REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Maria
UA US, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 32867 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2025 promossa
DA

(c.f. ), elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Roma, via Conte Rosso, n. 5, presso lo studio dell'Avv. Salvatore Vitale, che lo rappresenta e difende;



- ricorrente -


CONTRO
di Roma (c.f. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, piazza della
Libertà, n. 10, presso lo studio dell'avv. Massimo Perrone, che lo rappresenta e difende;

- resistente -
NONCHÉ CONTRO
1 (c.f. ), in persona del legale rappresentante pro CP_2 P.IVA_2 tempore, elettivamente domiciliata in Terni, via Armellini, n. 1, presso lo studio in dell'Avv. Chiara Ceccarelli, che la rappresenta e difende;

- intimata costituita -
(c.f. ); Controparte_3 C.F._2
- intimato contumace -
FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso in opposizione, ex art. 404, 1° comma, e 447-bis c.p.c., ritualmente notificato in uno a pedissequo decreto di fissazione di udienza,
– assumendo di essere cessionario del contratto di locazione Parte_1 avente ad oggetto gli immobili per cui è causa, sottoscritto dalla CP_2 quale società esecutata e dall'avv. , quale conduttore – ha adito Controparte_3
l'intestato Tribunale chiedendo in via preliminare di sospendere, con decreto inaudita altera parte l'esecuzione dell'ordinanza di convalida emessa dall'intestato Tribunale in data 17 giugno 2025, nel procedimento d'intimazione di sfratto per morosità rubricato con il R.G. 46301/2024, promosso dall'Istituto vendite giudiziarie di Roma nei confronti di relativamente Controparte_3 all'unità immobiliare sita in Roma, via Gregorio VII, n. 172, interno 1, scala
A/B, ai sensi degli articoli 407 e 373 c.p.c.; nel merito ha chiesto dichiarare inefficace nei propri confronti la predetta ordinanza, dichiarando lo stesso legittimo detentore dei beni de quibus; vinte le spese solo in caso di opposizione da parte degli intimati.

2. Si è costituito in giudizio l di Roma, eccependo Controparte_1
l'inammissibilità dell'opposizione di terzo ex art 404 c.p.c., stante l'estraneità del terzo opponente in esecuzione rispetto al rapporto sostanziale di cui al titolo esecutivo, e deducendo che nella fattispecie il soggetto contrattuale titolare del diritto alla locazione era e non l'attuale parte opponente, Controparte_3 stante la evidente nullità ed inefficacia tra le parti ex art. 1414 c.c. del contratto di cessione della locazione allegato dalla difesa del ricorrente. Ha contestato l'esistenza di un accordo simulatorio intercorso tra le parti e CP_3 CP_4
[...] allorché hanno entrambe deciso di sottoscrivere l'atto di cessione del contratto di locazione, simulando una cessione della locazione mai concretamente avvenuta. Ha eccepito la nullità del contratto di cessione della locazione per assenza della necessaria comunicazione a mezzo raccomandata al locatore, nonché per assenza della cessione dell'azienda alla parte cessionaria. Ha eccepito l'inopponibilità alla procedura esecutiva del contratto di cessione della locazione poiché stipulato (in data 12 maggio 2022) successivamente alla trascrizione dell'atto di pignoramento immobiliare (3 agosto 2021). Ha eccepito l'inopponibilità della locazione alla procedura esecutiva perché stipulata a canone vile anche se anteriore al pignoramento.
Ha concluso chiedendo in via pregiudiziale e preliminare di dichiarare nullo e/o inefficace il contratto di cessione della locazione sottoscritto da e Parte_1 da e, per effetto di ciò, dichiarare inammissibile l'opposizione Controparte_3
e pertanto confermare l'ordinanza di convalida di sfratto, nonché il diritto della parte resistente ad agire in via esecutiva per ottenere il rilascio dell'immobile per cui è causa, con conseguente prosecuzione della fase esecutiva della procedura di sfratto. Nel merito ha chiesto dichiarare nullo e/o inefficace il contratto di cessione della locazione sottoscritto da e da Parte_1 [...]
e per effetto di ciò dichiarare infondata nel merito nonché CP_3 inammissibile l'opposizione e pertanto confermare la legittimità dell'ordinanza di convalida di sfratto ed il diritto della parte resistente ad agire in via esecutiva per ottenere il rilascio dell'immobile per cui è causa, con conseguente prosecuzione della fase esecutiva della procedura di sfratto.

2.1. Si è costituita in giudizio rilevando che alcuna domanda è stata CP_2 svolta nei suoi confronti, limitandosi a confermare che la cessione invocata, espressamente consentita dal contratto col è avvenuta col pieno CP_3 consenso della locatrice, peraltro espresso con comportamenti concludenti e, come tale, dichiarato agli organi della procedura esecutiva immobiliare. Si è rimessa alle determinazioni di giustizia in ordine alle domande avanzate dal ricorrente e invocando la compensazione delle spese nei propri confronti.
3 3. All'odierna udienza è stata dichiarata la contumacia di (il Controparte_3 quale, invero, seppur ritualmente evocato in giudizio, non si è costituito) e la causa è stata discussa dalle parti e, in assenza di istanze istruttorie, è stata decisa ai sensi degli articoli 406 e 429 c.p.c..
4. È infondata l'eccezione dell'Ivg di inammissibilità dell'opposizione in quanto veicolata in veste di opposizione di terzo ex art. 404, comma 1, c.p.c. anziché di opposizione di terzo all'esecuzione ex art. 619 c.p.c., giacché nel caso di specie l'opponente non “pretende avere la proprietà o altro diritto reale sui beni pignorati”, a differenza di quanto previsto da quest'ultima disposizione, bensì deduce la sua posizione di conduttore pretermesso nel giudizio di sfratto, che è pregiudicato nel suo diritto di detenzione del bene dall'ordinanza di sfratto e conseguentemente la sua domanda è pienamente sussumibile nel quadro delineato dall'art. 404 c.p.c..

5. La domanda della resistente di dichiarazione della simulazione del negozio di cessione del contratto di locazione è inammissibile, in quanto si tratta, in sostanza, di una domanda riconvenzionale non formulata nella relativa prescritta forma, né essa può essere qualificata come eccezione riconvenzionale, siccome dal suo ipotetico accoglimento la resistente trarrebbe una utilitas propria, divenendo inefficace nei suoi confronti il mutamento soggettivo della parte conduttrice, con ogni ulteriore conseguenza anche in relazione ai crediti locatizi e non già soltanto con riferimento all'esecuzione dello sfratto.
Ne deriva, tra l'altro, l'irrilevanza di ogni deduzione della Ivg inerente all'effettiva detenzione dei beni.

5.1. Parimenti inammissibile è l'eccezione dell'Ivg inerente all'asserito valore vile del canone di locazione, formulata ai fini di sostenere la radicale inopponibilità della locazione al custode giudiziario. Siffatta eccezione è in realtà una domanda diretta ad ottenere un'utilità autonoma e, pertanto, avrebbe dovuto essere svolta nelle forme della domanda riconvenzionale, il che, tuttavia, non è avvenuto.
Circa l'utilità autonoma si evidenzia peraltro che, laddove la locazione (in quanto tale e non solo la cessione del conduttore) fosse dichiarata inopponibile
4 per canone vile, l'Ivg non avrebbe necessità di veicolare un procedimento di sfratto per morosità. D'altra parte e, in modo contraddittorio, non sarebbe giustificata la proposizione (dedotta nelle note d'udienza dall'Ivg) di un procedimento monitorio (R.G. n. 46839/2025) per il recupero della morosità del conduttore calcolata sulla base del canone asseritamente vile. CP_3

6. Va precisato che la cessione del contratto è di per sé valida ed efficace, in quanto espressamente e univocamente consentita dall'art. 11, comma 3, del contratto di locazione del 4.6.2013 [“è consentito alla conduttrice (…) di cedere ad altri il presente contratto”] e comunque non contrastata dalla che CP_2 ne era a conoscenza e che dunque l'ha tacitamente accettata per facta concludentia, come esplicitamente affermato nella presente sede processuale da detta società.

7. Pertanto il contratto di cessione della locazione stipulato il 21.4.2022
(registrato in data 17.5.2022) dall'avv. (cedente) e Controparte_3 Pt_1
(cessionario) è valido e va considerato in questa sede efficace nei
[...] confronti di terzi.

8. Tanto chiarito, l'opposizione di terzo è parzialmente fondata e deve essere accolta in parte.

8.1. Al riguardo va precisato che il contratto di locazione stipulato il 4.6.2013
(registrato il 10.6.2013 e trascritto l'11.6.2013) dall'allora locatrice CP_2 con il conduttore avv. aveva ad oggetto un compendio Controparte_3 immobiliare sito nello stabile sito in Roma, via Gregorio VII, n. 172
(identificato al catasto al foglio 427, particella 199), costituito dalle seguenti porzioni: appartamento al primo piano della scala “A”, interno 1, con annessa cantina pertinenziale al piano seminterrato, distinta con il numero 1 (subalterno
13); appartamento al primo piano della scala “B”, interno 1, con annessa cantina pertinenziale al piano seminterrato, distinta con il numero 15 (subalterno 27); tre autorimesse contraddistinte dai numeri 14, 15 e 54, con subalterni rispettivamente 88, 89 e 143.
Si tratta, dunque, di un compendio immobiliare formato da più subalterni della medesima particella catastale.
5 La particella è stata attinta da due pignoramenti su differenti subalterni.
In particolare, un primo pignoramento è stato effettuato dal
[...]
sul subalterno 27 (appartamento scala “B”, piano 1, Controparte_5 interno 1 e pertinenze) in data 7.7.2021 e trascritto in data 3.8.2021.
Un secondo pignoramento è stato effettuato dalla sui subalterni Parte_2
13 e 88 (appartamento scala “A”, piano 1, interno 1 e autorimessa) in data

4.11.2022 e trascritto in data 22.12.2022.
I due procedimenti sono stati poi riuniti, stante la medesimezza del debitore, per giungere ad un'unica vendita giudiziaria, sicché l'Istituto vendite giudiziarie è attualmente custode giudiziario di tutto il compendio (legittimato, quindi, a incassare i canoni e a procedere giudizialmente in luogo della proprietaria CP_2
e ha azionato un unico procedimento di convalida di sfratto per morosità
[...] su tutto tale compendio nei confronti dell'avv. Simonelli (conduttore fino al
21.4.2022, quado cedette la sua posizione contrattuale a . Parte_1

8.2. Cionondimeno, ai fini dell'opponibilità al custode giudiziario della cessione della posizione di conduttore, effettuata quando la locatrice aveva ancora CP_2 la piena disponibilità dell'immobile, occorre verificare la cronologia degli atti e delle trascrizioni dei pignoramenti.
La pubblicità generata dalla trascrizione, invero, rende la cessione opponibile ai terzi e, in particolare, all'Istituto vendite giudiziarie (terzo all'epoca della cessione e attualmente custode giudiziario del bene locato) soltanto laddove successiva alla trascrizione del pignoramento.
In sostanza, pur essendo la proprietaria e locatrice al momento della CP_2 cessione del contratto del 21.4.2022, qualora il bene fosse già stato pignorato, la cessione della locazione da parte del conduttore al nuovo conduttore CP_3 non potrebbe essere opposta al creditore pignorante (oggi custode Pt_1 giudiziario). Il conduttore cedente e quello cessionario possono opporre la cessione al creditore pignorante soltanto ove il pignoramento sia stato trascritto antecedentemente alla cessione in virtù del principio recato dall'art. 2923, comma 1, del codice civile, secondo cui “Le locazioni consentite da chi ha
6 subito l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento”.
In proposito va specificato che il comma 2 del citato art. 2923 prevede, ai fini dell'opponibilità, la trascrizione delle locazioni ultranovennali, il che nel caso di specie è avvenuto, essendo il contratto di locazione del 4.6.2013 (di durata di 15 anni dal 2013 al 2028) stato registrato il 10.6.2023 e trascritto l'11.6.2013, mentre la cessione della posizione del conduttore è avvenuta con atto notarile con data certa del 21.4.2022 (e registrato il 17.5.2022), non essendo necessaria la trascrizione, residuando un periodo locativo inferiore al novennio (dal 2022 al
2028).

8.3. Tanto premesso, si rileva che in data 3.8.2021 è stato trascritto un pignoramento riguardante l'appartamento sito in Roma via Gregorio VII, n. 172, scala “B”, primo piano, interno 1, con annessa cantina pertinenziale, identificato al catasto al foglio 427, particella 199, subalterno 27.
Successivamente in data 21.4.2022, con registrazione presso l'Agenzia delle entrate effettuata il 17.6.2022, è stato stipulato, con atto autenticato da notaio
(avente dunque data certa), il contratto di cessione del contratto di locazione dal precedente conduttore avv. Simonelli all'attuale conduttore in relazione Pt_1 al compendio immobiliare composto dagli appartamenti siti in Roma via
Gregorio VII, n. 172, scala “A”, primo piano, interno 1 e scala “B”, primo piano, interno 1 e relative pertinenze e tre autorimesse.
In data 22.12.2022 è stato trascritto un pignoramento riguardante l'appartamento sito in Roma, via Gregorio VII, n. 172, scala “A” primo piano, interno 1, con annessa cantina pertinenziale, identificato al catasto al foglio 427, particella 199, subalterno 13, nonché due autorimesse, identificate con i subalterni 88 e 89.
Ciò posto, la cessione del contratto non è opponibile all'Ivg in relazione all'appartamento sito in Roma via Gregorio VII, n. 172, scala “B”, primo piano, interno 1 (subalterno 27), siccome la trascrizione del suo pignoramento è precedente alla trascrizione della cessione.
7 Diversamente, la cessione del contratto è opponibile all'Ivg con riferimento al solo appartamento sito in Roma, via Gregorio VII, n. 172, scala “A” primo piano, interno 1 (subalterno 13), come peraltro chiesto dal ricorrente, in via subordinata, nelle note d'udienza, stante l'antecedenza della sua trascrizione rispetto a quella del pignoramento sul medesimo immobile (peraltro non solo trascritto successivamente alla cessione del contratto, ovverosia in data
22.12.2022, ma anche effettuato successivamente a detta cessione, ovverosia in data 4.11.2022).
Ne discende che, nei confronti dell'Ivg, era ed è conduttore Parte_1 dell'appartamento sito in via Gregorio VII, n. 172, scala “A” primo piano, interno 1, e relativa pertinenza (censito al catasto al foglio 427, particella 199, subalterno 13) e, pertanto, avrebbe dovuto essere necessariamente evocato nel giudizio di convalida di sfratto, il che, tuttavia, non è avvenuto, con conseguente fondatezza in parte qua dell'opposizione di terzo.
Viceversa, in relazione all'appartamento sito in via Gregorio VII, n. 172, scala
“B” primo piano, interno 1, e relativa pertinenza (censito al catasto al foglio
427, particella 199, subalterno 27), stante la su descritta sequenza Parte_1 delle trascrizioni, non può legittimamente opporre la sua posizione di conduttore all'Ivg, sicché l'opposizione di terzo è parzialmente infondata con riguardo a siffatto appartamento.

9. In definitiva, in parziale accoglimento dell'opposizione l'ordinanza di convalida di sfratto per morosità emessa da questo Tribunale in data 16.6.2025
(nel giudizio r.g. n. 46301/2024, con numero cronologico 10277/2025 e numero di repertorio 6829/2025 del 17.6.2025) deve essere dichiarata inefficace nei confronti del sig. nella parte in cui convalida lo sfratto e ne fissa Parte_1 la data di esecuzione in relazione all'immobile sito in Roma, via Gregorio VII,
n. 172, scala “A”, interno 1, mentre l'opposizione va rigettata con riferimento a quanto disposto dal Tribunale con la citata ordinanza in relazione all'immobile sito in Roma, via Gregorio VII, n. 172, scala “B”, interno 1.
10. La soccombenza reciproca e la notevole peculiarità della controversia, dove il canone non risulta essere stato versato né alla locatrice esecutata né al custode
8 giudiziario, costituiscono eccezionali motivi per compensare tra tutte le parti le spese di lite del presente giudizio.

P.Q.M.


1) in parziale accoglimento dell'opposizione, dichiara inefficace, nei confronti del sig. l'ordinanza di convalida di sfratto per morosità emessa Parte_1 da questo Tribunale in data 16.6.2025 (nel giudizio r.g. n. 46301/2024, con numero cronologico 10277/2025 e numero di repertorio 6829/2025 del
17.6.2025) nella parte in cui convalida lo sfratto e ne fissa la data di esecuzione in relazione all'immobile sito in Roma, via Gregorio VII, n. 172, scala “A”, interno 1;
2) rigetta l'opposizione con riferimento a quanto disposto dal Tribunale con la citata ordinanza in relazione all'immobile sito in Roma, via Gregorio VII, n.
172, scala “B”, interno 1.
3) compensa tra le parti le spese di lite del presente giudizio.
Roma, 30.10.2025
Il giudice dott.ssa Maria UA US

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