N. R.G. 10971/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BARI
SEZIONE TERZA CIVILE in persona del Giudice unico dott. Sergio Cassano ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 10971 del Ruolo Generale anno 2019 avente ad oggetto:
“comunione e condominio, impugnazione di delibera assembleare-spese condominiali”
TRA
cl. 1951, e cl. Parte_1 Parte_2 Parte_1
1957, rappr.te e difese dall'Avv. Carla Broccia come da mandato in atti;
attrici e convenute in riconvenzionale
E
in persona del suo amministratore pro-tempore, Controparte_1 rappr.to e difeso dall'Avv. Raffaella Turco come da mandato in atti;
convenuto
E
, rapp.to e difeso dagli Avv.ti Maurizio Sportelli e Sebastiano Cicchelli come CP_2
da mandato in atti;
altro convenuto
E
, rapp.ta e difesa dagli Avv.ti Oreste De Maio e Umberto Fumarola come Controparte_3
da mandato in atti; convenuta e attrice in via riconvenzionale
NONCHÉ CONTRO rappresentata e difesa dall'Avv. Claudio Petrone come da Controparte_4
mandato in atti;
terza chiamata in causa
pagina 1 di 17 Conclusioni come da verbale del 16.4.2025.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 17.7.2019, cl. '51, cl. '57 e Parte_1 Parte_1
, in qualità di proprietarie di alcune unità immobiliari facenti parte di uno stabile sito Parte_2
in al c.so Cavour n. 68, hanno convenuto in giudizio il in CP_1 Controparte_1 CP_1
in proprio –già amministratore all'epoca dei fatti di causa del convenuto- CP_2 CP_1
e – proprietaria dell'appartamento al secondo piano dello stabile- al fine di sentire Controparte_3
“1) dichiarare nulle ed illegittime e comunque annullare (…) le delibere adottate dal Controparte_5
in al nell'assemblea condominiale tenutasi in data 15.4.2019,
[...] CP_1 Controparte_1
dichiarando, in particolare, la nullità ed inopponibilità alle istanti delle cd tabelle millesimali revisionate e del regolamento condominiale (…); 2) condannare il convenuto al CP_1
risarcimento dei danni causati e/o causandi per il caso di esecuzione delle delibere illegittimamente adottate (…) da quantificarsi in corso di causa (…); 3) dichiarare la illegittimità delle opere eseguite dalla nell'appartamento di sua proprietà facente parte dello stabile CP_6 Controparte_3
condominiale al Corso Cavour n. 68, piano secondo, non comunicate nelle forme di legge e determinanti danno/pregiudizio alle parti comuni dell'edificio e delle proprietà individuali delle istanti, anche per aggravamento delle servitù esistenti (…) e condannare la stessa al ripristino dello stato dei luoghi a spese della stessa e al risarcimento dei danni causati alle attrici, se del caso solidalmente (…) con il convenuto e/o con l'amministratore , quest'ultimo CP_1 CP_2
anche in proprio;
4) per effetto della riduzione in pristino dello stato dei luoghi, dichiarare la inefficacia della c.d. revisione delle tabelle millesimali e del correlato regolamento di condominio predisposti dall'ing. subordinatamente, nella remotissima e non creduta ipotesi in cui i CP_7
lavori ex adverso effettuati risultassero legittimi, accertare se l'attuale situazione dei luoghi determini, oppure no, la necessità della revisione delle tabelle millesimali, escludendosi in ogni caso
l'obbligatorietà della predisposizione di un regolamento di condominio, disponendo in caso affermativo confacente CTU al fine della redazione degli elaborati rispettosi delle norme imperative e che garantiscano i diritti delle istanti condomine”. Il tutto con vittoria di spese di lite.
Le attrici hanno dedotto: - di essere comproprietarie di alcune unità immobiliari site nel complesso condominiale di in il cui amministratore è il sig. - che, Controparte_1 CP_1 CP_2 precisamente, la sig.ra cl. '51 è proprietaria dell'appartamento sito al quarto piano del Parte_1
detto stabile e le germane cl. '57 e (cugine della prima) sono proprietarie Parte_1 Parte_2 per ¼ ciascuna dell'appartamento al terzo piano;
- che veniva indetta per i giorni 14.4.2019 e 15.4.2019
– rispettivamente in prima e in seconda convocazione – un'assemblea condominiale per la quale le pagina 2 di 17 germane e non ricevevano alcun avviso di convocazione;
-che il condominio, in Pt_1 Parte_2
detta occasione, si riuniva per deliberare, per quanto qui di interesse, al punto 5 dell'ordine del giorno
“approvazione aggiornamento tabelle millesimali, come da elaborato, composto da n. 15 pagine ed allegato al presente avviso di convocazione, redatto dall'Ing. incaricato dalla sig.ra CP_7
a seguito del frazionamento dell'unità immobiliare sita al secondo piano” e al punto Controparte_3
6 “approvazione 'regolamento di condominio', come da elaborato, composto da n. 10 pagine ed allegato al presente avviso di convocazione, redatto dall'Ing. – che le germane CP_7
e come detto non convocate, avendo appreso casualmente dell'assemblea, Pt_1 Parte_2 immediatamente inviavano raccomandata in data 11.4.2019 all'Amministratore, sig. CP_2
evidenziando di non aver ricevuto la convocazione e invitandolo per tale motivo ad astenersi dal dare corso all'assemblea, rappresentando inoltre di non aver esse condomine ancora proceduto alla nomina del rappresentante della comunione dell'appartamento e di non aver delegato alcuno a rappresentarle;
- che l'amministratore teneva l'assemblea del 15.4.2019 nonostante la diffida e senza che vi partecipassero sia le odierne attrici che altri condomini;
- che alle attrici ricevevano copia del verbale dell'assemblea condominiale il 18 e 19.4.2019; che dal verbale risultava che l'assemblea, preso atto dell'elaborato redatto dall'Ing. approvava l'aggiornamento delle tabelle millesimali CP_7
“composto da 16 pagine compresa la tabella G mancante nella prima stesura” e approvava altresì il regolamento di condomino redatto dal medesimo ingegnere;
che avevano avviato il 17.5.2019 la procedura di mediazione obbligatoria contro il condominio e la - che il difetto di CP_3
convocazione delle germane e determinava ex art. 1136 cc la Parte_1 Parte_2
nullità o annullabilità delle delibere adottate in data 15.4.2019; - che le delibere assunte erano illegittime perché adottate con un quorum insufficiente, dovendo essere adottate all'unanimità dei condomini ovvero dalla maggioranza degli intervenuti e rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio ai sensi dell'art. 1136 co. 2 e 1138 c.c.; - che non poteva computarsi ai fini del quorum il valore dell'unità immobiliare di proprietà della condomina perché in conflitto di interessi;
- CP_3
che non poteva essere deliberata l'approvazione di tabelle millesimali in un testo diverso da quello trasmesso ai condomini siccome di fatto sconosciute ai condomini non convocati o assenti;
-che era illegittima la delibera adottata dall'assemblea anche nella parte in cui si decise di applicare le nuove tabelle a partire dalla gestione dell'anno 2019, stabilendone la retroattività in quanto non prevista tale decisone nell'o.d.g. e comunque contraria ai principi cardine dell'ordinamento; - che le tabelle e il regolamento condominiale approvati erano stati redatti da un tecnico senza che fosse stato incaricato dal bensì incaricato dalla sola - che la aveva effettuato nell'immobile CP_1 CP_3 CP_3 di sua proprietà lavori senza aver domandato l'autorizzazione al condominio;
- che i lavori eseguiti pagina 3 di 17 dalla avevano arrecato danni alle parti comuni, avevano pregiudicato la stabilità la sicurezza CP_3
e il decoro dell'edificio dichiarato di interesse storico e artistico dalla Soprintendenza che avrebbe dovuto autorizzarli;
che le dette opere comportavano un uso più intenso dei beni comuni e un aggravamento delle servitù; -che era necessaria la riduzione in pristino dei luoghi e la conseguente caducazione della c.d. revisione delle tabelle millesimali;
che nella remotissima e non creduta ipotesi in cui i lavori ex adverso effettuati fossero risultati legittimi, le attrici chiedevano di accertare se l'attuale situazione dei luoghi determinasse, oppure no, la necessità della revisione delle tabelle millesimali, escludendosi in ogni caso l'obbligatorietà della predisposizione di un regolamento di condominio;
-che l'amministratore era certamente responsabile nei confronti delle condomine attrici per i danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o comportamentali.
Hanno pertanto concluso come in epigrafe riportato.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata telematicamente il 15.11.2019 si è costituito il sig. preliminarmente domandando al Tribunale di autorizzare, ai sensi e per gli effetti CP_2
degli artt. 106 e 269 c.p.c., la chiamata in causa della per essere da Controparte_8 quest'ultima eventualmente manlevato in caso di condanna e, nel merito, di rigettare la domanda attorea perché sfornita di prova. Con vittoria di spese e competenze di giudizio.
Evidenziava in particolare che la lettera delle germane e pervenuta il Pt_1 Parte_2 giorno stesso dell'assemblea con cui si diffidava l'amministratore dal tenerla non poteva in nessun modo far rinviare l'assise, né da parte del Condominio né tanto meno da parte del suo legale rappresentante, perché gli avvisi erano stati regolarmente inoltrati -anche per conto delle germane al loro rappresentante nominato dalle stesse il 26.10.1998 ai sensi dell'art. 67, Parte_1 Parte_3
co. 2 disp. att. c.c., Avv. Matteo Calvario, nomina mai successivamente revocata. Peraltro il detto rappresentante aveva avvisato le proprie germane e della convocazione con Pt_1 Parte_2 Per_1
nota e-mail del 10.04.2019 del seguente tenore: “faccio seguito alla mia e-mail 02 u.s. (con cui vi inviai
l'avviso di convocazione per l'assemblea in oggetto e rispetto alla quale solo mi ha contattato Per_1
telefonicamente per comunicarmi, nella qualità di procuratrice generale dei suoi tre figli, che si sarebbe affidata alle mie determinazioni) per segnalarvi l'urgenza di incontrarci per nominare un rappresentante comune che abbia il potere di intervenire in assemblea e deliberare (omissis…). Resto in attesa di vostre comunicazioni dandovi la mia totale disponibilità (giorno, ora e luogo) per il richiesto incontro. La presente viene anche inviata all'Amministratore del Condominio, Sig. CP_2
, affinché ne abbia opportuna conoscenza ed al quale, con e-mail del 17.01.2018 (pure
[...]
pagina 4 di 17 allegata) rappresentai la situazione dominicale dell'appartamento del terzo piano con decorrenza dal
21.11.2017”.
Inoltre, il verbale stante l'assenza del procuratore e dei deleganti ed in considerazione del perdurante silenzio tenuto dai comproprietari dell'immobile, era stato ovviamente e giustamente inoltrato alle odierne attrici.
Ha aggiunto che i quorum (sia costitutivi sia deliberativi) erano stati pienamente raggiunti e che alcun conflitto di interessi si poneva rispetto all'ordine del giorno – in particolar modo relativamente all'aggiornamento delle tabelle millesimali - atteso che con l'approvazione intervenuta, la quale non aveva modificato la partecipazione dei condomini alle spese così come previsto ex lege, si provvedeva soltanto a suddividere, in base all'intervenuto frazionamento dell'immobile della i millesimi CP_3
relativi alle due nuove unità immobiliari. In virtù di tanto, alcun aggravio per le proprietà delle attrici ne rinveniva dalla detta approvazione e, quindi, alcun danno le stesse potevano lamentare, in quanto inesistente. Quanto ai lavori ad eseguirsi da parte della l'Amministratore del CP_6 CP_3
Condominio ha rilevato di non essere caduto in nessuna colpa professionale proprio per non aver avuto comunicazione della loro esecuzione.
In data 18.11.2019 si è costituita in cancelleria la sig.ra deducendo l'assoluta Controparte_3
infondatezza della domanda attorea e, in via riconvenzionale, ha domandato la condanna delle attrici in solido al pagamento della somma di € 121.679,50 o di quell'altra ritenuta di giustizia, per aver queste ultime impedito alla stessa di concludere la vendita dei suoi appartamenti. CP_3
In particolare, premesso di aver eseguito i lavori sul proprio immobile dopo aver domandato e ottenuto le prescritte autorizzazioni e nulla osta dalla Soprintendenza di Bari, la ha precisato che i CP_3
lavori riguardavano il frazionamento del proprio appartamento posto al secondo piano di CP_1
onde collocare sul mercato immobiliare le due unità così ricavate, ottimizzando il guadagno della loro vendita e, con le risorse finanziarie così ottenute, eseguire investimenti per una attività di affitto case e appartamenti per vacanze.
Eseguiti i lavori di frazionamento e dopo aver proceduto all'aggiornamento delle annotazioni immobiliari e dei dati catastali, la convenuta reperiva un acquirente per uno dei due immobili e, dunque, stipulava un contratto preliminare di compravendita in data 18.11.2018, registrato in il CP_1
21.11.2018, a mezzo del quale le parti stabilivano il prezzo di vendita in € 365.000,00.
Contestualmente alla stipula del contratto preliminare, il promissario acquirente versava nelle mani della promittente alienante la somma di € 100.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;
tuttavia, la nel preliminare dichiarava l'inesistenza, al momento della stipula, di liti pendenti “che CP_3 coinvolgono il condominio”.
pagina 5 di 17 Proprio in ragione della successiva instaurazione del presente giudizio, era stata costretta a CP_3
risolvere il contratto preliminare, e, dunque, a restituire la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria.
Inoltre la ha evidenziato che, risolto il preliminare, aveva provveduto a conferire incarico a CP_3
terzi per la vendita singola o cumulativa di entrambi gli appartamenti;
che le proposte di acquisto sottoscritte e sottoposte al suo vaglio contenevano prezzi inferiori rispetto a quello pattuito con il preliminare risolto;
che tutte le proposte sottoscritte erano condizionate risolutivamente alla definizione del presente giudizio per rinuncia agli atti delle attrici.
In ragione di tanto, la ha domandato in via riconvenzionale la condanna delle attrici al CP_3
risarcimento del danno da queste cagionato a causa della pretesa qui avanzata.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 9.12.2019 si è costituito il CP_1
convenuto, preliminarmente domandando di dichiarare inammissibile la domanda delle attrici per intervenuta decadenza della proposta azione giudiziale siccome avanzata oltre il termine di cui all'art. 1137 c.c., norma da leggersi in combinato disposto con l'art. 5 co. 6 d. lgs. 28/2010. In ogni caso, ha chiesto il rigetto delle domande avanzata da parte attrice per infondatezza in fatto e in diritto e perché non provate, con condanna delle attrici al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio.
Differita la prima udienza di comparizione al 20.4.2020 con decreto del 18.11.2019, con comparsa depositata il 15.3.2021 si è costituita la compagnia assicurativa Controparte_4 domandando di “rigettare la domanda svolta dall'attore in quanto inammissibile, improcedibile, improponibile e, comunque, infondata in fatto ed in diritto;
rigettare le domande attoree per carenza di supporto probatorio a sostegno dei fatti narrati;
condannare le attrici al pagamento delle spese e competenze di lite;
in via subordinata, in caso di condanna dell'assicurato e di CP_2
copertura assicurativa con riferimento al danno riconosciuto in favore delle attrici, calcolare la manleva a carico della chiamata tenendo in considerazione lo scoperto Controparte_8
e la franchigia prevista nelle condizioni generali di assicurazione”.
La causa, assegnati i termini ex art. 183, co. VI, c.p.c. è stata istruita a mezzo di ctu nonché della documentazione depositata dalle parti.
Rigettate le ulteriori richieste istruttorie con ordinanza del 3.4.32025, all'udienza odierna, fatte precisare le conclusioni, la causa è stata decisa nella forma di cui all'art. 281 sexies cpc.
*****
In via preliminare ritiene questo giudice che la causa sia stata adeguatamente istruita e che sia pronta per la decisione, senza necessità di assumere ulteriori prove.
pagina 6 di 17 Va esaminata innanzitutto l'eccezione di decadenza dalla impugnazione della delibera condominiale proposta dalle attrici, per mancato rispetto del termine decadenziale di cui all'art. 1137 c.c.
Secondo la tesi sostenuta dal , infatti, a lume del comma 6 dell'art. 5 d. lgs. 28 del 2010, il CP_1 termine di decadenza di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c. sarebbe interrotto non dalla data di presentazione dell'istanza di mediazione bensì dalla data di comunicazione alle altre parti del giorno e del luogo del primo incontro di mediazione: nel caso di specie, a fronte della notifica del verbale assembleare avvenuta in data 18.4.2019 per la sig.ra cl. '51 e in data 19.4.2014 per le Parte_1
germane e , la comunicazione del giorno e del luogo del primo incontro di Pt_1 Parte_2
mediazione, richiesta dalle attrici, è giunta a conoscenza del condominio il 30.5.2019 e quindi oltre il termine di decadenza previsto dall'art. 1137 c.c.
L'eccezione è fondata e va accolta.
Per pacifica giurisprudenza di legittimità e di merito è noto oramai che le delibere condominiali sono nulle in alcuni casi tipici (1. mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali -ad es. oggetto, causa o forma;

2. impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico, da intendersi come concreta possibilità di dare attuazione a quanto deliberato;

3. illiceità, nel senso che quanto deciso risulta contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume -ad es. una delibera che introduce discriminazioni tra i condòmini nell'uso delle cose comuni).
Al di fuori di tali ipotesi, nessuna delle quali ricorre nel caso in esame, ogni altra violazione di legge determina la mera annullabilità della delibera: in particolare è pacifico che devono qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea.
Mentre l'azione di nullità della delibera non è sottoposta a decadenza, la annullabilità della delibera condominiale può essere fatta valere solo nei modi e nei tempi di cui all'art. 1137 c.c.
Ciò premesso, trattandosi nella specie di azione di annullamento di delibera assembleare, è necessario coordinare la previsione del codice civile di obbligo di impugnazione nel termine di 30 giorni con quelle che disciplinano l'istituto della mediazione obbligatoria.
Quanto a queste ultime, l'art. 5 co. 6 del d. lgs. 28 del 2010 (nella formulazione applicabile al caso di specie ratione temporis, ossia quella antecedente alle modifiche di cui al d.lgs. n. 149 del 2022), prevedeva che “Dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all'articolo 11 presso la segreteria dell'organismo” (ossia dal deposito del verbale di mancata conciliazione); l'art. 8 (sempre nella formulazione ratione temporis vigente) a sua volta prevedeva che pagina 7 di 17 “La domanda e la data del primo incontro sono comunicate all'altra parte con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione, anche a cura della parte istante.”
Ebbene, sulla base del chiaro tenore delle disposizioni su citate deve ritenersi che solo la comunicazione alle altre parti della domanda di mediazione, e non anche il mero deposito della stessa, impedisce il prodursi della decadenza (v. in tal senso Corte d'Appello Bari sent. n. 1335 del 7.9.2022;
Cass. civ. 2273/2019, relativa alla interruzione del decorso del termine semestrale di decadenza di cui all'art. 4 della l. n. 89 del 2001 a seguito di istanza di mediazione;
Tribunale di Roma, 03/07/2019
n.13981).
Tale conclusione trova conferma e rafforzamento nelle modifiche apportate dalla riforma BI (d. lgs. n. 149 del 2022) a seguito delle quali le due suddette previsioni sono state fuse nel comma 2 dell'art. 8, così ora formulato “Dal momento in cui la comunicazione di cui al comma 1 -ossia della domanda di mediazione- perviene a conoscenza delle parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale e impedisce la decadenza per una sola volta. La parte può a tal fine comunicare all'altra parte la domanda di mediazione già presentata all'organismo di mediazione, fermo l'obbligo dell'organismo di procedere ai sensi del comma 1.”
E' qui ancor più chiara la volontà del legislatore secondo cui, in caso di mediazione obbligatoria che debba precedere l'esercizio di una azione sottoposta per legge a termine decadenziale, l'effetto di impedire la decadenza si lega non già al mero deposito dell'istanza di mediazione ma solo al momento in cui il relativo atto introduttivo è comunicato alle altre parti, adempimento che costituisce un preciso onere da eseguirsi a cura di parte.
Nel caso in esame è pacifica la circostanza, evidenziata anche in citazione, secondo cui le attrici, avendo ricevuto il verbale dell'assemblea in data 18 e 19 aprile 2019 (doc.ti allegati al fascicolo di parte attrice) hanno comunicato l'avvio della procedura di mediazione con raccomandata a/r notificata al il 29.5.2019 (doc. 1 fascicolo . CP_1 CP_1
Ne deriva pertanto l'inammissibilità della domanda di annullamento della delibera assembleare de quo per mancato rispetto del termine perentorio di cui all'art.1137 cc.
Restano conseguentemente assorbite le ulteriori questioni inerenti i vizi della delibera assembleare impugnata.
Passando allo scrutinio delle ulteriori domande, le attrici hanno dedotto la responsabilità dell'amministratore di condominio, sig. “per i danni cagionati dalla sua negligenza, CP_2
dal cattivo uso dei poteri e, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari”.
pagina 8 di 17 Nella citazione le attrici sembrano voler fare riferimento, quali potenziali profili di responsabilità dell'amministratore, ai seguenti aspetti: (a) omessa comunicazione alle germane e Pt_1 Parte_2
della convocazione per l'assemblea indetta nei giorni 14 -in prima convocazione- e 15 aprile
[...]
2019 -in seconda convocazione;
(b) omessa trasmissione, prima dell'assemblea de quo, dei documenti
“sui quali si chiede una decisione” dell'assemblea ossia le tabelle millesimali;
(c) omessa comunicazione all'assemblea della volontà della di effettuare i lavori “all'interno CP_6 CP_3 dell'appartamento posto al piano secondo dello stabile condominiale” i quali avrebbero arrecato
“danni alle parti comuni”.
Orbene, vero è che l'amministratore avrebbe l'onere di comunicare l'avviso di convocazione d'assemblea a tutti i comproprietari oltre che al procuratore da questi nominato, e tuttavia tanto rileva solo ai fini della validità delle delibere assembleari che potrebbero, qualora ne ricorrano i presupposti formali e sostanziali, essere soggette ad annullamento (v. Cass. SS. UU. 7 maggio 2005 n. 4806).
Tanto chiarito, e premesso che l'attrice sig.ra cl. '51 per sua stessa ammissione ne Parte_1
aveva avuto regolare notizia, risulta in atti provato documentalmente che anche le germane e Pt_1
avevano avuto fin dal 2 aprile conoscenza della convocazione dell'assemblea da Parte_2
svolgersi il 14 e 15 aprile 2019 in quanto notiziate di ciò dal loro rappresentante (e fratello) nominato ai sensi dell'art. 67, co. 2 disp. att. c.c., Avv. Matteo Calvario (v. mail del 10.4.2019 in all. 2 fasc.
. CP_2
Quanto alla omessa (rectius incompleta) trasmissione, prima dell'assemblea de quo, delle nuove tabelle millesimali, non è stato specificato quali concreti danni abbia potuto ciò, di per sé, comportare alle attrici, titolari peraltro del potere di impugnare la relativa delibera di approvazione.
Deve aggiungersi che l'amministratore non risulta aver avuto notizia dei lavori eseguiti nel proprio appartamento dalla condomina e comunque, ove l'avesse avuta, non aveva alcun obbligo di CP_3
notiziare gli altri condomini dei lavori che la sig.ra stava effettuando siccome questi CP_3
interessavano solo la porzione dell'immobile condominiale di sua esclusiva proprietà. Infatti, il ctu ha accertato che essi non hanno né coinvolto né danneggiato le parti comuni dello stabile condominiale e l'obbligo di comunicazione, di cui all'invocato art. 1122 c.c., sussiste solo in caso di opere che coinvolgano “parti comuni ovvero -che- determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio”.
Per tutte le su esposte ragioni le attrici nulla hanno da pretendere nei confronti del convenuto sig.
CP_2
pagina 9 di 17 Quanto alla domanda avanzata nei confronti della sig.ra oltre a richiamarsi quanto Controparte_3 già affermato in relazione alla posizione dell'amministratore, vanno svolte le seguenti ulteriori considerazioni.
Preme preliminarmente ricordare che la domanda è stata avanzata dalle attrici nei suoi confronti nei seguenti termini: “dichiarare la illegittimità delle opere eseguite dalla CP_6 Controparte_3 nell'appartamento di sua proprietà facente parte dello stabile condominiale al Corso Cavour n. 68, piano secondo, non comunicate nelle forme di legge e determinanti danno/pregiudizio alle parti comuni dell'edificio e delle proprietà individuali delle istanti, anche per aggravamento delle servitù esistenti (…) e condannare la stessa al ripristino dello stato dei luoghi (…) e al risarcimento dei danni causati alle attrici …”.
Ordunque, le attrici non hanno in alcun modo provato – per esempio tramite allegazione fotografica o peritale – che i lavori effettuati dalla condomina del secondo piano abbiano arrecato danni ai loro immobili o alle parti comuni o siano stati di pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro dell'edificio.
D'altra parte, la oltre ad aver provato di aver effettuato -anche dal punto di vista CP_3 amministrativo formale- tutti gli adempimenti del caso, ha provato documentalmente che i lavori effettuati sull'immobile di sua proprietà non hanno coinvolto né arrecato danno alcuno agli immobili di cui sono proprietarie le o alle parti comuni dell'edificio condominiale né, tantomeno, hanno Pt_1 cagionato pregiudizio al decoro e alla stabilità dell'edificio.
Anzi, con riferimento alla lamentata non conformità a legge anche in relazione all'eventuale presenza di vincoli di interesse culturale, il CTU ha concluso ritenendo che “all'epoca del frazionamento edilizio
e/o dei lavori inerenti al sopra citato appartamento della signora risalenti al periodo Controparte_3
9 Ottobre/ 14 Novembre 2018 , la stessa unità immobiliare NON era un bene tutelato dalla
Soprintendenza come risulta dall'importante comunicazione ricevuta dalla Soprintendenza ed allegata alla presente relazione con la relativa richiesta del Ctu, in base alla quale dal 29 Marzo del 2019 , data di comunicazione agli interessati dell'avvio del procedimento di tutela del bene, decorre
l'interesse culturale e/o tutela del bene che divenne ufficialmente e definitivamente un bene tutelato il
19.12.2019 (all. n.7 Comunicazione della Soprintendenza e Richiesta del ctu). Pertanto, in base alle suddette informazioni ufficiali ricevute dalla Soprintendenza, all'epoca dell'esecuzione dei lavori e/o del frazionamento, vale a dire il 9 Ottobre 2018 (inizio) e/o anche alla data di fine lavori, NON era necessario richiedere alcuna autorizzazione e/o trasmettere comunicazioni alla suddetta importante
Istituzione” (v. p. 7 ctu).
L'immobile divenne ufficialmente un bene tutelato in virtù del D.M 11.12.2019 (v. all. n. 7 della CTU) ma era stato già sottoposto a tutela in via cautelare a partire dal 29.03.2019 (ibidem).
pagina 10 di 17 Peraltro l'Ausiliario, a seguito di sopralluogo sugli immobili per verificare lo stato in cui attualmente si trovano, non ha riscontrato danni né alle parti comuni né tantomeno alle proprietà individuali delle attrici (v. p. 27 ctu ove si legge che “i lavori commissionati dalla Signora relativi al Controparte_3 frazionamento dell'originario grande appartamento al 2^ p, in base ai rilievi tecnici / fotografici eseguiti dal Ctu alla presenza delle parti e sopra rappresentati fotograficamente, NON hanno arrecato danni alle parti in comune dell'edificio quali androne portone, soffitto, vano scale ai vari piani e tanto meno all'interno degli appartamenti dei piani 1, 2^, 3^, non ritenendo di conseguenza necessario, secondo logica ,ispezionare anche l'appartamento ubicato al 4^ p oltre il piano terra in quanto con ragionevole certezza se non sono presenti danni e/o lesioni nel grande appartamento al 3^ piano, immediatamente sovrastante l'appartamento oggetto dei lavori, a maggior ragione non si riscontrerà la presenza di danni nell'appartamento all'ultimo piano”).
In sostanza, il ctu, anche in sede di chiarimenti, ha ribadito che “a livello edile il processo di frazionamento del n. 1 grande appartamento (sub 5) in n. 2 appartamenti contigui adiacenti (sub n. 10
e n.11) comportò la chiusura delle porte di collegamento e/o varchi, senza intaccare elementi strutturali e/o causare danni o pregiudizi al , come ampiamente già indicato nella ctu CP_1 originaria e/o bozza. Il rifacimento e/o adeguamento degli impianti tecnologici quali elettrico, idrico
/fognario e riscaldamento/ climatizzazione, per l'ammodernamento e/o ristrutturazione del bagno e cucina come gli allacciamenti alle reti condominiali, furono degli interventi necessari / classici e conseguenti al frazionamento dell'originario grande appartamento (sub 5) della signora in CP_3
n. 2 appartamenti più piccoli (sub n. 10 e n.11)”.
Peraltro, il ctu ha chiarito che i lavori in precedenza eseguiti per il frazionamento degli immobili, sono stati “superati” dalle opere, sia di natura edile che impiantistica, commissionati da chi è subentrato nella proprietà dei suddetti subalterni n. 10 e n.11 e che hanno comportato la fusione degli stessi nell'attuale appartamento grande (sub 12) di proprietà di terzi estranei al giudizio.
Inoltre trattandosi di opere eseguite all'interno dell'appartamento già di proprietà della signora
[...]
il CTU, in risposta a quanto affermato dalle attrici sul punto, ha chiarito che “non si è CP_3 riscontrato l'aggravamento di servitù esistenti e non si ritiene che abbiano alterato il decoro dell'edificio e/o minato la sua sicurezza e/o stabilità per la loro limitata consistenza e tipologia” (v. p.
29 ctu).
Con specifico riferimento all'asserito aggravio dell'utilizzo della montante di adduzione idrica condominiale, poiché, in seguito ai lavori eseguiti dalla erano stati creati n. 1 cucina e n. 1 CP_3 bagno in più rispetto alla situazione originaria, il ctu ha escluso “che la suddetta minima variazione dell'utenza idrica/fognaria avesse potuto determinare un aggravio e/o aumento della servitù con pregiudizio nel godimento delle utenze idriche/fognarie degli altri immobili dell'edificio, né tanto meno ha provocato danni e/o altro al , non essendo peraltro disponibili doglianze in tal senso CP_1 agli atti”. pagina 11 di 17 Attesa, dunque, la legittimità delle opere eseguite dalla condomina, è stato evidenziato dal consulente che “in seguito al frazionamento dell'originario appartamento della in due CP_9 Controparte_3 unità immobiliari /appartamenti di diversa grandezza, era chiaramente necessario, come di fatto accaduto, procedere alla revisione/ aggiornamento delle tabelle millesimali generali A (cfr. all. n.11) che per il sub 10 comportava una quota millesimale di 109,92 millesimi mentre per il sub alterno 11 è stato determinato in 82,76 millesimi la cui somma è esattamente pari a 192,68 millesimi, la stessa quota millesimale dell'appartamento ante operam/frazionamento, con la conseguente conservazione
e/o conferma delle quote millesimali di tutti gli altri immobili costituenti il Controparte_10
come indicato a pag. 4 delle tabelle millesimali originarie/ante operam (cfr. all. n.12)”.
[...]
Peraltro, risulta dagli atti di causa (docc. allegati alle memorie ex art. 183 co. VI n. 2 di , che CP_3 gli appartamenti ottenuti in seguito al frazionamento dell'immobile (già di proprietà della signora sono stati alienati ai sigg.ri e . Controparte_3 Parte_4 Pt_5
In sede di ctu è poi emerso che, successivamente, le due unità immobiliari sono state riunite ad opera di terzi, non parte di questo giudizio, in un unico appartamento e alienati il 07.04.2021 al sig. Parte_4 che attualmente lo abita insieme alla sua famiglia. “Allo stato attuale, in seguito ai rilievi tecnici / fotografici eseguiti in loco dal Ctu alla presenza delle parti all'interno dell'immobile del 2^ piano ed alle verifiche eseguite presso i competenti Uffici, si è constatato che i n. 2 appartamenti in precedenza frazionati su commissione della signora in data 07.04.2021 sono stati alienati al Controparte_3
Sig. come un unico appartamento caratterizzato da Foglio n. 97 particella n. 162 sub Parte_6
12, circostanza evidente dall'atto di compravendita del Sig. Notaio Dott. Rep. Persona_2
n.17140 del 07.04.2021 acquisito dal Ctu presso la conservatoria dei Registri immobiliari di ed al CP_1
Nuovo Catasto Urbano ed è attualmente abitato dalla (cfr. all. Parte_7
n.8 e n.9)” (v. p. 32 ctu).
Per tale ragione, il ctu condivisibilmente non ha ravvisato la necessità di procedere alla rielaborazione delle tabelle millesimali.
Ad ogni modo, per consolidata giurisprudenza, “in tema di regolamento condominiale di natura contrattuale e violazione degli obblighi regolamentari, il condomino che esegue opere di ristrutturazione della propria unità immobiliare, non vietate e comunque legittime, senza la preventiva autorizzazione dell'amministratore, così come specificato dal regolamento condominiale, viola una norma di natura procedimentale, con la conseguenza che il condominio (o il singolo condomino) può chiedere solamente il risarcimento del danno subito [ove sussistano i relativi presupposti, ndr] per la violazione del regolamento e non anche la rimessione in pristino dello stato dei luoghi” (Cassazione civile sez. II, 05/11/2010, n.22596).
Sicché tutte le ulteriori domande attoree, per le suesposte ragioni, devono essere respinte.
pagina 12 di 17 Quanto alla domanda riconvenzionale, preliminarmente non si condivide l'assunto attoreo secondo cui la stessa sarebbe inammissibile “in relazione al disposto dell'art. 36 c.p.c., che stabilisce la proponibilità della domanda riconvenzionale nel giudizio civile esclusivamente se dipende dal titolo dedotto in giudizio dall'attore o da quello che già appartiene alla causa come mezzo di eccezione”.
A tale proposito si evidenzia che come anche di recente affermato dalla Corte di Cassazione:
“l'ammissibilità della domanda riconvenzionale del convenuto è subordinata, ai sensi dell'art. 36
c.p.c., alla comunanza del titolo già dedotto in giudizio dall'attore o di quello che appartiene alla causa come mezzo di eccezione, purché non ecceda la competenza per materia o per valore del giudice adito;
tuttavia, se la domanda riconvenzionale non comporta lo spostamento di competenza, è sufficiente un qualsiasi rapporto o situazione giuridica in cui sia ravvisabile un collegamento oggettivo con la domanda principale, tale da rendere consigliabile e opportuna la celebrazione del simultaneus processus, secondo la valutazione discrezionale del giudice di merito, cui è richiesto di motivare al riguardo” (cfr. Cassazione civile sez. I, 01/03/2024, n. 5484 - sottolineatura della scrivente).
Nel caso di specie, si ritiene che il rapporto oggetto della domanda riconvenzionale, pure non dipendendo strictu sensu dal titolo dedotto in giudizio dall'attore (delibera assembleare), sia ricollegabile quanto meno ai rapporti sussistenti tra le stesse parti in causa e, anche alla luce della richiesta di condanna della al ripristino dello stato dei luoghi e al risarcimento dei danni CP_3 causati alle attrici, si reputa pertanto opportuna la trattazione nel presente giudizio della domanda riconvenzionale in questione.
Ciò chiarito, la domanda riconvenzionale deve essere respinta siccome infondata.
La premesso di essere titolare dell'impresa individuale “Tramonti D'Itria di Pellettieri CP_3
Angela”, ha dedotto di aver proceduto al frazionamento dell'appartamento al secondo piano dello stabile sito in al c.so Cavour 68, al fine di vendere i suddetti immobili, di procurarsi risorse CP_1 finanziarie ed eseguire investimenti per una proficua attività di affitto di case e appartamenti per vacanze.
Eseguiti i lavori, reperiva un acquirente per uno dei due immobili con cui stipulava in data 14.11.2018 un contratto preliminare di vendita, stabilendo un prezzo di € 365.000,00; nel preliminare veniva dichiarato dalla che “a tutt'oggi non esistono liti pendenti che coinvolgono il ”. CP_3 CP_1
In seguito all'instaurazione del presente giudizio, secondo le allegazioni della questa si CP_3 vedeva costretta a sciogliere in data 2.9.2019 il contratto preliminare sicché incaricava un'agenzia immobiliare alla vendita dei due appartamenti.
Ella, dunque, ha dedotto di aver subito un danno pari a: - € 6.679,50 corrisposti all'agenzia immobiliare
Bodini s.r.l.s., incaricata delle trattative, sfociate nella conclusione del preliminare di compravendita poi risolto;
- 35.000,00 pari alla differenza tra il ricavato che avrebbe realizzato dall'atto definitivo di compravendita di cui al citato preliminare e quanto ricaverebbe in caso di accettazione delle proposte pagina 13 di 17 pervenute successivamente all'instaurazione del presente giudizio;
- € 80.000,00 (in sede di memorie ex art. 183 co. 6 n. 1 aumentati a € 220.000,00) pari al mancato guadagno e alla perdita di chance conseguente l'impossibilità di vendita degli appartamenti frazionati, stante la pendenza della presente lite.
Orbene, come noto, grava sul danneggiato l'onere di provare tutti gli elementi costitutivi dell'illecito civile, ossia il comportamento colposo o doloso del danneggiante, il danno subìto, il nesso di causalità tra la lesione ed il danno quale conseguenza immediata e diretta della stessa.
Nella specie, le allegazioni della in merito alla sussistenza del nesso di causalità tra CP_3
l'instaurazione della presente lite e lo scioglimento del contratto preliminare appaiono in netto contrasto con i motivi di risoluzione enunciati nel preliminare medesimo.
Invero, l'esame della scrittura privata di risoluzione (doc. 16 fascicolo consente di pervenire CP_3
a una differente ricostruzione dei fatti.
Nel corpo del documento in rassegna si legge: “-che la stipula dell'atto definitivo era stata prevista entro quindici giorni dalla consegna di tutta la documentazione dovuta;
- che fino alla data del


9.5.2019 era stata prodotta tutta la documentazione, in particolare: (…) l'assenza di liti pendenti e le tabelle millesimali aggiornate (…); - che, peraltro, vista la raccomandata a.r. in data 2.5.2019 con la quale il Ministero per i beni e le attività culturali ha comunicato alla proprietaria di aver avviato il procedimento di dichiarazione dell'interesse culturale di cui all'art. 13 del D. Lgs. 22.01.2004 n. 42
(Codice di Beni culturali) prot. 4109, l'agenzia immobiliare in data 9.5.2019 ne ha dato comunicazione alla sottoscritta e le parti in data 22.5.2019 avevano convenuto Persona_3 bonariamente di rinviare qualsiasi decisione all'ottenimento di più chiare informazioni sulla portata dell'eventuale vincolo;
- che in data 8.7.2019 il Ministero non aveva comunicato nulla in via ufficiale
(…); - che pertanto le parti hanno convenuto di fissare ad oggi due settembre 2019 la data ultima per dare esecuzione al detto preliminare di vendita o risolverlo consensualmente (…)”.
Appare chiaro, dunque, che il contratto preliminare di compravendita de quo sia stato consensualmente risolto dalle parti a causa della comunicazione da parte del Ministero per i beni e le attività culturali dell'avvio del procedimento di dichiarazione dell'interesse culturale di cui all'art. 13 del codice dei beni culturali e non, come asserito dalla in ragione dell'instaurazione della lite da parte delle CP_3 odierne attrici.
La risoluzione del preliminare non può, pertanto, essere ricondotta in via immediata e diretta al comportamento delle attrici, non sussistendo il nesso di causalità tra condotta delle e l'asserita Pt_1 lesione.
Per le ragioni esposte, le somme domandate da a titolo di risarcimento del danno subito a CP_3 causa dello scioglimento del contratto preliminare (€ 6.679,50 corrisposti all'agenzia immobiliare
Bodini s.r.l.s., incaricata delle trattative, sfociate nella conclusione del preliminare di compravendita pagina 14 di 17 poi risolto;
- 35.000,00 pari alla differenza tra il ricavato che avrebbe realizzato dall'atto definitivo di compravendita di cui al citato preliminare e quanto ricaverebbe in caso di accettazione delle proposte pervenute successivamente all'instaurazione del presente giudizio) non le possono essere riconosciute.
Allo stesso modo, deve essere respinta anche la domanda di risarcimento (di € 80.000,00 o della diversa somma di € 220.000,00 chiesta con le memorie n. 1 ex art. 183) da perdita di chance
“conseguente l'impossibilità di vendita degli appartamenti frazionati stante la pendenza del presente giudizio”.
Sul punto, preme innanzitutto chiarire che non appare condivisibile l'assunto di parte attrice secondo cui la modifica dell'importo domandato (da € 80.000,00 a € 220.000,00) apportata dalla con CP_3 la prima memoria ex art. 183, comporterebbe mutatio libelli, con conseguente declaratoria di inammissibilità per domanda nuova.
Difatti, tale modifica incide – ma non muta – il petitum, ampliandolo per renderlo più idoneo al concreto ed effettivo soddisfacimento della domanda (v. Corte d'Appello di Roma, 7 settembre 2010,
n. 3469).
Ad ogni modo, quanto al merito della pretesa, non sussiste – contrariamente a quanto asserito da
- nessuna impossibilità di vendita degli immobili di sua proprietà cagionata dalla pendenza CP_3 del presente giudizio, posto che è la stessa convenuta ad aver portato a conoscenza di questo giudicante, con il deposito delle memorie ex art. 183 co. VI n. 1, l'avvenuta vendita, in data 18.11.2020
(e, dunque in pendenza di lite), di entrambi gli immobili (sub 10 e 11) siti in al c.so Cavour n. 68, CP_1 per il prezzo complessivo di € 430.000,00.
Peraltro, non ha allegato le concrete modalità di calcolo tramite le quali è pervenuta alla CP_3 determinazione dell'importo della perdita di chance in € 80.000,00 prima e € 220.000,00 poi né, tantomeno, ha provato la concreta sussistenza di un danno.
A supporto dell'importo richiesto la convenuta si riporta alla seguente circostanza: “il ricavato della vendita dei due appartamenti, giusta l'atto di compravendita innanzi citato, ammonta a soli €
430.000,00 (in luogo di € 650.000,00 richiesti)”.
Il calcolo del presunto mancato incasso subito da conseguente all'instaurazione del presente CP_3 giudizio, non può essere ritenuto sussistente in re ipsa, atteso che tale concetto giunge a identificare il danno risarcibile con la lesione della pretesa creditoria e a configurare un vero e proprio danno punitivo, per il quale non vi è copertura normativa, ponendosi così in contrasto con l'insegnamento delle Sezioni Unite della Suprema Corte nr. 26972/2008, secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato.
In mancanza dell'allegazione e della prova di un concreto ed effettivo pregiudizio, il riconoscimento di un danno risarcibile comporta la sovrapposizione tra danno-evento e danno-conseguenza, con il che si pagina 15 di 17 trasmoda dal tradizionale danno compensativo-ripristinatorio a quello del risarcimento con funzione punitiva in contrasto anche con l'ulteriore, recentissimo intervento nomofilattico (Cass. Civ. Sez. Unite,
05.07.2017, nr. 16601), che ha riconosciuto la compatibilità del danno punitivo con l'ordinamento, ponendo però come limite l'espressa sua previsione normativa, in applicazione dell'art. 23 della
Costituzione: ogni elemento sanzionatorio che venga a sostituire - in ultima analisi - quello risarcitorio non può, dunque, derivare, conclude la Cassazione, da volontà del giudicante, bensì esige riserva di legge.
Ne consegue che il danneggiato che chieda in giudizio il risarcimento è tenuto a provare ex art. 2697 cod. civ., di aver subito un'effettiva lesione del proprio patrimonio o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito, che può al riguardo avvalersi di presunzioni gravi, precise e concordanti, sulla base però di elementi indiziari - da allegare e provare da parte del preteso danneggiato - che possano sorreggere il convincimento sia dell'esistenza di tale danno-conseguenza, sia del suo collegamento causale con l'evento lesivo. (Così anche Corte di
Cassazione, Sez. III, 4 dicembre 2018, nr. 31233).
Pertanto, il mancato guadagno meramente ipotetico, allegato dalla non può assurgere a CP_3 prova del danno in assenza di ulteriori elementi gravi, precisi e concordanti: tale non può considerarsi la vendita a un prezzo inferiore rispetto a quello inizialmente richiesto dalla convenuta. Del resto, nulla impediva a di non accettare l'offerta degli acquirenti del bene e di attendere una migliore e CP_3 per sé più conveniente proposta d'acquisto.
Donde il rigetto della domanda riconvenzionale.
Atteso il rigetto della domanda attorea, le ulteriori questioni, anche in relazione alla domanda di manleva avanzata dal nei confronti della restano assorbite. CP_2 Controparte_4
La regolamentazione delle spese processuali, liquidate ex DM 55 del 2014, tra le attrici e i convenuti e nonché il terzo chiamato in garanzia segue il CP_2 Controparte_10
principio della soccombenza.
Le spese tra le attrici e la vanno compensate in ragione della soccombenza reciproca. CP_3
Le spese della ctu, nella misura già liquidata in corso di causa, vanno poste definitivamente a carico delle attrici nella misura già liquidata in corso di causa.
Non ricorrono i presupposti per la condanna delle attrici ex art. 96 co. 3 cpc.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da cl. '51, Parte_1 Parte_1 cl. '57 e contro e
[...] Parte_2 Controparte_1 CP_2
pagina 16 di 17 , nel contraddittorio delle parti, respinta ogni altra contraria difesa ed eccezione, così Controparte_3
provvede:
- Dichiara inammissibile l'impugnazione della delibera assembleare del Controparte_1
del 15.4.2019 e rigetta tutte le altre domande proposte da
[...] Parte_1 cl. '51, cl. '57 e contro il Parte_1 Parte_2 Controparte_11
nonché contro e;

[...] CP_2 Controparte_3
- Rigetta inoltre tutte le ulteriori domande delle attrici;

- Rigetta la domanda riconvenzionale proposta da;
Controparte_3
- Condanna le attrici, in solido tra loro, alla rifusione delle spese di lite nei confronti del e di che liquida, per ciascuna di tali Controparte_1 CP_2
parti, in € 5.077 (fase di studio € 919,00, introdutt. € 777,00, istruttoria € 1.680,00 e decisionale
€ 1.701,00), oltre 15% rfs, iva e cap, per compenso di avvocato nonché della
[...]
che liquida in euro 3376,00 (fase di studio € 919,00, introdutt. € 777,00, Controparte_4 istruttoria € 1.680,00), oltre 15% rfs, iva e cap, per compenso di avvocato;

- Compensa le spese di lite tra le attrici e;
Controparte_3
- Pone definitivamente a carico delle attrici, in solido tra loro, le spese di ctu, nella misura già liquidata in corso di causa.
Bari, 23.4.2025
Il Giudice
Dott. Sergio Cassano
pagina 17 di 17