REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Taranto Prima Sezione Civile in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Antonio Attanasio, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n.140/23 di R.G. avente ad oggetto “impugnativa di delibera
assembleare”
tra

Parte_1
(rappresentata e difesa dall'avv. Nicola Mazzia, come da procura allegata all'atto di citazione)
ATTRICE
e
, in persona del suo Amministratore p.t. Controparte_1
(rappresentato e difeso dall'avv. Everardo Zilio, come da procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta)
CONVENUTO
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All'udienza del 1.7.2025 i procuratori delle parti hanno precisato le loro conclusioni, qui da aversi richiamate trascritte.
1 MOTIVI DELLA DECISIONE
La , condomina dello stabile di in , dopo aver esperito senza esito la procedura Pt_1 CP_1 CP_1
mediatizia, ha impugnato le deliberazioni approvate - in sua assenza - dall'assemblea riunita il 14.7.2021 in merito ai primi cinque punti posti all'ordine del giorno chiedendo dichiararsi la nullità o annullabilità delle decisioni per i motivi esposti in citazione;
ha poi domandato il rimborso della somma ancora dovutale per aver anticipato a sue spese i lavori di rifacimento del parapetto esterno del proprio balcone, di pertinenza
. CP_2
Il ha dedotto la totale infondatezza dell'impugnazione, smentita dalle dinamiche fattuali in uso CP_1
per la ripartizione delle spese e dalle risultanze documentali, anche contabili, messe a disposizione di tutti i condomini.
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I) L'impugnativa va accolta per quanto di ragione.
I.1) In primis, l'istante lamenta il difetto di contenuto dei bilanci consuntivi del triennio 2016-2018 ed il conseguente deficit informativo, tale da invalidarne la delibera di approvazione.
La doglianza è infondata.
Il rendiconto condominiale, a norma dell'art.1130 bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata ed uscita, documentando gli incassi ed i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie;
nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione deve poi riportare i dati inerenti alla situazione patrimoniale del , con CP_1
indicazione anche dei rapporti in corso e delle situazioni pendenti, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all'esercizio annuale, determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati. Ove il rendiconto non rechi tali componenti inscindibili, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne -
indipendentemente dall'esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed
2 estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa - l'annullabilità della deliberazione di approvazione (in termini, Cass.18/33038; conf. Cass. 25/25446).
Segnatamente, affinchè la delibera di approvazione del rendiconto possa dirsi contraria alla legge
(art.1137/2 c.c.), occorre accertare, alla stregua di una valutazione di fatto demandata al giudice, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art.1130 bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio e quello di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione (Cass. 23/28257).
Nella specie, i rendiconti triennali redatti dall'amministratore, al di là di ogni rigore formale, sono strutturati in maniera tale da rendere intellegibili ai condomini le singole voci di entrata ed uscita (con le quote di ripartizione) in uno alla causale degli esborsi fatti, ed offrono dati perspicui sulla situazione patrimoniale del , dando contezza del disavanzo di gestione e di cassa registrato annualmente. I CP_1
bilanci si compongono anche di una breve relazione esplicativa sui criteri contabili adottati e sui risultati economici negativi di ogni esercizio annuale.
La , d'altronde, non prospetta deficienze od opacità dei dati bilanciali né lamenta la mancanza della Pt_1
documentazione giustificativa, che l'amministratore non era comunque obbligato a depositare in sede di rendiconto annuale (invero, è solo tenuto a permettere ai condomini, che ne facciano richiesta, di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile in modo da esercitare la vigilanza ed il controllo e soddisfare così il diritto di informazione ex art.1130 bis c.c.. Al riguardo, l'interessata non ha certo dimostrato che l'amministratore non le ha consentito di esercitare tale facoltà in vista dell'assemblea
- Cass.04/1544; Cass.08/12650).
3 In sintesi, emerge che i dati e gli elementi offerti erano tali “da consentire l'immediata verifica” contabile
(art.1130 bis c.c.) e che, in difetto di contrari riscontri, i bilanci fornivano un quadro attendibile sulla reale situazione patrimoniale del . CP_1
I.2) L'attrice sostiene l'assoluta invalidità della delibera approvativa dei riparti delle spese contabilizzate,
viziati, a monte, dall'illegittima esclusione dal computo di alcune unità immobiliari.
L'assunto è fondato.
Si evince per tabulas che gli oneri condominiali non sono stati ripartiti secondo le apposite tabelle millesimali redatte anni orsono ai sensi dell'art.68 disp. att. c.c. in quanto sia le spese pianificate nei bilanci preventivi degli esercizi 2016-2021 sia i costi sostenuti nel triennio 2016-2018 come da rendiconti annuali prevedono l'esclusione del lastrico solare - non di proprietà comune [ab origine il costruttore dello stabile si era riservato la proprietà esclusiva (v. titolo allegato) ed il bene è poi caduto in successione ereditaria] -
dalla partecipazione alle spese di manutenzione delle scale e degli ascensori (dovuta ai sensi dell'art.1124
c.c.) nonché l'esonero sempre del lastrico e di altre due unità immobiliari di proprietà singola - identificate come A/4 e A/5 - dal riparto delle spese di manutenzione delle parti comuni (in deroga all'art.1123/1 c.c.) e da quelle di amministrazione dello stabile.
Il “correttivo” adottato, di fatto, dal si traduce in una deroga al criterio legale di suddivisione CP_1
delle spese non rispondente ai reali valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi in millesimi e, di conseguenza, obbliga la e gli altri partecipanti ad accollarsi le quote di spesa dei cespiti Pt_1
accantonati.
La deroga/modifica ai criteri codicistici di riparto delle spese condominiali previsti dalla tabella vigente mercè l'esenzione (esonero) per talune unità dalla partecipazione agli oneri di gestione postula però una convenzione sottoscritta da tutti i condomini o una delibera unanime presa dagli stessi in sede assembleare. L'art.69 disp. att. c.c., del resto, richiede l'accordo unanime dei condomini per la revisione o modifica dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari nonché delle tabelle millesimali che deroghino ai criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge (Cass. 20/6735).
4 Non è concepibile una approvazione per facta concludentia (Cass.19/26042; Cass.22/30305).
E' pertanto irrilevante che esistesse una prassi consolidata di ripartire tra tutti i condomini le quote di spesa delle tre unità immobiliari intestate al costruttore defunto, riproporzionando i valori millesimali (v.
deposizioni testimoniali e bilanci approvati negli anni precedenti), tenuto conto che la delibera nulla dell'assemblea condominiale non conosce un meccanismo “sanante” - sul modello di quello previsto per il testamento (art.590 c.c.) o per la donazione (art.799 c.c.) - ove ad essa sia data volontaria esecuzione.
Nella distribuzione delle spese il condominio non può fare affidamento a prassi adottate nel tempo dovendo invece eseguire il riparto stabilito dalle tabelle millesimali o dalla legge.
Ciò posto, sono da annullare le decisioni assembleari sul riparto delle spese e sui conguagli relativi agli esercizi 2016-2018 e sul riparto delle spese programmato per il sessennio 2016-2021 (anch'esso approvato all'unanimità: la mancata precisazione a verbale fu dovuta a mera svista del segretario, come riferiscono i testi presenti in assemblea, e ciò è avvalorato anche dal fatto che non sono state registrate astensioni o voti contrari).
I.3) Il conferimento (o il rinnovo) dell'incarico all'amministratore non è stato Controparte_3
accompagnato dalla specificazione del compenso per l'attività da svolgere, come prescrive l'art.1129/14
c.c. a pena di nullità della nomina stessa.
Il contratto di amministrazione, che si struttura quale scambio formale di proposta e accettazione (come si desume dagli artt.1129 co.2-14 -1130 c.c.), postula per il suo perfezionamento l'elemento essenziale del compenso per l'incarico gestorio. La specificazione dell'importo non può mai ritenersi implicita sicchè la delibera di nomina è nulla se non vi è menzionato il compenso o, almeno, richiamato un documento che lo indichi. Inidonea a tal fine è la delibera di approvazione del rendiconto (Cass. 22/12927).
Nella specie, non si fa menzione a verbale di alcun preventivo trasmesso ai condomini con l'indicazione dell'importo da corrispondere che, in ogni caso, non si evince con chiarezza neppure dal bilancio preventivo del 2021 (vago è il riferimento a generiche “spese amministrative”).
5 Inappagante, per quanto detto, è poi la deposizione del teste . Tes_1
L'investitura è dunque illegittima perchè affetta da nullità “testuale”, alla base del generale principio di predeterminazione omnicomprensiva del compenso, da stabilire al momento del conferimento dell'incarico
(Cass. 22/12927).
I.4) Il quarto punto in discussione verteva sull'approvazione e riparto della spesa da rimborsare alla Pt_1
per la riparazione del parapetto esterno del proprio balcone.
L'attrice non ha interesse ad impugnare la decisione assembleare, sia perché il consesso non le ha negato il rimborso (ha solo rimandato l'operazione con una discutibile motivazione, il che però non rende contraria alla legge la determina interlocutoria) sia soprattutto perché nelle more il condominio, rivedendo la posizione iniziale, ha rimborsato alla parte dell'importo dovutole (su cui infra). Pt_1
I.5) Sul quinto punto all'ordine del giorno, l'assemblea ha approvato la spesa di euro 3.000,00 sostenuta per la riparazione del manto impermeabile del lastrico solare e dei solai interessati dalle infiltrazioni nell'appartamento sottostante.
La decisione non ha alcuna portata lesiva in quanto non si pronuncia sul riparto delle spese, come invece lamenta la . Evidentemente ultronee sono poi le doglianze circa la condotta inerte dell'amministratore, Pt_1
che non avrebbe provveduto a trasmettere alla condomina la documentazione sui danni e sui costi di ripristino onde consentirle di attivare la copertura assicurativa.
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II) Va accolta la domanda di rimborso.
E' incontestato che il rifacimento dei parapetti delimitanti i balconi, parti integranti della facciata dello stabile, è di pertinenza e che la , con l'assenso degli altri condomini, ha provveduto a sua CP_2 Pt_1
cura e spese ai lavori di riparazione del parapetto esterno del suo balcone.
E' altresì pacifico (e documentato) che, per la detta causale, l'attrice ha sostenuto un costo di euro 1.761,10
6 mentre il le ha versato, in acconto, l'importo complessivo di euro 1.320,00 (parte convenuta CP_1
deduce, ma non prova, di aver versato il saldo).
Residua pertanto un credito di euro 332,85, al netto della quota parte di euro 108,15 quali spese da imputare alla condomina secondo le tabelle millesimali in vigore (millesimi 61,415 secondo la tabella “A”).
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L'esito complessivo della lite giustifica la condanna del alla rifusione della metà delle spese - CP_1
liquidata secondo criteri e parametri aggiornati al d.m. n.147/22 - ed alla compensazione della restante quota.

P.Q.M.


Il Tribunale, così definitivamente provvede:
- dichiara nulle le deliberazioni adottate in data 14.7.2021 dall'assemblea del Condominio di Controparte_4
in concernenti il riparto delle spese condominiali degli esercizi annuali 2016-2021 e la nomina CP_1
dell'amministratore;
- rigetta, per il resto, l'impugnativa assembleare;

- accertato l'obbligo di rimborso del Condominio per la causale in oggetto, lo condanna a pagare a
[...]
la residua somma di euro 332,85 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;
Parte_1
- condanna il a rifondere a parte ricorrente la metà (1/2) delle spese e competenze di lite, che CP_1
liquida in tal misura in euro 4.240,85 (euro 1.082,85 per esborsi, incluse le spese di mediazione;
euro
3.158,00 per compenso) oltre rsg, iva e cap come per legge.
Taranto 30.10.2025
IL GIUDICE
(dott. Antonio Attanasio)
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