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Repubblica Italiana
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Roma
- Sezione Sesta Civile -
Il Tribunale di Roma in persona del giudice Dott.ssa Manuela
Caiffa, all'udienza del 30.04.2025 all'esito della discussione orale delle parti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA (ex art. 429 c.p.c.) nella causa civile di primo grado iscritta al n° 37789 del Registro
Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024, avente ad oggetto
“intimazione di sfratto per morosità – uso diverso”, pendente tra
C.F.: , C.F.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
e C.F.: C.F._2 Parte_3
, tutti elettivamente domiciliati ti in Roma alla C.F._3
Via San Romano n. 15 presso lo studio dell'Avv.to Simona La Rosa, che li rappresenta e difende, giusta procura in atti attori e
(c.f. ) rappresentata e difesa CP_1 C.F._4 dagli avv.ti Tommasina Romano e Alessandro Mustillo congiuntamente e disgiuntamente tra loro, giusta procura in atti ed elettivamente domiciliata presso lo studio dei predetti legali sito in Roma, via
Marcantonio Boldetti 14 convenuta
Conclusioni: come in atti motivi della decisione

1. I fatti controversi.
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Con atto di citazione ritualmente notificato, la parte attrice in epigrafe intimava, alla sig.ra lo sfratto per morosità Parte_4 dall'immobile ad sito in Roma (RM) alla Piazza dei Vespri Siciliani n. 3, piano terra ed esponevano al Tribunale: che detto immobile veniva concesso in locazione ad uso commerciale dal Sig. alla Sig.ra in virtù di contratto Parte_1 CP_1 di locazione ad uso commerciale a decorrere dal 11.06.2010 con le scadenze di legge regolarmente registrato in data 11.06.2010; che la Sig.ra risultava essere titolare, presso l'unità CP_1 immobiliare concessa in locazione, della ditta individuale AR e
Carmen” di avente sede in Roma, alla Piazza dei CP_1
Vespri Siciliani n. 3; che il canone annuo di locazione veniva fissato per i primi 12 mesi in
€. 12.000,00 da pagarsi in rate mensili anticipate di €. 1.000,00 cadauna;
che a decorrere del secondo anno il canone di locazione veniva aumentato ad €. 13.200,00 annui che la conduttrice si obbligava a pagare in rate mensili anticipate di €. 1.100,00 cadauna scadenti entro il 5 di ogni mese;
che dal terzo anno di locazione il canone veniva aggiornato in relazione all'adeguamento ISTAT del 75%; che la conduttrice si era resa morosa delle mensilità di Maggio e
Giugno 2024 per un importo di €. 2.378.00, oltre alle mensilità dovute per mancato pagamento canone di locazione per anni pregressi come da piano di rientro sottoscritto in data 22.07.2022 per €. 3.709.50, nonché gli oneri condominiali per un importo complessivo pari ad €. 4.887.69.
Concludevano per la convalida dello sfratto e l'emissione di decreto ingiuntivo nonché di ordinanza di rilascio in caso di opposizione;
il tutto, con rifusione delle spese della lite.
Parte intimata si costituiva opponendosi allo sfratto per morosità: in particolare, produceva copia di bonifici bancari per i canoni di maggio e
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giugno 2024 e sosteneva l'accordo verbale tra le parti all'esonero dal versamento di nr. 4 mensilità a fronte dei lavori eseguiti dalla conduttrice nell'immobile locato, oltre che il mancato invio dei giustificativi per oneri condominiali, nonostante richiesta;
eccepiva che, in data 10.06.2024, comunicava recesso dal contratto di locazione con rilascio dell'immobile entro il 10.12.2024.
Veniva ordinato il rilascio dell'immobile e disposto il mutamento del rito.
All'esito del deposito di memorie integrative delle sole parti attrici, i termini della controversia rimanevano presso che invariati.
Veniva esperita la mediazione, come da verbale in atti.
La causa, in difetto di mezzi istruttori ammissibili, veniva decisa all'udienza odierna, dando lettura del dispositivo e della contestuale motivazione.

2. Il merito della lite.
Innanzitutto, va rigettata la richiesta di prova testimoniale richiesta da parte convenuta in quanto non appare ragionevole pensare che l'accordo sia avvenuto in forma orale sia in relazione al rapporto tra le parti che alla natura del contratto, atteso tra l'altro che le parti in data
22.07.2022 sottoscrivevano atto di transazione per la morosità all'epoca maturata, peraltro senza alcun riferimento all'eventuale esclusione di mensilità di canone per lavori eseguiti dalla conduttrice all'interno dell'immobile locato.
Detto ciò, la domanda risolutoria va accolta per quanto qui appresso.
Gli attori hanno evaso all'onere probatorio depositando il contratto di locazione inter partes da cui risulta la decorrenza della locazione dal
01.09.2010 e l'ammontare del canone di locazione (v. art.

2 - all. 1 all'intimazione).
Per contro, la conduttrice convenuta si è limitata ad eccepire il pagamento dei mesi di maggio e giugno 2024 e un preteso accordo con i locatori di esclusione di pagamento di nr. 4 mensilità, risalente a luglio
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2010, a fronte di lavori eseguiti nell'immobile locato, oltre che il mancato invio dei giustificativi di spesa per gli oneri condominiali.
Ebbene, per quel che riguarda i canoni di locazione, all'esito del giudizio, non è dimostrato alcun accordo di esclusione di pagamento di nr. 4 mensilità a fronte di asseriti lavori eseguiti dalla conduttrice;
peraltro, come detto, nell'atto di transazione del 22.07.2024 (v. doc. 2 all. all'atto di intimazione), di rientro della morosità pregressa, non vi è alcun riferimento all'eventuale riduzione della pretesa creditoria per i suddetti lavori all'interno dell'immobile locato.
D'altronde, anche nel caso di accordo tra le parti di esclusione di tali mensilità, questo riguarderebbe canoni di locazione a decorrere dal luglio 2010, così come contestualizzato da parte convenuta.
In proposito, poi, va rilevato che il locatore non è responsabile delle opere di adeguamento, modifiche o trasformazioni, ove queste si rendano necessarie per rendere lo stabile idoneo all'uso convenuto: il locatore è responsabile dell'idoneità della cosa locata così come convenuto, cioè rispetto allo stato esistente alla stipula del contratto, esonerandolo di fatto da ogni onere relativo alla messa in opera per renderla idonea, anche nel caso in cui determinate modifiche si rendessero necessarie per imposizione di legge (v. Cass. Sez. III n. 8303 del 31.3.2008).
Di talché, parte convenuta non avrebbe diritto a vedersi riconosciuto un qualche credito nei confronti degli attori.
In definitiva, l'inadempimento al pagamento dei canoni di locazione di cui all'atto di transazione del 22.07.2022, oltre che il tardivo versamento della mensilità di giugno 2024, dunque, deve considerarsi oggettivamente e soggettivamente grave ex articolo 1455 c.c..
Per le locazioni ad uso diverso, infatti, si rileva che “in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi
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implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti"; così Cass.,
n°24460/2005; conf. Cass., n°19652/2004; Cass., n°14234/2004: “qualora l'inadempimento sia accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in ipotesi di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti, la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento, ai sensi ed agli effetti dell'art. 1455 cod. civ., che è valutazione riservata al giudice di merito, deve ritenersi implicita”; conf. Cass., n°15553/2002; Cass., n°2616/1990; "l'omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile una valutazione specifica della gravita dell'inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto": in tali termini è Cass., n°959/1980; v. infine Cass., n°4096/1978: "l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l'economia del contratto stesso.
Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento".
Ancora, per giurisprudenza costante, “la circostanza che il conduttore in mora di un immobile ad uso non abitativo adempia la propria obbligazione dopo che il locatore abbia domandato la risoluzione del contratto, non può essere tenuta in considerazione al fine di stabilire se l'inadempimento abbia il requisito della "gravità”, di cui all'art. 1455 c.c.” (Cass. civ., n. 18500/12).
Va ricordato, infatti, che “ai sensi dell'art. 1453 c.c., comma 3, dalla data della domanda (domanda che è già quella avanzata ex art. 657
c.p.c. con la intimazione di sfratto, introduttiva della causa di risoluzione del contratto) il conduttore non può più adempiere” (Cass.
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civ., n. 13248/10).
Può, ovviamente, ancora pagare, onde evitare un procedimento ingiuntivo, ma tale versamento non potrebbe mai, di per sé, evitare la risoluzione del contratto.
E' pacifico, inoltre, che la convenuta non abbia corrisposto alcunché anche per canoni di locazione successivi fino al rilascio dell'immobile
(10.12.2024), come dichiarato dalla difesa di parte attrice in sede di memorie integrative.
In conseguenza, anche questa circostanza può e deve essere valutata, ai fini dell'esame della domanda di risoluzione (v. Cass.
n°8076.2002, secondo cui il Giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento del debitore “anche alla stregua del comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 c.c. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronuncia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna”).
In conclusione, il contratto di locazione inter partes va dichiarato risolto per inadempimento della conduttrice, con dichiarazione della cessazione della materia del contendere sul rilascio, intervenuto il
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10.12.2024.
Segue, poi, la condanna della convenuta al pagamento dei canoni di locazione scaduti fino al rilascio pari a € 7.276,50, come dichiarati dalla difesa degli attori all'udienza del 30.04.2025, oltre interessi legali dalle scadenze al saldo.
Seppur l'eccezione riconvenzionale di compensazione dei canoni con il deposito cauzionale, non necessiti di particolari formalità essendo rivolta a paralizzare la pretesa avversa, questa va ritenuta tardiva, in difetto di deposito di memorie integrative da parte della convenuta, quale prima difesa utile successiva al rilascio dell'immobile locato
(10.12.2024).
Riguardo agli oneri condominiali, è dimostrato che le parti attrici chiedevano il pagamento degli oneri condominiali con raccomandata del 21.06.2024 ricevuta il 3.07.2024 (v. all. 4 alla citazione) e la conduttrice convenuta, nel termine di legge, non esercitava il diritto di chiedere ai locatori l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi, sicché decorso inutilmente detto termine, è automaticamente costituita in mora con condanna della sig.ra al rimborso agli attori CP_1 della somma di € 4.887,69, che i medesimi hanno dimostrato di aver anticipato al condominio .(v. all. 4 alla memoria integrativa).
Per contro, la domanda per gli oneri maturati successivamente all'atto di intimazione deve considerarsi nuova e, quindi, inammissibile, in quanto non vi è previsione di condanna in futuro per tale pretesa creditoria.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate ai sensi del Dm Giustizia n. 147/2022.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dai sigg.ri e Parte_1 Parte_2 Parte_3 così provvede:
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accoglie la domanda e dichiara il contratto di locazione con decorrenza dall'11.06.2010 regolarmente registrato in data 11.06.2010, relativo all'immobile sito in Roma alla Piazza dei Vespri Siciliani n. 3, piano terra, risolto per inadempimento della convenuta, conduttrice;
dichiara la cessazione della materia del contendere sul rilascio avvenuto in data 10.12.2024; condanna la convenuta al pagamento dei canoni di locazione fino al rilascio dell'immobile locato per complessivi € 7.276,50, oltre interessi legali dalle scadenze al saldo, nonché al rimborso in favore degli attori della somma di € 4.887,69 per oneri condominiali intimati, oltre interessi dalla domanda al saldo;
condanna la convenuta, al rimborso in favore dell'attrice delle spese di lite che liquida in euro 3.109,50, di cui euro 509,50 per esborsi
(compresa mediazione), oltre accessori di legge e rimborso forfettario;

Roma, li 30.04.2025 il Giudice Onorario dr.ssa Manuela Caiffa
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