REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
X SEZIONE CIVILE in persona del giudice unico dott. Giuseppe Russo ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta nel registro generale per gli affari contenziosi al n. 30367 dell'anno 2022 vertente tra
(c.f. ), titolare della ditta Parte_1 CodiceFiscale_1 individuale Case Da Web di AR AN, elettivamente domiciliata in Roma alla Circonvallazione Clodia 82, presso lo studio dell'avv. Cristiano Fuduli che la rappresenta e difende in forza di procura in atti attrice
e
(c.f. , elettivamente Parte_2 CodiceFiscale_2 domiciliata in Roma alla via A. Gualterio n. 70, presso lo studio dell'avv. Davide Gastaldi che la rappresenta e difende in forza di procura in atti convenuta
e
(c.f. ) elettivamente domiciliato in CP_1 CodiceFiscale_3
Roma alla via Tuscolana n. 1390, presso lo studio dell'avv. Carmela
Grande che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti convenuto
oggetto: mediazione immobiliare
CONCLUSIONI
Con le note di trattazione scritta relative all'udienza cartolare del 10 ottobre 2024, le parti hanno così precisato le conclusioni: per : Parte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa e reietta ogni contraria istanza, eccezione, deduzione, produzione e domanda:
- in via principale, per le causali di cui in narrativa, accertare
e dichiarare il diritto dell'attrice a ricevere la provvigione per la mediazione immobiliare svolta in relazione all'immobile sito in
Roma alla Via Raffaello Franchi, 47-51, sorto al momento dell'accettazione della proposta di acquisto di cui in premessa;

- per l'effetto, per le causali di cui in narrativa, condannare la SInora nella qualità di erede del SInor Parte_2 Per_1
, al versamento in favore dell'attrice dell'importo di euro
[...]
7.500,00 (settemilacinquecento) oltre iva di legge, nonché il SInor al versamento dell'importo di euro 11.000,00 CP_1
(undicimila), oltre Iva di legge, a titolo di provvigioni per la mediazione immobiliare descritta in premessa.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre rimborso forfettario, C.A. ed I.V.A., come per legge.”

per Parte_2
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale Civile adito, contrariis reiectis, per le ragioni di cui in narrativa,
A) in via pregiudiziale dichiarare improcedibile il presente giudizio per mancato previo esperimento di valida negoziazione assistita;

B) nel merito, in via preliminare e principale:
- accertare e dichiarare l'annullamento e/o la nullità dell'incarico all'agente immobiliare, nonché della proposta di acquisto asseritamente accettata dal IG. per i motivi per cui Persona_1 in premessa;

- rigettare la domanda attorea in conseguenza di detti accertamenti/dichiarazioni di invalidità cui sopra, e/o per gli ulteriori motivi di cui in premessa;

C) nel merito, in via subordinata: - ridurre l'importo dovuto sulla base delle motivazioni di cui sopra
e in base alla effettiva quota ereditaria della erede Parte_2
.
[...]
D) vittoria di spese e compensi di lite, oltre spese generali, IVA
e CPA come per legge da distrarre in favore del sottoscritto procuratore, il quale si dichiara antistatario”.

per CP_1
“…la scrivente difesa, precisa le proprie conclusioni riportandosi integralmente alla comparsa di risposta e alla domanda riconvenzionale ivi formulata, nonché alle memorie ex art. 183, co.6
c.p.c, ….”
[l'On.le Tribunale adito, reietta e disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, Voglia accogliere le domande così dispiegate
1) respingere tutte le domande formulate da parte attrice in quanto totalmente infondate in fatto e in diritto e perché comunque integralmente sprovviste di prova per tutti i motivi meglio indicati nel corpo del presente atto;

2) IN VIA RICONVENZIONALE, NEL MERITO, accertati tutti i danni patrimoniali e non, subiti e subendi dal IG. in CP_1 conseguenza della vicenda in atti, condannare, al pagamento in favore
d'odierno convenuto, la IG.ra (codice fiscale: Parte_1
), agente immobiliare e titolare della ditta C.F._4 individuale “Casa da Web di AR AN” con sede in AR,
a titolo di risarcimento danni, patrimoniali e non, subiti e subendi, della somma complessiva di 20.000,00 (ventimila/00) o della maggiore
o minore somma che risulterà in corso di causa anche per mezzo di valutazione equitativa o a mezzo di consulenza tecnica d'ufficio, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino al soddisfo per i motivi tutti meglio dedotti nel corpo del presente atto;

…
Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge”.] FATTO E DIRITTO

1. La SI.ra agente immobiliare titolare Parte_1 della ditta individuale Case da Web di AR AN, ha citato in giudizio innanzi al Tribunale di Roma la SI.ra Parte_2 nella qualità di erede del SI. e il SI. Persona_1 CP_1 affinché venisse riconosciuto il suo diritto alla provvigione per l'attività di intermediazione immobiliare svolta in favore di quest'ultimo e del defunto SI. per la compravendita Persona_1 della nuda proprietà dell'immobile sito in Roma alla via Raffaello
Franchi 47-51, composto da una villa unifamiliare (identificata in catasto al foglio 337, mappale 245, sub.6, categoria A/7, classe 4, vani 13, mq. 378), due locali ad uso magazzino (identificati in catasto al foglio 337, mappale 524-684, sub. 6, cat. C/2, classe 8) ed un lotto di terreno di circa diecimila metri quadrati.
A fondamento della domanda la SI.ra ha esposto che: Parte_1
- nell'ambito della propria attività di agente immobiliare l'attrice aveva ricevuto incarico di mediazione dal SI. Per_1 per la vendita della nuda proprietà dell'immobile sopra
[...] indicato;

- svolgendo il proprio incarico di mediazione immobiliare,
l'attrice aveva posto in relazione il promittente venditore con il SI. , il quale in data 25 gennaio 2021 aveva sottoscritto CP_1 una proposta di acquisto, accettata dal SI. il 30 gennaio 2021. Per_1
- l'affare si era concluso al prezzo di euro 250.000,00 esclusivamente per effetto dell'intervento dell'attrice;
- contestualmente alla sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto, il promissario acquirente aveva consegnato all'agente immobiliare un assegno dell'importo di euro 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, consegnato al SI. al momento Per_1 dell'accettazione di detta proposta che veniva poi comunicata al SI. in data 2 febbraio 2021; CP_1
- la provvigione pattuita era, quanto al dell'importo pari Per_1 al 3% oltre IVA sul prezzo di vendita e, quanto all' CP_1 dell'importo fisso di euro 11.000,00 oltre IVA;
- il diritto alla provvigione era maturato al momento dell'avvenuta conoscenza da parte dell'acquirente dell'accettazione della proposta di acquisto, ma né il promissario acquirente, né il promittente venditore avevano provveduto a corrispondere la provvigione pattuita;

- il decesso del SI. avvenuto in data 4 agosto 2021 era Per_1 successivo al perfezionamento del contratto preliminare e comunque non era imputabile all'agente immobiliare.
Tutto ciò premesso in fatto, la SI.ra ha dedotto in Parte_1 punto di diritto che, secondo ormai consolidata giurisprudenza di legittimità, il diritto alla provvigione era maturato in quanto la conclusione dell'affare era in rapporto causale con l'attività intermediatrice, a nulla rilevando gli eventi successivi al perfezionamento dell'affare, come nel caso di specie il decesso del promittente venditore.
L'attrice ha concluso formulando le domande riportate in epigrafe.

2. Con comparsa depositata in data 3 ottobre 2022 si è costituita in giudizio la SI.ra , la quale, nel contestare tutto Parte_2 quanto ex adverso dedotto, in punto di fatto ha esposto che:
- il SI. , zio della convenuta, nel corso degli anni Persona_1 aveva manifestato dapprima un comportamento stravagante e, negli ultimi due anni precedenti la morte, veri e propri disturbi neuropsichiatrici legati alla demenza senile e a disturbi del comportamento;

- nel maggio 2020, un anno prima del ricovero e della morte, improvvisamente aveva informato la nipote Persona_1 Parte_2 della decisione di vendere al prezzo di euro 250.000,00 la nuda
[...] proprietà della sua abitazione costituita da una villa autonoma di circa 300 mq con parco di 10.000 mq di terreno per la maggior parte del quale interessato da atti d'obbligo con preordinati CP_2 alla stipula di una convenzione di lottizzazione;

- la convenuta per meri motivi affettivi e di solidarietà familiare aveva proposto allo zio di acquistare insieme al fratello la nuda proprietà per il medesimo importo di Euro 250.000,00 da pagare con un acconto di euro 50.000,00 al rogito e con rate mensili di euro 2.000,00 fino all'estinzione del debito e ciò al fine di evitare che lo zio incassando l'intero prezzo in un'unica soluzione potesse essere oggetto di facili raggiri/truffe/appropriazioni indebite;

- lo zio, che inizialmente si era dichiarato felice di accettare, dopo pochi giorni aveva comunicato alla nipote che non intendeva accettare la proposta ricevuta;

- successivamente la nipote, curiosando su internet, era venuta casualmente a scoprire (a settembre/ottobre 2020) che lo zio aveva dato incarico di vendita della nuda proprietà ad una agenzia immobiliare di AR (luogo distante oltre 45 km dall'abitazione di e da lui mai frequentato) per un prezzo assai Persona_1 prossimo a quello offerto dai nipoti;

- in data 14 aprile 2021 il SI. era stato ricoverato Persona_1
d'urgenza presso l'Ospedale Gemelli, dove era stato trattenuto non tanto per la positività al Covid, ma per gravissimi disturbi neurologici e comportamentali incompatibili con le cure a domicilio, tanto da risultare necessario il suo contenimento forzato a letto per impedire atti lesionistici nei confronti di sé stesso e di terzi;

- durante il ricovero del SI. che era proseguito fino al Per_1 decesso di quest'ultimo avvenuto in data 4 agosto 2021, la convenuta aveva appreso che vi erano state trattative per la vendita della nuda proprietà dell'immobile oggetto di causa e, pertanto, aveva provveduto tempestivamente ad informare telefonicamente l'agenzia immobiliare, odierna attrice, dello stato fisico e mentale dello zio e a richiedere più volte, senza esito alcuno, l'invio dei documenti probanti l'esistenza di una proposta di acquisto e della relativa accettazione;

- successivamente al decesso del SI. e precisamente Persona_1 in data 18/09/2021 il difensore della SI.ra , aveva Parte_2 inviato una ulteriore pec all'agenzia Case da web, con cui aveva informato l'attrice del decesso di e l'aveva invitava Persona_1 nuovamente a far avere alla nipote di quest'ultimo, quale chiamata all'eredità, copia di tutta la documentazione in suo possesso relativa alla compravendita dell'immobile dello zio necessaria anche per decidere se accettare o meno l'eredità. La SI.ra in via pregiudiziale ha eccepito l'improcedibilità Per_1 del giudizio per mancato previo esperimento di valida negoziazione assistita, evidenziando che il relativo invito trasmesso con pec del
9/12/2021 alla convenuta doveva ritenersi tampquam non esset in quanto la SI.ra all'epoca, era un mero chiamato Parte_2 all'eredità che non aveva ancora accettato.
Nel merito la SI.ra in primo luogo ha eccepito la nullità Per_1 dell'incarico all'agenzia immobiliare per indeterminatezza dell'oggetto dovuta alla seguente clausola scritta a penna a pag. 2 del modulo negoziale, molto probabilmente aggiunta in un secondo momento senza la firma di accettazione di : “la vendita Persona_1 della nuda proprietà consente al proprietario di valutare la sua ricollocazione all'interno della stessa”. Secondo la convenuta tale clausola rendeva indeterminato l'oggetto del mandato, in quanto non era precisato chi fosse il “proprietario” e che cosa si intendesse per “ricollocazione all'interno della stessa”.
La SI.ra ha poi eccepito la nullità e/o l'annullabilità del Per_1 contratto preliminare costituito dalla proposta di acquisto asseritamente accettata dal de cuius deducendo che:
- le clausole della proposta di acquisto contenute nell'art. 5
(laddove era prevista la consegna dell'immobile, “libero da persone
e cose”, al nudo proprietario “alla data del rogito”) e nell'art. 11 (dove si legge espressamente: “la presente proposta è vincolata al buon esito del mutuo;
la vendita dell'immobile è una nuda proprietà, pertanto il IG. destinerà la parte del piano terra CP_1 di gradimento del IG. che rimarrà a vivere vita natural”) Per_1 rendevano l'oggetto del contratto indeterminato ed indeterminabile, non essendo precisato: quale fossero l'importo, il tasso e la banca relativi al mutuo;
quale fosse la parte dell'immobile che l'usufruttuario avrebbe dovuto consegnare al nudo proprietario al momento del rogito ai sensi dell'art. 5 del contratto;
sulla base di quale norma di legge il nudo proprietario avrebbe diritto di destinare all'usufruttario solo una parte dell'immobile; che tipo di diritto reale o di godimento era ravvisabile nella parola
“destinare”; - il “mero gradimento” dell'usufruttuario configurava inoltre una condizione sospensiva meramente potestativa, che rendeva nullo l'intero contratto ex art. 1355 c.c.
- il contratto preliminare doveva ritenersi annullabile per incapacità (ex artt. 1425 e 428 c.c.) del contraente Persona_1 che già prima della firma della lettera di incarico all'agenzia immobiliare aveva dato chiari segni di ridotta capacità di intendere e volere fino a che in data 14 Aprile 2021 i medici erano stati costretti ad assicurarlo con costrizione al letto dell'Ospedale per impedirgli di nuocere a sé stesso e agli altri;

- il contratto era altresì annullabile per errore o dolo nelle trattative sia da parte del promittente acquirente che da parte dell'agenzia immobiliare, in quanto al IG. la cui Persona_1 ridotta capacità di intendere e volere era ben evidente, era stata quantomeno prospettata una disciplina (diritti ed obblighi) della nuda proprietà non conforme a quella legale con conseguente vizio del consenso. ha dedotto ancora il mancato avveramento della Parte_2 condizione sospensiva contenuta nell'art. 11 del contratto preliminare, laddove era previsto che “la presente proposta è vincolata al buon esito del mutuo”, con conseguente mancata maturazione del diritto alla provvigione in forza di quanto disposto dall'art. 1757 c.c.
Per contrastare la pretesa creditoria azionata da controparte, la convenuta ha eccepito inoltre l'inadempimento dell'agente immobiliare, sostenendo che quest'ultima non aveva adempiuto a regola d'arte il proprio incarico, commettendo gravissimi errori e negligenze che avevano anche cagionato danni economici al proprio cliente . In proposito ha affermato che: Persona_1
- l'attrice sia nell'incarico di mediazione sia nella proposta di acquisto aveva dato prova inconfutabile di non conoscere l'esatta disciplina legale sulla nuda proprietà;
- la SI.ra non aveva informato il promittente Parte_1 acquirente che gran parte del terreno promesso in vendita era gravato da due atti d'obbligo stipulati con in vista della CP_2 sottoscrizione di una convenzione di lottizzazione e così aveva determinato un grave vizio nella formazione del consenso con conseguente possibile futuro annullamento del contratto e obbligo di pagamento (almeno) del doppio della caparra da parte del proprio cliente;

- l'attrice si era sempre rifiutata di far avere al promittente venditore l'assegno consegnato dal promittente acquirente a titolo di caparra confirmatoria, nonché di fornire alla SI.ra Parte_2
copia della documentazione relativa alla compravendita per cui
[...] aveva richiesto giudizialmente il pagamento della provvigione;

- il danno consistente nel mancato incasso della caparra confirmatoria di Euro 5.000,00 era di sicuro superiore all'importo che in via meramente teorica poteva essere richiesto pro-quota alla coerede . Parte_2
Da ultimo la convenuta ha eccepito che, anche laddove fosse stato riconosciuto il diritto alla provvigione dell'attrice, in nessun caso poteva essere condannata la coerede a pagare Parte_2 anche la quota di provvigione eccedente la sua quota ereditaria, non trattandosi di obbligazione solidale ma parziaria.
La SI.ra ha quindi formulato le conclusioni riportate in Per_1 epigrafe.

3. Con separata comparsa depositata in data 29 ottobre 2022 si è costituito in giudizio anche il SI. , il quale ha chiesto CP_1 il rigetto della domanda proposta dall'attrice, eccependo che la clausola contenuta al punto 11 della proposta d'acquisto (“La presente proposta è vincolata al buon esito del mutuo”) configurava una condizione sospensiva della proposta di acquisto che, non essendosi avverata, incideva, ai sensi e per gli effetti della disposizione di cui all'art. 1757 c.c., sul diritto alla provvigione reclamata da controparte.
Il SI. ha altresì proposto domanda riconvenzionale Pt_3 chiedendo la condanna di quale titolare della Parte_1 ditta individuale “Casa da Web di AR AN”, al pagamento della somma complessiva di euro 20.000,00 a titolo di risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali. A fondamento della domanda riconvenzionale il convenuto ha dedotto che:
- oggetto della proposta di acquisto, sottoscritta dal IG. CP_1
, era la proprietà dell'immobile e non già, come affermato dalla
[...] parte attrice, la mera nuda proprietà;
- a nulla poteva rilevare l'inciso riportato a penna nella proposta di acquisto all'art. 11 (ove si legge “La vendita dell'immobile è una nuda proprietà pertanto il SInor destinerà la parte del CP_1 piano terra di gradimento del SInor che rimarrà a vivere vita Per_1 natural durante”), atteso che tale specifica era stata apposta al solo scopo di venire incontro alle eSIenze del promittente venditore di mantenere per sé una parte dell'immobile promesso in vendita non avendo altra sistemazione disponibile;

- quanto riportato all'art. 11 della proposta di acquisto si poneva in netto contrasto con le precedenti clausole del contratto preliminare laddove all'art. 5 era previsto, non solo che l'immobile sarebbe stato consegnato all'acquirente alla data del rogito
(previsione questa incompatibile con l'istituto della vendita della nuda proprietà), ma anche che lo stesso sarebbe stato “libero da cose e persone”;
- il trasferimento della proprietà dell'immobile in oggetto alla data fissata per il rogito (15-04-2021) non si era realizzato per esclusiva responsabilità dell'agente immobiliare che, sebbene più volte sollecitato dall'odierno convenuto e dall'intermediario finanziario, incaricato da quest'ultimo, all'invio della documentazione per l'espletamento della pratica di mutuo, non aveva ottemperato nei tempi e modi richiesti, così contravvenendo all'obbligo di collaborazione cui lo stesso era tenuto;

- il IG. , solo con la costituzione in giudizio della CP_1 convenuta , aveva appreso che il terreno promesso in Parte_2 vendita sarebbe rientrato in un piano di lottizzazione approvato in attesa di convenzione urbanistica e futura edificabilità di detti terreni e se avesse avuto tempestiva conoscenza di tali indicazioni di certo non si sarebbe determinato all'acquisto; - il IG. era stato quindi coinvolto in trattative CP_1 rivelatesi poi inutili e tali trattative, procrastinatesi per responsabilità addebitabile all'agente immobiliare, avevano rappresentato una perdita di chance per l'acquisto di altro immobile in considerazione delle eSIenze abitative del IG. vista CP_1
l'imminente scadenza del suo contratto di affitto;

- i danni subiti dal convenuto si dovevano quantificare nella misura pari a quella che sarebbe stata la restituzione della caparra confirmatorio di €. 10,000,00, oltre al danno morale quantificato in ulteriori €. 10.000,00.

4. Concessi i termini di cui all'art. 183 sesto comma c.p.c., la causa è stata istruita in via documentale senza l'ammissione della prova testimoniale richiesta dal convenuto CP_1
All'udienza del 10 ottobre 2024 tenutasi in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c., le parti, mediante le rispettive note autorizzate, hanno precisato le conclusioni riportate in epigrafe e la causa è stata trattenuta in decisione previa assegnazione del termine di giorni 60 per il deposito delle comparse conclusionali e di ulteriori giorni 20 per le repliche.
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5. In primo luogo si deve rilevare che la convenuta Parte_2
con la prima memoria ex art. 183 sesto comma c.p.c. ha
[...] espressamente rinunciato all'eccezione di improcedibilità per mancata previa proposizione della negoziazione assistita, dichiarando che non avrebbe comunque aderito alla suddetta negoziazione. Pertanto siffatta eccezione pregiudiziale si deve ritenere superata.

6. Venendo al merito la domanda proposta dall'attrice è infondata per le ragioni di seguito illustrate.
E' provato per tabulas che in data 13 agosto 2020 il SI. Per_1
ha conferito all'agenzia immobiliare Case da web di
[...] [...]
l'incarico di mediazione per la vendita del proprio Parte_1 immobile sito in Roma alla via Raffaello Franchi 47-51, composto da una villa unifamiliare ed un lotto di terreno circostante di circa diecimila metri quadrati. Dalla scrittura negoziale, prodotta in copia da parte attrice (all. 2 dell'atto di citazione), si evince agevolmente che l'incarico ha avuto ad oggetto la vendita della nuda proprietà come si ricava sia dalla precisazione “in nuda proprietà” aggiunta alla clausola n.3 relativa al prezzo di vendita richiesto, fissato in euro 299.000,00, sia alla clausola n. 9 relativa alla consegna dell'immobile, laddove è stabilito che “la vendita della nuda proprietà consente al proprietario di valutare la sua ricollocazione all'interno della stessa”. Nella stessa scrittura è poi prevista quale compenso di mediazione una provvigione del 3% più iva sul prezzo di vendita con la precisazione che “il compenso maturerà all'avvenuta conoscenza da parte dell'acquirente dell'accettazione della proposta d'acquisto”.
È altresì provato sempre per tabulas che in data 25 gennaio 2021 il SI. per il tramite dell'odierna attrice, ha CP_1 sottoscritto una proposta di acquisto dell'immobile sopra indicato offrendo il prezzo di euro 250.000,00 (cfr. all. 4 dell'atto di citazione e all. 2 della comparsa di costituzione del convenuto SI.
) e contestualmente ha sottoscritto, con separata scrittura, CP_1 una dichiarazione di riconoscimento della provvigione determinata in euro 11.000,00 oltre iva in favore della medesima agenzia immobiliare alla conclusione dell'affare (cfr. all. 6 dell'atto di citazione).
La proposta di acquisto risulta sottoscritta per accettazione dal SI. in data 30 gennaio 2021 e il contratto preliminare Persona_1 di compravendita si è poi concluso in data 2 febbraio 2021, allorquando il proponente SI. è venuto a conoscenza CP_1 dell'accettazione, avendo ritirato copia della proposta accettata dal promittente venditore.
Anche in questo caso la proposta di acquisto ha avuto ad oggetto la nuda proprietà dell'immobile, come si ricava dalla nota contenuta nel punto 11 della proposta di acquisto laddove si legge testualmente: “la vendita dell'immobile è una nuda proprietà, pertanto il IG. destinerà la parte del piano terra di CP_1 gradimento del IG. che rimarrà a vivere vita natural durante…”. Per_1
Quest'ultima clausola, aggiunta a penna, costituisce una precisazione della precedente clausola dattiloscritta contenuta nel punto 5 della medesima proposta laddove è previsto che “l'immobile sarà consegnato alla data del rogito libero da cose e persone …”.
Contrariamente a quanto sostenuto dal convenuto SI. non vi CP_1
è contraddizione tra le due clausole, né vi è assoluta incompatibilità tra il trasferimento della mera nuda proprietà e la consegna dell'immobile al nudo proprietario, in quanto il venditore con riserva di usufrutto ben può disporre del suo diritto reale di godimento concedendo in tutto o in parte l'uso temporaneo dell'immobile ad altri ivi compreso lo stesso nudo proprietario che in tal caso diventa un mero detentore del bene, fermo restando il possesso mediato dell'usufruttuario.
La proposta di acquisto in esame contiene, sempre al punto 11, un'altra nota aggiunta a penna del seguente tenore: “la presente proposta è vincolata al buon esito del mutuo”.
È di tutta evidenza che con tale espressione le parti abbiano volute condizionare l'efficacia del preliminare di acquisto all'erogazione del mutuo in favore del promittente acquirente. Siamo quindi in presenza di una vera e propria condizione sospensiva che subordina l'efficacia del preliminare di compravendita all'ottenimento del finanziamento necessario al pagamento del prezzo.
La presenza di tale condizione si riverbera anche sulla maturazione del diritto alla provvigione rivendicato dall'odierna attrice nei confronti dei due convenuti in forza dell'incarico di mediazione sottoscritto in data 13 agosto 2020 dal SI. e della Persona_1 dichiarazione di riconoscimento della provvigione sottoscritta in data 25 gennaio 2021 dal SI. CP_1
Ed infatti secondo quanto previsto dal primo comma dell'art. 1757
c.c. se il contratto concluso per opera del mediatore è sottoposto a condizione sospensiva il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione.
Del resto secondo la giurisprudenza della Suprema Corte, al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare può ritenersi concluso soltanto quando tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 cod. civ., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato (in ultimo, Cass. Sez. 2, n. 31431 del 13/11/2023; Sez. 6 - 2, n. 28879 del 05/10/2022).
Nella specie, il preliminare era sottoposto alla condizione sospensiva dell'ottenimento di un mutuo bancario da parte del promissario acquirente, sicché in mancanza di tale finanziamento nessuna delle parti contraenti avrebbe potuto agire per l'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c.
Entrambi i convenuti hanno tempestivamente eccepito con la comparsa di costituzione e risposta il mancato avveramento della suddetta condizione, sostenendo che il mutuo non è mai stato ottenuto dal promittente acquirente SI. e che, di conseguenza, la CP_1 provvigione rivendicata dall'agente immobiliare non è mai maturata in forza di quanto disposto dall'art. 1757 primo comma c.c.
In proposito è bene evidenziare che la presenza di siffatta clausola condizionale che impedisce il sorgere del diritto alla provvigione, non costituisce un'eccezione in senso stretto, bensì un'eccezione in senso lato, con la conseguenza che essa non è soggetta alle preclusioni processuali (cfr. in tal senso
Cass. 17/08/2022 n. 24838).
Quindi, a fronte di tale eccezione in senso lato, era onere di parte attrice provare il buon esito della richiesta di mutuo bancario avviata dal promittente acquirente, quale presupposto necessario per l'effettiva maturazione del diritto alla provvigione.
Secondo parte attrice l'avveramento della condizione sarebbe dimostrato sia dal messaggio di posta elettronica datato 9 giugno
2021 (all. 1 della memoria ex art. 183 sesto comma n. 2 c.p.c. di parte attrice), con il quale il SI. aveva informato l'agente CP_1 immobiliare che il mutuo era stato già deliberato dalla banca, sia dalla lettera datata 22 luglio 2021 (all. 11 dell'atto di citazione), con la quale lo stesso promissario acquirente aveva diffidato il promittente venditore a concludere il contratto di compravendita. Ora, a ben vedere, le due comunicazioni richiamate da parte attrice non dimostrano affatto che l'istruttoria finalizzata al rilascio del mutuo fosse stata completata e che il SI. avesse CP_1 definitivamente ottenuto il finanziamento richiesto.
Ed invero il messaggio di posta elettronica inviato in data 9 giugno 2021 dal convenuto alla SI.ra recita Parte_1 testualmente: “Buon pomeriggio … La Banca mi ha contattato Pt_1 informandomi che a breve il perito ci contatterà nuovamente per fissare appuntamento e stavolta non possiamo rimandare. Come già anticipato tempo fa, il mutuo è stato già deliberato e manca solo la perizia tecnica per poter concludere. Auspico un riscontro positivo poiché diversamente saremo costretti a procedere per le vie legali con gran dispiacere …”.
Dall'email in esame, dunque, si ricava chiaramente che l'istruttoria per la concessione del mutuo non era affatto completata, in quanto ancora mancava la perizia tecnica necessaria alla valutazione dell'immobile da acquistare e ciò anche al fine della garanzia ipotecaria normalmente richiesta dalla banca mutuante. La delibera della banca (non meglio precisata e non acquisita in atti) alla quale fa riferimento il SI. CP_1 verosimilmente è quella che attiene alle verifiche preliminari sulle condizioni di solvibilità del richiedente. Tale delibera preliminare non è sufficiente per ritenere integrata la condizione sospensiva in questione per il cui avveramento era necessario il completamento dell'intera istruttoria e la definitiva concessione del finanziamento, circostanze che, nel caso di specie, non sono state dimostrate.
La prova non può essere ricavata neanche dalla successiva lettera datata 22 luglio 2021 – con la quale il SI. ha diffidato “il CP_1 SI. ai sensi dell'art. 2932 c.c. a concludere il Persona_1 contratto di compravendita entro e non oltre 15 giorni dalla presente diffida ai sensi dell'art. 2932 cc” e … l'Agenzia immobiliare a predisporre quanto necessario ai fini della redazione dell'atto pubblico” - poiché tale diffida altro non è che l'invito, rivolto al promittente venditore e all'odierna attrice, ad adempiere alle obbligazioni rispettivamente assunte, atteso che in essa non vi è alcun riferimento al completamento dell'istruttoria relativa al mutuo e alla definitiva concessione del finanziamento. La lettera in esame può dimostrare soltanto che all'epoca (luglio 2021) il promittente acquirente aveva ancora interesse all'esecuzione del contratto preliminare e che verosimilmente ancora auspicava l'esito positivo della pratica per il finanziamento.
Mancando, quindi, la prova dell'avveramento della condizione relativa all'ottenimento del mutuo non può ritenersi che l'affare intermediato dall'attrice sia stato definitivamente concluso e che il diritto alla provvigione nei confronti dei due convenuti sia definitivamente maturato ai sensi di quanto disposto dal primo comma dell'art. 1757 c.c.
Pertanto, le domande proposte da nei confronti Parte_1 dei due convenuti devono essere respinte.
In applicazione del principio processuale della "ragione più liquida", desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost. (cfr. Cass.
11/05/2018 n. 11458 e Cass. ordinanza n. 363 del 09/01/2019), rimangono assorbite le eccezioni preliminari sollevate dalla convenuta in ordine ai molteplici vizi di invalidità Parte_2 prospettati sia in relazione all'incarico conferito dal defunto all'agenzia immobiliare, sia in relazione al contratto Persona_1 preliminare di compravendita concluso tra lo stesso SI. e il Per_1 SI. . CP_1

7. A questo punto occorre passare ad esaminare la domanda risarcitoria che quest'ultimo ha proposto in via riconvenzionale nei confronti dell'attrice.
Il convenuto in primo luogo ha affermato la responsabilità dell'agente immobiliare che, sebbene più volte sollecitata, avrebbe trasmesso la documentazione necessaria per l'espletamento della pratica di mutuo, solo in data 26 aprile 2021, ben oltre il termine del 15 aprile 2021 fissato nel contrattato preliminare per la stipula del rogito notarile.
La tesi è infondata. In proposito si osserva che non risulta in alcun modo provato che la SI.ra avesse assunto nei confronti del promissario Parte_1 acquirente uno specifico obbligo in ordine alla trasmissione della documentazione necessaria all'istruttoria del mutuo, tantomeno entro un termine essenziale che certamente non può essere rinvenuto nel termine fissato nel preliminare di compravendita per la stipulazione del contratto definitivo, trattandosi di pattuizione intervenuta tra il promittente venditore ed il promittente acquirente e quindi non vincolante per l'agente immobiliare. Peraltro, in mancanza di elementi concreti da cui desumere la volontà delle parti di considerare perduta l'utilità economica del contratto definitivo di compravendita con l'inutile decorso del termine del 15 aprile 2021 si deve escludere la natura essenziale di quest'ultimo termine.
Il SI. in secondo luogo ha lamentato di essere stato CP_1 coinvolto in trattative rivelatesi poi inutili a causa dell'omessa informazione da parte dell'agente immobiliare circa la sussistenza su gran parte del terreno promesso in vendita di atti d'obbligo stipulati con in vista della sottoscrizione di una CP_2 convenzione di lottizzazione, con conseguente futura edificabilità di detti terreni e obbligo di pagamento di ingenti oneri concessori.
Il convenuto in particolare sostiene che, se avesse avuto tempestiva conoscenza di tali indicazioni, non si sarebbe determinato all'acquisto.
Anche siffatta doglianza è priva di fondamento.
Al riguardo è bene evidenziare che il mediatore, in difetto di un incarico specifico, non è tenuto a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica, al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare e che, ai sensi dell'art. 1759, comma 1, c.c., deve comunicare alle parti soltanto le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare.
Nel caso di specie non è stato neanche allegato, né tanto meno provato che la SI.ra fosse a conoscenza dell'esistenza Parte_1 degli atti d'obbligo richiamati dal convenuto, sicché nessuna responsabilità può essere ascritta all'attrice per omessa comunicazione. In ogni caso, deve escludersi che gli atti in questione potessero in concreto arrecare un pregiudizio all'odierno convenuto, come si desume anche dal contratto preliminare successivamente stipulato dai fratelli e con Parte_2 CP_3 altro promissario acquirente, tale (cfr. all. 7 Persona_2 della comparsa di risposta della SI.ra . In detto contratto Per_1 preliminare i contraenti nel menzionare gli atti d'obbligo in questione hanno espressamente dichiarato che gli stessi “non sono da ritenersi pregiudizievoli”.
La domanda risarcitoria proposta dal convenuto è carente anche sotto il profilo del danno, non essendo supportata da alcun elemento di prova sull'esistenza e sull'entità dei singoli pregiudizi genericamente denunciati.
Il SI. ha lamentato una perdita di chance per l'acquisto CP_1 di altro immobile, ma non ha offerto alcuna prova in ordine alle occasioni contrattuali perdute con altri contraenti.
Il riferimento alla somma di euro 10.000,00, pari al doppio della caparra versata al promittente venditore SI. appare Persona_1 del tutto inconferente, in quanto la funzione di risarcimento forfettario del danno propria della caparra confirmatoria può operare soltanto per il contratto a cui si riferisce e non anche per il diverso contratto di mediazione intervenuto con l'agente immobiliare.
Il convenuto ha poi denunciato la sussistenza di un danno morale senza tuttavia allegare, né dimostrare l'esistenza di un illecito penale.
In definitiva va respinta anche la domanda riconvenzionale proposta dal SI. . CP_1

8. L'accertata insussistenza di una responsabilità contrattuale della SI.ra - che è stata denunciata non soltanto dal Parte_1 SI. per fondare la propria domanda riconvenzionale, ma CP_1 anche dalla SI.ra per opporsi ex art. 1460 c.c. Parte_2 alla pretesa creditoria avversaria - induce a compensare interamente le spese di lite tra l'attrice ed entrambi i convenuti in ragione della reciproca soccombenza.

PQM


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, così dispone:
− respinge le domande proposte da nei Parte_1 confronti di e di Parte_2 CP_1
− respinge la domanda riconvenzionale di risarcimento danni proposta da nei confronti dell'attrice; CP_1
− compensa interamente le spese di lite tra l'attrice e i due convenuti.
Roma, lì 17 aprile 2025
Il Giudice dott. Giuseppe Russo