R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Taranto, Prima Sezione Civile, nella persona del Giudice Onorario dott. Daniele
Miccoli, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile, in primo grado, iscritta al n. 4372/22 del R.G., avente ad oggetto inadempimento
e risarcimento danni in ambito locativo,
TRA
, rappresentata e difesa dall'avv. Laura Silletti, Parte_1
RICORRENTE
E
, rappresentata e difesa dall'avv. Mario Federici, CP_1
RESISTENTE
NONCHE'
CONDOMINIO VIA SALENTO, 77 TARANTO, rappresentato e difeso dall'avv. Andrea Greco,
Conclusioni delle parti: si riportano alle conclusioni di cui ai rispettivi scritti difensivi.
FATTO E DIRITTO
come rappresentata e difesa, premettendo di condurre in locazione un immobile Parte_1
sito in Taranto al civico 77/A, sin dal 2003, adibito all'esercizio della propria attività commerciale,
deduceva di aver denunciato alla proprietaria, con missiva del 20 novembre 2020, la diffusa presenza di umidità e condensa nei detti locali, chiedendo il ripristino e il rimborso delle spese sino a quel momento occorse per fare fronte agli inconvenienti lamentati. Affermava di poi che il 10
settembre 2021 incaricava un proprio tecnico di fiducia per l'accertamento delle cause di quanto verificatosi, apprendendo, all'esito delle compiute indagini, che i descritti fenomeni infiltrativi erano causati da una perdita di acqua potabile esterna ai locali condotti in locazione, con costi di ripristino quantificati in quel momento in euro 8.500,00, oltre all'ulteriore danno riferito alla sospensione dell'attività durante gli interventi ad eseguirsi. Lamentava ancora che la proprietà non avesse provveduto a ripristinare e risarcire essa istante, omettendo così peraltro la necessaria vigilanza sul bene locato, circostanza che l'aveva indotta ad avviare dapprima il tentativo di mediazione, rimasto infruttuoso, e successivamente ad adire l'intestato Tribunale per richiedere,
come richiedeva, la riduzione del canone di locazione ad euro 300,00, a far data dalla prima denuncia dei dedotti inconvenienti (20 novembre 2020); il forzoso ripristino dello stato dei luoghi;

la condanna della locatrice al pagamento dei danni esistenziali;
il tutto con vittoria delle spese.
Costituendosi, la locatrice contestava quanto avversamente dedotto e domandato, evidenziando come l'attività della conduttrice non avesse mai subito interruzioni, dovendosi dunque escludere il ridotto utilizzo del bene locato ai fini della richiesta decurtazione del canone, affermando altresì di essersi fatta, sin dal principio, parte diligente nei confronti del condominio, da essa ritenuto responsabile dell'occorso, con numerose diffide, la prima delle quali inviata in data 21 ottobre
2020, lamentando a sua volta come, pur avendo l'ente di gestione deliberato interventi su impianto fognante e autoclave condominiale sin dal 28 novembre 2022, nessun intervento era stato posto in essere. Contestava infine la sussistenza dei presupposti del richiesto danno esistenziale e concludeva instando preliminarmente per la chiamata in causa del condominio di Via Salento 77
Taranto, per essere da questo manlevata in caso di denegato accoglimento della avversa domanda,
del quale comunque chiedeva il rigetto, con vittoria delle spese.
Differita la prima udienza di comparizione per consentire la chiamata in causa del terzo, si costituiva anche il Condominio di Via Salento, 77 Taranto preliminarmente evidenziando il pregiudizio al proprio diritto alla difesa per la vaghezza dell'assunto attoreo, di poi deducendo come l'attività estetica esercita dalla attrice nel locale interessato dalle denunciate infiltrazioni non fosse indicata nella visura camerale della interessata, da tanto facendo ricorrere l'ipotesi del caso fortuito per utilizzo improprio della cosa ai fini della interruzione del nesso causale presupposto al danno invocato dall'attrice. Affermava inoltre che il danneggiato aveva l'onere di attivarsi per limitare il danno subito, circostanza del quale non vi era prova alcuna, e che non vi era peraltro la dimostrazione dell'origine condominiale delle lamentate infiltrazioni. Ancora, sosteneva la sussistenza di una responsabilità concorsuale delle altre parti processuali e comunque il difetto di legittimazione passiva del condominio, così come la inesistenza del richiesto danno esistenziale e la non dimostrazione del ridotto godimento dell'immobile locato ai fini della richiesta decurtazione del canone, concludendo in via pregiudiziale per la nullità della chiamata in causa con proprio pregiudizio alla difesa, in via preliminare per la dichiarazione di carenza di legittimazione passiva del condominio, nel merito per il rigetto della chiamata in causa, solo in via subordinata istando per la riduzione delle pretese avanzate dall'attrice e in via estremamente subordinata per la individuazione delle quote di corresponsabilità ai fini dell'eventuale futuro regresso, con vittoria delle spese.
Instauratosi il contraddittorio, la controversia proseguiva, previo mutamento del rito, da ordinario a locatizio, con l'ammissione e l'espletamento di CTU, all'esito della quale, all'udienza dell'8 ottobre
2025, era decisa mediante lettura della Sentenza, previa discussione orale.
In via preliminare, devono disattendersi le eccezioni pregiudiziali e preliminari sollevate dal terzo chiamato.
Nessun pregiudizio, infatti, può ritenersi integrato con riferimento all'esercizio del diritto alla difesa della parte processuale in parola, posto che l'atto introduttivo contiene tutti gli elementi essenziali della domanda colà proposta, tanto da aver infatti consentito sia alla convenuta che appunto al terzo chiamato di articolare con compiutezza le proprie difese. Priva di pregio inoltre si appalesa l'invocata sussistenza del caso fortuito quale causa di interruzione del nesso causale per il dedotto improprio utilizzo della cosa locata, posto che nella ipotesi di cui si tratta tale eccepito uso non conforme al codice attività riconducibile alla ricorrente non è provato avere alcun riflesso, né
concreta incidenza sul danno lamentato e sulla sua causazione, risolvendosi al più in una mera irregolarità amministrativa, che non consta allo stato avere correlazione con i fenomeni dannosi dedotti in giudizio.
Del pari non verificabile sulla base degli elementi acquisiti al giudizio la possibilità della danneggiata di arginare il nocumento subito dalla ricorrente, elemento che comunque va messo in stretta correlazione con le cause del danno in relazione alle quali si dirà nel prosieguo.
Anche infine la dedotta carenza di legittimazione passiva del terzo chiamato non può dirsi ricorrente nella ipotesi di cui è giudizio. Infatti la evocazione in giudizio operata dalla resistente è qualificabile quale chiamata impropria, poiché la chiamante è stata a sua volta evocata in giudizio a titolo contrattuale sulla base del rapporto di locazione in essere (circostanza che ha cagionato il disposto mutamento del rito da ordinario a locatizio), provvedendo a invocare la chiamata in manleva non già in base al medesimo titolo sotteso alla domanda di parte ricorrente, ma invece sulla base del diverso titolo extracontrattuale, circostanza dalla quale si appalesa la piena legittimazione passiva dell'ente di gestione terzo chiamato, da intendersi quale presupposto della domanda proposta nei suoi riguardi dalla chiamante, da valutarsi in rito sulla base delle mere deduzioni di quest'ultima e non quale sussistenza della titolarità passiva, questione che invece attiene al merito della domanda.
Ciò posto, la domanda di parte ricorrente non può essere accolta.
Gli esiti della espletata CTU, infatti, non consentono di individuare nemmeno probabilisticamente la causa determinante l'evento dannoso lamentato dalla ricorrente, avendo l'ausiliario indicato quattro diverse più probabili distinte origini dei fenomeni descritti in citazione, le quali, proprio perché tutte astrattamente idonee in via autonoma a causare il danno di che trattasi, non offrono alcun elemento utile per stabilire a quali tra esse poter verosimilmente attribuire l'origine del nocumento in parola (anche eventualmente in concorso con altre concause secondo il criterio dell'efficienza causale), non potendosi pertanto pervenire all'accertamento compiuto del nesso eziologico necessario per accedere al ristoro richiesto dalla ricorrente, sotto ogni aspetto richiesto.
Quanto sopra risulta assorbente rispetto a ogni altra questione proposta dalle parti. Le spese di giudizio, in ragione del mancato accoglimento della domanda di parte ricorrente sulla base della impossibilità di pervenire all'accertamento di una univoca origine idonea alla causazione del lamentato danno, tra quelle indicate dal CTU, possono essere integralmente compensate tra tutte le parti processuali, integrando quanto sopra la ricorrenza del necessario presupposto della eccezionalità.


P.Q.M.


il Tribunale di Taranto, Prima Sezione Civile, nella persona del Giudice Onorario dott. Daniele
Miccoli, definitivamente pronunziando sulle domande proposte dalle parti, così dispone:
1) rigetta le eccezioni preliminari sollevate dal terzo chiamato;

2) rigetta la domanda di parte ricorrente;

3) dichiara assorbita nella pronuncia di cui al capo che precede ogni altra questione proposta dalle parti;

4) spese compensate.
Così deciso in Taranto il 08 ottobre 2025
Il Giudice
(dott. Daniele Miccoli)