REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Pasqualina Grauso, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 29919 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), elettivamente domiciliati in Roma, via Rodi, n. 4 presso lo studio C.F._2 dell'Avv. Marcella Attisano, che li rappresentata e difende;
ricorrenti
E
(c.f. ) e RT C.F._3 Controparte_2
(c.f. ), elettivamente domiciliati in Roma, via delle Celidonie, n. 25,
[...] CodiceFiscale_4 presso lo studio dell'Avv. Alessandro Costantini, che li rappresenta e difende;
resistenti

FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. e hanno evocato in Parte_1 Parte_2
giudizio e , chiedendo di accertare e dichiarare la RT Controparte_2 risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo inerente l'immobile sito in Roma, via dei
Pastini n. 127 per grave inadempimento della parte conduttrice e per l'effetto ordinare il rilascio del
1 bene immobile assegnando brevissimo termine per il rilascio, condannando i resistenti a risarcire il danno a loro causato dall'inadempimento a titolo di responsabilità contrattuale, quantificato nell'importo di euro 37.500, corrispondente all'importo dei canoni di locazione calcolati per il periodo di durata del contratto di locazione, e condannarli a risarcire i danni causati all'immobile per la realizzazione di opere edilizie senza autorizzazione dei locatori né delle amministrazioni preposte, quantificabili in euro 9.028 per il ripristino dello stato ex ante e da quantificarsi previa stima peritale, in relazione alla riduzione del valore patrimoniale, artistico e storico del bene immobile;
ordinare ai resistenti il pagamento in favore dei ricorrenti degli oneri condominiali pari a euro 50 mensili, a far data dal dicembre 2021 sino alla data di rilascio;
in via subordinata, determinare secondo equità il danno causato a titolo di responsabilità contrattuale ai ricorrenti dall'inadempimento dei conduttori;
con vittoria di spese, da liquidarsi nei confronti del procuratore di parte ricorrente, dichiaratosi antistatario.

1.1. A sostegno delle proprie pretese parte ricorrente deduceva di aver concesso in locazione ai sig.ri e l'immobile di proprietà sito in Roma, via RT Controparte_2
dei Pastini 127, interno 3, in forza di contratto di locazione ad uso abitativo agevolato, registrato in data 22.12.2021 (con data di inizio fissata al 3.12.2021 e di durata di tre anni, rinnovabili di altri due) e di aver notato nel corso del rapporto locativo, all'incirca nel mese di maggio 2023, un inusuale e frequente passaggio di turisti nel palazzo in cui è situato l'immobile locato e di aver verificato l'apposizione sul marmo esterno del portone e anche sulla porta dell'interno, di piccole scatole a combinazione contenenti le chiavi, tipiche di attività di pernottamento per “bed & breakfast”. Hanno affermato che nel giugno 2023 l'appartamento locato era stato inserito sui maggiori portali online per la prenotazione di alloggi e pubblicizzato con il nome “Pantheon
Boutique Apartment La dolce vita” e di essere rimasti totalmente all'oscuro delle attività svolte, non avendo mai fornito alcun consenso o autorizzazione ai conduttori, e di non aver mai percepito alcuna somma derivante da tale attività di concessione di godimento del bene locato a terzi. Hanno riferito di aver richiesto inutilmente ai conduttori l'accesso presso l'immobile, riferendo che l'intero condominio risente delle attività dei conduttori in quanto il flusso incontrollato di turisti disturberebbe la quiete del condominio, anche di notte.
Hanno dedotto che già nel mese di giugno 2022 i conduttori avevano provveduto a far installare un condizionatore d'aria all'interno dell'appartamento con lo scarico esterno verso via dei Pastini, in contrasto sia del regolamento condominiale sia del contratto di locazione, nonché alle norme
2 urbanistiche previste per la realizzazione di opere edilizie esterne su un edificio posto all'interno dell'area di vincolo UNESCO. Hanno dedotto che i resistenti risultavano inadempienti dal dicembre
2021 nel pagamento degli oneri condominiali previsti nel contratto di locazione (euro 50,00 mensili) ammontanti a giugno 2024 a complessivi euro 1600 e che, infine, in due occasioni
(settembre 22 e giugno 23) sempre gli stessi resistenti, avevano disatteso l'invito stragiudiziale dei proprietari a poter accedere presso l'immobile, per la verifica di problematiche inerenti la tenuta dell'impianto del gas ( anno 2022) e relativamente ad infiltrazioni di acqua (anno 2023) .
Deducevano quindi la gravità del comportamento della parte conduttrice, contestandole l'utilizzo del bene locato come alloggio turistico e quindi per un uso diverso da quello pattuito nonché, in secondo luogo, la realizzazione di modifiche (installazione del condizionatore) senza autorizzazione, in violazione dell'art.10 del contratto di locazione.

2. Si sono costituiti in giudizio e , contestando ed RT Controparte_2
impugnando quanto ex adverso dedotto siccome totalmente infondato sia in fatto che in diritto.
Hanno eccepito l'improcedibilità delle domande per il mancato corretto svolgimento della mediazione obbligatoria, nonché l'inammissibilità della domanda di risoluzione per mutamento della destinazione d'uso per lo spirare infruttuoso del termine decadenziale previsto dall'art. 80 della legge n. 392/1078. Hanno affermato l'inesistenza di qualsivoglia inadempimento legittimante la risoluzione del contratto, anche per l'apposizione di un condizionatore, con conseguente rigetto delle consequenziali domande risarcitorie.
Hanno dedotto l'inammissibilità della richiesta degli oneri accessori per nullità della clausola contrattuale sulla loro quantificazione.
Hanno proposto domanda riconvenzionale, chiedendo di accertare che la parte locatrice è risultata inadempiente all'obbligazione di dover consegnare un immobile idoneo all'uso pattuito ed al suo mantenimento e chiedendo la condanna dei ricorrenti, in solido tra di loro, al pagamento della somma di euro 33.979, pari alle spese sostenute per il soggiorno presso una struttura ricettiva nel periodo da giugno 2022 a ottobre 2022, corrispondente allo spazio temporale intercorso prima delle riparazioni dell'impianto del gas e quindi della fruibilità dei servizi a ciò correlati, oltre al versamento di una somma a titolo di risarcimento danni per il pregiudizio non patrimoniale subito, da determinarsi in via equitativa e oltre a interessi, con vittoria delle spese di lite.

3. L'udienza di discussione è stata differita per la proposizione della domanda riconvenzionale ed autorizzata la ricorrente a controdedurre in merito.
3 3.1. All'odierna udienza, la causa è stata discussa dalle parti mediante e, respinte le richieste di prova testimoniale formulate dalla parte ricorrente, in quanto irrilevanti o superflue, la causa è stata decisa ex art. 429 c.p.c..
4. In limine litis, si precisa che la domanda dei ricorrenti è procedibile, essendo stato assolto l'onere di introduzione della procedura di mediazione.
In proposito si osserva che dagli atti risulta che detta procedura è stata instaurata ritualmente e con riferimento al medesimo oggetto del presente giudizio.
In particolare, sebbene i resistenti non abbiano partecipato all'incontro di mediazione, essi sono stati correttamente evocati, in quanto le relative convocazioni sono state effettuate al signor e CP_1
CP_ alla signora presso l'indirizzo di domicilio volontariamente eletto nel contratto di locazione
(art. 15), che tra l'altro coincide con la residenza anagrafica della seconda e con l'immobile locato
(Roma, via dei Pastini n. 127).
La comunicazione preso il domicilio eletto è idonea a garantire la piena conoscibilità della procedura di mediazione, essendo previsto all'art. 15 del contratto di locazione che l'elezione era inerente a tutte le comunicazioni, notificazioni e ogni altro atto relativo al rapporto di locazione.
È del tutto ininfluente la circostanza che i conduttori non abitassero effettivamente l'immobile, avendolo utilizzato per attività ricettiva, peraltro difformemente dal dettato negoziale, non avendo i locatori ostacolato la loro disponibilità del bene ed essendo un'ipotetica – peraltro indimostrata e comunque inverosimile – impossibilità fattuale di conoscenza della corrispondenza del tutto irrilevante a fronte di una volontaria scelta di elezione di domicilio e di una volontaria decisione di non abitare in modo continuativo nell'appartamento.

5. La domanda di risoluzione è basata, in sostanza, su quattro dedotte violazioni contrattuali dei conduttori.

5.1. Una prima lamentata violazione è il non autorizzato cambio di destinazione d'uso da abitativo a commerciale di tipo ricettivo.
Tale doglianza è inammissibile per intervenuta decadenza, a causa del decorso del termine di tre mesi di cui all'art. 80 della legge n. 392/1978.
Siffatta disposizione prevede che «Se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione».
4 Ciò posto, si osserva che i ricorrenti hanno dedotto di aver avuto contezza del cambio di destinazione d'uso nel mese di maggio del 2023. Essi hanno dunque tempestivamente attivato la procedura mediazione nel giugno 2023, conclusasi con esito negativo il 6 luglio 2023.
L'introduzione della mediazione (stante la sua obbligatorietà preventiva rispetto all'azione giurisdizionale) ha interrotto il termine trimestrale, che poi è nuovamente iniziato a decorrere dalla conclusione della procedura di mediazione.
Ne discende che al momento dell'introduzione del ricorso in sede giurisdizionale (ovverosia a luglio 2024) erano trascorsi ben più di tre mesi dalla fine della procedura di mediazione (luglio
2023), sicché il termine decadenziale per dolersi del mutamento della destinazione d'uso era già ampiamente decorso, con conseguente inammissibilità di ogni domanda (risoluzione e risarcimento) connessa a tale cambio di destinazione.
La riscontrata inammissibilità assorbe pregiudizialmente ogni ulteriore questione e valutazione sul punto.

5.2. La non autorizzata installazione di un condizionatore che ha lesionato una parete dell'immobile concreta sì una violazione negoziale (atteso il divieto, recato dall'art. 10 del contratto) di effettuare modificazioni e addizioni all'appartamento e agli impianti senza preventivo assenso della parte locatrice), senz'altro risarcibile, ma di scarsa importanza nell'economia complessiva di un negozio di durata, tale da non poter determinare la risoluzione del rapporto.
Sul punto si evidenzia che (dalle fotografie versate in atti dai resistenti) sullo stesso palazzo dell'appartamento locato e su altri palazzi vicini aventi caratteristiche analoghe sono installati altri simili condizionatori d'aria con aperture sui muri, il che implica la mancanza di un impatto disarmonico dell'intervento.
Sebbene si tratti del muro di un edificio antico (del diciassettesimo secolo e sottoposto a vincolo paesaggistico), non essendosi concretizzato un danno dell'estetica dell'immobile, né tanto meno alla sua funzionalità (con inesistenza di un asserito e peraltro non quantificato danno al valore del bene), la somma a titolo di risarcimento chiesta dai ricorrenti euro per la spesa per il ripristino dello status quo ante (quantificata tramite perizia di parte nell'importo di euro 9.028) è eccessiva, essendo, infatti, ragionevolmente agevole la rimozione del condizionatore e non complessa la riparazione della lesione alla parete.
5 Alla luce della documentazione in atti e dei correnti valori di mercato appare equo un ristoro pari a euro 2.000.

5.3. Con riferimento al mancato pagamento degli oneri condominiali va innanzi tutto precisato che il mancato pagamento non è contestato.
Tuttavia, i conduttori hanno sostenuto la non debenza delle somme in quanto forfetizzazione delle spese condominiali recata dall'art. 4 del contratto sarebbe in contrasto con l'art. 9 della legge n.
392/1978 e, pertanto, sarebbe nulla ai sensi dell'art. 79 della medesima legge.
Siffatta tesi non è condivisibile.
L'art. 4 del contratto, invero, prevede, da un lato, ai commi 1 e 2, un richiamo alla disciplina sugli oneri accessori per i contratti a canone agevolato di tipo “3+2” (tra cui rientra quello de quo) e, dall'altro, al comma 3, una quantificazione forfetaria delle sole spese condominiali (comprensione anche del consumo dell'acqua), ammontanti a 600 euro annui (espressamente «da pagare con scadenza mensile in corrispondenza della pigione») e dunque a 50 euro mensili (somma peraltro espressamente richiamata anche dall'art. 16 del contratto).
Non si riscontra dunque alcuna violazione dei criteri di riparto individuati dall'art. 9 della legge n.
392/1978 (né delle disposizioni di cui alla legge n. 431/1998), né, in difetto di specifiche contrarie indicazioni, emerge che i conduttori debbano versare somme per servizi di cui non usufruiscono, considerato che una clausola di forfetizzazione degli oneri accessori a carico del conduttore in aggiunta al canone propriamente detto non è di per sé contrastante con il quadro ordinamentale (cfr.
Tribunale Firenze, 8.3.2007).
Orbene, posto che si verte in tema di responsabilità contrattuale e che i creditori hanno allegato il contratto e dedotto l'inadempimento ab origine dell'obbligazione di pagamento delle spese condominiali forfetarie senza che i debitori abbiano dimostrato di aver adempiuto, i resistenti sono tenuti a versare ai ricorrenti l'importo di 50 euro al mese dal dicembre 2021 (essendo la locazione iniziata il 3 dicembre 2021) al marzo 2025, per un totale di euro 2.000 (=50 euro / mese x 40 mesi).
Cionondimeno, anche tale inadempimento non è idoneo a comportare la risoluzione del contratto, giacché trattasi di importo non superiore a due mensilità del canone (ovverosia inferiore a 2.500 euro, atteso che il canone mensile è 1.250 euro ai sensi dell'art. 2 del contratto), indicata quale soglia limite di tollerabilità dall'art. 5 della legge n. 392/1978 per le locazioni ad uso abitativo
(come è stato qualificato dalle parti il contratto de quo).
6 Anche considerato il contratto ad uso non abitativo (come è attualmente, a seguito del mutamento di destinazione d'uso, essendosi ormai la situazione di diritto uniformatasi a quello di fatto ai sensi dell'art. 80, comma 2, della legge n. 392/1978)), comunque l'inadempimento sarebbe in concreto di scarsa importanza nel generale contesto negoziale e, pertanto, non idoneo a comportare la risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c..

5.4. La lamentata violazione dell'art. 13 del contratto per aver i conduttori non consentito l'accesso dei locatori all'immobile non è stata sufficientemente perimetrata in fatto nella sua intensità ed effettività e in ogni caso si tratterebbe soltanto di due episodi, con conseguente non superamento di una soglia di gravità tale da condurre ad una risoluzione del negozio per inadempimento.

5.5. Al rigetto della domanda di risoluzione contrattuale consegue logicamente il rigetto del risarcimento danni per scioglimento anticipato del rapporto (che non si è verificato) e parametrato dai ricorrenti in una somma pari ai canoni fino alla scadenza fisiologica del contratto.

6. In definitiva il ricorso va accolto soltanto in parte, in relazione al pagamento degli oneri condominiali e parzialmente con riferimento al risarcimento dei danni causati dall'installazione del condizionatore, mentre va respinta la domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento e la connessa domanda risarcitoria.

7. La domanda riconvenzionale va respinta.
Dal coacervo documentale in atti e dai fatti dedotti non specificamente contestati emerge che:
a) i conduttori, all'art. 9 del contrato di locazione, hanno dato atto di aver attentamente visionato l'immobile e di averlo trovato conforme all'uso convenuto;

b) i conduttori, in violazione di quanto concordato all'art. 16 del contratto, non hanno proceduto all'intestazione delle utenze (tra cui quella del gas) a loro nome tramite volture, sicché il contratto per la fornitura del gas è rimasto intestato alla precedente conduttrice, la quale ha fatto pervenire le bollette ai locatori, che hanno provveduto al pagamento, previo avviso ai conduttori e sollecito a volturare l'utenza;
c) a causa del reiterato inadempimento dell'obbligazione di voltura, la precedente conduttrice ha Contr comunicato all' a richiesta di cessazione del servizio e in data 11.05.2022 il gestore effettuava la lettura di cessazione del servizio di erogazione del gas domestico.
Pertanto, il lamentato disservizio relativo alla fruizione del gas, segnalata dai conduttori con missiva del 31.05.2022 è successiva alla cessazione del servizio e coerente conseguenza di detta disattivazione, imputabile al comportamento dei conduttori.
7 Inoltre i locatori hanno chiesto (mediante missive a mezzo PEC del proprio difensore del 21.7.2022
e del 25.7.2022, nonché con un atto stragiudiziale di intimazione e diffida notificato a mezzo ufficiale giudiziario in data 16.9.2022) di poter accedere all'immobile con un tecnico di loro fiducia per verificare la situazione, ma i conduttori non lo hanno concretamente e prontamente consentito, se non in data 7.10.2022, dove alla presenza dei rispettivi tecnici di fiducia di ambedue le parti è stata accertata una perdita di gas dal rubinetto del piano cottura nel locale cucina e tuttavia i conduttori non hanno autorizzato alcun intervento.
Ne discende che alcuna pretesa risarcitoria può essere accolta con riferimento a danni subiti a causa di una condotta omissiva dei conduttori e in alcun modo collegabile a comportamenti (attivo od omissivi) dei locatori.

8. In conclusione va respinta la domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento e di risarcimento dei danni consequenziali;
va respinta la domanda riconvenzionale;
va accolta la domanda di pagamento delle spese condominiali per un importo pari a euro 2.000 fino a marzo
2025 (oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo); va accolta in parte la domanda risarcitoria per danneggiamento della parete per un importo pari a 2.000 euro.

9. Le spese seguono il criterio della soccombenza prevalente e vengono liquidate coma da dispositivo.

9.1. Su specifica domanda dei ricorrenti, i resistenti, i quali non hanno partecipato alla procedura di mediazione, vanno altresì condannati al pagamento equitativamente determinata in euro 200 ai sensi dell'art. 12-bis, comma 3, del decreto legislativo n. 28/2010.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
1) rigetta la domanda di risoluzione contrattuale proposta dai ricorrenti;

2) in accoglimento della domanda di pagamento delle spese condominiali, condanna, in solido,
e a pagare, in favore di e RT Controparte_2 Parte_1
, per il periodo da dicembre 2021 a marzo 2025, l'importo di euro 2.000, oltre Parte_2
agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

3) in parziale accoglimento della domanda di risarcimento dei danni all'immobile, condanna, in solido, e a pagare, in favore di RT Controparte_2 Parte_1
e , l'importo di euro 2.000, oltre agli interessi legali dalla sentenza al saldo;
Parte_2
8 4) rigetta ogni altra domanda risarcitoria dei ricorrenti;

5) rigetta la domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni;

6) condanna e alla refusione delle spese di lite in RT Controparte_2
favore di e , che liquida in euro 1.700, oltre al 15% per Parte_1 Parte_2
spese generali, iva e cpa, da distrarsi in favore del loro difensore avv. Marcella Attisano, dichiaratasi antistataria;

7) condanna e a pagare, in favore di RT Controparte_2 Parte_1
e , la somma di euro 200 ai sensi dell'art. 12-bis, comma 3, del
[...] Parte_2
decreto legislativo n. 28/2010.
Roma, 9.4.2024
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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