TRIBUNALE DI MASSA SEZIONE CIVILE
N.R.G. 314 /2022
Il Tribunale di Massa in composizione monocratica, in persona del Giudice designato, Dr.
Valentina Prudente, ha adottato la seguente
ORDINANZA
Nel procedimento tra
, , Parte_1 Parte_2 Parte_3
Difensore: Avv. FRANCIA GIAN LUCA
- Parte ricorrente –
CONTRO
CP_1
Difensore: Avv. SAUCHELLI FABIO
- Parte resistente –
Sulle conclusioni così precisate:
Conclusioni di parte ricorrente , e Parte_1 Parte_3 Parte_2
:
[...]
“Voglia il Tribunale adito, in monocratica composizione, contrariis rejectis, per quanto esposto in premessa: in tesi: dichiarare legittimo, per quanto documentato ed esposto nella narrativa che precede, il manifestato attoreo recesso dal contratto “Preliminare di vendita” datato 09/06/2010, salvo se altri di medesimo contenuto ed oggetto tra le stesse parti intercorsi, tra Parte_4
e da una parte e avv. dall'altra e, previa declaratoria CP_2 CP_1 CP_1
d'intervenuto inadempimento da parte della convenuta, condannare quest'ultima al pagamento in favore degli attori della somma di € 250.000,00, di cui € 200.000,00 equivalente al doppio della caparra versata ed € 50.000,00 a titolo di acconto, oltre, se ritenuto, al rimborso della provvigione versata per l'inutile mediazione (pari ad € 9.000,00), in ogni caso, oltre interessi fino al dì dell'effettivo rimborso;
in alternativa: dichiarare risolto il contratto “Preliminare di vendita” datato 09/06/2010, salvo se altri di medesimo contenuto ed oggetto, tra le stesse parti intercorsi, tra Parte_4
e da una parte e avv. dall'altra e, previa declaratoria
[...] CP_2 CP_1 CP_1
d'intervenuto inadempimento da parte della convenuta, condannare quest'ultima alla restituzione in favore degli attori della somma di € 150.000,00 a titolo di somme a quest'ultima inutilmente versate per l'acquisto dell'immobile di cui al contratto preliminare de quo, oltre, se
Pag. 1 di 6 Ritenuto, al rimborso della provvigione versata per l'inutile mediazione (pari ad € 9.000,00), in ogni caso oltre interessi fino al dì dell'effettivo rimborso;
in alternativa ed in ogni caso: condannare l'odierna convenuta, stante l'ingiustificato arricchimento, alla restituzione in favore degli attori della somma di € 150.000,00 a titolo di somme a quest'ultima inutilmente versate per l'acquisto dell'immobile di cui al contratto preliminare de quo, oltre, se Ritenuto, al rimborso della provvigione versata per l'inutile mediazione (pari ad € 9.000,00), in ogni caso, oltre interessi fino al dì dell'effettivo rimborso;
in tutti i casi: vinte le spese, il compenso, oltre accessori di legge”.
Conclusioni di parte resistente CP_1
“Voglia l'ill.mo Trib.le adito, contrariis reiectis, Preliminarmente, disporre lo svolgimento di procedimento di mediazione, obbligatoria o delegata, previo alla prosecuzione del giudizio, con tutte le conseguenze processuali del caso;
Preliminarmente, ritenuto che le difese delle parti richiedano una istruzione non sommaria, disporre ex art. 702 ter cpc il mutamento del rito, con fissazione di udienza ex art. 183 cpc, con tutte le conseguenze processuali del caso, tra le quali, espressamente, la concessione di termini per il deposito di memorie di precisazione della domanda ed istruttorie (che si richiedono concedersi), data da fissarsi, in caso di previa mediazione, in data successiva al suo possibile espletamento;
Nel merito, respingere le domande attoree perchè infondate, in fatto e/o in diritto, dichiarando nel contempo l'inadempimento da parte degli attori al contratto preliminare di cui è causa, con ogni conseguenza di ragione e di legge. Il tutto con vittoria di spese di causa.”
***
, e proponevano ricorso ex Parte_1 Parte_3 Parte_2 art. 702 bis per sentir accogliere le conclusioni in epigrafe. Si costituiva CP_1 eccependo l'improcedibilità della domanda e resistendo nel merito. Il precedente G.I. assegnava termine per esperimento della mediazione. L'istruttoria si svolgeva mediante acquisizioni documentali.
Il fascicolo perveniva alla scrivente in esito a riassegnazione conseguente a provvedimento di variazione tabellare del 18.10.22.
All'udienza del 7.3.25 le parti concludevano come in atti e il Giudice si riservava.
***
, e espongono: Parte_1 Parte_3 Parte_2

1. in data 9.6.2010 e la coniuge (promissari Parte_1 CP_2 acquirenti) concludevano preliminare di compravendita avente a oggetto fabbricato ubicato nel Comune di Carrara, via Macchia n. 57 (in NCEU fg. 78, mapp. congiunti n.
275 sub.1 e sub.3, piano 1S-T-1, z.c. 1, categ. A/2, Cl. 5, vani 8) per il prezzo di €
500.000, destinato ad abitazione del nucleo familiare, composto anche dai loro figli,
e con (promittente venditrice); Parte_3 Pt_2 CP_1

2. I promissari acquirenti versavano a titolo di caparra confirmatoria, alla firma del preliminare, € 100.000 (in particolare mediante due assegni dell'importo di € 10.000 ed
€ 90.000);

3. Il 23.5.2011 i promissari acquirenti versavano inoltre acconto di € 50.000 tramite assegno bancario tratto su . 0801680974-03; CP_3

4. versava, infine, € 9.000 a titolo di provvigione all'agenzia immobiliare Area Pt_1
Apuana Immobiliare s.a.s.;
Pag. 2 di 6 5. il saldo prezzo (€ 350.000) avrebbe dovuto essere versato al momento del rogito, da fissarsi entro il 31.3.2011, con preavviso da comunicare alla promittente venditrice a cura dei promissari acquirenti entro il 30.1.2011;

6. decedeva il 10.4.2013; le succedevano il coniuge e i figli e CP_2 Pt_2
Parte_3

7. In conseguenza della lunga malattia della , le parti posticipavano la stipula del CP_2 definitivo;

8. I ricorrenti non si attivavano per addivenire alla stipula del definitivo;

9. I ricorrenti affermano di essere casualmente venuti a conoscenza, in periodo non meglio precisato, che la aveva alienato l'immobile in questione a terzi in data 2.8.2018; CP_1
10. Con raccomandata a/r del 18-31.3.2021, i ricorrenti chiedevano alla la CP_1 restituzione di € 150.000, riservando la richiesta del doppio della caparra, senza ottenere alcun riscontro.
non contestando il pagamento di € 150.000 (pur precisandone la natura di caparra CP_1 confirmatoria, non essendo prevista in contratto la corresponsione di € 50.000 quale acconto prezzo) espone, in estrema sintesi, che le controparti si erano totalmente disinteressate per quasi dieci anni alla stipula del definitivo, risultando inadempienti rispetto alle pattuizioni del preliminare, mai l'avevano messa in mora, e che, comunque, al 30.1.21 il loro diritto si era prescritto.
Così ricostruita in fatto la vicenda, il Tribunale
OSSERVA
La domanda di risoluzione per inadempimento è strutturalmente differente da quella di accertamento della legittimità del recesso, sebbene i due istituti si fondino sui medesimi presupposti: il recesso per inadempimento ex art. 1385 c. 2 c.c. costituisce, infatti, uno strumento speciale di risoluzione del contratto, collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria quale determinazione convenzionale del danno risarcibile. Analogamente alla risoluzione, la parte che agisce per l'accertamento della legittimità del recesso è tenuta a provare l'imputabilità e la non scarsa importanza dell'inadempimento della controparte, avuto riguardo all'interesse del creditore. Ne deriva che il recesso ex art. 1385 c. 2 c.c. e la risoluzione per inadempimento di cui agli artt. 1453, 1455 c.c. si fondano sui medesimi presupposti, pur distinguendosi la natura delle rispettive azioni: la pronuncia di accertamento sulla legittimità del recesso è dichiarativa e la parte adempiente è sollevata dall'onere di provare il danno subito;
quella di risoluzione è costitutiva e la parte adempiente deve provare il danno subito in conseguenza dell'inadempimento.
Nel caso in esame non vi è alcuna prova del decorso del termine di scadenza, che, originariamente individuato nel 31 marzo 2011, è stato poi posticipato sostanzialmente sine die, il che è elemento sufficiente a escludere il maturare della prescrizione. La si è certamente CP_1 resa inadempiente, vendendo a terzi l'immobile, pur dopo circa sette anni dalla scadenza del termine in principio concordato, così come anche inadempiente si è resa la parte promissaria acquirente, non attivandosi per la fissazione del rogito.
Il termine del 31.3.2011 previsto in origine per la stipula del definitivo (art. 4 preliminare) non
è, infatti, da ritenersi essenziale, tale non essendo qualificato, nonché alla luce del contegno delle parti (incontestato), attesa la concorde posticipazione dello stesso per anni (come esposto dai ricorrenti – pag. 3 del ricorso, punto 10: “rimandata, per le su esposte e comprensibili ragioni, la stipula del rogito definitivo di vendita, senza peraltro che nessuna delle parti (venditrice e/o compratore) si fosse concretamente attivata […]”).
Pag. 3 di 6 Conseguentemente, in tale ipotesi, il ritardo del debitore si considera tollerato dal creditore, di talché il debitore va esente da responsabilità fintanto che non intervenga atto di costituzione in mora ex art. 1219 c.

1. Ciò, evidentemente, vale per entrambe le parti.
Venendo al contenuto della missiva di cui al doc. 15 di parte ricorrente, nella stessa si richiede la restituzione dell'importo di € 150.000, riservandosi di agire per il doppio della caparra e allegando l'inadempimento di controparte, avendo la nel 2018, alienato a terzi il bene CP_1 oggetto di preliminare.
È, parimenti, incontestato, che parte ricorrente mai abbia individuato un notaio e fissato la data del rogito, né comunicato alla la data in questione con l'anticipo pattuito (art. 5 CP_1 preliminare). Sul punto, nessun obbligo di attivarsi gravava sulla promittente venditrice, che ha certamente tollerato il ritardo, ma che, di contro, neppure era tenuta alle attività di cui all'art. 5 cit. (scelta dello studio notarile e fissazione di appuntamento per stipula definitivo, con avviso alla controparte).
Non risulta, poi, alcun atto di messa in mora da parte della che, come detto, ha sempre CP_1 tollerato il comportamento dilatorio della controparte, senza mai richiedere l'adempimento.
Peraltro, deve evidenziarsi, altresì, la tolleranza della parte promissaria acquirente, che, pur venendo a conoscenza dell'alienazione del bene (avvenuta nel 2018 e oggetto di pubblicità immobiliare, dunque conoscibile con l'ordinaria diligenza già all'epoca), asserisce di averne avuto contezza “più recentemente” e “casualmente” senza nulla precisare in proposito (pag. 3 del ricorso), ha richiesto la restituzione dei 150.000 euro solo nel 2021, e ha instaurato il giudizio un anno dopo.
Sebbene il contegno delle parti suggerisca il reciproco disinteresse alla conclusione dell'affare,
“l'accordo per lo scioglimento, per mutuo dissenso, di un contratto per il quale la legge richiede la forma scritta "ad substantiam", deve rivestire la stessa forma stabilita per la sua conclusione” (Sez. 2 - , Ordinanza n. 35931 del 22/11/2021).
A fronte, dunque, di un inadempimento reciproco e imputabile, è necessario svolgere una valutazione comparativa e unitaria, tenendo conto dell'elemento cronologico, dei rapporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e dell'incidenza di esse sul contratto (cfr. Cass. 26943/2006; Cass. 13365/2006; Cass. 11374/2006).
Se così è, l'inadempimento della risulta di maggiore gravità, avendo determinato CP_1
l'impossibilità giuridica di esecuzione del preliminare. L'alienazione a terzi del bene da parte della promittente assume, infatti, un rilievo ben più pregnante rispetto alla posizione deficitaria della parte promissaria, che si è limitata ad assumere un contegno passivo, senz'altro tollerato, e fermo restando il sicuro versamento di € 150.000. Appare singolare, ma non censurabile, che solo nel 2021 i abbiano richiesto la restituzione dei 150.000 euro, richiesta a cui la Pt_1
d'altro canto, non aveva nessun ragionevole motivo di opporsi. CP_1
Deve, inoltre, evidenziarsi che la caparra pattuita era pari a € 100.000, mentre gli ulteriori €
50.000, seppur non indicati espressamente in preliminare, non possono che avere natura di anticipo sul prezzo concordato.
Ne consegue l'accoglimento della domanda principale, con condanna alla restituzione del doppio della caparra (€ 200.000), oltre € 50.000 a titolo di acconto.
Spettano anche gli interessi legali dalla domanda al saldo, vista l'espressa domanda della parte
(Cass. civ. 22662/2015; Cass. civ. 1087/2007; Cass. civ.1913/2000)
Diversamente è a dirsi rispetto a € 9000, versati da per l'intermediazione dell'agenzia Pt_1 immobiliare, di cui è richiesta la restituzione (cfr. art. 7 ult. parte preliminare: “La parte
Pag. 4 di 6 venditrice dichiara di essere addivenuta alla conclusione dell'affare per il tramite dell'agenzia immobiliare Area Apuana Immobiliare sas con onere di mediazione pattuito in euro 7200 IVA compresa la quale corrisponde il predetto importo con assegno bancario non trasferibile numero 0782864122-01 tratto sulla Banca Monte dei Paschi di Siena filiale di Massa agenzia
4 in data 9 giugno 2010. La parte acquirente dichiara di essere addivenuta alla conclusione dell'affare per il tramite dell'agenzia immobiliare Area Apuana Immobiliare sas con onere di mediazione pattuito in euro 9000 IVA compresa che viene versato con assegno bancario non trasferibile tratto sulla Banca Monte dei Paschi di Siena numero 0787248598-06 filiale di Carrara datato 21 aprile 2010 ”).
Premesso che nulla è pattuito in contratto rispetto alle sorti della provvigione dell'agenzia immobiliare in caso di mancata stipula del definitivo, è appena il caso di rilevare che:
- i 9000 euro sono stati versati a soggetto terzo, neppure parte in causa;

- la caparra svolge la funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria, di talché tali 9000 euro non possono essere considerati quale voce di danno ulteriore di cui i ricorrenti chiedono il ristoro (cfr. Cass. civ., sez. II, 16 novembre 2023, n. 31928).
Tale domanda non può quindi trovare accoglimento.
In ragione della parziale soccombenza reciproca, le spese di lite devono essere compensate nella misura di 1/5, rimanendo per la restante parte a carico della resistente. Si provvede alla liquidazione nel modo che segue, tenuto conto dei parametri medi di cui al D.M. 55/14 e ss.mm., del valore della causa, delle fasi svolte, della complessità e natura della stessa, nonché di ogni altro indicatore di cui all'art. 4 del citato decreto, operata la dimidiazione di cui all'art. 4 per la non elevata complessità e l'assenza di rilevanti questioni di fatto, come da successivo prospetto:
Valore della causa: da € 52.001 a € 260.000
Fase Compenso
Fase di studio della controversia, valore medio: € 2.552,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 1.628,00
Fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio: € 5.670,00
Fase decisionale, valore medio: € 4.253,00
Compenso tabellare (valori medi) € 14.103,00
RIDUZIONI (50% sul compenso ex art. 4 cit.)
Compenso al netto delle riduzioni € 7.051,50
Oltre a detta somma, a titolo di onorario, spettano le spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA se e come per legge dovuti.


P.Q.M.


IL TRIBUNALE DI MASSA,
SEZIONE CIVILE, definitivamente pronunciando sulla domanda di , Parte_1 Parte_3
e contro ogni diversa istanza, eccezione, azione,
[...] Parte_2 CP_1 difesa disattesa, così dispone:
Pag. 5 di 6 ACCERTA la legittimità del recesso della parte ricorrente , Parte_1
e dal preliminare di compravendita del 9.6.2010 per Parte_3 Parte_2 inadempimento della promittente venditrice CP_1
ON al versamento in favore di , CP_1 Parte_1 Parte_3
e di € 200.000 a titolo del doppio della caparra confirmatoria, oltre
[...] Parte_2
€ 50.000 a titolo di restituzione acconto, oltre interessi legali dalla domanda al saldo effettivo;

ON a rimborsare ad , CP_1 Parte_1 Parte_3
e le spese processuali, che liquida – operata la compensazione per 1/5 – in Parte_2 complessivi € 7.051,50, oltre spese generali nella misura del 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge dovuti.
Massa, li 26/03/2025
IL GIUDICE
Dr. Valentina Prudente
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