REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Brindisi
Sezione Civile
Il Tribunale di Brindisi - sezione civile- in persona del Giudice Unico Dott.ssa Caterina
Greco, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 717/2023 del ruolo generale contenzioso civile avente per oggetto “Vendita di cose immobili” vertente
TRA

Parte_1
(C.F. e P.I.: , in persona del liquidatore e legale rappresentante pro tempore, P.IVA_1 rappresentata e difesa, giusta procura speciale in atti, dall'Avv. Walter Vergine, presso il cui studio in Brindisi alla Via de' Carpentieri n. 7, è elettivamente domiciliata
Attrice
NEI CONFRONTI DI
(C.F.: ) rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_1 C.F._1
Ferruccio Di Noi, giusta mandato in atti, presso il cui studio in Brindisi alla Via Plinio, n.
10 è elettivamente domiciliato
Convenuto
Conclusioni delle parti: come da verbale di precisazione delle conclusioni di cui all'udienza del 15.09.2025, che costituisce parte integrante del presente provvedimento.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il presente giudizio ha ad oggetto l'accertamento della risoluzione del contratto preliminare di compravendita, stipulato tra l'impresa Parte_1
e il , con conseguente domanda, spiegata da parte
[...] Controparte_1 attrice, di ritenzione degli importi versati a titolo di caparra confirmatoria dal e CP_1
1 restituzione degli immobili, illegittimamente detenuti dal convenuto, al momento della domanda.
Con atto di citazione del 13.02.2023, la parte attrice deduceva di aver stipulato con il
, un contratto preliminare di compravendita, datato 18.03.2011, avente ad Controparte_1 oggetto due unità immobiliari allocate in abitato di Brindisi alla Via Legnago, n. 34 e, segnatamente, un locale al piano seminterrato, destinato a posteggio auto e bici, contraddistinto in Catasto del Comune di Brindisi, al Foglio 53, p.lla 511, sub.79, zc 1, cat.
C/6,cl.3 cons. 17 mq e un locale box auto al piano seminterrato contraddistinto in NCEU al foglio 53, p.lla5 11, sub.8,zc. 1, cat. C/6, cl.3, cons. 12 mq. Per entrambe le unità immobiliari, le parti pattuivano un prezzo di € 13.000,00, oltre imposte, che il si CP_1 obbligava a pagare nelle seguenti modalità: € 3.500,00, da versare contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, a titolo di caparra confirmatoria, mediante assegno circolare;
€ 5.000,00, da pagarsi entro il giorno 30.09.2011; € 4.500,00, a titolo di saldo, da versare entro e non oltre il 31.12.2011. Al momento della sottoscrizione del preliminare, il veniva immesso nel possesso degli immobili;
tuttavia, nonostante i reiterati inviti CP_1 volti ad addivenire alla stipula del definitivo, seguiti da formale diffida ad adempiere, con espresso avviso che in mancanza si sarebbe proceduto per la declaratoria di risoluzione del preliminare, il non intendeva perfezionare la compravendita, tanto da costringere CP_1
l'odierna attrice ad instaurare dapprima la procedura di mediazione, conclusasi con esito negativo e, successivamente il giudizio per cui è causa.
Il si costituiva in sede di prima udienza, depositando a mani, una comparsa di CP_1 costituzione nella quale disconosceva genericamente il contenuto del libello difensivo di parte attrice e si dichiarava disponibile al perfezionamento della compravendita specificando, all'uopo, di aver sempre manifestato l'intenzione di procedervi ma che gli immobili erano incedibili per non meglio specificati problemi tecnici. Pertanto, il convenuto chiedeva fissarsi udienza per la comparizione personale delle parti, così da addivenire ad un bonario componimento della lite.
Alla prima udienza di comparizione, il chiedeva concedersi termine per procedere CP_1 al deposito telematico della comparsa, di talchè la causa veniva rinviata onde consentire tale adempimento telematico e per la verifica del buon fine delle trattative pendenti tra le parti. Nonostante la rimessione in termini, il non ha mai proceduto al deposito CP_1
2 telematico della comparsa, dichiarando, all'udienza successiva, di essere impossibilitato a provvedervi, ma senza dimostrare alcun legittimo impedimento. In quella sede, la parte attrice dava atto del fallimento del tentativo di conciliazione e chiedeva concedersi termini ex art. 183 VI co. c.p.c. Invero, la società depositava solo la prima delle memorie istruttorie, modificando parzialmente la domanda, estesa alla irritualità del deposito e alla carenza di ius postulandi del procuratore del oltre alla richiesta di condanna di CP_1 parte convenuta al risarcimento danni per responsabilità aggravata, ai sensi dell'art. 96
c.p.c., da liquidarsi in via equitativa. A fronte della mancata formulazione di richieste istruttorie, la causa veniva rinviata per discussione orale, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., con concessione di termini per il deposito di note conclusive.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda attorea è fondata e merita accoglimento, per i seguenti motivi.
Preliminarmente, è opportuno soffermarsi sulle contestazioni sollevate da parte attrice riguardo alla costituzione del convenuto e alla carenza di ius postulandi, sollevate per la prima volta nella comparsa conclusionale. Le eccezioni sono infondate. La costituzione del non può dirsi irrituale, atteso che l'art. 16 bis del D.L.n. 179/2012, convertito nella CP_1
L.n. 221/2012, e successivamente abrogato dal D.Lgs. n. 149/2022, come modificato dalla
L. n. 197/2022, ma operante fino al 28.02.2023, sanciva l'obbligatorietà, in via generale, del deposito telematico degli atti processuali e dei relativi documenti, per tutti i procedimenti civili dinanzi al Tribunale, eccezion fatta per gli atti di costituzione, il cui deposito era ammesso anche in modalità cartacea. Il non ha mai provveduto al CP_1 deposito di ulteriori atti endoprocessuali, essendosi limitato al solo deposito dell'atto costitutivo che, tra l'altro, per mero errore materiale, riporta l'indicazione dell'Ufficio del
Giudice di Pace di Brindisi, in luogo di quella del Tribunale. Del pari non può accogliersi l'eccezione afferente alla carenza di ius postulandi, poiché il difensore del ha CP_1 prodotto la procura alle liti, debitamente sottoscritta dal convenuto e depositata nel fascicolo di parte, unitamente alla comparsa di costituzione.
Fondate sono, invece, le deduzioni afferenti al merito della domanda attorea.
Con riferimento alla risoluzione del contratto preliminare di compravendita, questo
Tribunale non può che accertarne l'avvenuta risoluzione di diritto, stante l'infruttuoso decorso del termine -abbondantemente superiore ai quindici giorni - indicato nella diffida
3 ad adempiere datata 30.07.2019, formulata ai sensi e per gli effetti dell'art. 1454 c.c. Il contratto preliminare si è, dunque, risolto automaticamente in data 16.09.2019, data ultima per la stipula del rogito dinanzi al notaio a ciò incaricato, motivo per il quale, la pronuncia de qua ha mera natura accertativa.
E', altresì, fondata la domanda volta alla declaratoria del diritto di parte attrice di ritenzione della caparra, ma è necessario fare alcune precisazioni, sul punto. La risoluzione contrattuale e il diritto di recesso, richiamato dall'attore nei propri scritti difensivi, si basano su presupposti assai diversi con conseguenze giuridiche differenti. Entrambi gli strumenti consentono di scogliere un vincolo contrattuale in presenza dell'inadempimento della controparte ed entrambi possono essere utilizzati anche quando sia stata pattuita la corresponsione di una somma a titolo di caparra confirmatoria, come nella fattispecie in esame. Il recesso consente alla parte non inadempiente di trattenere o ricevere il doppio della caparra confirmatoria, così forfettizzando il danno subito;
la risoluzione, invece, permette di sciogliersi dal vincolo contrattuale, in presenza dei presupposti di legge, e di chiedere il risarcimento del danno subito, anche in misura maggiore rispetto all'importo corrispondente alla caparra confirmatoria, che va quantificato e provato. Invero, sul diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria, nell'ipotesi di risoluzione contrattuale, la giurisprudenza ha dato luogo a pronunce contrastanti. Con la sentenza n. 18392 dell'8 giugno 2022 la Corte di Cassazione, con riferimento ai rapporti tra risoluzione del contratto per effetto dell'inutile decorso del termine fissato nella diffida ad adempiere (art. 1454, co. 3 c.c.) e sorte della caparra confirmatoria ricevuta dalla parte non inadempiente ha chiarito alcuni importanti principi, statuendo che “se la domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto per inadempimento del promittente compratore nel termine assegnato a norma dell'art. 1454 c.c. non è accompagnata dall'istanza di risarcimento del danno integrale ai sensi dell'art. 1453 c.c., e dell'art. 1385 c.c., comma 3, non è precluso alla parte adempiente di instare per la ritenzione della caparra come azione risarcitoria semplificata rispetto a quella che consegue all'azione di risarcimento integrale giudiziale per la risoluzione costitutiva (cfr.
Cass. n. 2999 del 28 febbraio 2012 e Cass. n. 553 del 14 gennaio 2009 espressamente richiamate). In definitiva, laddove attraverso la diffida ad adempiere la risoluzione di un contratto, cui è acceduta la prestazione di una caparra confirmatoria, consegua la
4 risoluzione contrattuale, l'esercizio del diritto di recesso è definitivamente precluso e la parte non inadempiente che limiti fin dall'inizio la propria pretesa risarcitoria alla ritenzione della caparra (o alla corresponsione del doppio di quest'ultima), in caso di controversia, è tenuta ad abbinare tale pretesa ad una domanda di mero accertamento dell'effetto risolutorio, esattamente come nella fattispecie al vaglio di questo Giudice.
È, altresì, fondata la domanda di restituzione degli immobili oggetto del preliminare di compravendita, ad oggi illegittimamente detenuti dal Invero, ai sensi e per gli CP_1 effetti dell'art. 1458 c.c. l'efficacia retroattiva della risoluzione, per inadempimento, di un contratto preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., e, pertanto, implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba restituirlo al promittente alienante.
Non merita, invece, accoglimento la domanda di condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c., spiegata da parte attrice nella memoria n. 1, art. 183 VI c.p.c. La giurisprudenza di legittimità persiste nel ritenere che non si possa riconoscere una condanna per lite temeraria, senza la prova concreta del danno (Cass. trib. Civ. ord. n. 9712/2025). Pertanto, la domanda spiegata ai sensi dell'art. 96 c.p.c. non può trovare accoglimento qualora la parte non abbia assolto l'onere di allegare gli elementi di fatto necessari alla liquidazione, pur in via equitativa, del danno e nella fattispecie in esame la parte attrice ha semplicemente suffragato la domanda mediante il richiamo alla condotta del in CP_1 quanto contraria ai criteri di correttezza e buona fede, ma certamente non comprovante la sussistenza di un danno in capo alla società, tale da poter indurre questo Giudice ad accogliere la domanda spiegata.
Sulla base dei criteri di causalità e soccombenza, così come innanzi spiegato, CP_1
va condannato alla refusione, in favore della
[...] Parte_1
, delle spese di giudizio. Queste vanno liquidate, come da
[...] dispositivo, sulla base dei parametri medi previsti dal D.M. n. 55/2014 e aggiornati al D.M.
147/2022 atteso che, a norma dell'art. 6 di quest'ultimo D.M., l'attività difensiva si è esaurita dopo il 23.10.2022, per lo scaglione da € 5.201,00 a € 26.000,00 in considerazione del valore del giudizio (€ 13.000,00).
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PQM

Il Tribunale di Brindisi, sezione civile, in composizione monocratica nella persona della
Dott.ssa Caterina Greco, definitivamente pronunciando nella causa proposta da
[...]
contro , così Parte_1 Controparte_1 provvede:

1. Accoglie la domanda attorea e, per l'effetto, accerta la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 18.03.2011, con effetto dal 16.09.2019;

2. Accerta e dichiara il diritto dell' Parte_1
a ritenere l'importo di € 3.500,00 versato a titolo di caparra
[...] confirmatoria da;
Controparte_1

3. Condanna all'immediato rilascio in favore della Controparte_1 [...]
, del locale al piano Parte_1 seminterrato, destinato a posteggio auto e bici, contraddistinto in Catasto del
Comune di Brindisi, al Foglio 53, p.lla 511, sub.79, zc 1, cat. C/6, cl.3 cons. 17 mq e del locale box auto al piano seminterrato contraddistinto in NCEU al foglio 53,
p.lla5 11, sub. 8, zc. 1, cat. C/6, cl.3, cons. 12 mq.

4. Condanna al pagamento delle spese di lite, in favore della Controparte_1
, che si liquidano Parte_1 in € 5.077,00 a titolo di onorario, oltre rimborso forfetario del 15%, IVA e CPA, come per legge, da distrarsi in favore dell'avv. Walter Vergine, dichiaratosi antistatario.
Brindisi, 15.09.2025
Il Giudice
Dott.ssa Caterina Greco

Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione della funzionaria addetta all'Ufficio per il processo, dott.ssa Angelica Maria D'Apote.
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