REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Maria
PA US, ha pronunciato la seguente
SENTENZA EX ART. 429 C.P.C. nella causa iscritta al n. 12251 del Ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2025 promossa
DA
(c.f. ) elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Roma, via Carlo Mirabello, n. 23, presso lo studio dell'avv.
SA Giusti, che lo rappresenta e la difende;



- ricorrente -


CONTRO
(c.f. , in persona del legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_1 pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, via Giovanni Nicotera, n. 29, presso lo studio dell'Avv. Raimondo Rossi, che la rappresenta e la difende;

- resistente -
FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. – Parte_1 premesso di essere proprietario dell'unità immobiliare sita in Roma via delle
Fornaci n. 1, censita al catasto al foglio 430, particella 79, condotta in locazione ad uso non abitativo dalla in forza di contratto stipulato in Controparte_1 data 24.01.2023 e che la conduttrice ha violato l'art. 15 del contratto di locazione per mancata consegna della polizza fideiussoria bancaria a prima richiesta, nonché l'art. 12 per mancata consegna della polizza assicurativa e gli
1 articoli 8, 9 e 11 per l'avvenuta rimozione di un muro divisorio su cui era posto un quadro elettrico secondario, senza alcuna previa comunicazione al locatore, gli articoli 8, 9, 10, 11, per intervenuta modifica non autorizzata dal locatore della porta di accesso al locale;
dedotto che in data 2.03.2024 il locatore ha comunicato alla conduttrice la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 19 del contratto di locazione, se entro il 30.03.2024 non avesse provveduto alla corretta esecuzione del contratto nei termini e modi ivi convenuti e che, stante il persistere dell'inadempimento del conduttore a quanto richiesto, in data 22.07.2024 le si intimava il rilascio dell'immobile locato entro e non oltre il 20.09.2024 – ha evocato in giudizio Controparte_1 chiedendo di dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice e condannarla all'immediato rilascio dell'immobile in favore del ricorrente, libero da persone e cose.

2. si è costituita in giudizio contestando la genericità e Controparte_1 contraddittorietà della domanda di risoluzione, deducendo la mancata prova della gravità dell'inadempimento contrattuale e rappresentando di avere più volte richiesto informazioni al locatore in merito al tipo di fideiussione e polizza di cui necessitava. Ha sostenuto di aver sempre regolarmente pagato il canone di locazione, di poter stipulare la polizza fideiussoria richiesta nei prossimi giorni o sostituirla con pegno o deposito consegnato a garanzia, mediante assegno circolare intestato al locatore;
ha affermato che la mancata stipula della polizza assicurativa conto i danni al locale non può essere considerato grave inadempimento, anche perché, oltre ad essere d'interesse maggioritario del conduttore, sarà immediatamente stipulata dal conduttore senza alcun ritardo.
Ha affermato che presunti lavori non autorizzati o spostamento della porta, sono circostanze contestate dal resistente e soprattutto non sono state in alcun modo provate né documentate. Ha concluso chiedendo, previo rigetto del ricorso e della relativa domanda, di accertare e dichiarare infondato l'atto di risoluzione del contratto in quanto basato su pretesti non giustificati.

3. Alla prima udienza il giudice ha formulato alle parti proposta conciliativa ex art. 185-bis c.p.c ai sensi della quale “Parte resistente si impegna a consegnare
2 la polizza assicurativa di cui all'art. 12 del contratto e la polizza fideiussoria di cui all'art. 15 del contratto alla parte ricorrente entro 15 giorni dall'adesione alla presente proposta;
parte ricorrente rinuncia al ricorso e rinuncia definitivamente a tutte contestazioni ivi contenute. Parte resistente si impegna a pagare alla parte ricorrente le spese del presente giudizio, liquidate forfettariamente in euro 1.200 oltre al 15 % per spese generali, iva e cpa”.
Impregiudicata, nell'ipotesi di mancata adesione alla proposta del giudice, ogni ulteriore valutazione in rito, in merito, sulle prove e sulle spese, il giudice, al fine di verificare l'esito della proposta conciliativa e per eventuale discussione”.

3.1. All'udienza successiva, in relazione alla proposta conciliativa, vista l'accettazione condizionata di parte ricorrente e l'accettazione di parte resistente, dichiaratasi disponibile ad accettare le condizioni del ricorrente circa l'accertamento della regolarità e della non pericolosità dei lavori eseguiti nel locale e il pagamento da parte della conduttrice delle spese per la loro eventuale regolarizzazione catastale, al fine di consentire a parte ricorrente un sopralluogo nell'immobile e ad ambedue le parti di adempiere diligentemente agli aspetti burocratici della vicenda, nonché per attendere il rilascio della fideiussione, ha rinviato la causa, per la definitiva verifica dell'esito della proposta.

3.2. All'odierna udienza, tuttavia, parte resistente non ha ottemperato a quanto indicato nella proposta, producendo una polizza assicurativa non conforme a quanto stabilito in contratto e non producendo alcuna polizza fideiussoria.
La causa è stata discussa dalle parti e, rigettata la richiesta della resistente di ulteriore rinvio della causa per adempiere alla proposta conciliativa, essendo trascorso un tempo eccessivo dall'inadempimento delle obbligazioni negoziali e attesa l'univoca contraria volontà del ricorrente (il quale peraltro aveva accettato la proposta soltanto in via condizionata alla verifica dello stato dell'immobile, poi non effettuata, non avendo la conduttrice comunicato una data per il sopralluogo), il giudice, ritenuta la causa matura per essere decisa,
l'ha trattenuta in decisione.
3 4. Il ricorrente ha dedotto svariate violazioni delle obbligazioni contrattuali da parte della conduttrice.
4.1. È provata in atti, siccome non contestata e, anzi, confermata dalla resistente, la violazione degli articoli 12 e 15, stante, rispettivamente, la mancata consegna della polizza fideiussoria al momento della stipulazione del contratto e della polizza assicurativa entro 90 giorni dalla registrazione del contratto, nonché la violazione degli articoli 8, 9, 10 e 11 del contratto a causa dell'effettuazione di lavori edilizi non autorizzati dal locatore all'interno del bene locato.

4.2. Le giustificazioni addotte in giudizio dalla resistente sono irrilevanti.
Specificamente la circostanza che il precedente legale rappresentante pro tempore della società conduttrice era un anziano malato (con difficoltà a consultare la casella p.e.c.) ed è poi deceduto non impinge sulla capacità di agire di una persona giuridica, essendo la resistente una società a responsabilità limitata e, quindi, una società di capitali, considerato peraltro che l'obbligo di consegnare le polizze assicurativa e fideiussoria discende direttamente e immediatamente dal contratto e non da successive richieste del locatore.
Inconferente e fuori dal thema decidendum è la circostanza del dedotto pagamento dei canoni di locazione. Non idonea a superare l'inadempimento è la circostanza che, prima del giudizio, la conduttrice si era dichiarata disponibile a stipulare la polizza assicurativa e aveva fornito le bozze della polizza fideiussoria. In proposito va peraltro considerato che ad oggi non sono state ancora consegnate idonee polizze.
Inconferente è, infine, l'eccezione di non gravità dell'inadempimento, stante la presenza di una clausola risolutiva espressa.

4.3. Invero, ai sensi dell'art. 19 del contratto (che richiama, tra gli altri, gli articoli 9, 12 e 15 del medesimo accordo) le violazioni degli obblighi negoziali pacificamente compiute dalla comportano la possibilità Controparte_1 per la parte locatrice di avvalersi della clausola risolutiva espressa, il che è avvenuto nel caso di specie tramite lettera raccomandata del 2.3.2024 inviata dal locatore alla conduttrice (e ricevuta il 5.3.2024), recante termine fino al
4 30.03.2024 per quest'ultima al fine di provvedere alla corretta esecuzione del contratto e, specificamente, alla consegna delle polizze e di documentazione inerente ai lavori non autorizzati.
Tuttavia, alla scadenza fissata, la conduttrice non ha adempiuto all'obbligazione di consegnare la polizza fideiussoria e la polizza assicurativa (il cui inadempimento peraltro si era già ampiamente concretizzato, siccome esse avrebbero dovuto essere consegnate al momento della stipulazione del contratto in data 24.1.2023 ed entro 90 giorni dalla sua registrazione intervenuta il
22.2.2023), né lo ha fatto successivamente, neanche in corso di giudizio, nonostante inizialmente avesse accettato – insieme alla ricorrente (quest'ultima in modo condizionato) – una proposta conciliativa del giudice che prevedeva il rilascio delle polizze assicurative e fideiussorie entro 15 giorni dall'eventuale accordo.
In particolare, non è stata depositata la polizza fideiussoria, il che è già sufficiente a integrare l'inadempimento afferente alla clausola risolutiva espressa.
Inoltre, con riferimento alla polizza assicurativa versata in atti dalla resistente, si osserva che: a) in via assorbente ogni ulteriore considerazione,
l'attivazione della polizza assicurativa, per come in essa indicato, produce effetti solo con il pagamento della rata del premio e cionondimeno in atti non vi
è prova di tale pagamento;
b) in ogni caso, la polizza assicurativa non è sottoscritta da alcuna delle parti;
c) la polizza riporta un solo anno di copertura assicurativa, sebbene rinnovabile, mentre il contratto di locazione prevede una copertura per tutto il periodo locatizio;
d) la polizza non è conforme a quanto stabilito dall'art. 12, comma 2, ovverosia non è “un'assicurazione RC a copertura di qualsiasi danno di qualsiasi tipo cagionato a se' stesso, ai suoi dipendenti e a terzi, per l'immobile locato, gli accessori, e l'attivita' svoltavi”.

4.4. L'idoneità dei su descritti inadempimenti (mancata consegna delle due polizze) a determinare la risoluzione negoziale a seguito dell'attivazione della clausola risolutive espressa ai sensi dell'art. 146 c.c. – e, pertanto, la piena soddisfazione della pretesa attorea – assorbe ogni ulteriore valutazione circa
5 altri inadempimenti della conduttrice lamentati dalla ricorrente e specificamente inerenti all'effettuazione di lavori edilizi non autorizzati nell'immobile locato, nonché a successivi mancati pagamenti dei canoni, lamentati nelle ultime difese della ricorrente.

4.5. In definitiva, posta l'acclarata mancata consegna della polizza fideiussoria e della polizza assicurativa e attesa la corretta attivazione della clausola risolutiva espressa, il contratto deve intendersi risolto per inadempimento della conduttrice alla data del 30.3.2024, indicata nella raccomandata del 2.3.2024 come ultima proroga dei termini per adempiere alle obbligazioni di produzione delle polizze al locatore.

5. Alla dichiarata risoluzione consegue l'accoglimento della domanda di rilascio del bene locato, essendo venuto meno il legittimo titolo di detenzione in capo alla resistente, la quale, pertanto, deve essere condannata a rilasciare l'unità immobiliare sita in Roma, via delle Fornaci n.

1. Considerate le condizioni delle parti, la natura non abitativa della locazione e la sua durata effettiva, nonché la circostanza che il locatore aveva chiesto alla locatrice la restituzione del bene già con raccomandata A/R del 22.7.2024 (ricevuta il
21.8.2024, dove si faceva riferimento all'inottemperanza della precedente raccomandata del 2.3.2024 e si indicava per il rilascio il termine finale del
20.9.2024) è congruo fissare per l'esecuzione del rilascio la data del 18.11.2025.

6. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

6.1. Va respinta la domanda della ricorrente di condanna della resistente ex art. 96 c.p.c., stante la mancata prova del dolo o della colpa grave nel resistere in giudizio.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) dichiarata risolto, alla data del 30.3.2024, il contratto di locazione stipulato dalle parti in data 24.1.2023, ritualmente registrato e avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, via delle Fornaci n. 1, identificato al catasto al foglio
430, particella 79;
6 2) condanna a rilasciare il su descritto immobile in Controparte_1 favore di fissa per l'esecuzione del rilascio la Parte_1 data del 18.11.2025;
3) condanna a rimborsare a Controparte_1 Parte_1 le spese di lite, che si liquidano in euro 2.906, oltre al 15% per spese
[...] generali, iva e cpa, da distrarsi in favore dell'avv. SA Giusti, dichiaratosi antistatario;

4) rigetta la domanda della ricorrente di condanna della resistente ex art. 96
c.p.c.;
Roma, 8.10.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria PA US
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