REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BUSTO ARSIZIO
SEZIONE III CIVILE
Il Tribunale, in persona del Giudice dott. LO AR, ha pronunciato ai sensi dell'articolo 281 sexies comma 3
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. 3398 R.G.A.C. dell'anno 2024 promossa
DA
(nata a [...] il [...], C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1 stabilito MONACO ANTONIO e dell'avv. BENINCASA RAFFAELE, con domicilio eletto in Salerno al Corso
Vittorio Emanuele n.127, presso il difensore avv. BENINCASA RAFFAELE;

PARTE ATTRICE
CONTRO
(nata a [...] il [...], C.F. , con il patrocinio Controparte_1 C.F._2 dell'avv. PASCALE PAOLA e dell'avv. COLBERTALDO MARINA, con domicilio eletto in Gallarate alla via XXII
Marzo n.5 BUSTO ARSIZIO, presso lo studio dei difensori;

PARTE CONVENUTA
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato ha convenuto in giudizio innanzi al Tribunale di Busto Parte_1
Arsizio esponendo che: in data 17.05.2023 parte attrice, promissaria acquirente, aveva Controparte_1 stipulato con parte convenuta, promittente venditrice, un contratto preliminare di compravendita relativo all'immobile di proprietà di quest'ultima sito in Busto Arsizio, via Domodossola n. 13; nel predetto contratto vi era un clausola che poneva a carico della convenuta l'obbligo di eseguire interventi di regolarizzazione catastale e urbanistica;
la parte attrice aveva corrisposto in favore della convenuta euro 25.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;
in violazione delle pattuizioni contrattuali che prevedevano il 31.12.2023 quale data ultima entro cui stipulare il definitivo e la scelta in capo all'attrice del notaio dove fare il rogito, la parte convenuta aveva convocato la parte attrice presso il suo notaio di fiducia per la stipula del contratto di compravendita fissata per il
29.01.2024; la parte attrice aveva richiesto alla parte convenuta l'invio della documentazione attestante gli adempimenti urbanistici necessari;
la parte convenuta, però, non solo non aveva provveduto all'adempimento di tali obblighi, ma, aveva anche dichiarato che il contratto preliminare doveva intendersi risolto trattenendo la caparra versata dall'attrice; la mancata esecuzione da parte della convenuta degli adempimenti per la regolarizzazione delle difformità edilizie e catastali avevano impedito all'attrice di procedere alla conclusione del contratto di compravendita.
- 1 - Ha, pertanto, concluso chiedendo di accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti per grave inadempimento della parte convenuta e, per l'effetto, la condanna di quest'ultima alla restituzione del doppio della caparra versata pari ad euro 50.000,00.
Si è costituita in giudizio eccependo, in via preliminare, l'improcedibilità dell'azione per mancato Controparte_1 esperimento della negoziazione assistita.
Nel merito, ha contestato in fatto ed in diritto la domanda attorea evidenziando di aver proceduto tempestivamente alla sanatoria delle irregolarità catastali e che il contratto preliminare doveva considerarsi risolto in seguito alla mancata presentazione dell'attrice alla data fissata per il rogito a causa dell'assenza di disponibilità economica per saldare il prezzo.
Ha, pertanto, concluso chiedendo il rigetto della domanda attorea.
La causa è stata istruita documentalmente ed è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. e trattenuta in decisione ai sensi dell'ultimo comma del suddetto articolo.
In via preliminare, quanto all'eccezione sollevata dalla convenuta relativa al mancato esperimento del procedimento di negoziazione assistita, si ribadisce quanto già precisato in sede di verifiche preliminari con decreto del 20.11.2024, e cioè che la domanda non può ritenersi soggetta al preventivo esperimento della negoziazione assistita in quanto il presente procedimento ha ad oggetto la domanda di risoluzione del contratto preliminare non “sic et simpliciter” una domanda avente ad oggetto il pagamento di somme non eccedenti la somma di euro 50.000,00.
Ciò posto, e passando ad analizzare il merito, va osservato quanto segue.
Parte attrice ha agito in giudizio, in qualità di promissaria acquirente, al fine di ottenere la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato con la parte convenuta in data 17.05.2023, relativo all'immobile di proprietà di quest'ultima, sito in Busto Arsizio, Via Domodossola n. 13.
A fondamento della domanda ha lamentato il grave inadempimento imputabile a parte convenuta, promittente venditrice, consistente nel mancato adempimento agli obblighi di regolarizzazione catastale e urbanistica relativi all'immobile, posti a suo carico in forza del preliminare, che avrebbero dovuto essere espletati prima della stipula del definitivo e ha chiesto la restituzione del doppio della caparra.
Tuttavia, parte convenuta ha dimostrato di aver adempiuto agli obblighi di regolarizzazione delle difformità catastali rilevati in sede di preliminare e che tale adempimento veniva eseguito nel rispetto dei termini contrattuali e cioè prima della data inizialmente fissata per il rogito (31.12.2023).
Più nel dettaglio, dalla documentazione in atti e rispettivamente dai documenti n. 11-15 prodotti dalla convenuta, risulta provato che quest'ultima aveva provveduto alla sanatoria delle difformità catastali mediante la presentazione in data 2.10.2023 della SCIA prot. 127732/2023.
La predetta documentazione è idonea a dimostrare il corretto adempimento degli obblighi di regolarizzazione edilizia posti a carico della parte promittente venditrice nei termini stabiliti dal contratto preliminare con conseguente venir meno di ogni addebito di inadempimento nei confronti della odierna parte convenuta.
- 2 - Si rileva altresì che risulta incontestata, e dunque deve ritenersi provata ai sensi dell'art. 115 c.p.c., la circostanza secondo cui la parte attrice era stata informata degli avvenuti adempimenti per il tramite dell'agente immobiliare, così come risulta dichiarato dalla parte convenuta a pag. 1 della in sede di comparsa di costituzione e risposta e non specificatamente contestato dalla parte attrice.
Ne consegue che la domanda della parte attrice è infondata e va pertanto rigettata.
Occorre verificare se sussistono i presupposti per far ritenere legittimo il trattenimento della caparra da parte della convenuta o se invece (potendo il giudice verificare d'ufficio i presupposti per una impossibilità sopravvenuta di esecuzione derivante dalle scelte risolutorie di entrambe le parti – Cass.11466/2020) quest'ultima sia tenuta a restituire non il doppio ma l'importo versato a titolo di caparra.
Ebbene nel caso di specie si ritiene che la parte convenuta possa trattenere tale importo.
Ed infatti il promittente venditore ha inviato alla parte attrice in data 19.01.2024 una raccomandata con la quale ha formalmente invitato davanti al notaio per la stipula del definitivo con ciò dimostrando di essere Parte_1 pronta alla stipula del definitivo.
Deve poi ritenersi provato ai sensi dell'articolo 115 c.p.c. ( non essendo stato contestato da parte attrice che non ha depositato le memorie integrative) che la mancata presentazione della stessa all'incontro fissato per la stipula del contratto definitivo è dipesa dalla carenza di disponibilità economica della medesima per procedere al pagamento del saldo del prezzo.
Tale circostanza trova ulteriore conferma alla luce sia della dichiarazione scritta dalla stessa parte attrice, non oggetto di specifica contestazione, nella quale la stessa ammette di essere interessata all'acquisto ma di non disporre delle somme necessarie (cfr. doc. 8 di parte convenuta) e sia della mail inviata dalla stessa parte attrice il 14.02.2024 per il tramite del proprio legale con cui la medesima, dopo non essersi presentata al rogito, si proponeva disponibile a stipulare un nuovo preliminare dichiarando di aver provveduto nel frattempo alla vendita del proprio immobile, dimostrando così che la mancata presentazione al rogito fosse dovuta a una mancanza di liquidità e non alla mancata conformità catastale dell'immobile.
Ne consegue, pertanto, che il comportamento della parte attrice, promissaria acquirente, la quale non ha adempiuto all'obbligo sorto dal preliminare relativo alla stipula del definitivo per assenza di disponibilità economica, costituisce un inadempimento grave ed imputabile, idoneo a giustificare il trattenimento della caparra da parte della convenuta.
Ebbene, alla luce delle suesposte considerazioni, accertata la gravità dell'inadempimento imputabile a parte attrice, il contratto preliminare di compravendita sottoscritto tra le parti in data 17.05.2023 deve essere dichiarato risolto per effetto del recesso esercitato dalla parte convenuta con missiva del 2.2.2024, ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c.
In conseguenza, la parte convenuta è legittimata a trattenere la somma di € 25.000,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria dalla parte attrice.
- 3 - Le spese seguono la soccombenza di parte attrice e vengono liquidate d'ufficio secondo i criteri e nella misura di cui al D.M. n. 147/22, tenuto conto delle caratteristiche, dell'urgenza e del pregio dell'attività prestata, dell'importanza, della natura, della difficoltà e del valore dell'affare, delle condizioni soggettive del cliente, dei risultati conseguiti, del numero e della complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate e tenendo in considerazione i parametri medi per la fase di studio ed introduttiva e i parametri minimi per la fase istruttoria
(consistita nel mero deposito delle memorie integrative) e decisionale (consistita nella discussione orale) dello scaglione compreso tra € 26.000,01 ed € 52.000,00.


P.Q.M.


Il Tribunale di Busto Arsizio, nella persona del G.U. LO AR, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta confronti di disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede: Parte_1 Controparte_1

1. rigetta la domanda proposta da parte attrice;

2. dichiara risolto il contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data 17.05.2023 per effetto del recesso esercitato dalla parte convenuta in data 2.02.2024, ai sensi dell'articolo 1385 comma 2 c.c. e per l'effetto dichiara legittimata a ritenere la somma di € 25.000,00 ricevuta a titolo di caparra Controparte_1 confirmatoria;

3. condanna al pagamento in favore di delle spese processuali che liquida in Parte_1 Controparte_1
€ 5.261,00, oltre rimborso spese generali (15%), I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Busto Arsizio, il 09/07/2025
Il Giudice
LO AR
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