Allegato all'ultimo verbale d'udienza del 17 luglio 2025 ex art 127 ter cpc

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI NOLA
SEZIONE II CIVILE
Sentenza (artt.429 c.p.c.)
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2149/2025, tra
,elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Vito Parte_1
Calcagno che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

intimante
e
ED CP_1 [...]
contumaci Controparte_2
CONCLUSIONI:
come da verbale di udienza del 17/07/2025 e relative note difensive .
MOTIVAZIONE
La domanda va accolta in quanto fondata “per tabulas”.
Non necessitando, infatti, di alcuna suppletiva istruzione probatoria la controversia va decisa in punto di diritto, sulla scorta delle allegazioni prodotte dalle parti in causa.
Punto focale del “thema decidendum” risulta essere la idonea manifestazione della locatatrice, indirizzata ai conduttori nelle forme e tempi di legge , della propria volontà di risolvere il contratto di locazione sorto tra le parti, al fine di evitare la rinnovazione tacita dello stesso per il biennio a partire dal 28.02.2026, giuste di lettere raccomandate A/R n. 25000009610318 e n. 25000009610322 del 10.03.2025, indirizzate ai conduttori e ricevute in data 11.03.2025.
Ciò posto, preso atto della mancata costituzione dei convenuti in giudizio, ritenuto di dover provvedere alla conversione del rito , stante la peculiarietà della domanda espressa, il giudizio, la controversia è stata fissata per la decisione sullo stato degli atti , in virtù la natura prettamente documentale della causa.
In via preliminare va dichiarata la contumacia dei convenuti, atteso che , a seguito della notifica effettuata ai sensi dell'art .138 cpc a mani proprie di ed CP_1
ai sensi dell'art. 139 cpc , in combinato disposto all'art. 660 cpc, per il litisconsorte
, nessuno dei chiamati in giudizio ha ritenuto opportuno costituirsi e Controparte_2
formulare allegazioni difensive di segno opposto alle istanze formulate dalla intimante.
Va , altresì, evidenziato che il ricorso con rito locatizio speciale ex art. 447 cpc bis risulta necessario per le questioni sorte fra le parti di un rapporto contrattuale di natura locatizia che possono riguardare l'esistenza del contratto, la sua validità o efficacia, la risoluzione del contratto;
problemi relativi all'immobile (come riparazioni)
;adempimento delle obbligazioni sorte in base al contratto;
pagamento di spese, oneri, accessori.
Ergo, questo giudice, rilevato che la domanda è stata stigmatizzata in seno alla risoluzione del contratto alla prima scadenza , ha ritenuto congruo disporre il mutamemto del rito , non potendosi definire il processo tramite la mera convalida di sfratto per finita locazione.
In punto di diritto, poi, la legge, in subiecta materia, consente al locatore di negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza solo in ipotesi tassative, ben individuate nella norma dispositiva di cui all'art .3 della L. n. 431- 1998, a mente della quale… “
Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392…”
Ciò postula l'intenzione del locatore di adire l'immobile agli usi indicati dalla legge.
La disposizione , infatti, non fa riferimento alla necessità ,ma alla mera intenzione che deve essere seria, “cioè realizzabile giuridicamente e tecnicamente, e non è sindacabile nel suo contenuto di merito, non potendo il giudice interferire sull'utilità o sulla convenienza della divisata destinazione per il locatore” ( ex multis,Cass. ord. 28 marzo
2022 n. 9851, Cass. 977/2010).
Il locatore, pertanto, deve dichiarare di destinare l'immobile ad abitazione o a luogo di lavoro, per sé o per un familiare, senza particolari formalità.
Qualora egli non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nella disdetta nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità, il conduttore ha il diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato oppure, in alternativa, al risarcimento ex art. 3 c. 3 legge
431/1998.
Tanto premesso in punto di diritto, va evidenziata la sussistenza del contratto di locazione intercorso tra le parti del processo, depositato in copia telematica nella produzione di parte istante , con subentro della nuova locatrice debitamente comunicato alla competente Agenzia delle Entrate in data 26 02 2025.
Risulta, altresì, versata in atti copia informatica del diniego di rinnovo ricevuto , con racc.a/r del 19 06 2023, a fronte di una scadenza del primo periodo fissata al 28 02
2026, contenente l'esprrsa motivazione afferente la necessità di destinare l'immobile al proprio nucleo familiare.
Tale motivazione si sposa con la valutazione del comportamento del conduttore del locale ad uso “abitativo”, ovvero, se lo stesso, sia nella fase antecedente al giudizio, che nel corso di causa , possa essere rilevante con quella richiamata espressamente al comma a) dell'art 3 della L n. 431 -1998; pertanto, in assenza di ragioni di segno contrario non emerse in virtù della scelta di non costituirsi in giudizio,le motivazioni espresse rappresentano ragioni evidenti per per l'accoglimento della domanda.
Pertanto, va accolta la domanda e per lo effetto va dichiarato il diniego di rinnovo alla prima scadenza contrattuale fissata per il 28 02 2026.
Per lo effetto, dispone il rilascio del cespite sito in AC , alla via Maiuri n 11, con effetti immediati al verificarsi del termine prestabilito. Circa il regime delle spese processuali non sussistono ragioni di segno opposto alla regolamentazione ex art. 91 cpc , tenuto conto, tuttavia, della assenza di una fase istruttoria piena.
.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda ed eccezione , così provvede:
dichiara la contumacia di ed;
CP_1 Controparte_2
1) accoglie la domanda di parte intimante di diniego di rinnovo del contratto registrato telematicamente in data 23.02.2023 al n. 001261 – Serie 3T, cod. identificativo , per la durata 01.03.2023 / CodiceFiscale_1
28.02.2026 e successive modifiche , competente tra le parti del processo:
2) per lo effetto ordina al sig.ri ed di lasciare Controparte_2 CP_1
l'immobile sito in n AC (NA) in Via Maiuri n. 11, piano 1, identificato al
N.C.E.U. del Comune di AC (NA) al foglio 53, p.lla 816, sub. 12, cat.
A/2 dal 28 02 2026 con effetto immediato allo scadere del termine;

3) condanna , altresì, ed , in solido tra loro, CP_1 Controparte_2
al pagamento delle spese e competenze di giudizio maturate in complessivi
€ 2.374,00, oltre € 165.00 per verosimili esborsi , oltre accessori di legge così deciso in Nola il 14 agosto 2025 IL G.U
Dr.Alfredo Granata