Sent. n. Anno 2025

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI AVELLINO in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Michela Palladino, all'esito dell'udienza del 02.05.2025 svoltasi a trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., ha emesso la seguente

SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 267/2022 R.G., avente ad oggetto: “azione di risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo” vertente

TRA
, (CF ), rappr.ta e difesa dall'avv. Alessio Parte_1 C.F._1
Lazazzera, dom.ta come in atti;

-attore-
E
, (CF ), rappr.to e difeso dall'avv. Celeste Spiniello, Controparte_1 CodiceFiscale_2 dom.to come in atti;

-convenuto-

MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Parte attrice, con intimazione di sfratto per morosità, conveniva in giudizio il sig. , Controparte_1 chiedendo la convalida dello sfratto ed il rilascio dell'immobile con annesso box garage sito in
Monteforte Irpino alla via Taverna Campanile n. 241, rilevati in catasto al fol. 27 p.lla 499 sub 9 e fol. 27 p.lla 499 sub 12, oggetto del contratto di locazione sottoscritto in data 19.12.2007 tra lo stesso e il de cuius marito dell'intimante, ma non regolarmente registrato. CP_1 Persona_1
Con ordinanza del 21.01.2022 il Giudice, considerato che ai sensi dell'art. 1, comma 346, L. 311/2004
“i contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli, se ricorrendone i presupposti non sono registrati”, non convalidava lo sfratto e disponeva il mutamento del rito in quello locatizio ordinario, concedendo termine alle parti per il deposito di memorie integrative. Con le memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c. parte attrice, si riportava al ricorso introduttivo e alle conclusioni formulate e, ribadendo la persistente morosità della convenuta, domandava la convalida dello sfratto ed il rilascio immediato dell'immobile.
Si costituiva che chiedeva, preliminarmente, dichiararsi la nullità della procedura di Controparte_1 sfratto per la mancata notifica dell'intimazione, l'improcedibilità dell'azione proposta per l'inapplicabilità del rito locatizio e, ancora, il difetto di legittimazione attiva della , nonché, Pt_1 nel merito, accertare che tra le parti intercorreva un rapporto di comodato gratuito ovvero, in subordine, dichiarare la prescrizione della pretesa creditoria.
La domanda è infondata e viene decisa in base al principio della ragione più liquida.
La ricorrente agisce con la procedura di intimazione di sfratto che contiene in sé l'azione di risoluzione del contratto per inadempimento;
ed invero l'azione di risoluzione del contratto si considera implicitamente contenuta nella semplice richiesta di convalida dello sfratto, posto che la domanda di convalida dell'intimato sfratto altro non è che una richiesta, attraverso il procedimento speciale legalmente previsto, di una pronunzia risolutoria del rapporto di locazione per inadempimento con rilascio del bene.
Nel caso di specie, l'intimante attiva una procedura di sfratto relativa al rapporto locatizio intercorso tra il de cuius marito della suddetta e il sig. Persona_1 CP_1
Le parti, in data 19.12.2007 stipulavano, per iscritto, un contratto di locazione avente ad oggetto l'unità immobiliare con annesso box garage sito in Monteforte Irpino alla via Taverna Campanile n.
241, come da stipulazione allegata in atti.
Tale contratto, però, non risulta essere stato regolarmente registrato.
La legge n. 431/1998 ha introdotto l'obbligo di forma scritta per i contratti di locazione ad uso abitativo, al fine di contrastare l'evasione fiscale nel settore. Tuttavia, la legge n. 208/2015 ha modificato l'art. 13 della legge n. 431/1998, imponendo al locatore il termine perentorio di trenta giorni per la registrazione del contratto e consentendo al conduttore di agire per la riconduzione del contratto a condizioni conformi.
Oggi, il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, ove non registrato nei termini di legge, è nullo, ai sensi dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004. L'art. 1, comma 346, l. n. 311/2004, secondo cui i contratti di locazione, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati, si applica solo ai contratti stipulati dopo la sua entrata in vigore. (Cass. ordinanza n. 22828/2022). A fronte di un iniziale orientamento delle Sezioni Unite che qualificava tale nullità come assoluta, negli ultimi anni la giurisprudenza tende a considerare la nullità come relativa, nonostante la mancata registrazione, consentendo al conduttore di agire per la riconduzione del contratto, avendo, dunque, carattere protettivo. Ed invero, con la sentenza n. 9475/2021 la Corte di
Cassazione chiarisce che “ Il riferimento, contenuto nell'art. 13, comma 7, della l. n. 431 del 1998, come sostituito dall'art. 1, comma 59, della l. n. 208 del 2015, alla "entrata in vigore della presente legge" come momento a partire dal quale devono ritenersi applicabili le disposizioni di cui al precedente comma 6 del medesimo art. 13, va inteso secondo i criteri di interpretazione dettati dall'art. 12 delle preleggi come riguardante la data di entrata in vigore della legge modificata (l. n.
431 del 1998) e non di quella modificante (l. n. 208 del 2015). Ne deriva che i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati a decorrere dall'entrata in vigore della l. n. 431 del 1998, per
i quali il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine indicato al comma 1 dell'art. 13 citato, sono affetti da nullità relativa di protezione, a prescindere dal fatto che siano stati conclusi o meno in forma scritta ed ancorché i correlati giudizi siano stati introdotti prima della modifiche apportate dal richiamato art. 1, comma 59, allo stesso art. 13; causa di nullità, pertanto, denunciabile dal solo conduttore, ricorrendo uno dei casi nei quali quest'ultimo ha la facoltà di domandare "la riconduzione del contratto a condizioni conformi".
In questo caso, nella comparsa di costituzione e risposta, l'intimato eccepisce la nullità del contratto di locazione stipulato con il de cuius e, di conseguenza, l'inammissibilità della Persona_1 procedura di sfratto azionata dall'intimante, mancando il presupposto di una valida stipulazione regolarmente registrata. La stipulazione risale al 19.12.2007, quindi, in data successiva alla entrata in vigore della L. 431/1998, per cui è affetta da nullità. L'ordinanza n. 22828/22 ha precisato, da ultimo, che “in tema di contratti di locazione ad uso abitativo, la prescrizione di requisiti di validità ai sensi degli artt. 1, 2 e 14 della l. n. 431 del 1998 - cioè, la forma scritta "ad substantiam" - e dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004 - in forza del quale i negozi sono nulli se, ricorrendone
i presupposti, non sono registrati - si applica solo ai contratti stipulati dopo l'entrata in vigore delle citate norme, giusta il principio "tempus regit actum", non derogato da alcune speciale disposizione transitoria”. Di conseguenza, poiché il contratto di locazione risale al 2007, posteriore alla entrata in vigore delle norme menzionate, risulta affetto da nullità in applicazione della richiamata disposizione.
Trattandosi di nullità di protezione può essere eccepita dal solo conduttore, come nel caso di specie.
In presenza di un contratto di locazione non registrato, il locatore non può ottenere lo sfratto con la procedura accelerata prevista dal codice di procedura civile, dovrà, piuttosto, esperire un giudizio ordinario per “occupazione senza titolo”. Alla nullità del contratto di locazione per violazione dell'obbligo di registrazione, ai sensi dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, consegue, al più
e ricorrendone i presupposti, il diritto del proprietario del bene alla corresponsione dell'indennità di occupazione (Cass. ordinanza n. 19808/2024).
Alla luce delle considerazioni svolte la domanda proposta da non merita Parte_1 accoglimento.
Spese compensate attesa la natura della decisione.
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P.Q.M.

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Il Tribunale, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- Rigetta la domanda;

- Spese compensate.
Cosi' deciso in Avellino il 11.8.2025
Il Giudice
Dott.ssa Michela Palladino