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REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. AN TA, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 49197 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022 e vertente
TRA con sede in Roma, Viale Lungotevere dei Mellini n. 35, codice fiscale e partita Parte_1
I.v.a. , in persona del legale rappresentante, Sig. P.IVA_1 Controparte_1
(Avv. Davide Filippi) ATTRICE
E
nata a [...] il [...], c.f. Controparte_2 C.F._1
(Avv. Federico Ianaro) CONVENUTA
Conclusioni precisate dalle parti in vista dell'udienza del 10.6.2025 svolta in forma scritta a norma dell'art. 127 ter c.p.c.
Per Parte_1
“[…] Con la presente memoria la scrivente difesa precisa le proprie conclusioni riportandosi integralmente a quanto dedotto, prodotto ed eccepito con il proprio atto introduttivo e successive memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c. che in tale sede devono intendersi integralmente trascritti.
[…]”
Per MA CA RI:
“L'Avv. Ianaro si riporta interamente ai propri scritti, contesta tutto quanto ex adverso dedotto e precisa le conclusioni come da comparsa costitutiva.
Chiede la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.”
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato in data 1.7.2022, conveniva in giudizio Parte_1 CP_2
dinanzi al Tribunale di Roma e proponeva la domanda:
[...]
“

1. In via principale e nel merito: accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale posto in essere dalla Signora CP_2
e per l'effetto riconoscere ed applicare la clausola penale di cui al punto D in relazione al
[...]
contratto di mediazione immobiliare sottoscritto tra le parti per i motivi esposti in narrativa e 2
pertanto condannare la convenuta Signora al pagamento in favore della Controparte_2 [...]
in persona del legale rappresentante pro tempore, della somma pari ad Euro 17.100,00 Parte_1
(Euro Diciassettemilaecento/00), oltre iva, o nella diversa maggiore o minore somma ritenuta di giustizia.


2. In via principale e nel merito: accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale posto in essere dalla Signora CP_2 in relazione al contratto di mediazione immobiliare in narrativa e per l'effetto condannare
[...]
la convenuta al risarcimento di tutti gli ulteriori danni subiti e subendi in favore della Parte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore, nella somma pari ad Euro 30.000,00 (Euro
Trentamila/00), compresa iva, o nella diversa misura ritenuta di giustizia anche in via equitativa.


3. In via subordinata e nel merito:
Nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Giudice accerti che il pagamento dovuto a titolo di penale sia manifestatamente eccessivo si chiede di ridurre tale pagamento, in favore della Pt_1
in persona del legale rappresentante pro tempore, ad equità ai sensi e per gli effetti di cui
[...] all'art. 1384 c.c.
In ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio.”
A sostegno della domanda, la società attrice esponeva che, con scrittura privata del 17.6.2020, le aveva conferito l'incarico per la vendita dell'appartamento sito in Roma, Controparte_2
Corso di Francia n. 126, piano terreno, interno n. 1, di cui era comproprietaria con il figlio minorenne, (documenti n. 1 e 2); Persona_1 che nel testo di conferimento dell'incarico, il prezzo di vendita dell'immobile era stato indicato in €
99.000 “(netto alla proprietà Euro 80.000,00 al di fuori di ogni onere provvigionale) con riconoscimento del compenso in favore dell'agenzia immobiliare pari ad
Euro 19.000,00, oltre iva” (documento n. 2); che le aveva comunicato di aver richiesto al Giudice tutelare l'autorizzazione Controparte_2 per vendere il bene del figlio, e di voler disporre di un ampio termine d'irrevocabilità della proposta, per ottenere la documentazione occorrente per la compravendita;
che, con scrittura privata del 18.11.2020, l'esponente aveva ricevuto da una proposta CP_3
d'acquisto del bene immobile conforme al suindicato contenuto dell'incarico di vendita, di cui era stata indicata l'irrevocabilità fino al 30.6.2021, stante la necessità dell'indicato provvedimento autorizzatorio (documento n. 3); che non aveva fornito alcun riscontro, nonostante il decorso di otto mesi, Controparte_2
reiterati solleciti (documenti n. 4, 5 e 6), una richiesta di aggiornamento da parte di CP_3
(documento n. 7) e la procedura di negoziazione assistita (documento n. 8). 3
La parte attrice deduceva che aveva appreso la proposta d'acquisto conforme Controparte_2 alle sue richieste, non aveva ottemperato “alcun impegno contrattualmente assunto”, né documentata la proposizione dell'istanza di autorizzazione al Giudice tutelare, e la clausola D del conferimento d'incarico, rubricata Impegni del venditore, aveva previsto: “qualsiasi eventuale inadempimento del sottoscritto agli obblighi e alle obbligazioni assunte con il presente incarico determinerà l'applicazione di una penale da corrispondersi in favore della società incaricata, per un importo pari al compenso di cui al punto B) ridotto del 10 % salva la richiesta di ulteriori danni subiti dalla società incaricata. A mero titolo esemplificativo si indicano di seguito gli inadempimenti che faranno maturare la penale sopra descritta, in favore della società incaricata:


1. Mancata stipula del contratto preliminare o del rogito notarile alla data fissata, ovvero impossibilità materiale e/o giuridica di dare concreta attuazione al conferimento d'incarico, per qualsiasi causa imputabile alla condotta colposa o dolosa del sottoscritto, ovvero del titolare del diritto di proprietà dell'immobile, se persona diversa…”.
La parte attrice deduceva che, stante l'indicato inadempimento, era obbligata a Controparte_2 corrisponderle la somma di €17.100 oltre I.v.a. a titolo di penale e il risarcimento del danno ulteriore, commisurato all'importo di € 30.000 compresa I.v.a., pari a quanto avrebbe CP_3 corrisposto all'esponente a titolo di provvigione “in ipotesi di acquisto dell'immobile” (documento n. 9).
In via subordinata, la parte attrice invocava la riduzione della clausola penale a equità, a norma dell'art. 1384 c.c.
A norma dell'art. 168 bis, comma IV c.p.c., la prima udienza era fissata al 2.12.2022, in cui erano concessi i termini previsti dall'art. 183, comma VI, c.p.c. ed era dichiarata la contumacia di
[...]
la quale, in data 2.1.2023, si costituiva in giudizio con “Memoria costitutiva CP_2 unitamente a note ex art. 183, c. 6 n. 1 c.p.c.”, con cui chiedeva:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione, deduzione o difesa:
- Rigettare integralmente le domande ex adverso formulate in quanto infondate in fatto e in diritto
e, in ogni caso, integralmente sprovviste di prova per tutti i motivi meglio indicati nella parte motiva del presente atto;

- Con vittoria di spese competenze ed onorari oltre il rimborso delle spese generali, CPA ed IVA come per legge da distrarsi in favore dello scrivente procuratore antistatario.”
Proposta istanza di rimessione in termini ex art. 153, comma 2°, c.p.c., stante la consegna dell'atto di citazione a persona di famiglia non convivente, esponeva che aveva Controparte_2 informato la controparte dell'impossibilità di accettare l'offerta d'acquisto, a causa di problematiche emerse con il Tribunale, e il 30.11.2020, alle ore 16, si era tenuto un incontro presso la sede 4
dell'agenzia, in cui era stato rappresentato che il mandato sottoposto all'esponente non poteva essere considerato valido, né era stata accettata la proposta d'acquisto, sicché aveva ritenuto concluso il rapporto con l'agenzia.
Prodotta documentazione, con ordinanza del 21.4.2023, non era accolta l'istanza di rimessione in termini proposta dalla parte convenuta ed era dichiarata l'inammissibilità delle prove costituende articolate dalle parti.
Precisate le conclusioni trascritte in epigrafe e, all'udienza del 10.6.2025, la causa passava in decisione, con termini ex art. 190 c.p.c. indicati in complessivi sessanta giorni.
Va anzitutto revocata la dichiarazione di contumacia di non essendosi Controparte_2
provveduto in precedenza in proposito.
Le istanze istruttorie volte all'ammissione di prove costituende non sono state accolte con ordinanza riservata del 21.4.2023, che si richiama (circa la legittimità processuale della motivazione cd. per relationem cfr. Cass., S.U., 16.1.2015, n. 642) e in relazione alla quale non è stata proposta alcuna argomentata istanza di revoca.
A norma dell'art. 1755 c.c., il diritto al compenso sorge quando la conclusione dell'affare è il risultato dell'intervento del mediatore e, al riguardo, la giurisprudenza di legittimità ha enunciato i principi: “Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la 'messa in relazione' delle stesse costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto. Ne consegue che la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell'indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata (nella specie, il diritto alla provvigione è stato riconosciuto al mediatore che aveva fissato un appuntamento presso il cantiere della società alienante, aveva fatto visionare al futuro acquirente l'intero complesso edilizio oggetto della trattativa ed aveva mostrato una delle unità immobiliari di cui il complesso stesso si componeva, senza attribuire rilievo ostativo all'intervallo di circa sette mesi intercorso tra tale attività e la conclusione del contratto).” (Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 3438 del 8.3.2002, C.E.D.
Corte di Cassazione, Rv. 552947-01; conf. Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 23438 del 16.12.2004) ed
è stato affermato: “Ai sensi dell'art.1754 cod. civ. si qualifica mediatore colui che mette in relazione 5
due o più parti per la conclusione di un affare, risultando idonea al fine del riconoscimento del diritto alla provvigione anche l'esplicazione della semplice attività consistente nella ricerca ed indicazione dell'altro contraente o nella segnalazione dell'affare, non rilevando, a tale scopo, che il mediatore debba partecipare attivamente anche alle successive trattative. In altri termini, per il diritto del mediatore al compenso, non è determinante un suo intervento in tutte le fasi delle trattative sino all'accordo definitivo, essendo sufficiente che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera da lui svolta per l'avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che anche la mera attività indirizzata al reperimento dell'altro contraente ovvero all'indicazione specifica dell'affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che, però, tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e poi valorizzata dalle parti.” (Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 28231 del 20.12.2005; conf. Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 9884 del 15.4.2008;
Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 19705 del 17.7.2008; Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 25851 del
9.12.2014; Cass., Sez. 2 civ., ordinanza n. 869 del 16.1.2018).
Per "conclusione dell'affare", da cui, a norma dell'art. 1755 cod. civ., sorge il diritto alla provvigione del mediatore e con cui coincide ex art. 2935 dello stesso codice il "dies a quo" della relativa prescrizione, deve intendersi il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto, cioè, in virtù del quale sia costituito un vincolo che dà diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno, sicché anche la stipulazione di un contratto preliminare è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto definitivo o preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti (e, quindi, di forma scritta, ove richiesta "ad substantiam", ex artt.
1350 e 1351 cod. civ.). La prova dell'avvenuta conclusione dell'affare, sia al fine di rivendicare il diritto del mediatore alla provvigione, sia al fine di individuare il termine dal quale decorre la prescrizione d tale diritto, non subisce le limitazioni di cui agli artt. 2725 e 2729 cod. civ., in ordine alla prova dei contratti dei quali sia richiesta la forma scritta "ad substantiam o ad probationem ", le quali operano soltanto quando il contratto sia invocato come tale, cioè come fonte di diritti e di obblighi tra le parti contraenti, e non anche quando esso sia dedotto da un terzo, o dalle parti stesse, come fatto storico dal quale pur discendono conseguenze in ordine alla decisione.” (Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 18779 del 26.9.2005, C.E.D. Corte di Cassazione, Rv. 584309-01; conf. Cass., Sez.
3 civ., sentenze n. 7400 del 16.6.1992 e n. 9676 del 3.10.1997; Cass., Sez. 2, civ., sentenza n. 2359 del 24.1.2024).
In tema di riparto degli oneri probatori, va considerato che “Il mediatore che fa valere il diritto alla provvigione ha l'onere di provare sia d'aver posto i contraenti in contatto tra loro sia che, in seguito a questo contatto ed eventualmente all'ulteriore opera di mediazione da lui svolta, è stata possibile 6
la conclusione dell'attore. (Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 5370 del 5.12.1989, ivi, Rv. 464488; conf.
Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 2058 del 23.5.1975; Cass., Sez. 1 civ., sentenza n. 2784 del
9.10.1971).
Nella specie, l'inadempimento della convenuta, con la conclusione dell'affare e la sua Parte_1 riconducibilità alla propria attività d'intermediazione, ha prodotto la documentazione indicata nell'espositiva che precede e, in particolare, la scrittura privata di conferimento dell'incarico di in data 17.6.2020, contenente l'obbligazione di pagamento della provvigione al momento CP_2 della “conclusione dell'affare” (clausola B del documento n. 2) e la proposta d'acquisto immobiliare di in data 18.11.2020 (documenti n. 2 e 3) e non ha contestato di aver CP_3 appreso tempestivamente che l'offerente la vendita avrebbe dovuto conseguire l'autorizzazione del
Giudice tutelare a norma dell'art. 320, comma 3°, c.c.
Al riguardo, va considerato il principio secondo cui: “In materia di mediazione, in ipotesi di contratto preliminare di compravendita annullabile (nel caso, per essere stato stipulato dall'esercente la potestà anche in nome e per conto del figlio minore senza la necessaria autorizzazione del giudice tutelare ex art. 320, terzo comma, cod. civ.) il mediatore non ha diritto, ai sensi dell'art. 1757 cod. civ. alla provvigione, non rilevando, in contrario, che il genitore si fosse impegnato a chiedere l'autorizzazione giudiziale, giacché tale circostanza è inidonea a rimuovere il detto connotato di invalidità, ne' che il preliminare in questione sia stato erroneamente ricondotto al diverso schema del contratto sottoposto alla condizione sospensiva del successivo intervento dell'autorizzazione, in quanto al riguardo assume rilievo esclusivamente la circostanza che, in un giudizio promosso per la sua esecuzione, sia stata ad esso viceversa negata efficacia tra le parti.” (Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 7067 del 15.5.2002, C.E.D. Corte di Cassazione, Rv. 554435-01) e, da tempo, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito: “È affetto da nullità radicale l'obbligazione convenzionale, assunta verso terzi dal rappresentante dell'incapace, alla proposizione della necessaria istanza al giudice
(competente per la relativa autorizzazione) in relazione ad atti negoziali da compiere in nome e per conto del minore, tanto prima quanto dopo che l'atto stesso sia compiuto, contrastando siffatto obbligo con l'esigenza, di ordine pubblico, che l'amministrazione vincolata di un patrimonio sia sorretta dall'interesse del titolare nel momento in cui si propone l'istanza (e non in un momento diverso), senza l'interferenza derivante da impegni illegittimamente assunti verso terzi dal rappresentante legale dell'incapace.” (Cass., Sez. 1 civ., sentenza n. 1345 del 10.2.1998, ivi, Rv.
512429-01; conf. Cass., Sez. 1 civ., sentenza n. 557 del 17.2.1968; Cass., Sez. 3 civ., sentenza n.
541 del 15.2.1969).
L'inefficacia dell'obbligazione assunta da a causa della mancata Controparte_2
autorizzazione ex art. 320, comma 3°, c.c. comporta il rigetto della domanda di parte attrice. 7
Le spese processuali seguono la soccombenza della stessa e si liquidano come in dispositivo in base al D.M. 147/2022, a favore dell'Avv. Federico Ianaro, a norma dell'art. 93 c.p.c., in considerazione del valore della controversia e dell'attività difensiva svolta.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza e domanda, eccezione e deduzione, respinge la domanda proposta da nei confronti di con Parte_1 Controparte_2
l'atto di citazione introduttivo della causa civile n. 49197-2022 R.G.; revoca la dichiarazione di contumacia di Controparte_2
a norma dell'art. 93 c.p.c., condanna in persona del legale rappresentante, a rifondere Parte_1 all'Avv. Federico Ianaro le spese processuali, che liquida in € 4.600,00 (920 fase di studio, 780 fase introduttiva, 1.200 fase di trattazione e istruttoria, 1.700 fase decisoria), oltre I.v.a, C.p.a. e spese generali come per legge.
Roma, 15.11.2025
Il Giudice
AN TA