N. R.G. 991/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI SPOLETO
Il Tribunale, in persona del Giudice Unico, Agata Stanga, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di I grado, iscritta al n. 991 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, trattenuta in decisione all'udienza del 26.11.2024 vertente
T R A
, C.F.: , rappresentata e difesa dall'avv. Enzo Betori Parte_1 C.F._1
Parte attrice
E
in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_1
P.I.: , rappresentata e difesa dall'avv. Mirko Becchetti P.IVA_1
Parte convenuta
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note dattiloscritte trasmesse per l'udienza di precisazione delle conclusioni del 26.11.2024, tenuta con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO

1. Parte attrice ha agito in giudizio allegando di aver stipulato in data 30.1.2019, in qualità
di promissario acquirente e unitamente ad -nella medesima qualità-, con la Controparte_2
convenuta, in qualità di promittente venditore, un contratto preliminare avente ad oggetto una pluralità di immobili di proprietà della convenuta;
che le parti avrebbero, in data
9.7.2020, convenuto il recesso del promissario acquirente Becchetti, la riduzione del prezzo e la proroga dei termine per la stipula del definitivo;
che, riscontrate gravi difformità
pagina 1 di 9 urbanistiche dei beni oggetto del contratto, le parti avrebbero concordato, tramite la scrittura privata del 15.5.2021, una ulteriore riduzione del prezzo, una ripartizione dei valori dei cespiti, le date per la stipulazione dei contratti definitivi e per il pagamento del prezzo;
che le parti avrebbero, inoltre, previsto alcune condizioni, il cui mancato avveramento entro il
30.6.2021 avrebbe comportato la risoluzione del contratto e l'obbligo, per il promittente venditore, di corrispondere al promissario acquirente una penale pari ad € 65.000,00; che, non essendosi verificata una delle condizioni entro il termine concordato per causa imputabile al convenuto -che non avrebbe ottenuto il titolo abilitativo-, l'attore avrebbe diritto al pagamento della penale ovvero al risarcimento dei danni, pari alle spese sostenute nella fase delle trattative.
La parte ha concluso chiedendo al Tribunale di accertare il diritto dell'attore al pagamento della penale di € 65.000,00, o della diversa somma accertata in giudizio, oltre a rivalutazione e interessi, con condanna della convenuta al relativo pagamento;
di accertare, in via gradata, il diritto al risarcimento del danno, quantificato in € 100.000,00, o nella diversa somma accertata in giudizio.
La convenuta, costituitasi in giudizio, ha eccepito la nullità della clausola contenente la previsione della penale ai sensi dell'art. 1341 c.c.; l'insussistenza dei presupposti applicativi della clausola penale, atteso che, essendosi la convenuta adoperata per l'ottenimento dei titoli abilitativi -non rilasciati tempestivamente dall'autorità comunale-, nessun inadempimento sarebbe stato configurabile a suo carico;
l'iniquità della clausola penale per eccessività della medesima, essendo equa la somma di € 1.000,00; l'infondatezza della domanda risarcitoria,
non venendo in rilievo un inadempimento del convenuto e non avendo, in ogni caso, l'attore circostanziato i pregiudizi subiti.
La parte ha concluso chiedendo al Tribunale di respingere le avverse domande, ovvero di dichiarare, in via gradata all'accoglimento delle domande attoree, l'eccessività della penale e di ridimensionarla nella misura indicata o nella misura ritenuta di giustizia.
La causa è stata istruita in via documentale.
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pagina 2 di 9 1. La vicenda negoziale da cui originano domande attoree può ricostruirsi come segue.

1.1. In data 30.1.2019 tra l'attore, in qualità di promissario acquirente e unitamente ad
-nella medesima qualità-, e la convenuta, in qualità di promittente Controparte_2
venditore, è stato stipulato un contratto preliminare avente ad oggetto una pluralità di immobili di proprietà della convenuta (doc. n. 1, all. atto di citazione); in data 9.7.2020, con l'atto denominato risoluzione parziale di preliminare di vendita, le parti hanno convenuto il recesso del promissario acquirente Becchetti, la riduzione dell'oggetto del contratto -con esclusione degli immobili specificati in contratto-, la conseguente riduzione del prezzo,
passato da € 500.000,00 a € 310.000,00, la proroga dei termine per la stipula del definitivo,
inizialmente fissato per il 30.4.2020 e differito al 30.9.2021 (doc. n. 2, all. atto di citazione).

1.2 Riscontrate gravi difformità urbanistiche rispetto ai beni oggetto del contratto, le parti hanno concordato, tramite la scrittura privata del 15.5.2021 (doc. n. 3, all. atto di citazione),
una ulteriore riduzione del prezzo, fissato ad € 280.000,00; una parametrazione del prezzo al valore dei singoli cespiti;
termini differenziati per ciascuna unità immobiliare per la stipula dei relativi contratti definitivi.

1.2.1. Le parti hanno, inoltre, previsto alcune condizioni.
Per quanto di interesse ai fini della presente controversia, le parti hanno convenuto che
“Nonostante ciò, la promissaria parte acquirente (fiduciosa della buona fede) della promittente parte
venditrice ha manifestato l'interesse nel poter valutare ugualmente l'acquisto solo ed esclusivamente a
condizione che si verifichino le condizioni di seguito riportate….
d) proroga della legge 232/2016 e successive modifiche, (salvo volontà diverse da parte della
promissaria parte acquirente), riguardante il sisma bonus la quale dovrà prevedere la non riduzione dei
contributi al disotto del 75% rispetto le aliquote ad oggi stabilite per il Bonus facciate, il SISMA
acquisti e il SISMA Bonus e l'allungamento del termine di tutta la legge al 31/12/2023, nonchè la
"proroga del termine" relativo alla scadenza prevista come termine ultimo per la data dei rogiti notarili
(ad oggi prevista per il 30 Giugno 2022) almeno minimo al 31/12/2022. La promittente acquirente darà
comunicazione alla promittente venditrice entro il termine essenziale del 29 Giugno 2021 tramite pec
e/o raccomandata con ricevuta di ritorno.
pagina 3 di 9 e) approvazione accertamento di conformità con pagamento della sanzione da parte della venditrice
e rilascio del titolo, da parte degli uffici competenti entro il termine essenziale di 30 giorni dalla
presentazione la quale dovrà avvenire al massimo entro e non oltre il termine essenziale del 30 maggio
2021.
Viste le premesse, preso atto delle constatazioni, le parti convengono, transano e stipulano quanto
segue: :"nell'ipotesi in cui le condizioni previste al punto d) ed e) che precedono, non si verifichino
entro i termini indicati e comunque entro e non oltre il 30 Giugno 2021, la presente scrittura ed i
contratti preliminari intervenuti tra le parti non avranno efficacia alcuna tra le parti. In tal caso le
parti determinano sin d'ora la penale a carico della parte promittente venditrice in euro 65.000,00,
escluso qualsiasi ulteriore maggior danno. Tale importo potrà essere versato in 20 rate mensili di euro
3.250,00 ciascuna;

Nella sola ipotesi in cui non si verifichi la sola ed unica condizione riportata al punto d) la presente
scrittura ed contratti preliminari intervenuti tra le parti non avranno efficacia alcuna tra le parti e la
promissaria parte acquirente non dovrà percepire nessun risarcimento, penale alcuna e rimborso spese,
viene altresì specificato che la promittente parte venditrice esonera e manleva la promittente acquirente
da qualsiasi richiesta di rimborsi spese e/o parcelle da parte di professionisti incaricati "anche
verbalmente" dalla promittente parte venditrice.
Rimane inteso tra le parti che al verificarsi dei punti d) ed e) (salvo volontà diverse da parte della
promissaria parte acquirente) entro il termine del 30 Giugno 2021, la promissaria parte acquirente si
presta disponibile alla stipula dei rogiti definitivi come riportati ai precedenti punti b) e c) entro 5
giorni lavorativi. La promissaria parte acquirente si impegna sin da ora a non rivendicare ulteriori
danni per vizzi e/o difetti presenti sugli immobili anche ad oggi non riscontrati”.

2. Si ritiene che la clausola contrattuale azionata in giudizio, con cui le parti hanno subordinato l'inefficacia del contratto alla condizione sub d) (proroga della legge 232/2016) e sub e) (accertamento di conformità con pagamento della sanzione da parte della venditrice e rilascio del titolo, da parte degli uffici competenti, entro il termine essenziale di 30 giorni dalla presentazione dell'istanza, la quale sarebbe dovuta avvenire entro il 30 maggio 2021),
pagina 4 di 9 sia qualificabile come condizione risolutiva ex art. 1355 c.c. (in tal senso Tribunale Palermo
sez. II, 17/04/2023, n. 1828).

2.1. La condizione di cui si discute si sostanzia in una condizione risolutiva mista, in quanto dipendente in parte dalla volontà di una delle parti, cioè dalla condotta della promittente venditrice che avrebbe dovuto presentare l'istanza nei termini;
in parte dalla volontà di un terzo: con tale clausola le parti hanno subordinato la caducazione degli effetti del contratto ad una fattispecie che non dipende soltanto dalla condotta della convenuta,
bensì anche dal concorrente fatto del terzo e, segnatamente, dalla proroga della citata legge e dall'esito dell'attività della pubblica amministrazione preposta alla gestione del territorio e,
dunque, al rilascio del titolo di conformità.

2.2. Le parti, oltre a far dipendere dalle condizioni sub d) ed e), l'efficacia del contratto medesimo, hanno inteso porre a carico della convenuta la penale, quantificata in € 65.000,00,
unicamente per il fatto dipendente dalla sua condotta e consistente nella mancata presentazione, entro il cennato termine, della domanda di accertamento della conformità, da cui sarebbe in parte dipeso -secondo la prospettazione attorea- il mancato avveramento della condizione sub e) entro il termine fissato.
Questa conclusione interpretativa trova conferma nella previsione contrattuale successiva, per cui nessuna penale sarebbe spettata all'attore se il contratto fosse stato risolto per l'omesso avveramento della sola condizione sub d) entro il termine indicato;
nella ratio della penale, per cui “La pattuizione di una clausola penale non sottrae il rapporto alla disciplina generale delle obbligazioni, per cui deve escludersi la responsabilità del debitore quando costui prova che l'inadempimento o il ritardo nell'adempimento dell'obbligazione, sia determinato dall'impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile,
essendo connotato essenziale di tale clausola la sua connessione con l'inadempimento colpevole di una delle parti e non potendo, pertanto, essa configurarsi allorché sia collegata all'avverarsi di un fatto fortuito o, comunque, non imputabile alla parte obbligata”
(Cassazione civile sez. II, 10/05/2012, n. 7180).
pagina 5 di 9 2.3. La previsione contrattuale è coerente con il pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità, a mente del quale rientra nell'autonomia negoziale delle parti la possibilità di dedurre in condizione l'adempimento di un'obbligazione contrattuale.
È stato invero ritenuto che: "Poiché le parti possono, nell'ambito dell'autonomia privata,
prevedere l'adempimento o l'inadempimento di una di esse quale evento condizionante l'efficacia del contratto sia in senso sospensivo che risolutivo, non configura una illegittima condizione meramente potestativa la pattuizione che fa dipendere dal comportamento -
adempiente o meno - della parte l'effetto risolutivo del negozio, e ciò non solo per l'efficacia
(risolutiva e non sospensiva) del verificarsi dell'evento dedotto in condizione ma anche perché tale clausola, in quanto attribuisce il diritto di recesso unilaterale dal contratto - il cui esercizio è rimesso a una valutazione ponderata degli interessi della stessa parte - non subordina l'efficacia del contratto a una scelta meramente arbitraria della parte medesima"
(Cass. civ. sez. II, 24/11/2003, n.17859; nonché nello stesso senso, Cass. Cass. civ. sez. II,
15/11/2006, n.24299).
A fronte del pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità sopra richiamato (a mente del quale è ammissibile una condizione risolutiva in cui venga dedotto l'adempimento di una delle parti), sono coerenti con tale ricostruzione ermeneutica gli ulteriori indici ricavabili dagli scritti difensivi dell'attore, il quale si è doluto, nel proprio atto introduttivo
(pagg. 3 e 4, atto di citazione), dell'inadempimento della convenuta, sub specie di omesso ottenimento del titolo abilitativo.

3. Inquadrate le clausole negoziali controverse, va esclusa la nullità della clausola penale eccepita dalla convenuta, la quale poggia sull'assunto che la penale sarebbe contenuta nelle condizioni generali di contratto di cui all'art. 1341 c.c.: la penale è non, infatti, prevista in uno schema di contratto elaborato unilateralmente dall'attore, destinato ad essere utilizzato per disciplinare in maniera uniforme una serie indeterminata di rapporti facenti capo al predisponente.

4. Deve, a questo punto, verificarsi se ricorra il dedotto inadempimento della convenuta.
pagina 6 di 9 Secondo l'ordinario riparto dell'onere della prova nelle controversie relative alle obbligazioni, l'attrice, allegata la risoluzione del contratto per il verificarsi della condizione sub e), ha provato il titolo negoziale della propria pretesa di pagamento, cioè la previsione della clausola penale, e ha allegato il predetto inadempimento della convenuta.
Incontestata la verificazione della condizione risolutiva, la convenuta ha eccepito il proprio adempimento rispetto alla condotta prevista a suo carico dalla condizione entro il termine del 30.5.2021.
L'adempimento è effettivamente dimostrato tramite la documentazione versata in atti dalla convenuta: l'istanza per l'istruttoria preliminare dell'accertamento di conformità
dell'11.5.2021 e del 27.5.2021 (doc. n.7, all. seconda memoria istruttoria della parte); la delibera sull'istanza della giunta del comune di Bevagna, contenente l'autorizzazione a mantenere in essere la costruzione destinata ad intercapedine e vano tecnico posta a ridosso di Via S.NA (doc. n. 8); l'ordinanza del comune di Bevagna del 09.11.2021 n°83, con cui viene determinato l'importo dell'oblazione per l'ottenimento della sanatoria (doc. n. 9); l'atto unilaterale d'obbligo per la riduzione della distanza dal confine stradale ai fini edificatori all'interno dei centri abitati del 25.11.2021 (doc. n. 10); la scrittura privata E distribuzione
S.p.a. del 16.2.2022, con cui quest'ultima ha autorizzato la convenuta alla ristrutturazione del locale tecnico sito alla distanza di 1,90 mt dalla cabina elettrica (doc. n. 11); il permesso in sanatoria n° 6 del 6.4.2022, rilasciato dal comune di Bevagna (doc. n. 12).
Non essendo riscontrabile alcun inadempimento imputabile alla convenuta -alla quale neppure possono ascriversi, per le ragioni esposte sub 2.2, i tempi dell'amministrazione pubblica per il rilascio della concessione-, non ricorrono i presupposti applicativi della penale prevista in contratto e risulta, pertanto, infondata la domanda dell'attore di applicazione della penale e di condanna della convenuta al pagamento dell'importo di € 65.000,00.

5. Questa conclusione interpretativa non risulta scalfita dalle ulteriori difese dell'attore,
svolte negli scritti successivi all'atto di citazione.
Deve, in particolare, escludersi che la domanda dell'attrice possa poggiare sui pregressi inadempimenti della convenuta, nello specifico sulla circostanza che non si sarebbe pagina 7 di 9 proceduto alla stipula contratti definitivi, di cui ai preliminari indicati nella scrittura privata del 15.5.2021, per una causa addebitabile alla convenuta e costituita dagli abusi presenti sugli immobili, che avrebbero inciso in modo sostanziale sull'oggetto promesso in vendita.
Tale inadempimento non solo non è fondativo della domanda attorea -basata per contro sull'omessa presentazione dell'istanza in sanatoria da parte della convenuta-, ma risulta contemplato nella scrittura privata 15.5.2021, in cui esso viene valutato come determinante la riduzione del valore dei beni e la conseguente riduzione del prezzo necessario all'acquisto della proprietà dei medesimi beni (cfr. doc. n. 3 citato “la grave modifica della forma dell'immobile
oggetto di verifica (nello specifico interruzione del piano terra e divisione in 2 blocchi) farà perdere
notevolmente di valore e presumibilmente possa venire meno l'interesse della promissaria parte
acquirente di procedere con l'acquisto. Il fatto così come accertato rende inadempiente in maniera
ineccepibile e indiscutibile la promittente parte venditrice esponendola non solo alla risoluzione del
contratto ad effetto immediato ma al pagamento di una penale di € 250.000,00 e al maggiore danno e al
rimborso delle spese sostenute dalla promissaria parte acquirente per i professionisti coinvolti
nell'operazione. Nonostante ciò, la promissaria parte acquirente (fiduciosa della buona fede) della
promittente parte venditrice ha manifestato l'interesse nel poter valutare ugualmente l'acquisto”).

6. La risoluzione del negozio è da porsi, allora, in correlazione con la condizione;
l'attore non ha, dal proprio canto, conservato alcun interesse al mantenimento del vincolo negoziale sorto col preliminare, come palesato anche nella premessa della scrittura privata
(“presumibilmente possa venire meno l'interesse della promissaria parte acquirente di procedere con l'acquisto”) e come desumibile dalla previsione in contratto di condizioni risolutive temporalmente stringenti e dalla circostanza che, a breve distanza di tempo dal decorso del termine fissato nella condizione, l'attore ha invocato l'inefficacia del contratto e ha richiesto il pagamento della penale (doc. n. 4 e 5, all. atto di citazione).

7. L'impossibilità di configurare l'inadempimento della convenuta depone, infine, per l'infondatezza della domanda risarcitoria spiegata in via gradata dall'attore, che poggia sui medesimi fatti posti a corredo della domanda di condanna della convenuta al pagamento della penale.
pagina 8 di 9 La domanda risarcitoria è, peraltro, genericamente formulata e non suffragata da alcun riscontro di natura documentale, che sarebbe stato, invece, necessario ai fini della precisa quantificazione del pregiudizio.

8. Tirando le fila delle motivazioni svolte, le domande dell'attore sono infondate e vengono respinte.

9. Le spese di lite seguono la soccombenza dell'attore e si liquidano nel dispositivo che segue, ai sensi del D.M. 55/2014 e ss.mm., tenendo conto del valore e della semplicità della controversia.

P.Q.M.

Il Giudice Unico del Tribunale di Spoleto, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) respinge le domande dell'attore;
2) condanna, per l'effetto, l'attore al pagamento, in favore della convenuta, delle spese di lite, liquidate in € 7.052,00 per compensi, oltre a i.v.a., c.p.a. e spese generali del 15%.
Così deciso in Spoleto, il 9.1.2025
Il Giudice
Agata Stanga
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