REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TORINO
SEZIONE OTTAVA CIVILE in composizione monocratica, in persona del giudice dr. Andrea De Magistris, ha reso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 22702/24 del ruolo generale degli affari contenziosi
TRA

(C.F. , con il Parte_1 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. BUSETTA AGATA SABRINA MILENA e dell'avv. ANCONA MICHELA elettivamente domiciliato in C.So Vittorio Emanuele I n. 159 Torino
RICORRENTE
E
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. BARDA ILAN DAVID, CP_1 P.IVA_2 elettivamente domiciliato in Via Alfredo Casella 00199 Roma
RESISTENTE

(C.F. , con il patrocinio dell'avv. A BECCARA CP_2 P.IVA_3
GABRIELE, elettivamente domiciliato in VIA ROSMINI, 45 38100 TRENTO

RESISTENTE
OGGETTO: risoluzione contratto di locazione commerciale
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte ricorrente:
accertare e dichiarare il diritto dell'istante ex art. 11 della Legge 392/1978 ad ottenere la restituzione del deposito cauzionale (ossia della somma di € 25.000,00 corrisposta in luogo della fidejussione bancaria) indebitamente trattenuta dalle odierne resistenti, per l'effetto, condannare la società (P.I. in persona del suo legale CP_1 P.IVA_2 rappresentante pro-tempore e la società (P.I. nella persona del CP_2 P.IVA_3 legale rappresentante pro-tempore, in solido tra loro, a restituire a parte ricorrente la somma oggetto del deposito cauzionale dell'importo di € 25.000,00 versato dalla
[...] in sostituzione della fidejussione bancaria, con rivalutazione monetaria ed Pt_1 interessi dalla data di consegna dell'immobile sino al soddisfo;
in ogni caso, oltre al risarcimento del danno subito dalla in Parte_1 conseguenza della mancata restituzione dell'importo di € 25.000,00, da valutarsi anche equitativamente;

Parte resistente CP_1
Voglia l'Ill.mo Giudice, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa: a) Per i motivi esposti in narrativa, respingere tutte le domande avversarie poiché inammissibili e infondate oltre che sfornite di supporto probatorio e in ogni caso accertare che nulla è dovuto a favore della parte ricorrente accertando altresì la legittima compensazione del deposito, in sostituzione della fideiussione, con le somme dovute dalla ricorrente. b) Con vittoria di spese ed onorari di giudizio oltre oneri accessori come per legge.
Parte resistente CP_2
in via principale: respingersi le domande formulate dalla ricorrente nei confronti di
- in via subordinata: nelle denegata ipotesi di accoglimento, totale o parziale,
CP_2 della domanda proposta dalla ricorrente LP verso e di correlativa condanna
CP_2 della stessa, condannarsi la con sede a Roma, nella persona del legale CP_1 rappresentante pro tempore, a manlevare e a tenere interamente indenne delle
CP_2 somme che la stessa verrà condannata a corrispondere alla ricorrente per capitale, spese, interessi, rivalutazione, accessori e per spese legali, ovvero a rimborsare a favore di le somme medesime;
alternativamente condannarsi la al
CP_2 CP_1 risarcimento del danno a favore di in misura pari agli esborsi sopra esposti;
-
CP_2 compenso professionale oltre a spese, Iva, CNPA e 15 % rimborso forfettario spese generali nella misura di legge rifusi.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con ricorso in riassunzione, depositato in data 17.11.2024 a seguito della dichiarazione di incompetenza per territorio del Tribunale di Miano in data 26.9.2024, la parte ricorrente conveniva in giudizio la società e la società CP_1 CP_2 domandando al Tribunale di accertare e dichiarare il diritto dell'istante ex art. 11 della
Legge 392/1978 ad ottenere la restituzione del deposito cauzionale (ossia della somma di € 25.000,00 corrisposta in luogo della fidejussione bancaria) indebitamente trattenuta dalle odierne resistenti, per l'effetto, condannare la società (P.I. in persona del suo legale CP_1 P.IVA_2
rappresentante pro-tempore e la società (P.I. nella persona del CP_2 P.IVA_3 legale rappresentante pro-tempore, in solido tra loro, a restituire a parte ricorrente la somma oggetto del deposito cauzionale dell'importo di € 25.000,00 versato dalla
[...] in sostituzione della fidejussione bancaria, con rivalutazione monetaria ed interessi Pt_1
dalla data di consegna dell'immobile sino al soddisfo;
in ogni caso, oltre al risarcimento del danno subito dalla in conseguenza della Parte_1 Parte_1 mancata restituzione dell'importo di € 25.000,00, da valutarsi anche equitativamente.
A tal fine esponeva: di aver concluso un contratto di locazione ad uso commerciale con avente ad oggetto l'immobile sito in Torino corso Lecce n. 50; in data CP_3
30.5.2018 la era subentrata nel contratto di locazione a seguito di compravendita: CP_1 mediante PEC del 5.6.2018 la aveva richiesto alla il rilascio della CP_1 CP_4
fideiussione bancaria dell'importo di € 27.450 come previsto dall'art 6 del contratto;
la
[...] si era accordata per il versamento di un deposito cauzionale di € 25.000 in Pt_1 sostituzione della fideiussione (doc3); la ricorrente aveva provveduto al pagamento dell'intera somma con 6 assegni dell'importo di € 3708,00 ciascuno (doc 8); in data

9.11.2022 la aveva acquistato da l'unita immobiliare oggetto di CP_2 CP_1
locazione; quest'ultima aveva quindi chiesto a il rilascio della fideiussione e CP_4 aveva documentato la sostituzione della fideiussione con la cauzione;
in data Parte_1
11.10.2023 aveva ceduto il ramo di azienda, e quindi il contratto di Parte_1 locazione, alla e aveva chiesto alla la restituzione della cauzione;
né CP_5 CP_2 né avevano provveduto a restituire quanto dovuto. CP_1 CP_2
Concludeva richiamando le conclusioni in epigrafe indicate.
Si costituiva in giudizio la quale confermava la ricostruzione in fatto della CP_1
ricorrente ma eccepiva che nel corso del rapporto di locazione si era resa Parte_1 inadempiente alle obbligazioni sorte dal contratto e, precisamente, ometteva il pagamento di euro 14.232,47 per canoni (DOC 4) e di euro 11.848,67 per oneri condominiali accessori
(doc.ti 5.1. e 5.2.); sosteneva, quindi, di aver escusso la garanzia per il proprio contro credito pari ad € 26.081,14 e trattenuto e compensato questo con il proprio debito nei confronti della ricorrente per il deposito cauzionale.
Concludeva per il rigetto della domanda avversaria. Si costituiva in giudizio la resistente la quale eccepiva, CP_2
preliminarmente, il proprio difetto di legittimazione passiva poiché si era resa acquirente dell'immobile locato ed era subentrata nel contratto di locazione ai sensi dell'art 1599 c.c. limitatamente alle clausole contrattuali senza che potessero esserle opposte le clausole aggiuntive o modificative concluse in forma verbale o con scrittura non registrata tra locatore originario e conduttore. In subordine, nel merito, concludeva per l'infondatezza della domanda di parte ricorrente e chiedeva di essere manlevata da rispetto ad una CP_1 eventuale condanna.
Senza necessità di svolgere attività istruttoria, all'udienza del 3.10.2025, le parti discutevano la causa che veniva decisa ai sensi dell'art 429 c.p.c. con lettura del dispositivo e riserva delle motivazioni.

2. La domanda di parte ricorrente è fondata.
E' dedotta quale causa petendi la locazione commerciale conclusa tra CP_4
e il 16.2.2016 (doc 2 ricorrente) avente ad oggetto l'immobile sito in Torino CP_3 corso Lecce n. 50.
Le vicende successive hanno visto la società in data 30.5.2018, subentrare CP_1 nel contratto in qualità di locatore perché utilizzatrice del contratto di Leasing stipulato con
Alba Leasing spa. La locatrice e la conduttrice avevano convenuto CP_1 CP_4 che, in luogo del rilascio della fideiussione bancaria dell'importo di € 27.450 (art 6 del contratto), la avrebbe versato un deposito cauzionale di € 25.000 in sostituzione Parte_1 della fideiussione (doc3 ricorrente), successivamente corrisposto con 6 assegni dell'importo di € 3708,00 ciascuno (doc 8) comprensivi delle spese sostenute da per il ricorso CP_1
monitorio.
Nel contratto, poi, succedeva dal lato del locatore la acquirente dell'immobile in CP_2
data 9.11.2022 (doc 9) e dal lato del conduttore la per la cessione del ramo di CP_5 azienda operato da in data 11.10.2023 (doc 10). Parte_1
La domanda della ricorrente nei confronti delle due società convenute è di restituzione del deposito cauzionale in allora versato per 25.000 euro in sostituzione della fideiussione bancaria.
Che si tratti di un deposito cauzionale risulta dalle PEC che si sono scambiate le società nell'ottobre-novembre 2018 (doc 3 e 4 ricorrente). L'art 11 richiamato per le locazioni commerciali dall'art 41 della stessa legge n. 392/1978
(vd anche Cass n. 14470/08) stabilisce che “Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno”.
La clausola, successiva alla sottoscrizione del contratto, con la quale le parti hanno stabilito la cauzione di 25.000 euro è nulla per la parte eccedente i tre mesi di canone di locazione concordato in € 3750 al mese (ovvero 11.250 euro, deposito del quale le parti danno quietanza al momento della conclusione del contratto).
Poiché il contratto prevede al medesimo art 6 già avvenuta la corresponsione del deposito nella misura pari a tre mensilità nella misura di € 11250 l'illegittimità colpisce l'intera clausola aggiuntiva.
La nullità è stabilita dall'art 79 della legge sull'equo canone che sanziona le clausole che attribuiscono al locatore un canone maggiore o altri vantaggi in contrasto con la legge.
La somma va pertanto restituita ex art 2033 c.c. trattandosi di un caso di indebito oggettivo per la parte riferibile alla clausola ritenuta parzialmente o totalmente nulla.
Ritiene il giudice di non sollevare d'ufficio la questione della nullità della clausola, e quindi di non instaurare il contraddittorio ex art 101 c.p.c., perché è coperta dal giudicato, implicito sulla validità della clausola, che è sceso sul decreto ingiuntivo n. 10475/19 avente ad oggetto proprio la corresponsione della cauzione maggiorata.
In ogni caso si deve evidenziare che l'obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato.
Le vicende contrattuali che hanno interessato la locazione dei locali di corso Lecce n. 50 a
Torino, si è detto, hanno visto succedere da lato del locatore alla società la società CP_1
in forza di compravendita del 9.11.2022. CP_2
All'originario contratto di locazione si è sostituito un nuovo contratto concluso tra CP_2
e (nuovo conduttore e cessionario dell'azienda dal 11.10.2023) il 24.11.2023 CP_5 avente ad oggetto i medesimi locali (doc. 9 . CP_2
Il precedente contratto di locazione, quello del 2016, si è pertanto risolto ed è contemporaneamente sorto il diritto del conduttore alla restituzione del deposito cauzionale.
E' pacifico, perché non è contestato, che la somma oggetto di domanda sia stata trattenuta da CP_1 Quest'ultima eccepisce in compensazione un contro credito maggiore pari ad € 26.081,14
(di cui euro 14.232,47 per canoni ed euro 11.848,67 per oneri condominiali accessori) e trattenuto e compensato con il proprio debito nei confronti della ricorrente per il deposito cauzionale.
Non formula però alcuna domanda riconvenzionale in questo senso limitandosi a richiedere l'accertamento incidentale dell'avvenuta compensazione legale.
La disciplina del deposito cauzionale consente la compensazione con altri crediti del locatore solo se richiesta giudizialmente e, pertanto, il convenuto avrebbe dovuto formulare domanda riconvenzionale in tale senso finalizzata all'accertamento del proprio contro credito per canoni e spese e alla estinzione per compensazione del credito della ricorrente per la restituzione della cauzione.
Infatti “Al termine del contratto di locazione, il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, a condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di importi rimasti impagati, ovvero di specifici danni subiti, di qualsiasi natura"(vd. Cass n. 194/2023).
La domanda sul punto non è stata formulata ed avrebbe richiesto ex art 418 c.p.c. lo spostamento della prima udienza pena la sua inammissibilità.
Non vi è traccia nel fascicolo e negli atti depositati prima della riassunzione davanti al
Tribunale di Milano né della domanda riconvenzionale né della richiesta di differimento di udienza.
La domanda di parte ricorrente è, pertanto, fondata e va accolta perché, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa il conduttore può esigerne la restituzione. Sulla somma decorrono gli interessi legali dalla data del pagamento dell'ultima rata.
Nei confronti di invece, la domanda è infondata. CP_2
La disciplina contenuta nell'art 1599 c.c. (trasferimento della cosa locata a titolo particolare) stabilisce l'opponibilità all'acquirente delle locazioni di data certa e quindi registrate.
La clausola, con la quale le parti e hanno convenuto la sostituzione CP_1 Parte_1
della fideiussione con il deposito cauzionale, è successiva al contratto e non è opponibile all'acquirente non essendo parte del contratto trasferito. CP_2 E' vero che l'acquirente dell'immobile locato, subentrando nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, agli effetti dell'art. 1602 cod. civ., è tenuto altresì alla restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore, tuttavia la somma richiesta dalla ricorrente non è mai stata corrisposta a CP_2
La domanda nei confronti di è quindi infondata. CP_2

3. Le spese seguono il criterio della soccombenza (art 91 c.p.c.) e sono poste a carico della parte resistente soccombente;
sono liquidate ai valori prossimi ai minimi del d.m. CP_1
147/22 per lo scaglione di riferimento in ragione della semplicità della questione, dell'assenza di attività istruttoria e della concreta attività difensiva svolta.
Sono compensate con alla luce dei motivi del rigetto non potendo la ricorrente, al CP_2
momento del deposito del ricorso conoscere le vicende che hanno interessato i rapporti tra compratore e venditore dell'immobile locato.

P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione respinta, così dispone:

1. Accerta e dichiara il diritto di parte ricorrente ex art. 11 della Legge 392/1978 ad ottenere la restituzione del deposito cauzionale;

2. Condanna parte resistente a corrispondere a parte ricorrente CP_1 [...] la somma di € 25.000,00 oltre interessi legali dal 5.1.2021 Parte_1
sino al saldo;

3. Rigetta tutte le restanti domande;

4. Condanna parte resistente a rifondere a parte ricorrente CP_1 [...]
le spese processuali che liquida per l'intero (1/1) in euro Parte_1
264,00 per esposti e in € 2650,00 per compensi professionali (fase studio euro 500,00, fase introduttiva euro 400,00, fase trattazione euro 850,00 e fase decisionale euro 900,00) oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA.

5. Compensa le spese tra la parte ricorrente Parte_1
e la resistente CP_2
Indica in giorni quindici il termine per il deposito della motivazione.
Così deciso in Torino mediante lettura del dispositivo all'udienza del 3.10.2025
Il Giudice
Dott. Andrea De Magistris