REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
VIII Sezione Civile
in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Fausto Basile, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 558 del R.G.A.CC 2022 e vertente
tra
rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'Avv. Antonella De Santis Parte_1 ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, Via Federico Autieri n. 164;
ATTRICE contro
rappresentata e difesa, giusta procura in atti, congiuntamente e CP_1 disgiuntamente, dagli Avv.ti Beatrice Guerrini e Nanda Salvatori ed elettivamente domiciliata presso lo studio della prima, in Nettuno, via Romana 47/G; CONVENUTA
OGGETTO: indennità di occupazione per godimento esclusivo del bene comune.
CONCLUSIONI
All'udienza del 22/10/2024 i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni come da rispettive note di trattazione scritta.
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. ritualmente notificato, ha instaurato il Parte_1 presente giudizio nei confronti della sorella al fine di sentire accogliere le CP_1 seguenti conclusioni :“piaccia all'Ill.mo Tribunale Ordinario di Roma, previo ogni accertamento e opportuna declaratoria del caso, accogliere il presente ricorso e, conseguentemente: -accertare e dichiarare che la sig.ra occupa l'immobile sito in Roma Via Francesco Bartolomeo Rastrelli n. 70 int. 1 e CP_1
l'immobile sito in Via Gregorio VII n. 141 int. 5 dal 06 marzo 2020; accertare e dichiarare che l'indennità di occupazione dell'immobile sito in Roma Via Francesco Bartolomeo Rastrelli n. 70 int. 1 è pari ad 1.320,00 mensili (€ 440,00 per ciascun erede (€ 1.320,00 : 3 = € 440,00); - accertare e dichiarare che l'indennità di occupazione dell'immobile sito in Roma Via Gregorio VII n. 141 int. 16 è pari ad 654,00 mensili (€ 218,00 per ciascun erede) e dichiarare la ricorrente creditrice nei confronti di della Parte_1 CP_1 somma di € 13.160,00 per le indennità di occupazione maturate a decorrere e più specificatamente € 8.800,00 (€ 450,00 x 20 mensilità da marzo 2020 a ottobre 2021) per l'immobile sito in Roma Via Francesco Rastrelli n. 70 int. 1 ed € 4.360,00 (€ 218,00 x 20 mensilità da marzo 2020 a ottobre 2021) per l'immobile sito in Via Gregorio VII n. 141 int. 16; - condannare la sig.ra al pagamento in favore della sig.ra CP_1 Pt_1
delle indennità di occupazione, come sopra quantificate, a decorrere da novembre 2021 fino
[...] all'effettivo rilascio degli immobili occupati, oltre interessi legali maturati e maturandi sulle somme via via rivalutate;

Vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre i.v.a. ee c.a., e sentenza provvisoriamente esecutiva”.
A fondamento della propria domanda, l'odierna ricorrente ha esposto che a seguito del decesso del padre , avvenuto in Roma il 6 marzo 2020, è divenuta erede Persona_1 unitamente alla sorella e al fratello del patrimonio immobiliare facente CP_1 CP_2 capo al de cuius, composto, tra l'altro, da due unità immobiliari site in Roma Via Francesco Bartolomeo Rastrelli n. 70 e sette unità immobiliari site in Roma Via Gregorio VII n. 141., n. 1- 5-8-12-13-16.
La ricorrente ha dedotto, altresì, di non essere entrata in possesso degli immobili oggetto dell'asse ereditario rimasto indiviso, poiché parti degli stessi risultano occupati dai fratelli e , ai quali ha formalizzato con raccomandate a/r del 11.3.2021 e del CP_2 CP_1

8.10.2021 richiesta di indennità di occupazione.
Infine, ha dedotto che è stata esperita con verbale negativo del 8.9.2021 procedura di mediazione n. 1406/2021 proposta da nei confronti delle sorelle PE Pt_1
e , finalizzata alla valutazione di porzioni di alcuni immobili oggetto dell'asse CP_1 ereditario e, successivamente, estesa per volontà di tutte le parti anche alla valutazione economica ai fini della determinazione delle indennità di occupazione dei beni immobili in oggetto.
Costituitasi in giudizio in data 3.11.2022 ha rassegnato le seguenti CP_1 conclusioni: in via preliminare accertare e dichiarare “l'improcedibilità del presente giudizio per mancato svolgimento della mediazione obbligatoria, vertendo il presente giudizio su materia di cui all'art. 5 del D.Lgs. n. 28/2010” Nel merito “si chiede, ai sensi dell'art. 702 ter, comma 3, c.p.c., che il Giudice disponga il passaggio al rito ordinario. Rigettare la domanda di condanna della SI.ra al pagamento in favore della SI.ra dell'indennità di CP_1 Parte_1 occupazione richiesta, per essere la stessa infondata in fatto ed in diritto per i motivi analiticamente dedotti”.
Parte resistente ha preliminarmente eccepito l'improcedibilità della domanda di condanna all'indennità di occupazione a causa del mancato esperimento della mediazione obbligatoria in violazione dell'art. 5 d.lgs. 28/2010; in particolare a sostegno di ciò, ha addotto che la mediazione n.1406/2021 ha avuto ad oggetto la sola divisone ereditaria dei beni e non anche la richiesta di indennità di occupazione.
Nel merito, ha dedotto di aver occupato l'immobile sito in Roma Via Rastrelli n. 70 e l'attico di Via Gregorio VII con il consenso certo ed inequivoco dei coeredi, i quali, peraltro, hanno avuto la disponibilità degli altri beni immobili facenti parte del compendio ereditario. In particolare, con riguardo all'immobile sito in Via Francesco Bartolomeo Rastrelli n. 70, int. 1, ha sostenuto altresì di aver effettuato dei lavori di manutenzione, indispensabili per rendere l'immobile abitabile, trattandosi di un appartamento vetusto e con impianti da manutenere e che tale circostanza non solo era conosciuta, ma è stata accettata tanto dalla sorella che dall'altro fratello i quali, nel Parte_1 CP_2 corso dei dieci anni in cui sono durati i lavori di ristrutturazione, non hanno manifestato in alcun modo la loro contrarietà a che la resistente effettuasse i lavori e prendesse possesso dell'immobile al termine degli stessi.
Infine, a sostegno della propria tesi, ha addotto che parte attrice si è sempre rifiutata di occuparsi dei beni immobili oggetto dell'eredità, ad esempio, locando a terzi quelli liberi, siti in Via Gregorio VII n. 141, int.1 e int.12, per poterne ricavare i frutti;
solo recentemente la ricorrente ha accettato di percepire il canone di locazione di uno degli immobili dell'eredità sito in Roma, Via Gregorio VII, n. 141, int. 9.
All'esito della prima udienza del 17/11/2022 il Giudice, con ordinanza riservata, ha proposto alle parti di conciliare la controversia rinviando all'udienza del 07/02/2023 per verificare l'eventuale adesione alla proposta conciliativa.
All'esito dell'udienza successiva, rilevato che le parti non avevano aderito alla proposta conciliativa, con ordinanza riservata ha disposto il mutamento del rito, assegnando alle parti i termini ex articolo 183 VI c.p.c.
All'esito dell'udienza del 13/06/2023, con ordinanza riservata, il Giudice ha disposto consulenza tecnica d'ufficio per determinare il valore locativo dei due immobili di causa da marzo 2021 fino all'attualità, nominando quale esperto il geom. , il quale, in data 04.04.2024, Controparte_3 all'esito delle indagini peritali, ha depositato la Relazione tecnica.
All'esito dell'udienza a trattazione scritta del 22.10.2024, sulle conclusioni in epigrafe indicate, la causa è stata trattenuta in decisione, previa assegnazione dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
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In primo luogo, deve essere respinta l'eccezione preliminare sollevata da parte resistente in relazione al mancato svolgimento del procedimento di mediazione, di cui all'art. 5 del D.Lgs n. 28/2010 che risulta regolarmente esperito tra le parti. Difatti, va rilevato, che nell'ambito della procedura di mediazione n. 1406/2021 proposta da nei confronti delle sorelle PE
e – originariamente finalizzata alla valutazione di porzioni di alcuni immobili Pt_1 CP_1 oggetto dell'asse ereditario e conclusasi in data 8.9.2021 con esito negativo - le parti hanno inteso sottoporre a mediazione anche la valutazione dell'indennità di occupazione degli immobili siti in Roma Via Francesco Bartolomeo Rastrelli n. 70 int. 1 e Via Gregorio VII n. 141 int 16., di cui oggi si controverte, avanzando concorde richiesta di CTM, ritualmente svolta.
Tutto ciò premesso e venendo nel merito, il presente giudizio ha ad oggetto la richiesta di corresponsione dell'indennità di occupazione di alcuni immobili indivisi facenti parte della comunione ereditaria dei germani utilizzati in via esclusiva dai fratelli e CP_1 CP_2
. Pt_1
La domanda di indennità di occupazione è fondata e deve essere accolta nei limiti e per le ragioni di seguito esposte. Occorre innanzi tutto esporre i principi di diritto ormai consolidati in materia;
è infatti doveroso evidenziare che nel sistema della comunione del diritto di proprietà per quote ideali, ciascun partecipante gode del bene comune in maniera diretta e promiscua purché non ne alteri la destinazione e non impedisca l'esercizio delle pari facoltà di godimento che spettano agli altri comproprietari: allorché per la natura del bene o per qualunque altra circostanza non sia possibile un godimento diretto tale da consentire a ciascun partecipante alla comunione di fare parimenti uso della cosa comune, i comproprietari possono deliberarne l'uso indiretto (a maggioranza o all'unanimità secondo il tipo di uso deliberato).
Tuttavia, prima e indipendentemente da ciò, nel caso in cui la cosa comune sia potenzialmente fruttifera, il comproprietario che durante il periodo di comunione abbia goduto l'intero bene da solo senza un titolo che giustificasse l'esclusione degli altri partecipanti alla comunione, deve corrispondere a questi ultimi – quale ristoro per la privazione dell'utilizzazione pro quota del bene comune e dei relativi profitti – un'indennità commisurata ai frutti civili producibili dall'immobile con riferimento ai prezzi di mercato correnti: frutti che, identificandosi con il corrispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, possono, in mancanza di altri più idonei criteri di valutazione, essere individuati nei canoni di locazione percepibili per l'immobile (Cass 20394/2013).
Per principio consolidato della giurisprudenza, l'uso del bene comune non costituisce occupazione abusiva ma è attuazione del diritto dominicale, salvo l'obbligo da parte del comproprietario che gode in via esclusiva del compendio di non impedire agli altri condividenti l'eguale e diretto uso del bene ovvero di trarre dal bene i frutti civili, con l'effetto che colui che utilizza in via esclusiva il bene comune non è tenuto, in via di principio, a corrispondere alcunché al proprietario pro- indiviso che risulti inerte mentre se il comproprietario abbia manifestato la volontà di utilizzare il bene o comunque di non tollerare più l'altrui uso esclusivo l'occupante è tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili traibili dal godimento diretto o indiretto dell'immobile (così, Cass. Civ. n. 5156/12; conf., tra le tante, Cass. Civ. n. 14213/12, n. 7881/11, n. 17208/08).
In base ai principi appena richiamati, ne consegue, che ha diritto a vedersi Parte_1 riconosciuta l'indennità per mancato godimento dei beni oggetto della comunione, avendo dimostrato l'uso esclusivo degli stessi da parte della sorella . Ed infatti, è la stessa CP_1 parte resistente ad affermare nella comparsa di costituzione e risposta che “anche dopo la morte del sig. i fratelli e non hanno intimato alla resistente il rilascio dell'immobile Persona_1 Pt_1 CP_2 ed hanno acconsentito a che la stessa detenesse anche l'attico di Gregorio VII non manifestando espressamente la loro contrarietà” (pag 3) ed ancora “ nel caso di specie la resistente ha occupato l'immobile sito in Roma Via Rastrelli n.70 e l'attico di Via Gregorio VII” (pag. 4).
Di poi, dalla documentazione versata in atti (doc. n. 3, fasc. ricorrente) emerge che l'immobile in via Gregorio VII, n. 141, int. 16, è occupato in via esclusiva da che vi abita con la CP_1 propria famiglia.
Appare altresì infondata la tesi secondo cui l'occupazione sarebbe avvenuta con il consenso di parte attrice, la quale non avrebbe avanzato nei confronti di CP_1 alcuna richiesta di godimento degli immobili che sono nella sua disponibilità. L'assunto non coglie nel segno, atteso che, con raccomandate a/r di messa in mora datate 11 marzo e 8 ottobre 2021, parte attrice ha manifestato la volontà di non tollerare ulteriormente l'esercizio esclusivo del diritto da parte degli altri comproprietari.
Sebbene la prima missiva risulti formalmente indirizzata a e solo per PE conoscenza a , tuttavia emerge chiaramente la volontà di , CP_1 Parte_1 manifestata tramite il proprio avvocato, di reclamare il legittimo possesso di tutti gli immobili dell'asse ereditario occupati in via esclusiva dagli altri coeredi (tanto Per_2
quanto , compresi quelli per cui è causa, risultati occupati
[...] CP_1 soltanto dalla sorella , e di diffidare i loro occupanti al pagamento delle rispettive Pt_1 indennità di occupazione.
Infine, neppure vale la circostanza addotta da parte resistente secondo la quale la sorella Pt_1 sia rimasta inerte ed abbia avuto una condotta acquiescente tale da acconsentire a “lavori di manutenzione, indispensabili per rendere l'immobile abitabile, trattandosi di un appartamento vetusto e con impianti da manutenere e che tale circostanza non solo era conosciuta, ma è stata accettata tanto dalla SI.ra che dall'altro fratello i quali, nel corso dei dieci anni in cui sono durati i lavori di Parte_1 CP_2 ristrutturazione, non hanno manifestato in alcun modo la loro contrarietà a che la resistente effettuasse i lavori e prendesse possesso dell'immobile al termine degli stessi”.
Difatti, la generica formulazione della summenzionata circostanza riguarda lavori effettuati prevalentemente prima della morte del de cuius, allorquando gli immobili erano ancora di sua proprietà e non consente di identificare natura ed entità delle spese anticipate nell'interesse della successiva comunione ereditaria.
In ogni caso, con riguardo al diritto al rimborso delle spese sostenute dal partecipante alla comunione, secondo la disposizione dell'art. 1110 c.c., il comunista che in caso di trascuranza degli altri compartecipi o dell'amministratore, abbia sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, può ottenerne il rimborso solo qualora provi tanto l'inerzia ovvero l'opposizione del compartecipante, che la necessità dei lavori (Cass. Civile Sez. 2, Sent. n. 33158
/2019).
Del resto, l'onere della prova in ordine alla necessità di provvedere ai lavori e della trascuratezza dell'altro comunista incombe sulla parte che richiede il rimborso;
nel caso in esame, non consta la necessità dei dedotti lavori, nè che abbia interpellato Parte_1
i comproprietari, che questi si siano opposti o siano rimasti inerti. A fronte delle evidenziate carenze di allegazione e probatorie, pertanto nessuna rilevanza può essere riconosciuta anche sotto detto profilo a quanto asserito dalla ricorrente.
Ciò detto, in merito alla decorrenza dell'indennità, la domanda va tuttavia accolta solo a partire da marzo 2021, e non già dal giorno dell'occupazione esclusiva (ovvero marzo 2020) non constando che parte attrice abbia richiesto in epoca anteriore l'indennità, né che si sia opposta alla situazione di fatto descritta, poiché, in assenza di documentate precedenti richieste di godimento diretto o indiretto degli immobili di proprietà comune, vale il principio per cui “l'uso esclusivo del bene comune da parte di uno dei comproprietari, nei limiti di cui all'art. 1102 cod. civ., non è idoneo a produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano acconsentito ad esso in modo certo ed inequivoco, essendo l'occupante tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto della cosa solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e non gli sia stato concesso” (così Cass. Civ. n. 2423/15; conf. Cass. Civ. n.24647/10, n. 13036/91). Riguardo alla quantificazione dell'indennità di occupazione, da commisurarsi al valore locativo dei beni di proprietà comune (v. Cass. Civ. n. 17876/19; n. 20394/13; n. 5504/12; n. 1528/82), la stessa, sulla base delle corrette risultanze, qui integralmente condivise, della consulenza tecnica d'ufficio, elaborata dal geometra sulla base di coefficienti obiettivi che Controparte_3 tengono conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili periziati (v. C.T.U., pp. 19 e ss.), deve essere così liquidata all'attualità: 1) per l'immobile sito in Roma alla via Gregorio VII n. 141 int,16 censito al foglio 431, particella 58, sub.501 nell'importo complessivo di € 9.750,00 secondo il seguente calcolo analitico: i) valore locativo mensile riferito a marzo 2021, pari € 650,00; ii) valore locativo moltiplicato per 45 mesi di occupazione decorrenti da marzo 2021 a novembre 2024 = € 29.250,00; iii) indennità per quota di spettanza a ciascun comunista, pari a 1/3 del totale di € 29.250,00, pari ad € 9.750,00; 2) per l'immobile sito in Roma alla via Francesco Bartolomeo Rastrelli n. 70 int. 2, censito al foglio 1126, particella 451, sub 501 l'importo di € 16.500,00, secondo il seguente calcolo analitico: i) valore locativo mensile riferito a marzo 2021, pari ad € 1.100; ii) valore locativo moltiplicato per 45 mesi di occupazione decorrenti da marzo 2021 a novembre 2024
- € 49.500; iii)- indennità pro quota di spettanza a ciascun comunista, pari a 1/3 del totale di € 49.500,00, pari ad € 16.500,00.
Pertanto, va condannata al pagamento, in favore di , a CP_1 Parte_1 titolo di indennità di occupazione e in ragione della quota ereditaria di 1/3, la complessiva somma di euro 26.250,00, oltre interessi legali, sulla sorte capitale, dalle singole scadenze al saldo effettivo;

Infine, ritiene il Tribunale che, per il periodo di occupazione esclusiva degli immobili successivo a novembre 2024, l'indennità di occupazione a carico della convenuta debba essere commisurata pro quota fino all'effettiva cessazione del godimento esclusivo degli stessi, alla somma mensile di euro 216,60 (€ 650:3), per l'immobile sito in Roma via Gregorio VII n. 141 int. 16 e alla somma mensile di euro 366,60 (€ 1.100,00:3) per l'immobile in via Francesco Bartolomeo Rastrelli n.70 int. 2,; pertanto dovrà corrispondere a la complessiva somma di CP_1 Parte_1
€ 583,00 mensili;
oltre agli interessi, nella misura legale, dalle singole scadenze al saldo effettivo.
Quanto alla regolazione delle spese di lite, in virtù del criterio della soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c., parte convenuta va condannata alla rifusione delle spese processuali in favore di parte attrice, nella misura liquidata in dispositivo, secondo i parametri minimi previsti per lo scaglione di riferimento dal DM n. 55/2014 e smi, tenuto conto della bassa complessità della controversia.
Parimenti, le spese di CTU, liquidate con separato decreto, vanno poste definitivamente a carico di parte convenuta soccombente.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma VIII Sezione Civile, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda ed eccezione, così provvede:
1) rigetta l'eccezione di improcedibilità della domanda attorea, sollevata da parte convenuta;

2) accerta e dichiara che occupa in esclusiva gli immobili di proprietà comune CP_1 per cui è causa e, per l'effetto, condanna la stessa a corrispondere, a titolo di indennità di occupazione, a , in ragione della quota ereditaria di 1/3, la somma Parte_1 complessiva di euro 26.250,00 calcolata dalla diffida di messa in mora, fino al mese di novembre 2024, oltre interessi legali, sulla sorte capitale, dalle singole scadenze al saldo effettivo;

3) condanna a corrispondere a per lo stesso titolo, dal CP_1 Parte_1 mese di dicembre 2024 fino all'effettiva cessazione del godimento esclusivo degli immobili, la somma complessiva di euro 583,20 mensili, oltre interessi legali, sulla sorte capitale, dalle singole scadenze al saldo effettivo;

4) condanna parte convenuta alla rifusione delle spese processuali in favore di parte attrice, che liquida in € 145,00 per esborsi ed € 2.540,00 per compenso professionale, oltre al rimborso forfettario delle spese generali, Iva e CPA come per legge;

5) pone definitivamente a carico di parte convenuta le spese di CTU, liquidate con separato decreto.
Così deciso in Roma il 18 dicembre 2024
IL GIUDICE
Dott. Fausto Basile