REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE DI VIBO VALENTIA
Sezione Civile
Il Tribunale , in composizione monocratica, nella persona del Giudice Onorario di
Tribunale, dott.ssa Loredana Surace, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. r.g. 422/2014, avente ad oggetto: risoluzione contratto di locazione vertente tra
– - rappresentato e difeso dall' Avv. Parte_1 C.F._1
Giuseppe Varone, ed elettivamente domiciliato presso e nello studio dello stesso in
San Calogero alla via A. Negri n. 2,
- ATTORE -

Contro: “ NT
in persona dell'Amministratore Unico, signora ,
[...] NT
rappresentata e difesa dall'Avv. Antonio Maccarone, presso il cui studio in Vibo
Valentia alla via Cavour – Eden Park., è elettivamente domiciliata,

- CONVENUTA -
Nonché :
residente in [...], NT
, residente in [...], CP_2
, residente a [...], CP_3
, residente a [...]
-
- CONVENUTI CONTUMACI - IN FATTO ED IN DIRITTO
1. ha intimato alla società “ Parte_1 NT
, nonché ai signori ,
[...] NT CP_2
, e lo sfratto per morosità dai locali
[...] CP_5 Controparte_4 posti al piano seminterrato, al piano terra ed al primo piano di un immobile di sua proprietà sito in San Calogero alla via Catanzaro, censito al N.C.E.U. del medesimo
Comune, al foglio 4, particella n. 714, concesso in locazione ad uso commerciale con contratto del 10 febbraio 2008, con decorrenza 1 febbraio 2008, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Mileto il 27 febbraio 2008 al numero 564 serie 3, convenendo un canone di locazione nella misura di euro 1.807,60
(milleottocentosetteesessanta) mensili, da corrispondersi anticipatamente entro il giorno cinque di ogni mese (art. 4 contratto di locazione allegato), della durata di anni sei rinnovabile automaticamente per altri sei anni, salvo disdetta da comunicarsi mediante lettera raccomandata, almeno dodici mesi prima della scadenza del contratto, per i motivi di cui alla legge n. 392 del 27 luglio 1978 (art. 2 del contatto di locazione)
1.1. - Con raccomandata datata 19 luglio 2011, la conduttrice comunicava la volontà di voler recedere dal contratto di locazione stipulato, mantenendo, tuttavia, la disponibilità dell'immobile, e rendendosi morosa nel pagamento delle mensilità successivamente maturate, che, al 18 febbraio 2014, data del deposito dell'intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione della convalida, dedotti gli acconti medio tempore corrisposti, nella misura di euro 25.000,00 ammontavano ad euro 39.200,20 per canoni scaduti ed euro 3.498,00 per adeguamento ISTAT, e così complessivamente per euro 42.698,20
1.2. – La società “ NT
, si costituiva in giudizio con comparsa del 21 marzo 2014 e, contestando la
[...] domanda attorea, chiedeva rigettarsi la richiesta di ingiunzione di pagamento, per essere stato quasi integralmente saldato il debito, essendo, parte attrice, rientrata nel possesso dell'immobile oggetto di locazione sin dal mese di settembre 2012; in via subordinata, chiedeva accertarsi e dichiararsi, la nullità del contratto di locazione per grave responsabilità del locatore, con diritto, di esso conduttore, al risarcimento di tutti i danni allo stesso arrecati;
condannarsi, infine, l'attore, per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.
1.3.- Con ordinanza del 26 marzo 2014, depositata il 28 marzo 2014, e resa nel giudizio iscritto al numero 263/2014 R.G. il G.I., dott.ssa A. Rombolà, in ragione dell'opposizione proposta dall'intimato, non convalidava lo sfratto per finita locazione, mutava il rito ed ordinava alla sola “ NT
, e non anche ai soci della stessa, il rilascio
[...] NT
dell'immobile locato entro e non oltre la data del 31 luglio 2014.
1. 4. Le parti si costituivano nel giudizio di merito, ed esperito il tentativo obbligatorio di mediazione ex art. 5 comma 4 lettera b d.lgs. 28/2010,con esito negativo, per mancata comparizione della società convenuta, la causa veniva istruita a mezzo prove documentali e prova per testi (testi escusso Tes_1 all'udienza del 13 marzo 2018 e escusso all'udienza del 14 giugno Testimone_2
2019) ed infine, dopo una serie di rinvii, sulle conclusioni precisate a verbale dai procuratori delle parti, la causa veniva discussa e trattenuta in decisione.
2. – In via preliminare deve dichiararsi la contumacia dei signori
[...]
, in proprio, , e , non CP_1 CP_2 CP_5 Controparte_4 costituitisi nel presente giudizio, nonostante la regolarità della notifica.
3. – Sempre in via preliminare, deve respingersi la sollevata eccezione di nullità
della domanda per mancanza del petitum e della causa petendi, ed in particolare,
per la mancata esposizione dei fatti su cui si fonda la domanda istante, per come richiesto dall' art. 163 comma 3 n. 4 c.p.c.
3.1. - Deve anzitutto evidenziarsi che “ il riscontro che la ragione di nullita' di
cui alla prima parte del comma 4 dell' art. 164 c.p.c postula, si
risolve in un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito,
incensurabile in sede di legittimita', se congruamente motivato” (Cass. Civ. n.
1681 del 29 gennaio 2015)
3.2. - Cio' posto, deve rilevarsi che i principi che la citata sentenza richiama,
attengono alla esposizione dei fatti oggetto della domanda che, precisa la giurisprudenza, non deve essere limitata alla parte dell' atto destinata a contenere le conclusioni, ma deve estendersi anche alla parte espositiva,
ove sono narrati i fatti ed indicate le ragioni di diritto a sostegno della domanda ( Cass. 25 settembre 2014 n. 20294), ed essere, pertanto,
desunta dall' esame complessivo dell' atto introduttivo del giudizio e dai documenti ad esso allegati ( Cass. SS.UU. 22 maggio 2012 n. 8077), potendosi fare riferimento anche al contenuto dei mezzi istruttori richiesti ( Cass. 16
maggio 2002 n. 7137) ;
3.3. - Peraltro, dallo stesso tenore letterale della norma, si evince che , ai fini della dichiarazione di nullita', il bene di cui si chiede la tutela debba essere “
assolutamente incerto”, quindi tale da non consentire l' agevole individuazione di quanto richiesto dall' attore, ne' tale da rendere effettivamente difficile alla controparte di approntare una precisa linea difensiva (Cass. Civ. , 15 maggio
2013 n. 11751);
3.4. - Ipotesi, questa, che non ricorre nel caso di specie, poiche' la domanda avanzata da è tendente ad ottenere lo sfratto per morosità, con Parte_1
contestuale richiesta di rilascio dell' immobile di sua proprietà e del pagamento dei canoni maturati, esattamente quantificati nel prospetto allegato al proprio fascicolo nel procedimento sommario iscritto al numero 263/2014 R.G. : ciò che ha consentito alla società convenuta, di articolare compiutamente le sue difese,
basandola su elementi concreti.
4. – Deve, invece, contestarsi, sulla base delle produzioni documentali e della compiuta istruttoria, l'assunto di parte convenuta, che nei propri scritti difensivi,
dichiara che nel mese di agosto 2012 l'immobile oggetto di causa sia rientrato nella disponibilità del locatore, mentre il teste , ME Tes_1
incaricato di seguire l'iter amministrativo per il cambio di destinazione d'uso dell'immobile di proprietà del ha dichiarato che, all'atto del _1
sopralluogo effettuato nel mese di novembre 2013, il locale era libero da persone, ma vi erano ancora attrezzi della palestra ed arredi, quali specchi,
computers, tavoli, nella disponibilità della convenuta, poiché è stato l'amministratore della società, signora , a consegnare le NT
chiavi dell'immobile al tecnico e questi, dopo aver effettuato il sopralluogo sull'immobile sito in San Calogero alla via Catanzaro, le ha restituite alla stessa.
4.1. - Peraltro, nonostante le richieste di rilascio dell'immobile con contestuale richiesta di pagamento dei canoni di locazione non corrisposti, indirizzate alla società convenuta in data 23 maggio 2012 e 14 gennaio 2013 (allegati numeri 5 e
6 al fascicolo attoreo nel procedimento iscritto al numero 263/2014 R.G.),
e rimaste prive di riscontro, il si è visto costretto ad avviare un _1
procedimento, nei confronti della società convenuta, notificando alla stessa una intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, al fine di ottenere il rilascio coattivo dell'immobile, che è intervenuto solo a seguito dell' ordinanza del G.I. dott.ssa A. Rombolà, del 28 marzo 2014.
5. - Ai sensi dell'art. 1590 c.c., il conduttore deve restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l' ha ricevuta, in conformità della descrizione fatta dalle parti, e l'obbligo di restituzione rimane inadempiuto “qualora il locatore non ne
riacquisti la completa disponibilità, così da poterne fare uso secondo la sua
destinazione, sicchè la mora e gli effetti di cui all'art. 1591 c.c. si producono anche ove egli torni formalmente in possesso del bene, ma questo sia inutilizzabile
perché ancora occupato dai beni mobili del conduttore che non debbano
consegnarsi al locatore, a nulla rilevando che il rilascio sia avvenuto
coattivamente ex art. 608 c.p.c.” (Cass. Civ. n. 20146/2018)
5.1. - Orbene, nel caso di specie, l'inadempimento del debitore, discendente anche dalla previsione dell'art.1590 c.c deve contemperarsi con il mancato uso dell'immobile, “secondo la sua destinazione”, poiché il locatore, per il tramite del tecnico incaricato, ME , aveva già, nel mese di ottobre 2012, Tes_1 comunicato allo Sportello Unico dell'Edilizia del Comune di San Calogero la data di inizio lavori per il cambio di destinazione d'uso del fabbricato oggetto di causa, e tale attività si è conclusa in data 14 novembre 2013, e pertanto, i locali concessi in locazione sarebbero stati inutilizzabili “secondo la loro destinazione” già dal mese di ottobre 2012 sino alla data del 14 novembre 2013.
5.2. - Né, in data successiva a quest'ultima, e fino alla data di rilascio, è stato dimostrato che la presenza di materiale di proprietà della convenuta, all'interno dei locali, abbia potuto impedire o ostacolare una nuova locazione, poiché, fermo restando l'inadempimento del conduttore, il locatore non avrebbe potuto nuovamente locare l'immobile per lo svolgimento di una attività commerciale, avendo fatto richiesta di cambio di destinazione d'uso, né lo avrebbe potuto locare ad uso abitativo, fino a quando non si fosse concluso l'iter amministrativo, quindi fino al mese di novembre 2013.
5.3. - In ragione di ciò, pur rimanendo formalmente inadempiuto, da parte della
“ l'obbligo di NT restituzione del bene fino a quando il non sia entrato coattivamente in _1 possesso dell'immobile di sua proprietà, tuttavia il venir meno dell'obbligazione originaria e la rottura del sinallagma contrattuale – non tanto a seguito della comunicazione inoltrata dal conduttore in data 19 luglio 2011, avendo, lo stesso, continuato a permanere nell'immobile, ma a seguito del cambio di destinazione d'uso dello stesso, che il ha inteso effettuare, firmando la comunicazione _1
di inizio lavori indirizzata al S.U.E.P. del Comune di San Calogero in data 15 ottobre
2012 (spettando, tale richiesta, esclusivamente al proprietario, qualora si voglia, come nel caso di specie, modificare lo scopo e la funzione di un immobile) -, hanno prodotto i seguenti effetti in capo alle parti.
5.4. - In capo alla società “ CP_1 NT
, la trasformazione del rapporto originario ha comportato
[...]
che lo stesso, non potendosi più qualificare come un rapporto a prestazioni corrispettive, in cui il proprietario locatore concede ad un conduttore il godimento di un bene, dietro pagamento di un canone, affinchè questi possa servirsene per l'uso determinato nel contratto, dovesse qualificarsi alla stregua di una occupazione sine titulo, in assenza di un titolo legittimante.
5.5. - In capo a , detta trasformazione non avrebbe fatto venir Parte_1 meno il diritto ad ottenere il pagamento di una somma, ma non già a titolo di canoni di locazione, bensì a titolo di indennità di occupazione, essendosi palesato, proprio in quella data, il venir meno del rapporto sinallagmatico e l'interesse reciproco a mantenere in essere il contratto di locazione originariamente stipulato tra le parti in causa.
5.6. - Tuttavia, nessuna richiesta, in tal senso, è stata avanzata dall'attore, nemmeno in via subordinata ed eventuale, poiché lo stesso ha agito in giudizio al solo fine di ottenere la condanna del convenuto al pagamento dei canoni di locazione scaduti fino alla data di rilascio dell'immobile.
6. - Dal contratto allegato al fascicolo attoreo, si rileva che la società debitrice, per il periodo decorrente dalla data di stipula del contatto di locazione (febbraio 2008) al 15 ottobre 2012, avrebbe dovuto corrispondere l'importo di euro 101.225,60
(euro 1.807,60 per 56 mesi) oltre euro 783,40 derivante da un precedente contratto intercorso tra le parti, per un totale complessivo di euro 102.009,00.
6.1. - Dal prospetto allegato al fascicolo attoreo, nel quale sono indicate le somme versate dal conduttore al si rileva che la società debitrice avrebbe _1 corrisposto l'importo di euro 65.947,00 e, successivamente, l' importo di euro
25.000,00 e che, in ragione di ciò, dovrebbe ancora corrispondere, fino alla data del 15 ottobre 2012 (data entro la quale il rapporto intercorrente tra le parti potrebbe ancora rivestire la forma del contratto di locazione) la residua somma di euro 12.062,00 (102.009,00 – 65.947,00 + 25.000,00) alla quale occorre aggiungere l'importo di euro 1.148,00 per rinnovo registrazione contratto di affitto, per un totale di euro 13.210,00.
6.2. - Nessuna altra somma, a titolo di canoni di locazione, potrebbe pretendere
, che avrebbe, invece, potuto pretendere la corresponsione di una Parte_1 indennità di occupazione sino alla data di rilascio coattivo dell'immobile oggetto di causa.
7. – Deve respingersi la domanda di pagamento dell'importo di euro 2.011,89 per adeguamento ISTAT sui canoni dal 2008 al 2013, poiché, a parte la non dovutezza dell'importo di euro 181,61 richiesto per l'annualità 2013, come sopra evidenziato,
e nonostante il contratto del 10 febbraio 2008 all'art. 5 prevedesse l'aggiornamento annuale del canone di locazione nella misura del 75% dell'indice
ISTAT, tuttavia solo la richiesta, da parte del locatore, di aggiornamento del canone secondo gli indici ISTAT, è condizione per il sorgere del diritto ad ottenerne il pagamento (Cass. Civ. n. 6490/2017; Cass. Civ. 3014/2012).
7.1. - Pertanto, la giurisprudenza di legittimità è concorde nel ritenere che il locatore può pretendere il pagamento del canone aggiornato, nonostante la previsione contrattuale, solo a partire dal momento della richiesta, senza che possa essere configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati, qualora tale richiesta espressa non sia stata fatta anno per anno.
8. – Infine, le spese di lite seguono la soccombenza, ma in ragione del non integrale accoglimento delle ragioni attoree, le stesse devono essere liquidate in applicazione del D.M. 55/2014 e ss. nel loro valore medio, ridotte del 50%, come in dispositivo, ponendole a carico della soccombente “
[...]
ed in favore di , oltre NT Parte_1 rimborso forfettario nella misura del 15%, iva e cassa avvocati.


PQM


Il Tribunale Civile di Vibo Valentia, in composizione monocratica, nella persona del Giudice, dott.ssa Loredana Surace, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti della società “ Parte_1 [...]
, in persona del legale NT rappresentante pro tempore, nonchè nei confronti di , CP_2 [...]
, e , ogni contraria istanza, deduzione CP_1 CP_5 Controparte_4
ed eccezione cosi' provvede:
1) Dichiara la contumacia dei signori , , CP_2 CP_5 [...]
e , in proprio;
CP_4 NT
2) Accoglie la domanda attorea nei limiti e per le motivazioni sopra indicate;

3) Condanna la società soccombente al pagamento, in favore di _1
, della somma di euro 13.210,00 oltre interessi legali dal dovuto al
[...] soddisfo;
4) Condanna la società soccombente al pagamento, in favore di _1
, delle spese di lite liquidate in euro 585,00 per spese non
[...] imponibili (di cui euro 285,00 per spese del giudizio ed euro 300,00 per la mancata partecipazione al procedimento di mediazione) ed euro 2.535,00 (già ridotte del 50%) per compensi, oltre rimborso forfettario del 15% sui compensi, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Cosi' deciso in Vibo Valentia il 2 aprile 2025
Il Giudice
Loredana Surace