REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SASSARI
SECONDA SOTTOSEZIONE CIVILE
Il Giudice monocratico, dott.ssa Ada Gambardella, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 1137/2023 R.G., promossa
DA
, con l'avv. COLOMBINO MAURIZIO Parte_1
ATTORE
CONTRO
, con l'avv. CARBONI SALVATORE CP_1
CONVENUTO
Causa in punto di recesso decisa ex art. 127 ter e 281 sexies c.p.c. con i seguenti
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con citazione ritualmente notificata l'attore in intestazione ha esposto di aver promesso con contratto del 28/7/21 l'acquisto di un immobile di proprietà del che si è CP_1
impegnato a venderlo per il prezzo di Euro 280.000,00, di cui sono stati versati contestualmente al preliminare Euro 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria. Ha affermato di essere venuto a conoscenza di varie irregolarità edilizie, urbanistiche ed amministrative dell'immobile, alla cui eliminazione il promittente venditore si sarebbe impegnato a provvedere entro la data di stipula del definitivo, senza tuttavia mai procedervi;
dedotto il venir meno dell'interesse all'acquisto e richiamato l'esercizio del diritto di recesso, ha chiesto di condannare l'avversario alla restituzione del doppio della caparra per la somma di Euro 40.000,00, oltre interessi, insistendo in subordine per la risoluzione del contratto e la condanna del alla restituzione della somma CP_1
versata e al risarcimento dei danni, da liquidarsi in via equitativa.
Si è costituito il che, chiesto di estendere il contraddittorio alla società di CP_1
intermediazione immobiliare, ha sostenuto che l'attore è stato da subito a conoscenza dell'effettivo stato dei luoghi e delle loro difformità rispetto alle risultanze catastali
(come dimostrato dall'art. 8 del contratto) e che il definitivo non è stato concluso unicamente a causa dell'indisponibilità economica dell'attore che infatti non lo ha mai convocato nanti il notaio per il rogito. Ha allegato anche la ripresa delle trattative con la fissazione dell'incontro dell'8/4/22, nel quale i contraenti avrebbero dimostrato il loro interesse a concludere comunque l'affare procedendo nelle opere di conformizzazione dell'immobile, di cui sarebbe anche stata incaricata l'impresa edile che ha presenziato alla riunione. Ha sostenuto che nel corso delle trattative (anche sul prezzo che l'attore avrebbe voluto ridurre) inaspettatamente è stato comunicato il recesso, di cui ha contestato la legittimità, affermando il suo diritto a trattenere la caparra, e ha chiesto in via riconvenzionale di risolvere il contratto per grave inadempimento dell'avversario e di accertare il suo diritto a ritenere la caparra.
La causa, nella quale il Giudice ha formulato una proposta conciliativa accettata solo da parte attrice, previa istruttoria solo documentale è pervenuta alla decisione ex art. 281 sexies c.p.c.
Si deve premettere che non sussistono i presupposti per l'integrazione del contraddittorio con l'agenzia immobiliare intervenuta per mettere in contatto le parti ai fini della conclusione dell'accordo. E' evidente che non ricorre alcuna ipotesi di litisconsorzio necessario e che sia la domanda di parte attrice che la riconvenzionale del convenuto si fondano sull'inadempimento al contratto preliminare tra loro concluso;
neppure è mai stato allegato anche solo un principio di responsabilità della società di intermediazione immobiliare, la cui presenza in giudizio sarebbe dunque del tutto ingiustificata.
Come noto, il creditore che agisce per la risoluzione del contratto oppure per la condanna all'adempimento o il risarcimento del danno da inadempimento è tenuto solo ad approvare la fonte negoziale o legale del suo diritto di credito, potendo limitarsi ad allegare l'inadempimento del debitore sul quale grava l'onere di dimostrare l'esatta esecuzione della prestazione.
Ora, stando al contratto (art. 8) il promittente venditore si è impegnato a garantire la corrispondenza dello stato di fatto del bene ai dati catastali e relative planimetrie al momento di conclusione del definitivo, per la quale è stato fissato il termine del
31/12/2021. Da ciò si desume chiaramente - ma lo riconosce lo stesso al paragrafo CP_1
5 della sua comparsa di costituzione e risposta - che il bene al momento della conclusione del preliminare non era conforme alle risultanze catastali e si deve ritenere dal tenore di tale clausola che l'attore ne sia stato consapevole (diversamente non avrebbe avuto ragion d'essere l'impegno del proprietario alla regolarizzazione entro la stipula del definitivo).
Provata la fonte negoziale della sua obbligazione, si rileva come il convenuto non abbia dimostrato di aver dato corso al suo impegno, dalla cui esecuzione certamente è dipeso il perfezionamento dell'acquisto con la stipula del contratto definitivo, cui giustamente
(e precisamente ex art. 1460 c.c.) l'attore non ha proceduto, non essendovene i presupposti derivanti dalla condizione deficitaria dell'immobile promesso. Tale inadempimento (protrattosi ben oltre il termine indicato in contratto, ma anche oltre l'ulteriore termine che sarebbe stato convenuto nel corso dell'incontro dell'8.4.22) ha, pertanto, giustificato l'esercizio con la missiva del 22.7.2021 del diritto di recesso, da cui deriva il diritto dell'attore ad ottenere la restituzione del doppio della caparra versata e dunque Euro 40.000,00 oltre interessi legali dall'1.8.2022 al saldo. L'esclusione di ogni inadempimento dell'attore anche quanto al pagamento dell'ulteriore acconto di Euro 200.000,00 lamentato senza ragione dal convenuto, vista la previsione di cui all'art. 9 del contratto (che per il pagamento di quella somma ha previsto la messa in vendita o la permuta dell'immobile del promittente acquirente) conduce al rigetto della domanda di risoluzione del contratto proposta in via riconvenzionale dal convenuto, del quale andrà rigettata anche la domanda di accertamento del diritto a trattenere la caparra perché egli non ha mai esercitato il diritto di recesso che sarebbe stato ingiustificato, essendo lui l'unico soggetto inadempiente agli obblighi contrattuali.
Le spese di lite, liquidate nel dispositivo, seguono la soccombenza.

PER QUESTI MOTIVI

Il Tribunale, definitivamente pronunciando:
- dichiara la legittimità del recesso di dal contratto preliminare del Parte_1
28.7.2021;
- condanna al pagamento in favore di della somma di CP_1 Parte_1
Euro 40.000,00, oltre interessi legali dall'1.8.2022 al saldo.
- rigetta le domande riconvenzionali proposte da nei confronti di CP_1 Pt_1
[...]
- condanna alla rifusione in favore di delle spese di lite, Parte_1 CP_1
liquidate in complessivi Euro 5.500,00, oltre rimborso forfetario ed accessori di legge.
Sassari, 20.6.2024
Il Giudice
Dott.ssa Ada Gambardella