del lastrico solare, se necessario;
- ha anche suggerito di ricorrere a soluzioni come il "superbonus 110" per ridurre i costi;
- la sua intenzione di raggiungere un accordo è stata ribadita in diverse comunicazioni, inclusa una PEC inviata all'avvocato del ricorrente il 7 ottobre 2021, rimasta senza riscontro;
- la Ctu non è valida atteso che il perito ha superato i limiti del suo incarico, avanzando la richiesta di quantificare i danni e individuare le responsabilità, che sono invece di competenza esclusiva del Giudice;
- la responsabilità è del proprietario esclusivo del lastrico solare, poiché la perizia ha rilevato che le cause delle infiltrazioni CP_3 sono dovute a problemi strutturali (difetti di impermeabilizzazione e del sistema di smaltimento delle acque) che prescindono dalla semplice manutenzione ordinaria;
- non dovrebbe quindi rispondere dei danni subiti dal signor . Pt_1
Con comparsa di costituzione e risposta del 14.12.2021 si è costituito in giudizio CP_3
chiedendo “IN VIA PRELIMINARE: accertato che la difesa svolta dall' odierno
[...] comparente richieda un'attività istruttoria non sommaria, fissare, ai sensi dell'art. 702- ter, terzo comma, cod, proc. civ., con ordinanza non impugnabile, l'udienza di cui pagina3 di 6 all'art. 183 cod. proc. civ., per le ragioni di cui in narrativa;
NEL MERITO, IN VIA PRINCIPALE: respingere la domanda di parte ricorrente, per le ragioni esposte in narrativa. In ogni caso con vittoria di spese, competenze ed onorari. Con espressa riserva ed integrazione e/o modificazione delle conclusioni, ogni più ampia ed ulteriore difesa, eccezione, deduzione ed istanza, anche istruttoria, ai sensi di legge e nei termini di procedura”. A motivo di tali conclusioni ha rappresentato che: - la responsabilità per i danni da umidità di risalita dovrebbe essere condominiale, ai sensi dell'articolo 2051 del Codice Civile;
- questi danni sono causati dalla mancanza di "barriere tagliamuro" per bloccare l'acqua che risale dal terreno, un problema che riguarda le mura portanti dell'edificio; - la ripartizione delle spese dovrebbe quindi avvenire secondo il criterio millesimale;
- la titolarità del lastrico è stata trasferita alla con una Controparte_4 sentenza del Tribunale di Velletri 190/2014; - indipendentemente dalla titolarità, la natura condominiale della struttura implica che il lastrico solare ha una funzione di copertura per l'intero stabile e la sua manutenzione spetta al condominio;
- le conseguenze della carenza di manutenzione non possono ricadere solo su ma su CP_3 tutti gli interessati. Con ordinanza del 16/12/2021 il giudice ha disposto il mutamento del rito sommario in quello ordinario e fissato per la trattazione della causa ai sensi dell'art. 183 c.p.c., l'udienza del 11 aprile 2022 assegnando alla difesa di termine per CP_3 depositare la sentenza 190/2014 con attestazione di passaggio in giudicato entro venti giorni prima. Disposto il mutamento del rito da sommario a ordinario e ordinato l'esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, acquisito il fascicolo R.G. n. 2945/2019 e 4368- 1/2021, rigettate le prove chieste dalle parti, all'udienza del 29 gennaio 2025 le parti hanno precisato le conclusioni e il giudice ha trattenuto la causa in decisione, previa assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. In via preliminare, occorre esaminare la questione del difetto di legittimazione passiva sollevata da . CP_3
L'eccezione è infondata. Sebbene il convenuto sostenga che la proprietà del lastrico solare sia stata trasferita alla in forza della sentenza n. Controparte_4
190 del 3/06/2014 del Tribunale di Velletri, non risulta che tale pronuncia sia passata in giudicato. Pertanto, allo stato degli atti, deve essere considerato il CP_3 titolare del bene e, di conseguenza, il soggetto legittimato a rispondere delle obbligazioni e dei danni da esso derivanti. Nel merito, la domanda è fondata nei termini che seguono. In primo luogo, si precisa che “La relazione conclusiva di un accertamento tecnico preventivo, se ritualmente acquisita al giudizio di cognizione, entra a far parte del materiale probatorio regolarmente prodotto e sottoposto al contraddittorio anche se una delle parti del giudizio di merito non ha partecipato al procedimento di istruzione preventiva e, perciò, è liberamente apprezzabile e utilizzabile, quale elemento di prova idoneo a fondare il convincimento del giudice nel raffronto con le altre risultanze istruttorie acquisite, nei confronti di tutte le parti del processo” (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 8496 del 24/03/2023). Pertanto, la relazione redatta dall'Arch. nel procedimento R.G. Testimone_1
2945/2019 è utilizzabile in questa sede. Ad ogni modo, in riferimento alle censure pagina4 di 6 sollevate da , la quale lamenta che il consulente tecnico abbia sconfinato CP_2 dal proprio incarico formulando valutazioni giuridiche sulla responsabilità, si rileva che tali eventuali eccessi non inficiano la validità dell'elaborato. Spetta infatti esclusivamente a questo giudice il compito di qualificare giuridicamente i fatti accertati dal tecnico e di individuare le relative responsabilità, prescindendo dalle eventuali esorbitanti valutazioni espresse dal CTU. L'elaborato peritale, frutto di un'accurata ispezione dei luoghi, ha accertato che i danni all'appartamento dell'attore, sono causati da infiltrazioni d'acqua Parte_1 provenienti dal lastrico solare sovrastante. La causa è stata individuata nel "deterioramento per difetto di manutenzione del sistema di impermeabilizzazione e del sistema di smaltimento delle acque meteoriche realizzati sul lastrico solare". Il perito ha individuato gli interventi necessari per l'eliminazione delle infiltrazioni, ossia il rifacimento completo del sistema di impermeabilizzazione del lastrico solare, essendo impossibile la sua riparazione localizzata, nonché del sistema di smaltimento delle acque meteoriche. A pag. 8 e 9 dell'elaborato e negli all. E ed F ( computi metrici estimativi) il ctu ha suddiviso i lavori relativi al lastrico solare da quelli relativi all'appartamento dell'attore, in quanto gli interventi sul lastrico solare sono da compiersi propedeuticamente rispetto a quelli nell'appartamento. I costi totali per il ripristino dei luoghi, ottenuti in base alla “Tariffa dei prezzi 2012 Regione Lazio, approvata dalla giunta Regionale con deliberazione del 06/08/2012 n. 42”, applicando una percentuale di incremento del 30% prevista per lavori di edilizia privata;
oppure in base ai prezzi medi di mercato, per quelle voci che esulano da una specifica classificazione sono stati quantificati in:
• € 8.103,19 per gli interventi sul lastrico solare
• € 4.004,74 per gli interventi di riparazione nell'appartamento di Pt_1
• € 1.500,00 per compensi professionali. Il costo complessivo ammonta quindi a € 13.608,00, oltre IVA. Nella fattispecie in esame trova applicazione l'art. 1126 c.c., così come precisato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, le quali hanno stabilito: “In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria;
il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del ” (Cass. Sez. U, Sentenza n. 9449 del CP_5
10/05/2016). Poiché il lastrico solare è di proprietà esclusiva di ma funge da copertura CP_3 per l'intero fabbricato, la spesa totale di € 13.608,00, oltre IVA, va così ripartita:
• Un terzo (€ 4.536,00) a carico di CP_3
• Due terzi (€ 9.072,00) a carico di tutti i condomini.
pagina5 di 6 La domanda riconvenzionale proposta da va rigettata in quanto Controparte_1 infondata e generica. La convenuta chiede la condanna al risarcimento dei "danni – tutti – ad oggi presenti nell'immobile di sua proprietà”, quantificandoli nelle conclusioni in € 5.000,00 senza alcuna motivazione intellegibile. Non è stata fornita prova né della precisa localizzazione dei danni, né della loro riconducibilità causale alle infiltrazioni dal lastrico solare. Le fotografie prodotte, prive di data certa e non sufficientemente contestualizzate, non sono idonee a dimostrare lo stato attuale dell'immobile e la causa dei vizi lamentati. Considerato l'esito complessivo della lite, che vede accertata una responsabilità concorrente tra il proprietario esclusivo del lastrico e gli altri condomini, e tenuto conto della soccombenza dell'attore nel sub-procedimento cautelare dichiarato inammissibile, si ritiene equo compensare integralmente tra le parti le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- in accoglimento della domanda principale, ordina a tutte le parti del giudizio di eseguire, entro e non oltre il termine di 90 giorni dalla comunicazione della presente sentenza, tutti gli interventi necessari al ripristino della situazione ante-infiltrazioni sul lastrico solare e al ripristino dei danni da infiltrazioni nell'appartamento dell'attore, come descritti nella parte motiva e dettagliati nella relazione di CTU e nei computi metrici estimativi;

- pone il costo degli interventi sopra indicati nella misura di un terzo a carico di CP_3
e nella misura di due terzi a carico di tutte le parti del giudizio in solido tra
[...] loro;

- rigetta la domanda riconvenzionale;

- compensa interamente le spese di lite.
Velletri, 20 agosto 2025 Il Giudice
Dott.ssa SC AL
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