R.G. 2217/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TERNI
SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Francesca Grotteria, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta agli affari contenziosi civili al numero di ruolo 2217 dell'anno 2022 e vertente
TRA
(C.F. rappresentata e difesa dall'avv. Valeria Negroni Parte_1 C.F._1 ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Terni, via Goldoni n. 12;
- attrice
CONTRO
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Maurizio Controparte_1 C.F._2
D'AM presso il cui studio, sito in Terni, via Goldoni, n. 41 è elettivamente domiciliato, giusta procura allegata alla comparsa;

- convenuto
OGGETTO: vendita di cose immobili
CONCLUSIONI: come rassegnate all'udienza del 18.09.2025, qui da intendersi integralmente richiamate e trascritte.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione notificato in data 05.10.2022, evocava in giudizio Parte_1 dinanzi al Tribunale di Terni per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: Controparte_1
“Nel merito: Accertato e dichiarato quanto in premessa esposto, accertato e dichiarato che l'immobile compravenduto presenta dei vizi che ne diminuiscono il valore, accertato, altresì, che il venditore ha agito senza la dovuta correttezza e buona fede nelle trattative precontrattuali e contrattuali, Voglia
l'Ill.mo Tribunale adito, condannare a corrispondere all'attrice la somma di € Controparte_1
17.400,00, pari al 15% del valore del bene, ovvero quella diversa somma maggiore o minore che verrà ritenuta di giustizia a seguito di CTU o in via equitativa ovvero, subordinatamente, pari all'importo necessario per eseguire la riparazione dei vizi da determinarsi secondo giustizia a seguito di CTU o in via equitativa. Voglia condannare il convenuto a risarcire il danno pari al mancato utilizzo dell'immobile per tutto il tempo necessario per eseguire le riparazioni nella misura che verrà ritenuta di giustizia o in via equitativa. Voglia condannare il convenuto al pagamento degli interessi e della rivalutazione sulle somme riconosciute. Il tutto da contenersi, per economia processuale entro il limite

di € 26.000,00. Voglia condannare parte convenuta al pagamento delle spese di giudizio e dell'invio della negoziazione assistita”.
A sostegno delle rassegnate conclusioni deduceva che, in data 10.02.2021, aveva acquistato da un appartamento sito in Terni, Via del Mandorlo n. 3, con annessi magazzino e Controparte_1 garage per il pattuito prezzo di € 116.000,00; - che l'appartamento era posto al piano sottotetto di un edificio di quattro piani, mentre il magazzino con garage al piano seminterrato;
- che aveva visionato l'immobile una prima volta in data 16.10.2020 e una seconda volta in data 19.10.2020 a mezzo dell'Agenzia Immobiliare “Casa 360” di TT Sargentini;
- che l'immobile al momento delle eseguite visite si presentava ristrutturato ed imbiancato, con la presenza nelle varie stanze di una “finta mobilia” in cartone;
- che in data 20.01.2021, accompagnata dal sig. Sargentini, aveva effettuato una terza visita per misurare le stanze dell'appartamento ed una quarta visita qualche giorno dopo alla presenza di un amico, del sig. Sargentini e del proprio tecnico di fiducia, geom. - che pochi giorni Persona_1 dopo aver eseguito il rogito di acquisto era venuta a sapere dall'Amministratore del Condominio, che il tetto dell'edificio, dove si affacciavano i terrazzi dell'appartamento acquistato, era formato da lastre in eternit che si sarebbero dovute sostituire;
- che, entrata nel possesso dell'immobile, aveva, inoltre, notato macchie di umidità nella parte bassa delle pareti del soggiorno che stavano riaffiorando sopra la vernice fresca, non visibili prima in quanto coperte dalla finta mobilia di cartone;
- che non aveva potuto, prima del rogito, prendere visione dei vizi indicati poiché quelli all'interno dell'appartamento erano coperti dalla finta mobilia, mentre il garage e la cantina non le erano stati mostrati;
- che aveva denunciato la presenza dei (presunti) vizi al venditore con comunicazione mail del 20.02.2021 e con successiva raccomandata del 22.02.2021, inviando poi raccomandata del 04.06.2021 per richiesta di negoziazione assistita;
- che, non avendo ricevuto alcun riscontro, si era rivolta al geom. che aveva Controparte_2 redatto una consulenza ove si dava atto della presenza delle lastre di eternit nella copertura dell'edificio;
- che, se avesse conosciuto i lamentati vizi, sicuramente non si sarebbe determinata ad acquistare l'appartamento; - che, ad oggi, il non aveva ancora deliberato circa l'esecuzione dei lavori CP_3 per la bonifica del tetto nonostante avesse già acquisito un preventivo di una ditta specializzata, datato novembre 2020, di € 42.508,40 oltre IVA;
- che tale importo era destinato a salire notevolmente considerati i recenti incrementi dei costi dei lavori edili.
2. Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 14.12.2022 - in vista della prima udienza del 17.01.2023 - si costituiva in giudizio formulando le seguenti conclusioni Controparte_1
“Piaccia al Tribunale di Terni ogni contraria istanza ed eccezione respinta: 1) In via preliminare di merito dichiarare in via gradata: - la Sig.ra decaduta dal diritto alla garanzia per (i Parte_1 presunti) vizi non avendo eseguito la relativa denuncia entro otto giorni dalla scoperta;
- prescritta la relativa azione essendo trascorso il termine di cui all'art. 1495, co. 3, c.c.; 2) Nel merito respingere la domanda proposta da in quanto infondata in fatto e diritto, per i motivi esposti. Con Parte_1 vittoria di spese e compensi del giudizio”.
A tal fine esponeva: - che l'immobile oggetto del contenzioso era stato edificato nell'anno 1970/71, per cui il condominio era di per sé vetusto, il che rilevava per l'ambito di operatività della garanzia per vizi del venditore;
- che parte attrice aveva visitato l'immobile ben quattro volte, visionando altresì le aree
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esterne dei terrazzi (contigue alle pareti esterne dell'appartamento rivestite di eternit, ben visibile), ottenendo un miglior ancoraggio della parabola e valutando la migliore soluzione per innalzare con lastre di vetro infrangibile i parapetti delle terrazze;
- che, in sostanza, la presenza di eternit sul tetto dell'edificio, oltre ad essere ben visibile, non poteva essere considerata vizio rilevante ai sensi dell'art. 1490 c.c., in quanto mera tecnica costruttiva tipica dell'epoca, per cui, al più, avrebbe potuto influire sulla valutazione dell'immobile; - che, inoltre, non vi era alcuna formazione di umidità alla base delle due pareti del soggiorno, formazione che sarebbe stata assolutamente visibile in quanto nessun mobilio di cartone risultava appoggiato al muro del soggiorno;
- che, in ogni caso, le foto prodotte da parte attrice erano inidonee a dare evidenza del lamentato vizio, potendosi solo accertare delle mere scrostature di vernice che ben si sarebbero potute verificare sia in conseguenza delle opere di ristrutturazione eseguite dall'acquirente sia in conseguenza di un'errata gestione dell'immobile; - che, infine, poiché l'acquirente sostiene di aver visitato l'immobile nell'imminenza del rogito (la terza visita è avvenuta il 20/01/2021 ed altra visita qualche giorno dopo), non era sostenibile che nel giro di pochi giorni si possa essere verificato il vizio lamentato che, se sussistente, doveva essere ben visibile e dunque facilmente riconoscibile;
- che, inoltre, l'agente immobiliare, sig. Sargentini, nel corso di ogni visita eseguita all'appartamento, aveva condotto l'attrice a visionare cantina e garage e, in dette occasioni, questa non aveva mosso alcuna osservazione in ordine alle normali macchie di umidità in un immobile costruito oltre 50 anni prima e posizionato al piano interrato pretendendo solo che fosse liberato dai materiali ivi posizionati;
- che, in ogni caso, parte attrice era incorsa nella decadenza di cui all'art. 1490 c.c., per aver denunciato il vizio oltre gli otto giorni ivi previsti, avendo acquistato l'appartamento in data 10.02.2021
e denunciando i presunti vizi con lettera a.r. del 22.02.2021, dopo, peraltro, che erano trascorsi mesi dalle visite all'appartamento; - che il diritto azionato da parte attrice era, inoltre, prescritto, essendo decorso un anno dalla consegna (avvenuta in data 10.01.2021) mentre soltanto in data 5.10.2022 era stato notificato l'atto di citazione al venditore.
3. La causa veniva istruita documentalmente, nonché a mezzo di assunzione dell'interrogatorio formale di parte attrice e dell'escussione dei testi citati da ciascuna parte, oltre che mediante il conferimento di incarico, dapprima, su nomina del precedente giudice istruttore, all'ing. Maurizio Commissari (in data
03.12.2023) e, successivamente, a seguito di motivata istanza di rinnovazione presentata da parte attrice, all'ing. nominato dalla scrivente giudice con ordinanza dell'11.02.2025. Persona_2
Infine, le parti precisavano le proprie conclusioni all'udienza del 18.09.2025, in occasione della quale la causa veniva trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
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4. Parte attrice ha proposto azione redibitoria e risarcitoria sia al fine di ottenere la riduzione del corrispettivo pagato per l'acquisto dell'appartamento sito in Terni, Via del Mandorlo, 3, a CP_1
, in conseguenza dei vizi inficianti lo stesso (consistenti in infiltrazioni di umidità presenti
[...] nel soggiorno dell'appartamento e nel relativo garage, nonché nella presenza di lastre di eternit nella copertura dell'edificio in condizioni non integre, tali da rilasciare nell'ambiente delle polveri di amianto), sia per sentir condannare quest'ultimo a risarcirle il danno pari al mancato utilizzo dell'immobile per tutto il tempo necessario per eseguire le riparazioni, da liquidare in via equitativa.
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5. La domanda attorea è soltanto parzialmente fondata per le ragioni che seguono.
Trova applicazione al presente giudizio la disciplina dettata, in materia di garanzia per vizi, dagli artt.
1490 e ss. c.c.
Si ha vizio redibitorio oppure mancanza di qualità essenziali della cosa consegnata al compratore qualora questa presenti imperfezioni concernenti il processo di produzione o di fabbricazione che la rendano inidonea all'uso cui dovrebbe essere destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, ovvero appartenga ad un tipo diverso o ad una specie diversa da quella pattuita (v. Cass. 5202/2007) ovvero ancora presenti imperfezioni che, pur non interessando la natura della cosa compravenduta, determinino un aggravio per il compratore (v. Cass. 1424/1994).
La garanzia per vizi di cui all'art. 1490 c.c. ha la finalità di assicurare l'equilibrio contrattuale in attuazione del sinallagma funzionale, indipendentemente dalla colpa del venditore, a differenza dell'azione di cui all'art. 1497 c.c., che, invece, rientra in quella disciplinata in via generale dall'art. 1453
c.c. e, quindi, postula che l'inadempimento posto a base della domanda di risoluzione e/o di risarcimento del danno sia imputabile a colpa dell'alienante ed abbia non scarsa importanza, tenuto conto dell'interesse della parte non inadempiente (v. Cass. 33149/2019).
L'art. 1495 c.c. onera, come noto, il compratore, di rispettare gli stringenti termini di prescrizione e decadenza ivi previsti, prevedendo che questi decada “dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge” e salvo che il venditore abbia “riconosciuto l'esistenza del vizio” o l'abbia “occultato”; ai sensi dell'ultimo comma della disposizione citata, “l'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna”.
Con riguardo alla decorrenza del termine decadenziale, pur dovendosi, di regola, distinguere tra vizi apparenti (rilevabili attraverso un rapido e sommario esame del bene utilizzando una diligenza inferiore a quella ordinaria) ed occulti - là dove per i primi detto termine decorre dalla consegna della cosa, mentre per i secondi dal momento in cui essi sono riconoscibili per il compratore - occorre comunque che il
“dies a quo” si faccia risalire al momento in cui il compratore acquisisce la certezza obiettiva del vizio, non essendo sufficiente il semplice sospetto (v. Cass. n. 40814/2021; Cass. 11046/2016; Cass.
5732/2011).
Il termine di prescrizione annuale, invece, decorre, in ogni caso, dalla consegna del bene compravenduto,
e ciò indipendentemente dalla data della scoperta del vizio da parte del compratore (v., ex multis, Cass.
3926/2023). Si tratta, però, di prescrizione suscettibile di interruzione mediante la comunicazione al venditore della volontà del compratore di esercitarla benché questi riservi ad un momento successivo la scelta del tipo di tutela, dovendosi escludere che la riserva concerna un diritto diverso da quello in relazione al quale si interrompe la prescrizione;
ne deriva che qualsivoglia manifestazione extragiudiziale di volontà del compratore, compiuta nella forma di cui all'art. 1219, comma 1 c.c., costituisce, ai sensi dell'art. 2943, co. 4, c.c., un atto idoneo ad interrompere la prescrizione dell'azione di garanzia per vizi, di cui all'art. 1495, co. 3 c.c., con l'effetto di determinare l'inizio di un nuovo periodo di prescrizione, ai sensi dell'art. 2945, co. 1 c.c. (v. Cass., Sez. Un., n. 18672/2019; più di recente, cfr.
Cass. 11590/2024).
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Nel merito, l'azione redibitoria di cui all'art. 1490 c.c. esercitata da parte attrice trova un limite nell'art. 1491 c.c., a mente del quale “non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa;
parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi”.
In punto di riparto dell'onere della prova, il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all'art. 1492 c.c. deve ritenersi gravato dell'onere di offrire la prova dell'esistenza dei vizi (v. Cass., Sez. Un. 11748/2019).
In assenza della dichiarazione del venditore in ordine all'assenza di vizi del bene, quindi, la garanzia per i vizi redibitori non copre i rischi che l'acquirente assume acquistando un bene in relazione al quale il vizio che lo inficia sia da ritenere facilmente riconoscibile, cioè, individuabile con l'ordinaria diligenza.
In particolare, nel caso di vendita di un bene appartenente a un edificio condominiale di risalente costruzione, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero al tempo di realizzazione delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall'art. 1490 c.c., essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell'art. 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest'ultimo caso, il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi (cfr. Cass. 13425/2024; Cass. 24343/2017).
La giurisprudenza di legittimità ha, quindi, affermato il principio per cui colui che acquista un immobile di non recente costruzione ha l'onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione, facendo uno sforzo di diligenza, onde riscontrarne, se non i vizi che si sono in seguito manifestati, quanto meno le cause della loro possibile verificazione, con la precisazione per cui il grado della diligenza esigibile non può essere predicato in astratto, ma deve essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente (cfr. Cass.
17058/2021; Cass. 24343/2016; Cass. 2981/2012), dovendosi comunque escludere che l'onere di diligenza del compratore debba spingersi sino al punto di postulare il ricorso all'opera di esperti o l'effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio (Cass.
2756/2020).
6. Tanto premesso in diritto, può procedersi a valutare l'operatività della garanzia ex art. 1490 c.c. invocata dall'attrice-acquirente in relazione a ciascuno dei vizi denunciati.
7. In primo luogo, deve escludersi che sussista la prova che le infiltrazioni lamentate da parte attrice, come descritte nell'elaborato peritale allegato alla citazione, siano suscettibili di giustificare l'azione redibitoria intrapresa e la connessa pretesa risarcitoria.
In particolare, l'istruttoria svolta consente di escludere che il soggiorno dell'appartamento venduto presenti infiltrazioni di umidità rilevanti ai fini di un'azione ex art. 1490 c.c.
La tesi attorea secondo la quale le infiltrazioni di umidità asseritamente emerse soltanto a seguito della vendita dell'appartamento non sarebbero state visibili al momento delle visite dell'appartamento poiché coperte dal finto mobilio di cartone posizionato dal venditore-convenuto risulta smentita dalla documentazione fotografica in atti, dalla quale si evince che, mentre tale mobilio di cartone, in fase precontrattuale, copriva buona parte delle pareti di altri ambienti interni (quali la cucina, v. all.ti 12-15 fasc. attrice) non occultava affatto la parete del soggiorno asseritamente interessata dalle infiltrazioni
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descritte nell'elaborato peritale del geom. allegato alla citazione (v. planimetria CP_2 dell'appartamento di cui all'all. 1 alla relazione e fotografie D1-D5 allegate alla stessa, sub. all. 4 alla citazione).
Inoltre, deve constatarsi che non v'è alcuna prova che il convenuto abbia dolosamente occultato infiltrazioni preesistenti verniciando l'appartamento poco prima di farlo visitare dai potenziali acquirenti ed è, anzi, pacifico, che, al momento delle visite espletate da parte attrice in compagnia degli agenti immobiliari incaricati, il salone fosse in perfette condizioni, come da documentazione fotografica prodotta da parte convenuta (v. all. d) alla comparsa).
Ciò assume peculiare rilievo, in quanto l'attrice ha visitato più volte l'appartamento prima di acquistarlo
(verosimilmente ben quattro volte, v. deposizione dell'agente immobiliare Sargentini TT, all'udienza dell'11.10.2023) in un periodo compreso tra i mesi di ottobre 2020 e gennaio 2021 e, quindi, nel corso di un periodo certamente esposto alla formazione di infiltrazioni, senza, tuttavia, mai rilevare alcuna problematica a riguardo.
Peraltro, la relazione tecnica di parte allegata alla citazione (v. all. 4) e la documentazione fotografica ad essa acclusa recano una data (15/10/2021) di oltre otto mesi successiva al rogito (10/02/2021), con la conseguenza per cui le lamentate infiltrazioni - come eccepito da parte convenuta - ben potrebbero essersi verificate successivamente al trasferimento del bene, non quale manifestazione di un vizio occulto, intrinseco all'appartamento, ma, piuttosto, quale conseguenza di una problematica interessante lo stabile condominiale ovvero altro appartamento dell'edificio (cfr. p. 2 della relazione di “si CP_2 ritiene che la causa delle infiltrazioni poste nell'appartamento potrebbe essere ricondotta alla cattiva esecuzione della copertura esterna dell'edificio o al danneggiamento della guaina impermeabilizzante”).
Non avendo adempiuto, parte attrice, all'onere, sulla stessa gravante, di dimostrare l'esistenza del descritto vizio dell'immobile acquistato, l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio volta ad accertare la presenza e/o la causa delle descritte infiltrazioni nel locale soggiorno dell'appartamento di via del Mandorlo, n. 3 sarebbe stata meramente esplorativa.
Il relativo capo della domanda attorea merita, quindi, rigetto.
8. La tutela pretesa da parte attrice è altresì preclusa in relazione alle infiltrazioni di umidità
(pacificamente) presenti nel garage dell'appartamento acquistato, in quanto la documentazione fotografica allegata dalla stessa parte attrice e le deposizioni testimoniali assunte impongono di affermarne la conoscibilità con ordinaria diligenza.
In particolare, il teste di parte convenuta, geom. escusso all'udienza dell'11 ottobre Persona_1
2023, ha dichiarato di essere stato presente, in qualità di tecnico di fiducia di parte convenuta, ad alcune delle visite espletate da parte attrice presso l'appartamento oggetto di causa, inclusa quella afferente ai locali cantina e garage, confermando che, in quest'ultimo, nonostante la presenza di alcuni oggetti di parte convenuta che l'attrice aveva chiesto di rimuovere, erano visibili “vecchie macchie di infiltrazioni condominiali ormai asciutte”.
La circostanza che il geom. abbia rivestito, oltre al ruolo di tecnico di fiducia di parte Per_1 convenuta, anche quello di consulente d'ufficio nel procedimento di esecuzione immobiliare R.G. n.
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245/16, nel corso della quale il convenuto aveva, a sua volta, acquistato il bene, non ne inficia affatto la capacità a deporre ai sensi dell'art. 246 c.p.c., non avendo questi alcun interesse a partecipare al presente giudizio, ma, semmai, impone di valutarne con attenzione l'attendibilità, della quale, d'altro canto, non v'è motivo di dubitare, difettando elementi idonei a minare la coerenza intrinseca ed estrinseca della sua deposizione.
Discorso analogo si impone per la deposizione dei testi e TT Sargentini, collaboratori Testimone_1 dell'agenzia immobiliare incaricata della vendita dell'appartamento, i quali hanno confermato di aver fatto visionare all'attrice anche il garage;
quest'ultimo, in particolare, ha dichiarato che “quando ci sono stato io, siamo andati nella cantina e nel garage;
riguardo a quest'ultimo, c'erano degli oggetti che
l'attrice chiese di far portare via” e, sul capitolo h) della seconda memoria di parte convenuta ha confermato che, già al momento della visita, “c'erano vecchie macchie di infiltrazioni condominiali ormai asciutte”.
Nessuno dei testi escussi, inoltre, ha dichiarato, nello specifico, che il garage fosse buio e/o non illuminato al momento della visita.
La chiara visibilità di macchie di umidità e, più in generale, dello stato di usura del garage di pertinenza dell'abitazione acquistata da parte attrice emerge, peraltro, dalle fotografie allegate alla c.t.u. (v. fotografie A1-A7 dell'all. 4 alla citazione) nelle quali la presenza di scaffalature ricoperte da ingombri
(verosimilmente gli stessi lasciati da parte convenuta pacificamente sino a data successiva al rogito) non impedisce affatto di scorgere la presenza di vernice scrostata e, in taluni punti, scurita dall'umidità.
In difetto di prova che il venditore abbia dichiarato l'assenza di vizi del bene, la facile riconoscibilità delle descritte macchie di umidità inficianti il locale garage preclude, ai sensi dell'art. 1491 c.c.,
l'accoglimento della domanda attorea in parte qua.
9. L'azione redibitoria esperita da è, invece, fondata nella parte in cui richiede Parte_1 che il prezzo della vendita sia ridotto in ragione della presenza di amianto sulla copertura dell'edificio e, quindi, anche dell'appartamento acquistato, posto al piano sottotetto di un edificio di quattro piani.
Ebbene, la consulenza tecnica espletata su incarico della scrivente giudice, dall'ing. su Persona_2 richiesta di parte attrice, pervenuta a seguito di un accertamento della intervenuto in corso Parte_2 di causa, ha appurato che:
- il materiale di costruzione del tetto inclinato che riveste l'ultimo piano dell'edifico condominiale e, quindi, anche l'appartamento di parte attrice è formato da lastre di dimensioni 30x30 cm costituite da cemento-amianto;
- la copertura non presenta parti scoperte nelle zone in vista,
- lo stato di conservazione è mediocre in quanto l'edifico è stato realizzato nei primi anni Settanta
(1970-1972) e quindi è in loco da oltre 50 anni e la copertura de quo è sicuramente posizionata nel periodo di costruzione del fabbricato;

- durante il sopralluogo, le parti hanno indicato a verbale che le lastre di cemento-amianto, pur non presentando pericolo immediato, non sono compatibili con l'ambiente residenziale;

La precedente consulenza tecnica peritale aveva attestato, in termini sostanzialmente analoghi, che:
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- le lastre costituenti il rivestimento esterno dell'appartamento non sono costituite esclusivamente di amianto, ma risultano essere di eternit, materiale in fibrocemento costituito da cemento mescolato a fibre di amianto;

- in passato, questo tipo di fibrocemento era ampiamente usato nella costruzione di edifici ad uso abitativo, privato e pubblico, anche per la copertura dei tetti, mentre solo con la L. 257/92 è stata vietata, per il futuro, la commercializzazione e l'utilizzazione di materiali costruttivi in fibrocemento, senza che imporre, al contempo, la rimozione dagli edifici esistenti, salvo il caso in cui questi si presentino in stato di “cattiva conservazione, presentandosi l'eternit danneggiato
o friabile, o se dovesse essere smaltito”;
- le lastre di eternit che fungono da rivestimento laterale dell'ultimo piano dello stabile in via del mandorlo risultano, all'esame visivo e del tatto virgola in buono stato di conservazione;
per quanto si è potuto accertare, sono compatte e non presentano fessurazioni o rotture di sorta.
L'assenza di parti scoperte di amianto accertata da entrambi i c.t.u. incaricati sulla base della documentazione in atti e dei sopralluoghi effettuati parrebbe dovrebbe consentire di escludere che l'appartamento acquistato da parte attrice sia attualmente pericoloso per la sua salute della stessa e dei suoi familiari;
né è possibile affermare che la realizzazione in eternit del tetto sia di per sé qualificabile come un vizio rilevante ex art. 1490 ss. c.c. se rapportato ad un immobile edificato negli anni Sessanta del Novecento.
Come constatato dalla prima c.t.u. espletata nel presente giudizio dall'ing. infatti, Persona_3 la Legge n. 257 del 1992 ha vietato, per il futuro, la commercializzazione e l'utilizzazione di materiali costruttivi in fibrocemento, ma non ha imposto la rimozione generalizzata di tali materiali nelle costruzioni già esistenti al momento della sua entrata in vigore, prevedendo rispetto a tali costruzioni solo l'obbligo dei proprietari degli immobili di comunicazione agli organi sanitari locali la presenza di amianto fioccato o friabile negli edifici e consentendo la conservazione delle strutture preesistenti che impiegano tale materiale a condizioni che esse si trovino in buono stato manutentivo (v. Cass.
15742/2017).
D'altro canto, in corso di causa, con memoria del 18.11.2024, parte attrice ha depositato una relazione redatta in data 29.10.2024 dalla ossia l'organo individuato come competente ad Parte_2 effettuare l'analisi del rivestimento degli edifici, inclusi gli appartamenti, “nei quali siano presenti materiali o prodotti contenenti amianto libero o in matrice friabile”, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 10, comma 2, lettera l) e 12 della citata L. 257/92 (v. all.ti 26 e 27).
Ebbene, il tecnico della prevenzione incaricato dall'azienda sanitaria locale di verificare lo stato di conservazione della copertura dell'edificio sito in Terni, via del Mandorlo, n. 3, ha appurato che “durante il sopralluogo è stata redatta la relativa scheda di valutazione dello Stato di conservazione delle coperture in cemento-amianto (D.G.R. 129 del 01.02.2010), la quale ha messo in evidenza un indice di degrado pari a 52 che prevede la bonifica entro un anno”.
L'accertamento effettuato dall'addetto dell'unità sanitaria locale competente appare, nel suo esito, in linea con quanto accertato dalla seconda c.t.u., svolta dall'ing. il quale ha comunque Persona_2
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constatato l'inidoneità della copertura dell'edificio a rivestire un immobile adibito a residenza privata
(v. p. 4 della perizia).
Inoltre, detto accertamento merita di essere ritenuto di per sé sufficiente ad integrare la nozione di “vizio” di cui all'art. 1490 c.c., poiché trattasi di attestazione proveniente dall'organismo individuato dalla citata
Legge come competente a verificare lo stato di conservazione della copertura di un fabbricato composta di materiale contenente amianto, la cui necessaria bonifica mediante sostituzione comporta un'apprezzabile diminuzione del valore del bene.
La documentazione depositata in corso di causa da parte attrice merita di essere ritenuta ammissibile e rilevante ai fini del decidere, poiché afferente ad un fatto storico sopravvenuto alla scadenza dei termini per il deposito delle memorie istruttorie e che, del resto, sarebbe certamente acquisibile in appello ai sensi dell'art. 345, co. 3, c.p.c.
D'altro canto, deve ritenersi provato che l'esigenza di bonificare e sostituire la copertura dell'edificio per cui è causa fosse emersa già prima della vendita dell'appartamento, in quanto, sebbene l'unica convocazione dell'amministratore di condominio volta ad indire una delibera condominiale in atti in cui
è stata calendarizzata la nomina di un tecnico per il rifacimento del tetto e la sostituzione delle lastre in eternit rechi la data del 12.03.2021 (successiva al rogito stipulato in data 10.02.2021), alla stessa risulta allegato un preventivo di spesa commissionato dal medesimo , redatto già nel mese di CP_3 novembre 2020 (v. all. 5, p. 57 della relazione del geom. all. 4 alla citazione). CP_2
Peraltro, l'amministratore di condominio, , escusso all'udienza del 23.11.2023, non Persona_4
è stato in grado di confermare la data in cui “alcuni condomini” gli avrebbero segnalato la necessità di sostituire la copertura in eternit, né il giorno in cui questi ne avrebbe poi riferito a parte attrice, ma soltanto che si discusse della problematica in occasione dell'assemblea del 19.03.2021.
Da ciò deriva l'ammissibilità del rimedio redibitorio azionato da parte attrice, la quale è venuta a conoscenza del vizio soltanto in data successiva alla consegna del bene, allorquando ne ha discusso con l'amministratore (v. all. 2 alla citazione) e, in ogni caso, dopo essersi trasferita nell'immobile, in data
19.02.2021, come confermato dal compagno, , escusso all'udienza dell'11.10.2023, Persona_5 oltre che evincibile dal contratto relativo all'allaccio dell'utenza idrica, decorrente soltanto da tale data
(v. all. 9 di parte attrice).
La denuncia del vizio, trasmessa al convenuto con raccomandata del 22.02.2021 (v. all. 3 alla citazione)
è, dunque, da ritenersi tempestiva in quanto pervenuta soltanto tre giorni dopo la scoperta del vizio da parte dell'attrice.
Il termine di decadenza di otto giorni imposto dall'art. 1495 c.c., come sostenuto in premessa, decorre, del resto, soltanto dalla scoperta del vizio, che, nel caso di specie, è stato compiutamente percepito dall'attrice all'esito della relazione tecnica demandata al c.t.u. CP_2
La denuncia effettuata dall'attrice con raccomandata del 22.02.2021 ha poi utilmente interrotto il termine di prescrizione annuale decorrente dalla consegna del bene (da considerarsi avvenuta al momento del rogito, ossia il 10.02.2021) posto dal terzo comma dell'art. 1495 c.c., il quale ha ricominciato a decorrere sino alla nuova interruzione riconducibile alla raccomandata ricevuta dal convenuto in data 16.11.2021, recante l'invito a stipulare una convenzione di negoziazione assistita.
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Ne consegue che l'introduzione del presente giudizio, avvenuta con citazione notificata in data
05.10.2022, è da ritenersi tempestiva e l'eccezione di prescrizione formulata dal convenuto merita di essere disattesa.
La natura strettamente tecnica del vizio denunciato implica non soltanto che alcuna decadenza o prescrizione sia imputabile a parte attrice, ma anche che non si tratti affatto di vizio facilmente riconoscibile con l'ordinaria diligenza, di talché non opera la causa di esclusione dell'operatività della garanzia di cui all'art. 1491 c.c..
La tutela redibitoria invocata da parte attrice non può essere esclusa nemmeno sostenendo che sarebbe stato suo onere informarsi più approfonditamente con l'amministratore di condominio in merito alle condizioni del tetto e ciò in quanto la sig.ra ben poteva ritenersi rassicurata dalla Pt_1 dichiarazione da questi rilasciata al convenuto in ordine all'assenza di cause pendenti o di delibere approvate e non ancora eseguite o perfezionate (v. all. b di parte convenuta).
10. La presenza del vizio accertato fonda l'azione di riduzione di prezzo esperita dall'attrice ai sensi del primo comma di cui all'art. 1492 c.c. nei limiti risultanti dalle c.t.u. espletate, in senso sostanzialmente concorde tra loro.
Entrambi i periti, infatti, hanno ritenuto di poter stimare il deprezzamento dell'immobile in base al costo, in quota parte (valore millesimale di 67/1000, riportato in tabella A del regolamento di condominio), dell'intervento di rimozione delle lastre in cemento-amianto e fornitura in opera di nuova copertura, pari, secondo l'ing. ad € 4.967,47, e secondo l'ing. ad € 4.243,56. Persona_3 Persona_2
In via equitativa, stante la (soltanto lieve) discordanza dei due elaborati peritali sul punto, il deprezzamento dell'immobile può essere, quindi, stimato in € 4.600,00.
Trattandosi di somma dovuta a titolo restitutorio rispetto a quanto pagato in eccedenza rispetto al reale valore del bene da parte attrice, e, quindi, di obbligazione di valuta, non spetta, su tale importo, la rivalutazione, ma unicamente la maggiorazione per interessi nella misura legale di cui all'art. 1284, co.
1, c.c., con decorrenza dalla data della messa in mora (22.02.2021) sino al saldo.
11. La domanda risarcitoria attorea avente ad oggetto “il danno pari al mancato utilizzo dell'immobile per tutto il tempo necessario per eseguire le riparazioni nella misura che verrà ritenuta di giustizia o in via equitativa”, in difetto di qualsivoglia allegazione o prova afferente ai parametri di commisurazione del danno (es. canone medio di locazione per immobili analoghi;
tempi stimati per l'esecuzione dei lavori;
concreta impossibilità di continuare, nel frattempo, ad abitare nell'immobile) merita, invece, il rigetto (v. Cass. 8101/2022 e Cass. 29486/2024).
12. In definitiva, il convenuto deve di essere condannato a corrispondere a Controparte_1
l'importo di € 4.600,00, oltre a interessi nella misura legale di cui all'art. 1284, Parte_1 co. 1, c.c. con decorrenza dalla data della messa in mora (22.02.2021) sino al saldo.
13. La reciproca soccombenza delle parti impone l'integrale compensazione delle spese di lite ex art. 92, co. 2, c.p.c.
14. La soccombenza di parte convenuta in merito al capo della domanda relativo al vizio afferente alla presenza di amianto nella copertura dell'edificio acquistato da parte attrice, per accertare il quale si è reso necessario l'espletamento di consulenza tecnica, giustifica, invece, l'apposizione a suo integrale
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carico dei compensi liquidati con distinti decreti del 18.07.2024 e del 19.07.2025, rispettivamente, in favore del c.t.u. ing. e dell'ing. Persona_3 Persona_2


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa e/o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- in parziale accoglimento della domanda attorea, condanna al pagamento, in Controparte_1 favore di , dell'importo di € 4.600,00, oltre a interessi nella misura legale di Parte_1 cui all'art. 1284, co. 1, c.c. con decorrenza dalla data della messa in mora (22.02.2021) sino al saldo;

- dispone l'integrale compensazione delle spese di lite;

- pone integralmente a carico di parte convenuta, , i compensi liquidati con Controparte_1 distinti decreti del 18.07.2024 e del 19.07.2025, rispettivamente, in favore del c.t.u. ing.
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e dell'ing. Per_3 Persona_2
Terni, 06/11/2025 Il Giudice
dott.ssa Francesca Grotteria
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