N. R.G. 1208/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di AREZZO
SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1208/2024
Oggi 8 gennaio 2025 ore 09:16
innanzi alla dott.ssa Alessia Caprio, sono comparsi:
Per e , l'avv. VELTRONI VALENTINA;
Parte_1 Parte_2 per , , , l'avv. BORGHINI ALBERTO Parte_3 Parte_4 Parte_5
è altresì presente personalmente il sig. Parte_2
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni e alla discussione della causa.
L'avv. Veltroni si riporta agli atti e alle deduzioni ivi indicate, insistendo nelle conclusioni rassegnate, ossia chiedendo la condanna dei resistenti al pagamento della somma di € 6.960,00, per mancato pagamento di 12 mensilità di canone, comprensivo delle spese condominiali, chiede la condanna alle spese in ragione della mancata comparizione personale delle parti in udienza;

l'avv. Borghini insiste nell'ammissione dei mezzi istruttori già richiesti e si riporta integralmente alla comparsa, precisa le conclusioni come in comparsa;
l'avv. Veltroni si oppone all'ammissione delle istanze istruttorie di controparte.
I difensori, esaurita la discussione, rinunciano a presenziare alla lettura della sentenza e si allontanano.
Il Giudice, preso atto di quanto sopra, successivamente pronuncia sentenza ex art. 429 – 447-bis c.p.c.
Il Giudice
dott.ssa Alessia Caprio
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di AREZZO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice unico dott.ssa Alessia Caprio, ha pronunciato ex art. 429 ed ex art. 447-bis c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1208/2024 promossa da:
( ) e , ), Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2 rappresentati e difesi dall'avv. VELTRONI VALENTINA, ed elettivamente domiciliati in Arezzo, via
Licio Nencetti n. 10;
PARTE RICORRENTE contro
( ), ( ) e Parte_3 C.F._3 Parte_4 C.F._4 Pt_5
( rappresentati e difesi dall'avv. BORGHINI ALBERTO ed
[...] C.F._5
elettivamente domiciliati in Arezzo, via Petrarca n. 9;
PARTE RESISTENTE
Oggetto: locazione di immobili ad uso abitativo
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza odierna.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
I ricorrenti e hanno convenuto in giudizio i resistenti , Parte_1 Parte_2 Parte_3 [...]
e chiedendo la condanna degli stessi al pagamento della somma di € 6.960,00, Pt_4 Parte_5
derivante dal mancato pagamento di n. 12 canoni mensili di € 580,00 ciascuno, comprensivi delle spese condominiali (di cui € 450,00 per canone di locazione mensile ed € 130,00 spese condominiali mensili), maturati nei mesi da marzo 2021 a marzo 2022, per il godimento dell'immobile avente ad pagina 2 di 7 oggetto l'unità immobiliare sita in Arezzo (AR), via della Chimera n. 30/4, piano secondo, stipulato il
25.07.2017 con durata di anni tre dal 01.08.2017 al 31.07.2020, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Arezzo il 10.08.2017.
In particolare, i ricorrenti hanno dedotto:
- che il suddetto contratto di locazione era stato stipulato dal sig. e Parte_1 Per_1
, madre del ricorrente sig. quali locatori, ed i sig.ri e
[...] Parte_2 Parte_3 [...]
come conduttori, con la partecipazione del sig. come garante dei conduttori;
Pt_4 Parte_5
- che in data 24.02.2018 decedeva la sig.ra , cui succedeva quale unico erede il Persona_1
ricorrente sig. Parte_2
- che i conduttori avevano lasciato l'immobile locato nell'aprile 2022, omettendo tuttavia di versare n. 12 mensilità di canone di locazione, comprensivo delle spese condominiali, per complessivi € 580,00 mensili, maturate nel periodo marzo 2021-marzo 2022;
- che per ottenere il soddisfo del proprio credito i ricorrenti proponevano ricorso per decreto ingiuntivo presso il Giudice di Pace di Arezzo, che veniva concesso (decreto ingiuntivo n.
669/2023);
- che tale decreto veniva opposto dai resistenti nel procedimento di opposizione RG n.
2153/2023;
- che veniva svolta procedura di mediazione n. 169/2023 presso l'Organismo di Mediazione della
Camera di Commercio di Arezzo, con esito negativo;

- che ordinanza del 25.04.2024 il Giudice di Pace dichiarava la propria incompetenza per materia a conoscere della domanda sostanziale, poiché competente funzionalmente il Tribunale di
Arezzo, trattandosi di materia locatizia, revocando inoltre il decreto ingiuntivo n. 669/2023 emesso il 02/05/2023 dal Giudice di Pace di Arezzo, assegnando alle parti termine di mesi tre per la riassunzione della causa innanzi al Tribunale di Arezzo;

- che, dunque, veniva instaurato dai ricorrenti il presente giudizio RG n. 1208/2024 in riassunzione della causa precedentemente instaurata presso il Giudice di Pace, al fine di ottenere l'accertamento della pretesa sostanziale e la condanna dei resistenti al pagamento delle somme già oggetto della domanda monitoria inizialmente proposta innanzi all'organo giudiziario non competente.
Con comparsa di costituzione e risposta si sono costituiti, in questo giudizio riassunto, i resistenti Pt_3
e , resistendo alla domanda avversaria e chiedendone la reiezione.
[...] Parte_4 Parte_5
Nello specifico, i resistenti:
pagina 3 di 7 - non hanno contestato il mancato versamento dei canoni oggetto della domanda dei ricorrenti, eccependo, tuttavia, che gli stessi non sarebbero dovuti ex art. 1460 c.c., e che dunque tali canoni non sarebbero stati versati a fronte dell'inadempimento dei locatori rispetto alle obbligazioni sui medesimi gravanti;

- hanno dedotto che nel corso del rapporto di locazione veniva richiesto varie volte ai proprietari di effettuare interventi di riparazione dell'immobile relativi alla funzionalità e la sicurezza degli stessi, e che a fronte di tali richieste i locatori sarebbero rimasti inerti, tanto che nel marzo 2022 il rapporto di locazione era stato interrotto;

- hanno eccepito che i locatori non avrebbero mai provveduto a restituire ai conduttori la cauzione versata, pari ad € 1.600,00, chiedendone in questa sede la restituzione e comunque la compensazione di tale importo con quanto eventualmente riconosciuto come dovuto ai locatori all'esito del giudizio.
Alla prima udienza di comparizione del 31.10.2024, respinte le richieste di prova orale, formulate dalla sola parte resistente, la causa è stata rinviata all'odierna udienza per discussione orale ex art. 429 c.p.c.
Ciò premesso, la domanda di parte ricorrente è fondata e deve essere accolta per i motivi che seguono.
La pretesa creditoria di parte ricorrente trova corrispondenza documentale nel contratto di locazione stipulato tra le parti, da cui si evince che, quale corrispettivo per il godimento dell'immobile locato, era stato pattuito un canone mensile di € 450,00, oltre ad € 130,00 mensili per spese condominiali.
Inoltre, si evidenzia che l'importo oggetto della domanda di parte ricorrente, il numero delle mensilità non versate e il fatto che le stesse non siano state effettivamente versate dai conduttori vanno considerati fatti pacifici poiché non contestati dai resistenti.
I resistenti, infatti, pur ammettendo di non aver versato gli importi richiesti dai ricorrenti, sostengono la non debenza delle somme domandate dai conduttori a titolo di canone di locazione e spese condominiali, poiché i locatori non avrebbero diligentemente adempiuto alle proprie obbligazioni di mantenere l'immobile locato in condizioni idonee all'uso, omettendo di svolgere gli interventi di manutenzione sollecitati.
La tesi di parte resistente non appare fondata, dal momento che l'inadempimento dei resistenti non trova giustificazione nell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.
Nella giurisprudenza di legittimità è stato affermato che al conduttore non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo o determinare unilateralmente il canone neanche nell'ipotesi in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene dovuta a fatto del locatore (cfr. Cass.
261/2008; Cass. 7772/2004; Cass. 3341/2001; Cass. 9863/1998; Cass. 3411/1983).
pagina 4 di 7 La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore di versare il canone di locazione è, infatti, legittima solo quando venga a mancare del tutto la controprestazione del locatore e non, ad esempio, quando costui non abbia mantenuto la cosa locata in condizioni tali da servire all'uso convenuto (Cass. 11783/2017, Cass. 1388/2011, Cass. 261/2008 Cass. 13133/2006;
Cass. 7772/2004).
Nel caso di specie, non risultano dimostrate inadempienze a carico di parte locatrice, che, in ogni caso, per consentire la legittima sospensione dell'obbligazione del conduttore di corrispondere il canone di locazione, avrebbero dovuto essere di portata tale da minare radicalmente l'equilibrio del sinallagma contrattuale.
I più recenti orientamenti della giurisprudenza di legittimità, infatti, hanno confermato il “consolidato orientamento della giurisprudenza di questa Corte (che il Collegio condivide e fa proprio, al fine di assicurarne continuità), ai sensi del quale, in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che
l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'art. 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti:
l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva;
in applicazione di tale principio, conseguentemente, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore (Sez. 3, Sentenza n. 8425 del 11/04/2006, Rv. 589183 - 01)” (così Cass. n. 17020/2022).
Facendo applicazione dei su richiamati principi e posto che alla consegna lo stato dell'immobile era definito nel contratto di locazione come buono e adatto all'uso convenuto (cfr. art. 5), e che non risulta contestato che, nel periodo nel quale sono maturati i canoni di locazione richiesti in questa sede dai locatori, i conduttori abbiano comunque continuato ad usufruire dell'immobile locato, non può ritenersi legittima la condotta degli stessi di sospensione del pagamento del canone, che risulta dovuto.
Inoltre, nel caso di specie non risulta altresì dimostrato che le lamentate condizioni non idonee del bene locato fossero dovute a mancati interventi di parte locatrice sollecitati dalla parte conduttrice per attività di manutenzione che avrebbero dovuto essere effettuate dalla parte locatrice, e dunque estranee alla manutenzione ordinaria. Non possono supplire utilmente, sul punto, i capitoli di prova orale articolati dalla parte resistente: il cap. 1 è formulato in termini generici, non essendo indicata la tipologia delle riparazioni, al fine di comprendere se le doglianze dei convenuti si riferissero ad interventi di competenza della parte locatrice;
il cap. 2 è relativo a circostanza di fatto non rilevante;

pagina 5 di 7 cap. 3 è formulato in termini valutativi, i capp. 4, 5, 6 risultano comunque non conducenti in relazione alla dimostrazione della mancata esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria.
Neppure le foto allegate alla comparsa risultano decisive nel suffragare le tesi dei convenuti, poiché dalle stesse non si desume alcunché in ordine alla dedotta mancata manutenzione straordinaria da parte dei locatori.
Le prove offerte, quindi, non consentono di ritenere raggiunta la prova del dedotto inadempimento rispetto alle opere di manutenzione straordinaria dell'immobile, e comunque tale prova, come sopra evidenziato, non avrebbe in ogni caso potuto legittimare la sospensione dal pagamento del canone ex art. 1460 c.c., stante il permanente godimento dell'immobile da parte dei conduttori nei mesi per cui il canone non è stato versato.
Ciò chiarito, può trovare parziale accoglimento l'eccezione di compensazione formulata dalla parte convenuta, nella minor misura di € 900,00, in relazione a quanto effettivamente risulta documentato dagli atti di causa. I resistenti, infatti, hanno dedotto di aver versato un deposito cauzionale di €
1.600,00, che non sarebbe stato restituito e di cui hanno chiesto operarsi la compensazione con quanto eventualmente dovuto ai ricorrenti. Tuttavia, in atti vi è dimostrazione del versamento unicamente della somma di € 900,00 a titolo di deposito cauzionale, come si deduce dal tenore letterale del contratto di locazione stipulato tra le parti che contiene, all'art. 7, anche una specifica pattuizione in ordine all'importo del deposito cauzionale ricevuto dai locatori e in relazione al quale è rilasciata quietanza.
Non essendo documentato il pagamento di importi ulteriori a titolo di deposito cauzionale, l'eccezione di compensazione formulata dai resistenti va accolta per la minor somma di € 900,00.
Va dunque disposta la condanna dei resistenti, conduttori e fideiussore, in solido tra loro ex art. 1944
c.c., a corrispondere ai ricorrenti la somma di € 6.060,00.
Quanto al profilo delle spese di lite, esse seguono la soccombenza e considerato l'accoglimento della domanda di parte ricorrente nonché il parziale accoglimento dell'eccezione di compensazione attorea, le stesse possono essere compensate per 1/3, con conseguente condanna dei resistenti a versare ai ricorrenti 2/3 delle spese di lite complessivamente liquidate. Le spese sono determinate sulla base dei parametri forensi indicati dai d.m. n. 55/2014, n. 37/2018 e n. 147/2022, prendendo come riferimento i valori minimi, (considerata la limitata complessità della causa e la prossimità della somma domandata ai valori minimi dello scaglione di riferimento) dello scaglione relativo a cause dal valore compreso tra
€ 5.200 ed € 26.000, e si liquidano, in relazione alle fasi svolte, in complessivi (3/3) € 1.700, di cui €
460 per la fase di studio della controversia, € 389 per la fase introduttiva del giudizio, € 851 per la fase decisoria, oltre al 15% per spese generali, IVA e CPA come per legge.


P.Q.M.


pagina 6 di 7 Il Tribunale di Arezzo, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- accoglie la domanda di parte ricorrente nei confronti di parte resistente;

- accoglie parzialmente l'eccezione di compensazione dispiegata dalla parte resistente nei confronti della parte ricorrente e per l'effetto,
- condanna i resistenti, in solido tra loro, al pagamento in favore dei ricorrenti, della somma di €
6.060,00;
- compensa per 1/3 le spese di lite e conseguentemente condanna i resistenti a rimborsare ai ricorrenti i 2/3 delle spese di lite, liquidate complessivamente (3/3) in € 1.700, oltre al 15% per spese generali, iva e cpa come per legge.
Arezzo, 8 gennaio 2025
Il Giudice dott.ssa Alessia Caprio

Sentenza resa ex art. 429 ed ex art. 447-bis c.p.c, pubblicata mediante lettura in assenza delle parti rinunzianti a presenziare ed allegazione al verbale.
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