REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del dott. Luca Venditto, ha pronunciato, ai sensi degli artt. 281-sexies, terzo comma, e 281-terdecies c.p.c., la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta al n. 2171 R.G. cont. dell'anno 2023
TRA
- C.F. , ed elettivamente Parte_1 C.F._1
domiciliato in Piazza della Repubblica n. 25 - Terracina, presso lo studio dell'avv.
Alessandro DE ANGELIS, dal quale è rappresentato e difeso, giusta procura apposta in allegato all'atto di citazione;

PARTE ATTRICE
E
- C.F. , ed Controparte_1 C.F._2
elettivamente domiciliato in Galleria Passarella n.

1 - Milano, presso lo studio dell'avv. Nicolo D'ELIA, dal quale è rappresentato e difeso, giusta procura apposta in allegato alla comparsa di costituzione e risposta;

PARTE CONVENUTA
OGGETTO: responsabilità professionale. CONCLUSIONI: per parte attrice (note scritte del 29/5/2025): “Voglia l'adito tribunale:

1. Accertare e dichiarare l'errore dell'Architetto , Controparte_1
professionista nominato nelle procedura esecutiva recante NRE 20013/2010, nella stesura dell'elaborato peritale, consistente nella mancata segnalazione delle parti abusive, come individuate ed elencate al n. 10) della presente domanda giudiziale, confermate ed altresì riscontrate, e meglio specificate nell'elaborato peritale del
CTU Ing. e la susseguente mancata quantificazione del costo relativo alla Per_1
eliminazione ed al ripristino delle opere in conformità degli strumenti urbanistici;
2.
Per l'effetto, condannare il convenuto a risarcire e/o comunque rifondere all'istante la somma di € 20.000,00 consistente nella somma occorrente per il ripristino delle difformità edilizia non rilevate dal professionista Arch. , che, se segnalate CP_1
nella perizia, avrebbero portato ad una valore d'asta dell'immobile minore e dunque più vantaggioso per l'aggiudicatario, e che invece si vede costretto ora a sobbarcarsi gli oneri di ripristinino;

3. altresì condannare il convenuto a risarcire la somma di valore indeterminabile, e che solo indicativamente può essere quantificata in quella indicata dal professionista Ing. in € 100.000,00 relativa alla perdita delle Per_1
agevolazioni del super bonus e/o di ogni altra agevolazione, che si sarebbero potute sfruttare ove il ricorrente avesse avuto tempestiva contezza delle effettive irregolarità edilizie, che avrebbe potuto eliminare con il ripristino, per poi procedere alla ristrutturazione agevolandosi dei bonus fiscali, e/o comunque nella somma non inferiore allo sgravio relativo alla facilitazione prevista per le opere ordinarie, pari al 50% del valore della spese preventivate (punto 16 della narrativa del ricorso introduttivo).

4. Condannare altresì il convenuto alla refusione delle spese, comprensive di Ctu, relative al procedimento per ATP.

5. Il tutto, con riconoscimento degli interessi moratori dalla domanda giudiziale fino all'effettivo soddisfo ex art.
1284 cc penultimo comma.

6. Vittoria di spese spese di lite, oltre spese generali, CPA ed IVA”; per parte convenuta (note scritte del 4/06/2025): “Voglia l'Ill.mo Organo
Giudicante adito, ogni contraria domanda, eccezione, deduzione o istanza respinta, così giudicare: - rigettare le domande tutte formulate dal Signor nei Parte_1
confronti dell'Arch. per tutte le ragioni esposte in atti;
- con la più ampia CP_1
riserva di ogni ulteriore deduzione e produzione, sia di merito che istruttoria e fatto salvo ogni altro diritto. - con vittoria di spese, diritti ed onorari di lite, oltre al 15% per spese generali ex art. 2 D.M. n. 55/2014 ed accessori come per legge.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c. depositato in data 26/04/2023,
ha evocato in giudizio l'architetto affinché Parte_1 Controparte_1
fosse accertata la responsabilità dello stesso per aver depositato un elaborato peritale incompleto nell'ambito della procedura esecutiva rubricata al n. 20013/20210 R.G.
Es. e riguardante il bene aggiudicato all'attore nell'ambito della stessa procedura, con contestuale richiesta di condanna del convenuto alla rifusione della somma pari ad €
20.000,00 per il ripristino delle difformità edilizie relative all'immobile aggiudicato ed inoltre al risarcimento di una somma commisurata alla perdita delle agevolazioni del super bonus edilizio o di ogni altra agevolazione, di cui avrebbe usufruito se avesse avuto tempestiva contezza delle irregolarità edilizie riscontrate sul bene.
A sostegno della domanda, il ricorrente ha rilevato che, con decreto di trasferimento n. cron. 4418/2019 e n. rep. 1323/2019, all'esito della procedura esecutiva n. R.G. Es. 20013/2010, gli è stato trasferito, previa aggiudicazione,
l'immobile sito in Terracina (LT), via San Felice Circeo km. 9,100 s.n.c., distinto al catasto fabbricati del medesimo comune al foglio 192, particella 122, sub 2 e particella 123.
Nel corso della procedura esecutiva immobiliare è stato nominato quale
C.T.U. l'architetto , che, dopo aver provveduto ad effettuare le Controparte_1
rituali ricerche ed indagini accedendo agli uffici del Comune di Terracina, ha redatto la perizia estimativa dell'immobile, nella quale sarebbe emersa, quale irregolarità urbanistica, la verifica del solo ampliamento del servizio igienico al piano terra, effettuato abusivamente.
Ha altresì rilevato l'attore che egli, stante l'esiguità dell'abuso riscontrato e confidando nella bontà dell'elaborato peritale, avrebbe solo inteso limitarsi alla riduzione in pristino delle opere esistenti ed avvantaggiarsi del c.d. “super bonus al
110%”, una volta entrato nella piena disponibilità dell'immobile; che, tuttavia, all'atto di presentazione dell'istanza finalizzata all'ottenimento dei benefici fiscali richiamati, il tecnico incaricato da esso attore, acquisita la documentazione esistente presso gli uffici preposti, ha accertato l'esistenza di ulteriori difformità rispetto a quelle rilevate dal C.T.U. nella procedura esecutiva, identificandole nello specifico in:
- una tettoia posta all'ingresso del cancello carrabile;

- due locali tecnici / ripostiglio posizionati nel giardino di pertinenza in aderenza all'abitazione;
- una finestrella posta al piano terra nella sala / soggiorno lato est;

- creazione di un nuovo vano posto nel sottoscala andando a creare una diversa disposizione interna;

- prolungamento della scala esistente fino al lastrico solare;

- realizzazione di torrino sul lastrico solare ad uso ripostiglio con relative porte e finestre;

- trasformazione del lastrico solare da non praticabile a praticabile.
In ragione delle difformità riscontrate, sarebbe derivata una più difficoltosa e costosa procedura amministrativa concernente il condono o sanatoria edilizia per un ammontare pari ad € 20.000,00, comprensivi di spese tecniche e oneri comunali.
Le difformità, emerse in occasione della presentazione dell'istanza per ottenere l'agevolazione del c.d. “Super Bonus 110%”, sono state verificate dal geometra il quale, nella relazione tecnica di parte, ha rilevato che Controparte_2
le difformità dell'immobile “non individuate né riscontrate all'atto della redazione della perizia del C.T.U. , non solo hanno impedito all'odierno ricorrente CP_1
di poter beneficiare degli incentivi del c.d. “Super Bonus 110% ma anche, al contempo, di non poter eseguire, almeno per il momento, la ristrutturazione del proprio immobile”, ed ha altresì rilevato, in particolare, che il mancato accesso agli incentivi dell'agevolazione c.d. “Super Bonus 110%”, considerate le innumerevoli difformità esistenti e non rilevate in sede di C.T.U., non avrebbero consentito ad esso ricorrente, di poter eseguire le seguenti opere: sostituzione dell'impianto termico;
isolamento termico e sostituzione infissi;
impianto fotovoltaico;
colonnina ricarica auto;
altri lavori di ristrutturazione immobile con detrazione fiscale al 50%.
Il ritardo nella scoperta degli abusi avrebbe inoltre comportato lo spirare del termine utile per la richiesta di condono o del termine in ripristino per ottenere la conformità, cosicché il a fronte della richiesta di condono Controparte_3 presentata il 14/05/2021 dal ricorrente, avrebbe inviato allo stesso preavviso di diniego, essendo decorso il termine di 120 giorni.
Il ricorrente, alla luce di quanto esposto, ha stimato il danno subito in circa €
145.000,00, quale somma comprendente i costi relativi alla procedura di condono per le parti abusive non riscontrate nella perizia del C.T.U., quantificate in circa €
15.000,00, e alla perdita economica derivante dalla mancata fruizione dei benefici del c.d. “Super Bonus 110%”, che sarebbero stati stimati in € 130.000,00 sulla base dei preventivi di spese allegati alla C.T.P. di parte ricorrente.
A seguito, inoltre, dell'introduzione del giudizio per l'accertamento tecnico preventivo, è stato conferito incarico al C.T.U. ing. , il quale ha accertato che Per_1
l'architetto avrebbe omesso l'indicazione delle difformità edilizie CP_1
dell'immobile, segnalando solo l'esistenza di un bagno abusivo, non avendo, di contro, rilevato l'esistenza di altri abusi né quantificato i costi di ripristino che ammonterebbero ad € 20.000,00.
Per le ragioni ampiamente indicate il ricorrente ha concluso come in epigrafe.

1.1. Fissata udienza per la trattazione del ricorso con decreto del 14/5/2023, con comparsa depositata il 4/01/2024, si è costituito in giudizio , Controparte_1
contestando quanto dedotto da controparte in quanto ritenuto privo di fondamento fattuale e giuridico.
In particolare, il resistente ha specificato come il ruolo attribuito al C.T.U. nominato dal giudice nell'ambito di una procedura esecutiva immobiliare fosse quello di fornire al potenziale aggiudicatario la stima del valore del bene oggetto di asta, analizzando inter alia la sua regolarità urbanistica, per permettere agli offerenti di effettuare autonome valutazioni anteriori all'eventuale acquisto;
pertanto, nell'espletamento dell'incarico, il C.T.U. non sarebbe tenuto a valutare le aspettative del potenziale aggiudicatario, né del successivo impiego che si fosse fatto dell'immobile.
L'incarico sarebbe stato, dunque, legittimamente espletato previo sopralluogo presso l'immobile e comparazione dello stato dei luoghi rilevato con gli elaborati di progetto ex artt. 35 e 32 della legge 47-85 allegati al titolo di concessione edilizia in sanatoria, rilasciato dal Comune di Terracina il 17/01/2001, e ne sarebbe emersa la non conformità al progetto assentito. Il C.T.U. ha, inoltre, rilevato che la difformità volumetrica del compendio immobiliare, unitariamente considerato, avrebbe costituito un abuso non sanabile mediante richiesta di condono o sanatoria essendo l'immobile sottoposto a vincolo ambientale-paesaggistico, a causa della sua vicinanza al fiume Sisto.
Ha inoltre chiarito che, nella relazione depositata nella procedura esecutiva, aveva concluso per la possibilità del trasferimento, nonostante l'abuso non fosse sanabile se non tramite la demolizione di eccedenze volumetriche, perché le modifiche non avrebbero alterato la categoria, consistenza e rendita catastale dell'immobile, atteso che il bene, anche spogliato delle superfetazione abusive, avrebbe mantenuto la sua destinazione economica-sociale di immobile ad uso residenziale, indicando altresì al potenziale aggiudicatario la necessità di procedere alla denuncia di inizio attività postuma, ai sensi dell'art. 37 del d.P.R. n. 380/2001, previa riconduzione dello stato dei luoghi a quanto assentito nei relativi progetti.
Sulla base di quanto evidenziato dal resistente, l'immobile avrebbe presentato un unico abuso, dovendosi identificare l'opera edilizia irregolare con riferimento all'immobile o al complesso immobiliare e risultando irrilevante il frazionamento dei singoli interventi avulsi dalla loro incidenza sul contesto immobiliare unitariamente considerato.
Dunque, il resistente, nell'espletamento della perizia, avrebbe operato un calcolo del valore del bene solo considerando la valutazione della superficie utile quale risultante come assentita dai progetti urbanistici e autorizzata, alla luce della documentazione disponibile, riducendo, in ragione della necessità di regolarizzare l'abuso, del 20% il prezzo base d'asta, che da € 392.188,50 è stato ridotto ad €
313.750,00, con aggiudicazione avvenuta per il prezzo ribassato di € 113.500,00.
Anche la ricostruzione del perito incaricato nell'accertamento tecnico preventivo avrebbe confermato la correttezza della ricostruzione operata dal resistente, atteso che il C.T.U. ha confermato come il valore dell'immobile è Per_1
stato espresso considerando il solo valore della superficie assentita, non oggetto di abusi, nonché ha confermato la sussistenza del detto vincolo paesaggistico che avrebbe impedito la sanatoria e il condono dell'immobile, con la necessità di demolizione delle difformità rispetto al progetto assentito, ribadendo altresì che qualunque irregolarità urbanistico-edilizia avrebbe impedito l'accesso ai benefici del
Super bonus 110%.
Ha, infine, rilevato il resistente l'insussistenza degli elementi che avrebbero caratterizzato la pretesa responsabilità extracontrattuale del perito estimatore.
Alla luce di quanto dedotto, ha chiesto l'integrale rigetto delle domande formulate dal ricorrente.

1.2 All'esito dell'udienza del 18/01/2024, il g.i. ha fissato l'udienza del
5/06/2025 per la decisione della causa ai sensi dell'art. 281-sexies, c.p.c., riservandosi all'esito di detta udienza, di provvedere ai sensi degli artt. 281-sexies, terzo comma, e
281-terdecies, c.p.c..

2. Va preliminarmente osservato che la domanda introdotta da parte del ricorrente, volta ad accertare la responsabilità del C.T.U. per aver eseguito in modo negligente ed incompleto la redazione della perizia per la quale era stato incaricato nell'ambito di procedura esecutiva per espropriazione immobiliare, con la conseguenza di aver provocato un danno nei confronti dell'aggiudicatario, deve essere qualificata come domanda volta a fare valere la responsabilità extracontrattuale del convenuto ai sensi dell'art. 2043 c.c..
L'attività del C.T.U., che opera in qualità di tecnico ausiliario del giudice, si sostanzia nel rispondere ai quesiti postigli, secondo l'impegno di bene e fedelmente adempiere le funzioni affidategli al solo scopo di far conoscere al giudice la verità
(artt. 62 e 193 c.p.c.).
Nel caso sorgano questioni, ad esempio in riferimento all'interpretazione del quesito, alla sua portata o all'attività di indagine da svolgere, esse sono risolte dal giudice, eventualmente sentite le parti in udienza (art. 62 c.p.c.). È obbligo del consulente espletare l'incarico con assoluta obiettività, differenziando i fatti dalle opinioni;
confrontarsi con i rispettivi consulenti di parte, se nominati;
rivolersi al giudice nell'eventualità che si verifichino, come detto, circostanze non previste al tempo del conferimento dell'incarico; il consulente d'ufficio può essere poi autorizzato a richiedere l'intervento di un ausiliario.
Inoltre, il consulente tecnico d'ufficio risponde ai quesiti posti dal giudice in base alle prove prodotte ritualmente dalle parti nel processo, in base all'eventuale sopralluogo e in base allo studio del caso in questione. Nell'espletamento dell'incarico peritale il C.T.U. può essere soggetto a responsabilità civile, penale e disciplinare.
La responsabilità disciplinare si identifica in capo al consulente in ragione della sua appartenenza ad un ordine professionale;
pertanto, la sua condotta può integrare violazione delle norme contenute nell'ordinamento professionale di categoria.
Sotto il profilo penalistico, l'art. 64 c.p.c., rubricato “Responsabilità del consulente”, fa richiamo delle fattispecie regolate dagli artt. 314 e ss. c.p. in materia di peculato, 366 c.p. nel caso di rifiuto di uffici legalmente dovuti e l'art. 373 c.p. in tema di falsa perizia o interpretazione.
Sotto il profilo della responsabilità civile, dottrina e giurisprudenza prevalenti ricostruiscono la fattispecie quale forma di responsabilità extracontrattuale da fatto illecito, la quale potrà essere fatta valere ex art. 2043 del c.c. nel caso in cui il consulente tecnico agisce con dolo o colpa nell'esecuzione degli atti che gli sono richiesti.

2.1 La previsione normativa di cui all'art. 2043 c.c., com'è noto, regola, con clausola generale, la responsabilità extracontrattuale dell'autore di qualunque fatto doloso o colposo che cagiona ad altri un danno ingiusto. Essa si distingue dalla responsabilità contrattuale che è la conseguenza patologica di un preesistente obbligo inadempiuto (art. 1218 c.c.).
Il fatto che cagiona ad altri un danno ingiusto è identificabile in qualsiasi azione umana, commissiva ovvero anche omissiva se viola un obbligo di attivarsi imposto dall'ordinamento. D'altra parte, il termine 'fatto', utilizzato dalla norma codicistica in commento, senz'altra aggiunta, lascia pensare al fatto naturale, non già al fato umano, ossia all'atto che di regola, causa un danno secondo gli artt. 2043 e ss.
c.c..
Può trattarsi anche di un fatto materiale, cioè indipendente dalla condotta dell'uomo se l'ordinamento, per una precisa ragione, lo ascrive all'uomo.
La norma prevede il necessario accertamento dell'elemento soggettivo che deve accompagnare la condotta cagionata dal responsabile, il dolo o la colpa, la cui definizione è mutuata dal diritto penale, consistendo il dolo nella coscienza e volontà della realizzazione di una condotta dannosa (art. 43 c.p.) e la colpa nella negligenza, imprudenza, imperizia ovvero nell'inosservanza di leggi, regolamenti, ordini o discipline.
Tra il fatto illecito commesso e il danno cagionato deve poi necessariamente sussistere un nesso di causalità.
Per stabilire quale tra le azioni sia causa dell'evento si fa riferimento, anche qui, al diritto penale (40 c.p.) e, nello specifico, alla teoria della causalità materiale in base alla quale una condotta è causa di un evento se e solo se essa ne è condicio sine qua non, cioè condizione senza la quale l'evento non si sarebbe prodotto;
per verificare quando sussista questo nesso si guarda alla c.d. causalità adeguata, per cui la condotta è causa quando, normalmente, è idonea a cagionare quell'evento.
Infine, con la nozione di danno ingiusto si fa riferimento, innanzitutto, al danno evento, che identifica i beni giuridici la cui violazione può originare il diritto al risarcimento.
Il danno ingiusto si riferisce anche al cd. danno conseguenza che indica le effettive conseguenze dannose, economicamente valutabili che, derivando dalla lesione del bene, attribuiscono al danneggiato il diritto al risarcimento.
Le conseguenze dannose possono sostanziarsi in danni patrimoniali, ossia lesioni al patrimonio economico del soggetto risarcibili nella misura del danno emergente e del lucro cessante, e non patrimoniali, inerenti ai pregiudizi rivolti ad interessi della persona non aventi rilevanza economica e che possono configurare un danno biologico, morale o esistenziale.
Si deve considerare con attenzione, in generale, ma certamente con riguardo al caso di specie, che la responsabilità da fatto illecito si pone all'attenzione dell'operatore giuridico soltanto se possa produrre l'obbligazione risarcitoria. La sola azione, seppure negligente, imperita o imprudente, addirittura volontariamente compiuta, non è produttiva di alcun effetto, se non diventa lesiva della posizione soggettiva della vittima e non sia causa di un danno risarcibile.
In altri termini, il fatto illecito fonte di responsabilità richiede un evento lesivo di una situazione protetta (danno ingiusto), riferibile ad un responsabile attraverso un criterio di imputazione;
inoltre richiede l'esistenza di conseguenze pregiudizievoli per la vittima. Proprio queste conseguenze costituiranno l'oggetto dell'obbligazione risarcitoria. La mancanza di una perdita valutabile economicamente o di una disutilità non patrimoniale nella condizione della vittima renderebbe vano ogni ragionamento sulla colpa, sulla causalità, sulla ingiustizia;
con altro linguaggio si suole affermare che nel concetto di fatto illecito deve sussistere altresì un danno certo, nel senso di un pregiudizio patrimoniale o non patrimoniale.

2.2 La responsabilità del consulente tecnico d'ufficio, che abbia cagionato un danno nell'espletamento del mandato, trova la norma di riferimento nel disposto di cui all'art. 64 c.p.c., in termini di responsabilità extracontrattuale.
L'orientamento espresso dalla dottrina maggioritaria, in merito alla valutazione dell'elemento soggettivo che deve accompagnare la condotta del danneggiante, e in particolare, in relazione alla misura della colpa del consulente in ordine alla responsabilità civile ai sensi dell'art. 64 c.p.c., anche avallata dalla giurisprudenza più risalente, ha rilevato che proprio in ragione della funzione che il
C.T.U. è chiamato a svolgere, un'eventuale responsabilità civile possa configurarsi unicamente, oltre che nel caso di dolo, nell'ipotesi di colpa grave. In sostanza, il risarcimento del danno sarebbe ipotizzabile solo qualora vi sia anche responsabilità penale, con ciò, tra l'altro, intendendosi per “colpa grave”, una macroscopica e inescusabile negligenza o imperizia nell'esecuzione dell'incarico affidato per il tramite di una condotta palesemente contraria alle regole generali di correttezza e buona fede.
All'orientamento indicato si contrappone un recente indirizzo richiamato dalla giurisprudenza di legittimità in tema, sulla base del quale “la responsabilità risarcitoria del consulente tecnico d'ufficio per i danni arrecati alle parti, prevista dall'art. 64 c.p.c., è diretta ed esclusiva, non essendo ipotizzabile una concorrente responsabilità del , e non è limitata alla colpa grave, Controparte_4
rispondendo il perito per i danni provocati alle parti da un suo comportamento doloso o colposo” (Cass. civ., sez. III, 13/02/2024, n. 3917), pertanto, anche una condotta connotata dall'elemento soggettivo della colpa non grave può comportare l'imputazione della responsabilità extracontrattuale in capo al consulente tecnico d'ufficio. Responsabilità che vale nei confronti delle parti del processo. Va considerato sin d'ora che l'aggiudicatario di una vendita forzata non può considerarsi tale. È evidente che la stima di un immobile incongrua per difetto, ad esempio, cagiona un possibile pregiudizio al creditore procedente che intende rivalersi sul ricavato della vendita;
ma contestualmente, allo stesso debitore, che confida nella migliore vendita possibile per estinguere i debiti nella misura maggiore e realizzare la propria esdebitazione. Diversa è la posizione dell'aggiudicatario, che, da una siffatta condotta negligente o imperita, può ricavare un concerto vantaggio piuttosto che un danno.

3. Nel caso di specie, parte ricorrente ha supposto la responsabilità del consulente derivante dall'elaborazione di una perizia errata e incompleta.
Nello specifico, l'aggiudicatario ha rilevato come nella Parte_1
perizia elaborata dal convenuto, nell'ambito della procedura esecutiva rubricata al n.
200013/2010 R.G. Es., questi, come esperto nominato ai sensi dell'art. 569 c.p.c., non abbia tenuto in considerazione una serie di difformità catastali inerenti l'immobile staggito, la cui mancata indicazione avrebbe indotto l'aggiudicatario ad acquistare il bene, salvo poi, aver preso cognizione, dopo l'aggiudicazione del bene e a seguito dell'avvio dell'iter burocratico per l'abbattimento delle difformità edilizie ed urbanistiche rilevate, che vi fossero ulteriori difformità rispetto a quelle individuate dal C.T.U., che avrebbero imposto una serie di costi non preventivati per spese tecniche e oneri comunali, pari ad € 20.000,00.
Inoltre, la taciuta condizione di abusività rivelatasi maggiore di quella riscontrata dal consulente dell'immobile, avrebbe cagionato un ulteriore danno in capo al ricorrente, nella misura in cui il decorso del termine per l'attivazione della procedura di condono avrebbe comportato l'impossibilità di sanatoria delle porzioni abusive dell'immobile e la mancata possibilità di godere delle agevolazioni del cd.
“super bonus 110%”.

3.1 La domanda relativa all'accertamento della responsabilità extracontrattuale del consulente deve essere rigettata per i motivi di fatto e di diritto di seguito esposti.
Nella perizia redatta dal consulente (esperto in sede esecutiva) arch. CP_1
, convenuto nel presente giudizio, in relazione all'immobile sito in
[...]
Terracina, via San Felice Circeo km. 9,100, egli ha dato atto come l'immobile esaminato ricadesse nel piano regolatore generale del Comune di Terracina, approvato dalla Lazio con Deliberazione n. 873, del 28/11/1972, Zona “C5” CP_5 espansione residenziale, zona che risulta sottoposta a vincolo paesaggistico, in base all'art. 35 PTPR (piano territoriale paesistico regionale).
Al quesito posto dal giudice dell'esecuzione in ordine all'incarico di “riferire dettagliatamente sulla conformità della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l'esistenza della dichiarazione di agibilità, indicando la tipologia degli eventuali abusi riscontrati e se l'illecito sia stato sanato o sia sanabile alla luce della attuale normativa”, il consulente ha rilevato che “il bene pignorato fa parte di edificio realizzato con licenza edilizia n. 660 del 13 dicembre 1969 e successiva variante n. 906 del 02 marzo 1971 al certificato di agibilità prodotto in data 08 marzo 1974. Successivamente per difformità parziali apportate all'alloggio pignorato consistenti nell'avvenuta realizzazione di una tettoia in legno è stata rilasciata previa istanza di condono ai sensi della L. 47/85, Concessione Edilizia in Sanatoria n. 2702 del 17 dicembre 2001, a quest'ultima non è seguita la richiesta di agibilità. Le opere ricadono oggi nel vigente Piano Regolatore Generale di Terracina approvato dalla
Lazio con Deliberazione n. 873 del 28/11/1972, Zona C5 aree di CP_5 espansione”.
Ha indicato, inoltre che “non è garantita la conformità oggettiva dell'alloggio sullo stato dei luoghi in quanto l'ultima planimetria in atti presso l'Agenzia del
Territorio del 23/06/1987 prot. LT 0028250 non mostra al piano terra un ampliamento al servizio igienico, presentandosi in difformità all'assentito con titolo
n.2702 del 17 dicembre 2001, occludendo una porzione del portico. Il trasferimento può avvenire perché le modifiche non alterano la categoria, la consistenza, la rendita catastale, alla difformità riscontrata è proposta la demolizione la cui messa in pristino nell'assentito, non è riconducibile al disposto dell'art. 40, ultimo comma della legge 47/85 ed all'art. 46, comma 5 del D.P.R. 380/01 s.m.i., trovandosi il bene in area vincolata protetta sotto il profilo paesaggistico per la vicinanza dal Fiume
Sisto, con spesa, sempre ipotizzata, esclusa la sanzione pari ad € 4.500,00 detti valori sono a carico dell'Aggiudicatario”.
Nella parte, invece, inerente la valutazione del lotto considerato, a fronte del quesito al consulente posto nei termini che seguono: “determinare il valore dell'immobile con indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni del prezzo di stima alla luce dello stato di conservazione dell'immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge con data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento, con i termini e le forme previste dalle leggi vigenti”, il C.T.U. ha evidenziato che il valore complessivo del lotto, individuato in € 392.188,50 deve essere decurtato nella misura del 20%, per la mancanza “degli adeguamenti tecnologici e per il contenimento energetico;
del certificato di agibilità; agli insoluti di condominio;
alla conformità oggettiva mediante proposta D.I.A. postuma con demolizione alle more della L.R. 15/08”, ponendo dunque il prezzo base d'asta in cifra tonda pari a € 313.750,00.
Il consulente, nell'espletamento del mandato, ha rilevato sulla base dei poteri a lui conferiti, a seguito di sopralluogo e comparazione della documentazione in suo possesso, una condizione di difformità catastale del bene, per la mancata riconducibilità a quanto assentito con il titolo n. 2702 del 17 dicembre 2001 di concessione edilizia in sanatoria, rilevando che nell'ultima planimetria presso l'Agenzia del territorio, del 23/06/198, prot. LT 0028250 non sarebbe presente al piano terra un ampliamento del servizio igienico, nonché che l'abuso non avrebbe potuto essere suscettibile di sanatoria per il vincolo paesaggistico ivi apposto, che avrebbe necessitato della demolizione delle aree non conformi al progetto di concessione edilizia in sanatoria.

3.2 I rilievi operati dal consulente incaricato da parte resistente, geometra evidenzierebbero il mancato riscontro di alcuni elementi ulteriori di CP_6
difformità catastali che il C.T.U. non avrebbe tenuto in considerazione, in particolare evidenziando la presenza di: “Una tettoia posta all'ingresso del cancello carrabile;
due locali tecnici/ripostiglio posizionati nel giardino di pertinenza in aderenza all'abitazione; un ampliamento del bagno posto al piano terra;
una finestrella posta al piano terra nella sala/soggiorno lato est;
creazione di un nuovo vano posto nel sottoscala andando a creare una diversa disposizione interna;
prolungamento della scala esistente fino al lastrico solare;
realizzazione di torrino sul lastrico solare ad uso ripostiglio con relative porte e finestre;
trasformazione del lastrico solare da non praticabile a praticabile”.
Secondo la prospettazione del geometra incaricato da parte attrice, dunque, la perizia svolta dal C.T.U. , nel non menzionare difformità ulteriori rispetto CP_1 a quelle identificate, avrebbe portato “o ad evidenti problemi di carattere di legittimità dell'immobile con una serie di spese non previste e inoltre ha fatto perdere al Sig. la possibilità di accedere agli incentivi quale Decreto Rilancio Parte_1
D.L. 19/05/2020 n° 34 e succ. varianti (SUPER BONUS 110%) infatti in data
02/02/2021 veniva dato esito negativo allo studio di fattibilità per l'accesso ai su citati incentivi (Allegato 5) viste le innumerevoli difformità esistenti” e il mancato accesso agli incentivi avrebbe comportato l'impossibilità di realizzazione di interventi relativi a: “sostituzione dell'impianto termico;
isolamento termico lungo le mura perimetrali e sostituzione degli infissi;
impianto fotovoltaico;
colonnina per ricarica dell'auto”.
Inoltre, l'impossibilità di usufruire delle agevolazioni del bonus 110%, in aggiunta alla mancata possibilità di eseguire altre lavorazioni per la ristrutturazione con detrazioni fiscali al 50%, avrebbe comportato una perdita pari ad € 130.000,00.

3.3 Esperito accertamento tecnico preventivo, introdotto nel giudizio identificato con R.G. n. 2113/2022, il C.T.U. ivi incaricato, ing. , ha Per_1
confermato la presenza delle ulteriori difformità riscontrate nella perizia del geometra non ravvisando il C.T.U. la possibilità di sanatoria delle predette “alle CP_6
indicazioni della Legge n.47/85 e del D.P.R. n.380/01, ma, per il combinato disposto delle normative di cui al D.Leg. n.42/04 e della L.R. n.15/18, occorre, nel caso specifico, provvedere al ripristino della regolarità del bene tramite la demolizione degli abusi esistenti” in ragione della posizione dell'immobile in zona vincolata ex art. 35 PTPR (piano territoriale paesaggistico regionale), come fascia di rispetto del fiume Sisto, come anche riscontrato dal consulente , resistente nel presente CP_1 giudizio, prevedendo altresì la somma di € 20.000,00 come spesa per il ripristino di quanto non sanabile.
In merito alle perdite che sarebbero conseguite al mancato esperimento degli incentivi del super bonus 110%, il perito, in via generica, indica una perdita pari a circa € 100.000,00 “tenuto conto della detrazione dovuta per l'IVA e delle spese tecniche e burocratiche necessarie”.
Ha inoltre confermato, nella relazione peritale, che il C.T.U. CP_1
avrebbe dato atto in maniera corretta della presenza del vincolo paesaggistico e delle modalità per la conformazione dell'immobile al progetto assentito, nonché il fatto che il valore dell'immobile sia stato calcolato considerando “soltanto le superfici utili relative alla parte dell'immobile regolarmente assentita rilevabili dalla documentazione a disposizione”.

4. Dalle ricostruzioni operate sia dal perito di parte incaricato, geometra che dal C.T.U. nominato nel giudizio per l'accertamento tecnico preventivo, CP_6
ing. , oltre all'emersione di ulteriori elementi di difformità catastale Per_1
dell'immobile rispetto a quanto evidenziato dall'arch. nello svolgimento CP_1
dell'incarico finalizzato a porre in vendita il bene in sede di espropriazione forzata, non sono tuttavia emersi elementi in grado di dimostrare che dalla perizia possa dirsi cagionato un danno ingiusto in capo al ricorrente . Parte_1
Nei fatti, non rileva a tal proposito la circostanza allegata dal resistente, sulla base della perizia resa all'esito dell'esperimento dell'ATP, in ordine al dovuto risarcimento di € 20.000,00, quale spesa da effettuare a causa della condotta del consulente. A pag. 11 della relazione di ATP si fa un genericissimo riferimento ad una spesa di € 20.000,00 necessaria per il ripristino di quanto non sanabile.
Il C.T.U. convenuto, pur non avendo riscontrato, nell'elaborato da lui redatto per la vendita, le ulteriori difformità, ha delineato un quadro informativo sufficiente della condizione dell'immobile, fornendo un'indagine in linea con i quesiti a lui posti dal giudice dell'esecuzione e operando una consistente decurtazione del valore dell'immobile da porre a base d'asta, tenendo in considerazione le condizioni dello stesso (anche sotto il profilo urbanistico ed in particolare dei vincoli cui il bene era soggetto); ha quindi chiarito che il valore complessivo del bene, solo guardando alle porzioni assentite negli elaborati di progetto ex artt. 35 e 32 della legge 47-85 allegati al titolo di concessione edilizia in sanatoria, rilasciato dal Comune di Terracina il
17/01/2001, sarebbe stato pari ad € 392.188,50.
Dalla somma indicata ha operato poi una rilevante decurtazione (pari ad €
78.438,50 in meno), tenendo in considerazione la mancanza “degli adeguamenti tecnologici e per il contenimento energetico;
del certificato di agibilità; agli insoluti di condominio;
alla conformità oggettiva mediante proposta D.I.A. postuma con demolizione alle more della L.R. ”; per individuare infine come detto un prezzo Pt_2
base d'asta proposto in cifra tonda pari ad € 313.750,00. Dal decreto di trasferimento reso nel procedimento esecutivo n. R.G. Es.
20013/2010 (cron. 4419/2019 - rep. 1323/2019) si evince che il ricorrente si è aggiudicato l'immobile in esame per la somma di € 113.500,00, nettamente inferiore anche al prezzo base d'asta proposto dal consulente tecnico d'ufficio.
Da ciò deriva l'assenza di qualunque danno risarcibile nel patrimonio del ricorrente, che si è incrementato di un bene del valore di oltre 300,000,00 euro dietro versamento di una ben più modesta somma. L'aggiudicazione è avvenuta ad un prezzo notevolmente inferiore al valore base d'asta (l'aggiudicatario ha acquistato il bene lucrando uno sconto di oltre 200.000,00 euro sul valore del bene); un siffatto deprezzamento, peraltro, sia pure in una diversa dimensione, già effettuato a monte dall'esperto stimatore, ha ampiamente assorbito i costi genericamente quantificati in €
20.000,00 in sede di ATP e finalizzati a rimuovere gli ulteriori abusi riscontrati.
D'altra parte, non viene in alcun modo dimostrato, attingendo dagli accertamenti del consulente incaricato dal e del CTU in sede di ATP, che Parte_1
le difformità ulteriori riscontrate avrebbero, da un lato, indotto il resistente a non partecipare all'asta, dall'altro, e ancor prima, comportato una diversa valutazione dell'immobile; si fa infatti riferimento ad una serie di spese da effettuarsi per la conformità urbanistico-edilizia dell'immobile, che il perito incaricato nell'ambito della consulenza resa nel procedimento esecutivo, non avrebbe dovuto preventivare, non essendogli richiesto;
mentre egli ha operato comunque una decurtazione piuttosto consistente sulla valutazione originaria, riequilibrando il valore del bene, che poi è stato acquistato dal ricorrente ad un prezzo ulteriormente scontato, circostanza che di per sé elide il nesso causale tra condotta ed evento e assorbe pienamente, escludendolo radicalmente, il nesso tra evento e danno.

4.1 Come osservato anche dalla giurisprudenza di legittimità in tema, “il perito di stima nominato dal giudice dell'esecuzione risponde nei confronti dell'aggiudicatario, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per il danno da questi patito in virtù dell'erronea valutazione dell'immobile staggito, solo ove ne sia accertato il comportamento doloso o colposo nello svolgimento dell'incarico, tale da determinare una significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita, idonea ad incidere causalmente nella determinazione del consenso dell'acquirente” (Cass. civ., sez. III, 23/06/2016, n. 13010). Nel caso in esame non sussiste un comportamento riscontrabile come doloso o colposo nell'espletamento della perizia ad opera del C.T.U. atteso che non è fornita alcuna prova in ordine ad una alterazione significativa delle condizioni reali del bene aggiudicato, dai riscontri effettuati, infatti, era ben comprensibile al potenziale aggiudicatario, che il bene sarebbe stato bisognevole di una serie di interventi, ampiamente indicati dallo stesso consulente e finalizzati alla migliore ristrutturazione dell'immobile, con la necessità di demolizione di quanto difforme dal punto di vista edilizio
È dunque, il contesto in cui si inserisce la consulenza del ad CP_1
escludere non solo la configurabilità di un danno, ma anche, contestualmente,
l'impossibilità di ravvisare un nesso di causalità materiale tra le spese che il ricorrente qualifica alla stregua di “danno ingiusto” e la condotta di omissione del consulente.
I fini della causalità materiale nell'ambito della responsabilità aquiliana prevedono infatti che un evento è da considerare causato da un altro se, ferme restando le altre condizioni, il primo non si sarebbe verificato in assenza del secondo, secondo il principio espresso dalla teoria condizionalistica (della condicio sine qua non).
Qui l'evento inerente alle spese da sostenere si sarebbe verificato anche se il consulente avesse tenuto in considerazione tutte le difformità catastali esaminate, atteso che, al di là della mancata indicazione di queste, l'esperto aveva già riscontrato una condizione di difformità edilizia non sanabile e mostrato al potenziale acquirente una situazione complessiva dell'immobile che avrebbe imposto attività di ripristino dello stato del bene per renderlo conforme urbanisticamente.

4.2 Non trova alcun fondamento la richiesta risarcitoria per la perdita della possibilità di accesso alle agevolazioni del Super bonus 110%, ciò in quanto, in primo luogo, la perizia è stata resa in tempo antecedente all'entrata in vigore di dette agevolazioni per opera del c.d. decreto-legge Rilancio del 1/07/2020, n. 34, pertanto il consulente non avrebbe potuto operare valutazioni in ordine alla possibilità di accesso a detti meccanismi agevolativi.
Inoltre, anche a voler considerare il potenziale danno derivato dal mancato accesso ai benefici che l'aggiudicatario immaginava di poter ottenere per la ristrutturazione del bene, benefici fiscali che presuppongono la sussistenza del requisito di conformità e regolarità dell'immobile sotto l'aspetto urbanistico ed ambientale, la mancanza di tali requisiti avrebbe potuto essere desunta chiaramente dalla lettura della perizia del resistente arch. , secondo cui anche sulla base CP_1
del solo elemento di difformità individuato, senza considerare le difformità ulteriori poi riscontrate, sarebbe stata impedita la possibilità di accesso alle agevolazioni in parola, pertanto non ritenendosi, nemmeno in questo senso, cagionato alcun danno dalla condotta del resistente.
Per tutti i motivi di fatto e di diritto illustrati, deve pronunciarsi il rigetto delle domande introdotte dal ricorrente.

5. Le spese del presente giudizio, liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al DM n. 55 del 2014, aggiornati dal D.M. n. 147 del 2022, tenuto conto della natura e del valore della controversia e dell'attività difensiva svolta
(scaglione ricompreso tra € 52.000,01 ed € 260.000,00 in relazione alla domanda formulata, applicati i valori minimi relativi a tutte le fasi, tenuto conto della scarsa complessità della controversia e del tenore delle difese delle parti, ad esclusione della fase istruttoria, non espletata), sono regolate secondo il criterio della soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria domanda ed eccezione, così decide:
- rigetta la domanda di accertamento della responsabilità del convenuto proposta da e le connesse domande Controparte_1 Parte_1
risarcitorie;
- condanna alla rifusione delle spese di lite in favore del Parte_1 resistente , che liquida in € 4.216,50 per compenso al difensore, Controparte_1
oltre rimborso delle spese generali nella percentuale del 15%, IVA e CPA nella misura di legge.
Latina, lì 4/7/2025
Il giudice
Luca Venditto