N. R.G. 4669/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario, avv. Cosimina D'Ambrosio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4669/2024
Promossa da rapp.to e difeso, in virtù di procura in calce all'atto di intimazione Parte_1 sfratto, dall'avv. Domenico Di Donato e presso il cui studio elett.te domicilia sito in
Salerno, via Del Carmine, 149,
-ricorrente-
Contro
, rapp.to e difeso, in virtù di procura in calce alla comparsa di CP_1 costituzione, dall'avv. Angelo Girardi e presso il cui studio elett.te domicilia sito in
Salerno, alla via Michele Inannicelli, 29,
-resistente-
Oggetto: sfratto per morosità
Conclusioni: come da verbale di udienza
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato in data 05/03/2024, il sig. premesso di Parte_1
essere proprietario di un locale commerciale sito in Salerno, P.zza Onofrio Coppola;
che detto immobile veniva concesso in locazione, con contratto regolarmente registrato, al sig. , ove veniva pattuito un canone annuo di € 7.200,00, CP_1 da pagarsi in rate mensili di € 600,00 il giorno 10 di ciascun mese;
che, allo stato, il conduttore è moroso della complessiva somma di € 4.800,00 per il mancato pagamento dei canoni da luglio 2023 a febbraio 2024 incluso;
tanto premesso pagina 1 di 5 intimava al lo sfratto per morosità diffidandolo a rilasciare l'immobile CP_1
libero e vuoto da persone e cose e, nel contempo, lo citava a comparire innanzi all'intestato Tribunale, per ivi sentir convalidare l'intimato sfratto per morosità e, in caso di opposizione, emettere ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva, con vittoria di spese di giudizio, con attribuzione al procuratore dichiaratosi antistatario.
Con comparsa del 12/04/2024 si costituiva il evidenziando che, CP_1
dovendo procedere alla realizzazione di alcuni lavori nel locale, il suo tecnico di fiducia accertava che la planimetria catastale dell'immobile non era conforme allo stato dei luoghi oltre che l'inagibilità dell'immobile; che tali problematiche determinavano una inutilizzabilità del bene oggetto del contratto oltre che un mancato guadagno;
che, a causa di tali inconvenienti manifestava la volontà di voler risolvere il contratto omettendo di versare anche i canoni di locazione dal mese di luglio 2023, tanto esposto concludeva, in via pregiudiziale, per l'inammissibilità e/o improponibilità della domanda di convalida e di emissione del monitorio, in subordine e nel merito, rigettare la domanda di cui all'art. 665 c.p.c. e, per l'effetto, disporre il mutamento di rito con riserva di proporre, eventuale domanda riconvenzionale, con vittoria di spese di giudizio.
La fase sommaria veniva definita con la concessione dell'invocata ordinanza di rilascio.
Con la medesima ordinanza veniva disposto il mutamento di rito, termine per l'attivazione della procedura della mediazione e l'assegnazione di termine, ex art. 426
c.p.c. per il deposito di memorie e documenti integrativi.
Solo parte attrice ha depositato memoria integrativa riportandosi a quanto già dedotto e richiesto con la domanda introduttiva, contestava quanto dedotto dall'intimato in quanto non provato, rappresentava che in esecuzione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, veniva immesso nel legittimo possesso del proprio immobile alla data del
27/11/2024 e che a tale data i canoni insoliti ammontano ad € 10.200,00.
Non veniva espletata attività istruttoria per cui, ritenuta la causa matura per la decisione, veniva rinviata per la discussione.
Alla odierna udienza, sulle conclusioni di parte ricorrente, la causa è stata decisa con contestuale deposito delle motivazioni
Motivi della decisione
pagina 2 di 5 In primo luogo va affermata la procedibilità della domanda avendo parte attrice esperito il tentativo di mediazione di cui all'art. 5 D. Lgs 28/2010
Nel merito la domanda è fondata e va accolta.
Giova premettere che, quanto al riparto dell'onere probatorio, la domanda deve essere vagliata alla luce dei principi espressi dalle Sezioni Unite della S. C. di cui alla sentenza n. 13533/01 e, cioè, che “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”
Nella fattispecie, parte attrice ha assolto gli oneri di prova che le incombevano producendo in giudizio il contratto di locazione registrato in data 5/11/2022 a termini del quale il conduttore si impegnava al pagamento del canone locatizio pattuito entro e non oltre il giorno 10 di ogni mese.
Il contratto in questione dà, quindi prova sufficiente del titolo e della scadenza dell'obbligazione di pagamento del canone mensile che la parte attrice ha inizialmente dedotto inadempiuto dal mese di luglio 2023 a febbraio 2024 per poi protrarsi fino alla data del rilascio avvenuto in data 27/11/2024.
La parte convenuta, cui aspettava di allegare e dimostrare i fatti estintivi
(sopravvenuto pagamento) ovvero impeditivi o modificativi dell'altrui pretesa ha dedotto la non conformità della planimetria catastale allo stato dei luoghi nonché
l'assenza di apposita agibilità, difformità che lo inducevano a sospendere il pagamento dei canoni.
Si consideri, innanzitutto che non vi è dubbio che l'omesso versamento del canone locativo alla scadenza pattuita in contratto, laddove non giustificata, come nel caso di specie, integra un fatto arbitrario del conduttore idoneo ad alterare l'equilibrio tra prestazione (del locatore) e controprestazione (del conduttore) costituente espressione del sinallagma contrattuale.
Quanto dedotto dal convenuto, tuttavia, è sfornito di prova in quanto la documentazione prodotta è priva di sottoscrizione e comunque, non provate le asserite difformità, comunque, a tutto voler concedere, la Suprema Corte con pagina 3 di 5 ordinanza del 22 maggio 2023 ha statuito che “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso commerciale grava sul conduttore l'onere di vagliare che le caratteristiche dello stesso siano adeguate a quanto necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi oltre che al rilascio delle relative autorizzazioni amministrative”
Pertanto l'ingiustificato adempimento del conduttore è tale da legittimare la risoluzione del contratto e la sua condanna al pagamento della somma di € 10.200,00
a titolo dei canoni non pagati, oltre interessi in misura legale dalle singole scadenze al saldo.
Non occorre provvedere sulla domanda di rilascio poiché l'immobile è stato rilasciato
La domanda ex art. 96 c.p.c., formulata da parte attrice non può essere accolta in quanto sfornita di prova.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno –Prima Sezione Civile- definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 4669/2024 r.g. tra –ricorrente- e Parte_1 CP_1
–resistente- ogni altra istanza, eccezione deduzione reietta o assorbita così
[...]
provvede:
1) Dichiara risolto, per inadempimento grave del resistente, il contratto di locazione immobile ad uso commerciale stipulato in data 08/10/2022 ed avente ad oggetto l'immobile sito in Salerno alla Piazza Onofrio Coppola, n. 7;
2) Condanna il sig. al pagamento, in favore di , della somma CP_1 Parte_1
di € 10.200,00 per canoni locatizi non pagati, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

3) Rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. formulata da parte ricorrente;

4) Condanna parte resistente alla refusione, in favore del procuratore di parte ricorrente, dichiaratosi antistatario, delle spese di lite che si liquidano in € 300,35 per esborsi ed € 2.250,00 per compensi professionali, oltre spese generali iva e cpa come per legge.
Salerno, 06/02/2025
Il Giudice Onorario
Avv. Cosimina D'Ambrosio
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