R.G. 13606 2025
Repubblica italiana
Tribunale ordinario di Roma – VI Sezione civile
Gop Dott. RT NT
Udienza del 28/11/2025
E' presente per parte attrice l'Avv. Parte_1
AL NC, il quale si riporta ai propri scritti difensivi e chiede l'accoglimento delle conclusioni come rassegnate.
E' presente per parte convenuta, , l'Avv. STARACE Controparte_1
US DA, il quale si riporta alla propria comparsa e ne chiede l'accoglimento.
Nessuno è presente per il convenuto . Controparte_2
IL GOP
Dato atto, ritenuta la causa matura per la decisione, dà lettura del dispositivo della sentenza che viene scritta in calce.
Il presente verbale viene letto ai procuratori presenti che lo approvano.
Roma, lì 26/11/2025
Il Gop – Giudice unico
RT NT
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Roma
SESTA SEZIONE
1 R.G. 13606 2025
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al 13606 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA quale società di gestione del Fondo Parte_1
e per essa (C.F. ), Parte_2 Parte_3 P.IVA_1
rappresentata e difesa – giusta procura in atti – dall'Avv. AL
NC, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in Roma, alla via
Della Collina Volpi n. 35
ATTORE
E
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Controparte_1 C.F._1
Roma, via sant'Alfio n. 6 presso lo studio dell'avvocato Giuseppe Daniele
Starace, che la rappresenta e difende giusta delega in atti
CONVENUTO
NONCHE'
(C.F. ), residente in [...] C.F._2
Stilicone n. 227, Sc. B, Int. 10
CONVENUTO NON COSTITUITO
Fatto e diritto.
Con intimazione ritualmente notificata, Parte_1
nella qualità epigrafata, ha intimato lo sfratto per morosità a e Controparte_2
rispettivamente figlio e nipote dell'originaria conduttrice, Controparte_1
deceduta il 3 gennaio 2017, entrambi conviventi e quindi a Persona_1
questa subentrati nel contratto di locazione abitativa avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Roma, alla Via Flavio Stilicone n. 227, Sc. B, Int. 10
(N.C.E.U. Foglio 956, p.lla 230, sub. 48), deducendo, a fronte di un corrispettivo attualizzato in € 363,73, la mancata corresponsione, ad ottobre 2024, di €
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31.840,03 per canoni, nonché di € 5.401,83 per oneri, di € 192,00 per imposte di bollo e di € 182, per imposta di registro.
Si costituiva in giudizio la sola eccependo la propria carenza di Controparte_1
legittimazione passiva per non essere subentrata nel contratto di locazione ai sensi dell'art. 6 L. 392/1978, non avendo convissuto, pur risultando anagraficamente residente nell'immobile, con la originaria conduttrice al momento del decesso e chiedendo, per l'effetto, il rigetto della domanda di pagamento di canoni e oneri.
Nel contempo, opponendosi all'emissione dell'ordinanza di rilascio.
L'altro convenuto, pur ritualmente citato, non si è costituito in giudizio.
Emessa l'ordinanza di rilascio del 21 marzo 2025, con fissazione dell'esecuzione al 21 aprile 2025, veniva disposto il mutamento del rito e concessi i termini ex art. 426 c.p.c. per il deposito di note e documenti integrativi. Veniva inoltre disposto l'ordine di notifica del provvedimento di mutamento del rito al convenuto non costituito, cui l'attore ritualmente ottemperava.
Di seguito, l'attore e la convenuta comunicavano di aver raggiunto un accordo bonario di composizione, che prevedeva la rinuncia del primo, accettata dalla seconda, alla domanda di condanna di al pagamento della Controparte_1
morosità azionata con l'intimazione di sfratto ed a tutte le relative spese, anche inerenti la procedura di rilascio del bene immobile locato, con desistenza da ogni tipologia di credito azionato e non, ai danni di quest'ultima e con il pagamento di un contributo a titolo di spese legali in favore del procuratore della convenuta.
Le parti chiedevano pertanto concordemente dichiararsi la cessazione della materia del contendere, con prosecuzione del giudizio intrapreso dall'attore nei soli confronti del convenuto.
All'udienza del 28 novembre 2025, discussa la causa, si dava lettura del dispositivo della presente sentenza.

2. merito della lite.
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In primo luogo, va dichiarata la contumacia del convenuto il Controparte_2
quale, pur ritualmente vocato nel giudizio di risoluzione per morosità, non si è mai costituito.
La domanda di risoluzione contrattuale svolta dall'attore a motivo dell'intimata morosità è fondata ed accoglibile, per quanto di seguito considerato.
In primis, in relazione alla propria legittimazione, l'attore ha provato la catena di diritti successivi alla stipulazione del contratto di locazione per cui è causa, regolarmente registrato e giustificante il proprio diritto alla proposizione della presente azione.
Venendo quindi alla verifica della legittimazione passiva del solo residuo convenuto, va ricordato come la S.C. abbia chiarito che l'art. 6 legge n. 392 del
1978 < conduttore, di determinati soggetti (coniuge, parenti, affini ed eredi), alla condizione obbiettiva della sussistenza di una “abituale convivenza” e cioè di una situazione complessa, indicativa di una comunanza di vita idonea, per la sua abitualità, a configurare una comunità familiare (o parafamiliare, in quanto l'erede può essere un estraneo), un aggregato stabile di soggetti. Scopo della norma è invero quello di tutelare i componenti della residua comunità familiare (o parafamiliare), onde evitare che restino immediatamente privi di un tetto i superstiti componenti dell'aggregato stabilmente conviventi con il conduttore defunto>>, circostanze che non devono essere desunte necessariamente dalla formale residenza presso l'immobile locato.
Considerato che il convenuto è figlio dell'originaria conduttrice scomparsa nel
2017, come tale rientrante nella categoria dei parenti, distinta e concorrente rispetto a quella degli eredi ai fini della successione nel contratto, occorre verificare il possesso in capo allo stesso dell'ulteriore requisito della convivenza con la madre al momento della sua dipartita.
In tal senso, le risultanze anagrafiche prodotte dall'intimante da sole non provano l'effettiva convivenza.
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Per costante indirizzo giurisprudenziale, le certificazioni anagrafiche in tema di residenza hanno valore di mera presunzione, nel senso che non è sufficiente per dimostrare l'«abituale convivenza» che essa risulti da un certificato storico- anagrafico, trattandosi di un semplice indizio non suscettivo di assurgere a prova.
Sul punto, la C. S. ha affermato che: “poiché lo scopo dell'art. 6 della legge n. 392 del 1978 è quello di garantire un'abitazione, nel caso di decesso del conduttore, ai residui componenti della comunità familiare o parafamiliare, il diritto del coniuge, degli eredi, dei parenti e degli affini alla successione nel contratto di locazione è subordinato alla condizione della "abituale convivenza" con il conduttore. Ai fini della prova di tale complessa situazione, determinante una comunanza di vita con il conduttore, non è sufficiente il certificato storico anagrafico, che ha un valore meramente presuntivo della comune residenza ivi annotata” (cfr. Cass.
Sez. 3, Sentenza n. 579 del 17/01/2001).
Nel caso di specie, tuttavia, il valore presuntivo derivante dalle certificazioni prodotte trova ulteriore e decisivo riscontro nelle attestazioni rese dall'ufficiale notificante, il quale sia in occasione della consegna dell'intimazione che del successivo provvedimento di mutamento del rito ne ha attestato la presenza presso l'immobile locato.
A ciò si aggiunga poi l'assenza di alcuna contestazione in merito alla sussistenza del requisito della convivenza affermato dall'attore sin dall'intimazione. Si può quindi concludere che gli elementi indiziari evidenziati contribuiscono, nel loro insieme, ad attribuire alla presunzione desumibile dalle risultanze anagrafiche le caratteristiche di gravità, precisione e concordanza necessarie, ai sensi dell'art. 2729 c.c. (Cass. n. 9054/2022), a ritenere provato il requisito della convivenza con il de cuius in capo al convenuto e, per l'effetto, la sua legittimazione passiva nel presente giudizio.
Passando quindi alla domanda attorea di risoluzione per inadempimento del contratto, la stessa è fondata e merita accoglimento per quanto di ragione. Per arresto granitico della Cassazione, nelle locazioni abitative anche il mancato
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pagamento di un solo canone può configurare un grave inadempimento da parte del conduttore, come tale idoneo a configurare una causa di colpevole risoluzione.
Come noto, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione circa la gravità e l'importanza dell'inadempimento del conduttore
“Non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del Giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato (artt. 5
e 55 della legge) a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori di importo superiore a due mensilità del canone, l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito e tollerato.
Una tale conclusione, tuttavia, riguarda, sulla base della chiara lettura dell'art. 41 della legge 392/1978, le sole locazioni a uso abitativo, non applicandosi l'art. 5 agli immobili locati a uso diverso” (Cassazione civile n. 8076 del 04.06.2002).
Nel caso di specie, in cui si è accertata una morosità non contestata al momento della notifica ben superiore alla misura di un solo canone, si configura a carico del conduttore un'ipotesi di grave inadempimento e, per l'effetto, la risoluzione del contratto.
Parte attrice ha infatti assolto all'onere probatorio sulla stessa gravante con la produzione in atti del contratto di locazione sottoscritto tra le originarie parti. Sul punto, secondo l'orientamento consolidato della Suprema Corte, "in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte", mentre incombe sul convenuto debitore "l'onere della "prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento" (Cass.
826/2015; Cass. 15659/2011; Cass. Sezioni Unite 13533/2001).
Consegue a tutto quanto sopra che in accoglimento della domanda attorea deve ritenersi accertato il grave inadempimento del convenuto per non aver assolto alle
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obbligazioni dedotte in intimazione, né a quelle successive, maturate nelle more del giudizio.
Va quindi dichiarato risolto, per inadempimento grave del conduttore, il contratto di locazione abitativa avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Roma, alla Via
Flavio Stilicone n. 227, Sc. B, Int. 10 (N.C.E.U. Foglio 956, p.lla 230, sub. 48) e va quindi confermata l'ordinanza di rilascio dello stesso, libero da persone e cose,
a favore dell'attore. Per l'effetto, in assenza di contestazioni sul punto, il medesimo va anche condannato al pagamento in favore dell'attore di € 31.840,03 per canoni impagati ad ottobre 2024, oltre ad ulteriori € 4.728,49 per canoni non pagati da novembre 2024 a novembre 2025, entrambe le somme oltre agli interessi legali dalle singole maturazioni al saldo, nonché di € 5.401,83 per oneri, € 192,00 per imposte di bollo ed € 182,00 per imposta di registro, oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Parimenti, va condannato il convenuto al pagamento ex art. 1591 c.c. di una somma pari al canone di locazione mensile (€ 363,73) per ogni mese di occupazione dell'immobile a far data da dicembre 2025, fino al rilascio, oltre agli interessi legali dalle singole maturazioni al saldo.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano alla stregua dei parametri di cui al D.M. 147/2022, applicando, in assenza di questioni giuridiche di particolare valore, i valori minimi previsti per lo scaglione corrispondente alla morosità accertata, relativamente alle fasi di studio, introduttiva e decisionale, in assenza di istruttoria.


Per Questi Motivi

il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, dichiara la cessazione della materia del contendere in merito a tutte le domande proposte da quale società di gestione del Parte_1
Fondo e per essa nei confronti di Parte_2 Parte_3 CP_1
con compensazione delle spese di lite;

[...]
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accoglie per quanto di ragione le domande svolte da Parte_1
quale società di gestione del Fondo e per essa
[...] Parte_2
n.q. ai danni di e per l'effetto: Parte_3 Controparte_2
dichiara risolto per inadempimento grave del convenuto, il contratto di locazione a uso abitativo avente per oggetto l'unità immobiliare sita in Roma, alla Via
Flavio Stilicone n. 227, Sc. B, Int. 10 (N.C.E.U. Foglio 956, p.lla 230, sub. 48); conferma l'ordinanza di rilascio dell'immobile privo di persone e cose da parte di a favore di quale società Controparte_2 Parte_1
di gestione del Fondo a far data dal 21 aprile 2025; Parte_2
condanna al pagamento, in favore di Controparte_2 Parte_1
quale società di gestione del Fondo della somma
[...] Parte_2
di € 31.840,03 per canoni impagati ad ottobre 2024, oltre ad ulteriori € 4.728,49 per canoni non pagati da novembre 2024 a novembre 2025, entrambe le somme maggiorate degli interessi legali dalle singole maturazioni al saldo, nonché di €
5.401,83 per oneri, di € 192,00 per imposte di bollo e di € 182,00 per imposta di registro, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;
nonché, ex art. 1591 c.c., al pagamento della somma mensile di € 363,73 per ogni ulteriore mese di permanenza nell'immobile a far data da dicembre 2025; condanna a rifondere a Controparte_2 Parte_1
quale società di gestione del Fondo le spese di lite che liquida in € Parte_2
350,00 per esborsi ed € 2.906,00 per compensi legali (liquidati ex D.M. n°
147/2022), oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge.
Roma lì 28 novembre 2025
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