N. R.G. 3744/2025
TRIBUNALE ORDINARIO DI ANCONA
SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3744/2025 tra
Parte_1 Pt_2

Pt_3 Parte_4
ATTORE/I e
Controparte_1
CONVENUTO/I
Oggi 5 dicembre 2025 ad ore 11,00 innanzi al dott. Nadia Mencarelli, sono comparsi:
Per l'avv. AN NA GN e Per Parte_5 [...] l'avv. AN NA GN si riporta alle note conclusionali in Controparte_2 merito alla eccezione preliminare avversaria e chiede di poter precisare le conclusioni e discutere la causa Per l'avv. NA LAURA la Controparte_1 quale ribadisce l'eccezione preliminare relativa alla nullità della notifica e chiede la rimessione in termini, in via subordinata chiede di poter precisare le conclusioni e discutere la causa Il Giudice ritenuta l'eccezione preliminare sollevata da parte resistente infondata ed il contraddittorio regolarmente instaurato invita le parti a precisare le conclusioni. L'avv. Antonini Lanari precisa le conclusioni come da note conclusionali autorizzate, rimettendosi al Giudice per la liquidazione delle spese. L'avv. Lanari precisa le conclusioni chiedendo l'accoglimento delle conclusioni rassegnate nella comparsa di costituzione sia in via principale che subordinata, nel merito chiede il rigetto del ricorso in quanto la CTU depositata nel procedimento di ATP a pag. 70 e 72 conferma che l'immobile non era idoneo al conseguimento della SCIA antincendio e richiedeva una riqualificazione di € 86.000,00. Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira in Camera di Consiglio. All'esito della Camera di Consiglio il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura ad ore 12,40.
Il Giudice
dott. Nadia Mencarelli
pagina 1 di 10 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ANCONA
SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Nadia Mencarelli ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3744/2025 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_5 C.F._1 AN NA GN e dell'avv. BUSIRI VICI GIULIO ( Indirizzo C.F._2 Telematico elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. AN NA GN (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_2 C.F._3 AN NA GN e dell'avv. BUSIRI VICI GIULIO ( Indirizzo C.F._2 Telematico;
, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. AN NA GN
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il Controparte_1 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. NA LAURA, elettivamente domiciliato in VIA TRENTO N.29 60015 FALCONARA MARITTIMA presso il difensore avv. NA LAURA
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 447/bis c.p.c., depositato in data 15.07.2025 e ritualmente notificato mediante pec, unitamente al decreto di fissazione della udienza di comparizione, il 19.07.2025, Parte_5
e convenivano in giudizio, avanti l'intestato Tribunale, il
[...] Controparte_2 [...]
al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: Controparte_1
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Ancona, contrariis reiectis, in via principale accertare e dichiarare la sussistenza dei plurimi gravi inadempimenti contrattuali perpetrati da di Controparte_1
pagina 2 di 10 per le ragioni di cui in espositiva e,l per l'effetto, dichiarare/confermare Controparte_1
l'avvenuta risoluzione del contratto di locazione sottoscritto in data 3 agosto 2022 per grave inadempimento del Centro Autolavaggio di condannare, Controparte_1
conseguentemente, a restituire/riconsegnare, in Controparte_1
termine prefiggendo, l'immobile locato, libero da persone e/o cose, ai sig.ri e Parte_5
nello stato in cui lo stesso si trovava al momento della consegna, salvo il Controparte_2
normale deterioramento dovuto all'uso; accertare e dichiarare che l'immobile è stato illegittimamente occupato dal Centro Autolavaggio di dalla data della comunicazione ( 29 Controparte_1
giugno 2023 ) di risoluzione del contratto di locazione per gli inadempimenti contrattuali posti in essere dalla Società resistente e, per l'effetto, condannare il Centro Autolavaggio di CP_3 [...]
a corrispondere ai Locatori gli importi dovuti a titolo di indennità per l'occupazione sine CP_1
titulo dell'immobile di loro proprietà, dopo la risoluzione del contratto di locazione e quindi a muovere dal mese di luglio 2023 sino all'effettivo rilascio, da quantificarsi in misura almeno pari all'ammontare del canone mensile di locazione o nella diversa misura che sarà ritenuta di giustizia;
condannare il Centro Autolavaggio di a rimborsare ai sig.ri CP_1 Controparte_1 [...]
e tutte le spese dai medesimi sostenute in relazione al Parte_5 Controparte_2
procedimento di mediazione ( Camera di Commercio delle Marche – mediazione n. 109/2023 ) di cui si
è riferito in narrativa nonché nel corso del giudizio di accertamento tecnico preventivo pretestuosamente instaurato dal Centro Autolavaggio di dinanzi al CP_1 Controparte_1
Tribunale di Ancona ( R.G. n. 6000/2023 ); condannare il Centro Autolavaggio di Controparte_1
a provvedere al ripristino, a proprie spese, della destinazione d'uso dell'Immobile di proprietà
[...]
dei Sig.ri e da garage ad uso deposito;
accertare e Parte_5 Controparte_2
dichiarare i danni arrecati ai Locatori all'immobile e, per l'effetto, condannare altresì il Centro
a risarcire i sig.ri e Controparte_1 Parte_5 [...]
per tutti i pregiudizi subiti e subiendi in conseguenza della condotta della società Controparte_2
resistente anche dopo la risoluzione del contratto di locazione di cui si è riferito in narrativa, dichiarando al contempo il diritto dei sig.ri e a Parte_5 Controparte_2
incamerare il deposito cauzionale versato da ai Controparte_1 Controparte_1
sensi dell'art. 14 del Contratto di locazione, pari ad € 6.750,00. Con vittoria di spese e competenze del pagina 3 di 10 presente giudizio e di quello di accertamento tecnico preventivo, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge “. Parte ricorrente premetteva: di avere concesso in locazione alla resistente, con contratto del
03.08.2022, l'immobile sito in Ancona Via Montebello n. 19, oltre gli annessi spazi di uso comune, come in atti meglio identificati, destinato all'epoca ad uso deposito;
che il canone pattuito ammontava ad € 3.000,00 mensili, ridotto per il primo anno di locazione ad € 2.000,00 mensili per consentire l'avviamento dell'attività di autorimessa con annesso autolavaggio e la esecuzione da parte della conduttrice delle lavorazioni assunte a proprio carico;
che la conduttrice, in aperta violazioni delle obbligazioni contrattualmente assunte, iniziava la propria attività senza il preventivo rilascio delle autorizzazioni obbligatorie per legge da parte degli Uffici pubblici competenti, senza l'esecuzione dei lavori di manutenzione ordinaria concordati ai sensi dell'art. 11 del contratto, senza prima richiedere l'autorizzazione ai locatori per l'affissione dei cartelli pubblicitari e con emissione di gravi e persistenti rumori molesti;
che, a seguito di una segnalazione di una condomina, in data 07.06.2023 intervenivano i Vigili del Fuoco che, dopo avere effettuato i dovuti controlli, ritenevano necessaria la chiusura dell'attività; di avere, con pec del 29.06.2023, comunicato alla conduttrice la risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 6 e 27 del medesimo;
che il grave inadempimento della conduttrice era stato accertato anche nell'ambito dell'ATP introdotto dalla conduttrice ( RG 6000/23 ); di avere vanamente esperito il procedimento di mediazione.
Alla prima udienza del 10.10.2025 il Giudice, appurata la regolarità della notifica del ricorso e del decreto di fissazione della udienza di comparizione, dichiarava la contumacia della società convenuta e, stante la rinuncia della difesa di parte ricorrente alla escussione testimoniale, rinviava, per la precisazione delle conclusioni e discussione orale, alla udienza del 05.12.2025 con termine per il deposito di note conclusionali.
Con comparsa depositata in data 13.11.2025 il si Controparte_1
costituiva in giudizio eccependo la nullità della notifica del ricorso effettuata tramite pec e non nel domicilio eletto nel contratto di locazione e chiedere, in via subordinata, la rinnovazione della notificazione ai sensi dell'art. 291 c.p.c..
Alla successiva udienza del 05.12.2025 il Giudice, disattesa l'eccezione di nullità/irregolarità della notifica del ricorso introduttivo del giudizio, invitava le parti a precisare le conclusioni e a discutere pagina 4 di 10 oralmente la causa. All'esito della discussione il Giudice decideva la causa dando lettura del dispositivo e delle concise ragioni di fatto e di diritto.
Va, in primo luogo, respinta l'eccezione formulata dalla difesa della resistente di nullità della notifica del ricorso effettuata da parte ricorrente tramite pec.
Essendo la resistente società obbligata per legge a munirsi di un indirizzo di posta elettronica certificata, ai sensi dell'art. 3 bis e ter della L. 53/1994, il procuratore della ricorrente non poteva fare altro che eseguire la notificazione dell'atto giudiziale a mezzo di posta elettronica certificata. Il portato di tale disposizione normativa non è equivocabile e, come correttamente rilevato dalla difesa della ricorrente, l'elezione di domicilio presso i locali locati, contenuta nel contratto, non può derogare alla normativa pubblicistica sulle notificazioni che individua nel domicilio digitale il luogo unico per le comunicazioni legali ai soggetti obbligati ad averne uno.
Né rileva in senso contrario che la resistente non abbia controllato la propria casella di posta elettronica e si sia avveduta della notifica dell'atto tardivamente. Come rilevato dalla Giurisprudenza della
Suprema Corte, il titolare della PEC ha l'onere di garantire il funzionamento della propria casella e di consultarla periodicamente: in particolare i Supremi Giudici hanno chiarito che deve considerarsi normale diligenza: 1) verificare costantemente tutti i messaggi ricevuti nella casella PEC, anche se archiviati come indesiderati;
2) dotarsi di adeguati sistemi antiintrusione ( cfr. Cass. Civ. 13917/2016 -
17968/2021 ). Di conseguenza del comportamento poco diligente della resistente non può essere chiamata a rispondere la ricorrente, che risulta avere regolarmente notificato il ricorso in data
19.07.2025: la resistente non ha, del resto, in alcun modo contestato di avere ricevuto la notifica del ricorso e del decreto di fissazione della udienza ex art. 420 c.p.c..
Quanto al merito del contendere reputa questo Tribunale che nel caso di specie non sussistano i presupposti per la risoluzione di diritto del contratto quanto piuttosto quelli di risoluzione per inadempimento grave del medesimo.
Per la configurabilità della clausola risolutiva espressa, le parti devono, infatti, avere previsto la risoluzione del contratto come conseguenza dell'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate, mentre costituisce clausola di stile quella redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto, nulla aggiungendo tale clausola alle norme generali di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c.. ( cfr. ex multis Cass. Civ. 11055/2002 – 5147/2001 – pagina 5 di 10 5169/1990 – Trib. Latina 31.10.2023, n. 2318 ). Il generico riferimento della clausola che ci occupa ( art. 6 lettera B ) all'inadempimento da parte del conduttore delle norme legislative e delle clausole contrattuali ne fa una mera clausola di stile, che difetta del requisito di specificità, come tale inidonea a provocare la risoluzione di diritto del contratto che, di conseguenza, potrà essere risolto esclusivamente ove si accerti la ricorrenza dei presupposti di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c.. Presupposti, questi ultimi, pure invocati da parte locatrice la cui sussistenza è risultata in maniera chiara dalle emergenze processuali.
Tra gli obblighi gravanti sul conduttore, ai sensi dell'art. 1587 c.c., vi è quello di prendere in consegna la cosa locata e di servirsene per l'uso pattuito utilizzando la diligenza del buon padre di famiglia, obbligo totalmente disatteso nel caso di specie alla luce dei fatti allegati e documentati da parte ricorrente anche attraverso la produzione della CTU svolta nell'ambito dell'ATP introdotto dalla resistente ( RG 6000/2023 ). Fatti, peraltro, in nessun modo contestati dalla difesa della resistente nella memoria di costituzione, con tutto quel che ne consegue ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 115
c.p.c.. In particolare dalla CTU allegata ( doc. 47 ), redatta dopo sopralluoghi effettuati a partire dal mese di maggio 2024, è risultato che la resistente ha avviato ed esercitato l'attività di autolavaggio e autorimessa senza avere adempiuto agli obblighi sulla stessa gravanti per conseguire le autorizzazioni prescritte dalle leggi applicabili in materia e quindi garantire la sicurezza ed incolumità dei frequentatori ma anche delle attività ed immobili circostanti, oltre che di quello oggetto di locazione.
Come si legge a pagina 70 e ss della perizia “ L'immobile allo stato attuale non risulta idoneo al conseguimento di una SCIA Antincendio e di tutte le necessarie certificazioni previste per legge in quanto non rispetta i livelli di prestazione minima richiesti dal Codice prevenzione incendi.
L'immobile, nello stato in cui si trova, non è idoneo a svolgersi una attività di autorimessa con annesso autolavaggio. Al fine di poter conseguire quanto richiesto si rende necessario mettere in atto tutti gli interventi precedentemente individuati, nello specifico: impermeabilizzare adeguatamente la zona autolavaggio al fine di evitare possibili fenomeni di infiltrazione d'acqua; verificare la corretta impermeabilizzazione delle griglie di raccolta acque realizzate dalla parte Ricorrente;
presentare aggiornamento pratica A.U.A. con le modifiche apportate al sistema di scarico in pubblica fognatura di acque reflue industriali attualmente presente nell'immobile e realizzata dalla parte Ricorrente;

Utilizzare la sola zona evidenziata come autolavaggio per svolgere la seguente attività senza pagina 6 di 10 espandere tale attività in aree non autorizzate ( in sede di sopralluogo la CTU aveva rilevato l'esercizio dell'attività di autolavaggio in zona non autorizzata ); conseguire un livello di prestazione
III con Classe di Resistenza al fuoco pari a 60 mettendo in atto specifici interventi sui singoli elementi strutturali di seguito riportati: solai a travetti con alleggerimenti… Travi in c.a…..Pilastri in c.a.;
Installare segnaletica d'esodo e di orientamento ed illuminazione di sicurezza;
installare segnaletica riferita agli specifici divieti ed obblighi da osservare all'interno dell'attività; Individuare posti auto distinti per tipologia ( es. auto, moto, ecc.. ) con apposita segnaletica a terra;
affiggere planimetrie riportanti tutte le informazioni necessarie alla gestione dell'emergenza esplicative del sistema d'esodo
e dell'ubicazione delle attrezzature antincendio, oltre che apposita cartellonistica riportante le istruzioni sul comportamento da tenere in caso di emergenza da parte degli occupanti;
implementare il sistema IRAI installando pulsanti manuali della funzione D e verificare il funzionamento del sistema di comunicazioni dell'allarme multisensoriali con la funzione C attualmente presente nell'immobile; rendere circa 1,88 mq di superficie di aperture di smaltimento di fumo e calore d'emergenza SE attualmente presenti, nel tipo SEa (permanentemente aperte) SEb ( dotate di sistema automatico di apertura con attivazione asservita ad IRAI ) o Sec ( provviste di elementi di chiusura ad apertura comandata da posizione protetta e segnalata”.
Da quanto precede emerge in modo lampante come la conduttrice abbia totalmente disatteso gli obblighi contrattualmente assunti che la oneravano: di adeguare l'immobile al fine di rispettare le normative sia regolamentari che contrattuali ( art. 8 ); al rispetto delle normative in materia di tutela dell'ambiente esterno ed interno dall'inquinamento acustico al fine di evitare danni o molestie a terzi ( si veda doc. 40 comunicazione ai locatori del 23.10.2023 del Condominio di Via Oslavia 7 ) ( art. 9 ); a richiedere, dopo avere modificato gli impianti, i nuovi certificati di conformità da allegare alle pratiche per il cambio d'uso a garage con autolavaggio ( art. 10 ); di eseguire entro l'anno 2022 gli interventi di manutenzione e verniciatura degli infissi, la sostituzione dei vetri rotti e la manutenzione della sbarra d'ingresso ( alla data del sopralluogo della CTU ancora vi erano vetri rotti ed infissi arrugginiti – pag.
10 ) ( art. 11 ); di comunicare o richiedere la necessaria autorizzazione ai locatori prima di applicare nell'ingresso della rampa di accesso al garage le insegne, i cartelli e gli altri segnali inerenti la propria attività ( art. 12 – doc 31 e 32 ); di ottenere la SCIA Antincendi ed adempiere a tutti gli obblighi di legge in materia di prevenzione incendi ( art. 26 ). Comportamento, questo, che integra gli estremi di pagina 7 di 10 un inadempimento grave all'obbligo di utilizzare la cosa locata per il fine pattuito utilizzando la diligenza del buon padre di famiglia, avendo determinato l'insorgere di una situazione di pericolo per l'incolumità e la salute pubblica stante la conclamata ( da parte dei Vigili del Fuoco ( doc. 36 ) “ non corretta o mancata adozione di misure precauzionali, di esercizio e di sicurezza “, idoneo a ledere gli interessi di parte locatrice, chiamata a rispondere anche di fronte a terzi ( condominio, autorità pubbliche ) del comportamento tenuto dal proprio conduttore, oltre che totalmente pregiudicato l'interesse alla prosecuzione del contratto che si fonda su un rapporto di fiducia.
Come affermato dalla Suprema Corte ( cfr. Cass. Civ. 3477/2012 – 3742/2006 – 3669/1995 ) “ la non scarsa importanza dell'inadempimento, che, nel giudizio di risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive, deve essere verificata anche di ufficio dal giudice, trattandosi di elemento che attiene al fondamento stesso della domanda, deve essere accertata non solo in relazione alla entità oggettiva dell'inadempimento, ma anche con riguardo all'interesse che l'altra parte intende realizzare e sulla base di un criterio, quindi, che consenta di coordinare il giudizio sull'elemento oggettivo della mancata prestazione, nel quadro dell'economia generale del contratto, con gli elementi soggettivi e che, conseguentemente, investa, specie nei casi di inadempimento parziale, anche le modalità e le circostanze del concreto svolgimento del rapporto, per valutare se l'inadempimento in concreto accertato abbia comportato una notevole alterazione dell'equilibrio e della complessiva economia del contratto e l'interesse dell'altra parte quale è desumibile anche dal comportamento di questa, all'esatto adempimento nel termine stabilito “.
Alla luce delle pregresse considerazioni, in accoglimento del ricorso, va pertanto dichiarata la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale stipulato il 03.08.2022, avente ad oggetto l'immobile sito in Ancona, via Montebello n. 19, piano primo della superficie coperta di mq 726 catastali, oltre gli annessi spazi di uso comune, identificato al NCEU di detto Comune, Foglio 8, particella 250, sub 10 e particella 249, per inadempimento grave Controparte_1
che, per l'effetto, va dichiarata tenuta e condannata, in persona del legale
[...]
rappresentante p.t., al rilascio del suddetto immobile nella disponibilità dei ricorrenti, libero da cose e/o persone anche interposte ed al ripristino a proprie spese della destinazione d'uso dell'immobile da garage a deposito
Quanto alla data di rilascio viene fissata al 31.01.2026 considerato l'onere del ripristino dell'immobile. pagina 8 di 10 Ai sensi del combinato disposto degli artt. 1587 e 1591 c.c., Controparte_1
va altresì dichiarata tenuta e condannata, in persona del legale rappresentante p.t., al
[...]
pagamento, in favore dei ricorrenti della somma di 75.621,87 a titolo di canoni di locazione scaduti al mese di luglio 2025, oltre che, a decorrere dal mese di agosto 2025 e fino alla data di effettiva riconsegna, della somma mensile di € 3.171,92, il tutto oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo, al netto del deposito cauzionale di € 6.750,00 che parte ricorrente è autorizzata ad incamerare a titolo definitivo.
Nulla può essere invece riconosciuto, allo stato, a parte ricorrente a titolo di risarcimento di eventuali danni riscontrabili dopo la riconsegna dell'immobile necessitando tale pronuncia accertamenti sostanziali futuri.
Le competenze di lite, quantificate come da parte dispositiva ex DM 55/14, tenuto conto del valore della controversia, della natura delle difese e dell'attività svolta vanno poste a carico della resistente in base al principio della soccombenza e tra queste vanno annoverate anche quelle relative alla mediazione ed all'accertamento tecnico preventivo ( RG 6000/23 ) siccome eziologicamente riconducibili all'inadempimento della convenuta


P.Q.M.


Il Tribunale di Ancona, ogni diversa domanda, eccezione e conclusione disattesa od assorbita:
• Dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in data
03.08.2022, avente ad oggetto l'immobile sito in Ancona, Via Montebello n. 19, piano primo, oltre gli annessi spazi di uso comune identificato al NCEU del detto Comune, Foglio 8, particella 250, sub 10 e particella 249 per inadempimento grave della conduttrice
[...]
Controparte_1
• Per l'effetto dichiara tenuta e condanna al Controparte_1
rilascio della suddetta unità immobiliare nella disponibilità di parte ricorrente libera da cose e/o persone anche interposte oltre che al ripristino a proprie spese della destinazione del bene ad uso deposito;

• fissa per l'esecuzione del rilascio la data del 31.01.2026;
• Condanna in persona del legale Controparte_1
rappresentante p.t., al pagamento in favore di parte ricorrente della somma di € 75.621,87 a pagina 9 di 10 titolo di canoni di locazione scaduti al mese di luglio 2025 oltre che, a decorrere dal mese di agosto 2025, e sino alla data di effettiva riconsegna, della somma mensile di € 3.171,92, il tutto oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo, al netto del deposito cauzionale che parte ricorrente è autorizzata ad incamerare a titolo definitivo.
• Condanna ex art. 91 c.p.c., al pagamento delle Controparte_1
spese di lite in favore di parte ricorrente che si liquidano in € 6.056,22 per esborsi ( di cui €
50,30 per la mediazione ed € 5.461,22 per ATP ) ed in € 17.208,00 ( di cui € 2.916,00 per ATP ed € 3.024,00 per l'attivazione e la negoziazione della mediazione ) per compensi professionali, oltre rimborso spese generali 15%, CPA ed IVA, se dovute, come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Ancona, 05.12.2025
Il Giudice
dott. Nadia Mencarelli
pagina 10 di 10