N. R.G. 254/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ENNA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice DA PA
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 254/2022 promossa da:
, nato a [...] il [...], residente in [...] in c.da Parte_1
Balzana snc, c.f. rappresentato e difeso dall'avv. Antonino Minacapilli;
C.F._1
-attore;
contro
, nato il 28 febbraio ad Aidone (EN) (C.F. ) e Controparte_1 CodiceFiscale_2 [...]
, nata il [...] a [...] (C.F. ) entrambi CP_2 CodiceFiscale_3
residenti in [...]nella città di Homburg alla Bierbacher Strasse n.103 ed entrambi rappresentati e difesi dall'avv. Eleanna Parasiliti Molica;

-convenuti;
e con la chiamata in causa di pagina 1 di 10 , nato a [...] il [...], c.f. e Controparte_3 C.F._4
, nata a [...] il [...], c.f. , Controparte_4 C.F._5
entrambi residenti in [...], entrambi rappresentati e difesi dall'avv. Gaetano Di Dio;

-terzi chiamati;

avente a OGGETTO
domanda ex art. 2932 c.c.
CONCLUSIONI
All'udienza del 3.6.2025 le parti hanno precisato le conclusioni come da verbale in atti riportandosi a quelle spiegate nei rispetti scritti difensivi.
Si riportano, di seguito, le conclusioni richiamate dalle parti.
Parte attrice: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito e al designato G.I., disattesa ogni contraria
eccezione, deduzione e domanda, così statuire e giudicare: 1) Accertare e dichiarare il gravissimo
inadempimento contrattuale dei promittenti venditori e ai sensi degli Controparte_1 CP_2
artt. 1218 e 1477 c.c. per aver promesso in vendita immobili con vizi urbanistici e catastali, per come
dedotto e documentato in premessa. 2) Emettere a favore del promittente acquirente - Parte_1
qui attore - sentenza costitutiva di trasferimento della proprietà ex art. 2932 c.c. degli immobili
oggetto del contratto preliminare indicato in premessa, siti nel comune di Aidone, c.da Balzana, censiti
al Catasto del Comune di Aidone al foglio di mappa 76 particelle n. 792 – 791 – 595 – 596 – 597,
previa riduzione del prezzo di vendita ex artt. 1460 c.c., determinato in complessivi Euro 35.040,20,
per come documentato in premessa, sulla base della Relazione Tecnica datata 15 Aprile 2015 o, in
subordine, per il prezzo che sarà determinato da codesto Giudice, con conseguente condanna del
promittente venditore al rimborso delle maggiori somme che risultano essere state pagate dal
promittente acquirente, oggi quantificabili automaticamente e matematicamente in Euro 44.959,00 pagina 2 di 10 oltre rivalutazione monetaria e interessi di legge. 3) IN VIA RITUALE Dichiarare la estromissione dal
presente giudizio dei terzi e , stante la palese insussistenza nella Controparte_3 Controparte_4
specie dei presupposti richiesti dall'art. 106 c.p.c.. Salvo il diritto di risarcimento danni da avanzare in
separata sede all'esito del presente giudizio. Con vittoria di spese e compensi di giustizia. Salvo ogni
altro diritto”.
Parte convenuta: “dichiarare improcedibile la domanda per omesso esperimento della mediazione
obbligatoria; - rigettare le domande attorea perché infondata in fatto ed in diritto, anche in forza
dell'inadempimento contrattuale di parte attrice;
- In subordine, emettere sentenza ex art. 2932 c.c. nel
rispetto del preliminare di vendita con riferimento al prezzo pattuito, rigettando tutte le ulteriori
domande in quanto infondate e generiche;
- In via ancora più gradata, nella denegata ipotesi di
accoglimento delle domande attoree dichiarare i signori e tenuti a Controparte_3 Controparte_4
manlevare i convenuti da ogni pretesa attorea. - Condannare parte attrice al pagamento delle spese e
degli onorari di causa anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c.”.
Parte chiamata: “dichiarare la domanda improcedibile per il mancato esperimento della mediazione
obbligatoria; nel merito, in ogni caso, rigettare la domanda proposta nei confronti dei coniugi
e perché infondata in fatto e in diritto;
condannare altresì i coniugi alle CP_3 CP_4 CP_5
spese di giudizio cui hanno dato temerariamente causa e al risarcimento ex art. 96 c.p.c.; in ogni caso,
nella non temuta ipotesi di accoglimento della domanda … la restituzione del bene …”.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
, in veste di promissario acquirente, stipulò, in data 23.8.2012, con i promittenti alienanti, Parte_1
ora convenuti, e , un contratto preliminare di compravendita avente a Controparte_1 CP_2
oggetto un fabbricato (e relative pertinenze) con circostante terreno agricolo sito in c.da Balzana, agro del Comune di Aidone (al Catasto: foglio 76 particelle n. 792 – 791 – 595 – 596 – 597).
pagina 3 di 10 Il prezzo venne fissato nella misura di euro 165.000,00.
L pagò, nelle more, la somma di euro 80.000,00. Pt_1
Le parti non stipularono però il definitivo in ragione del rifiuto del notaio causato dalla presenza di abusi edilizi e urbanistici.
L quindi, agisce in giudizio chiedendo l'emissione di una pronuncia costitutiva che tenga luogo Pt_1
del contratto definitivo ai sensi dell'art. 2932 c.c. ed evidenziando l'inadempimento dei promittenti alienanti, i quali, nonostante lunghe trattative, omisero di riferire l'esistenza degli abusi ostativi al trasferimento e, oltre, omisero di porre rimedio agli abusi stessi.
L domanda, al contempo, la riduzione del prezzo di vendita in ragione delle spese necessarie Pt_1
alla regolarizzazione dell'immobile indicate da un tecnico già incaricato nella misura di euro
129.958,00, di modo che il prezzo definitivo andrebbe fissato nella misura di euro 35.042,00
(165.000,000, prezzo pattuito, – 129.958,00, spese necessarie a regolarizzare l'immobile).
Poiché, peraltro, l' pagò la somma di euro 80.000,000, egli chiede la restituzione di quanto Pt_1
pagato in eccesso rispetto al prezzo risultante dalla detrazione della somma indicata dal tecnico per la regolarizzazione dell'immobile (segnatamente, euro 44.958,00).
I convenuti e evidenziano che l'immobile è commerciabile, come statuito dal tribunale di CP_1 CP_2
Enna e poi dalla Corte di Appello di Caltanissetta all'esito del giudizio svoltosi contro i propri danti causa, ora terzi chiamati, coniugi e , e che alcun inadempimento gli è quindi CP_3 CP_4
imputabile.
Sostengono i convenuti, in particolare, che poiché l' ha, nel corso del tempo, rifiutato il Pt_1
pagamento della somma stabilita in seno al preliminare accampando quale scusa quello della incommerciabilità del bene (dovuta agli abusi che lo caratterizzerebbero), il quale è invece ben commerciabile, è proprio l' ad essersi reso inadempiente rispetto agli obblighi fissati in seno al Pt_1 pagina 4 di 10 preliminare di compravendita.
Chiedono quindi i convenuti che venga emessa la sentenza di cui all'art. 2932 c.c. ma subordinando il trasferimento al pagamento prezzo stabilito in contratto.
In via subordinata i convenuti deducono di aver acquistato l'immobile, per come allo stato si trova, dai chiamati e , di modo che, nell'ipotesi di accoglimento della domanda attorea, CP_3 CP_4
domandano di essere tenuti indenni da questi ultimi di quanto essi convenuti dovranno pagare all' Pt_1
I terzi chiedono il rigetto di qualsiasi pretesa spiegata nei propri confronti in quanto l'immobile da essi venduto ai convenuti era perfettamente commerciabile, come statuito dalle sentenze del tribunale e della Corte di appello già richiamate dagli stessi convenuti, aggiungendo di non rivestire alcuna posizione giuridicamente rilevante nella fattispecie in esame trattandosi di un contratto stipulato tra altre parti.
Sia i convenuti che i chiamati, peraltro, eccepiscono l'improcedibilità del giudizio per mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria.
Così riassunte, in estrema sintesi, le posizioni delle parti e i fatti rilevanti ai fini della decisione, si osserva quanto segue.
Anzitutto, va rigettata l'eccezione di improcedibilità non trattandosi di controversia soggetta all'obbligo di mediazione ex d.lgs. 28/2010.
L'art. 5 del d.lgs. appena citato stabilisce che: “Chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a
una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di
famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità
medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità,
contratti assicurativi, bancari e finanziari, associazione in partecipazione, consorzio, franchising, pagina 5 di 10 opera, rete, somministrazione, società di persone e subfornitura, è tenuto preliminarmente a esperire il
procedimento di mediazione ai sensi del presente capo”.
L'azione spiegata in questa sede non rientra in alcuno dei giudizi elencati dalla normativa richiamata, sì
che l'improcedibilità va esclusa.
Semmai, essendo stato richiesto il pagamento di somme di denaro, potrebbe ipotizzarsi la ricorrenza dell'obbligo di negoziazione assistita ex art 3 d.l. 132/2014. Senonché, entro la prima udienza nessuna delle parti, né il giudice, ha rilevato il mancato esperimento della procedura di negoziazione in questione.
Aggiungasi che, a ben vedere, poiché il pagamento di somme di denaro è un mero accessorio della domanda principale (di emissione della sentenza di cui all'art. 2932 c.c. che tenga luogo del contratto definitivo) non pare che la causa possa rientrare tra quelle di cui all'art. 3 cit.
Nessuna improcedibilità è quindi configurabile.
Quanto al merito, la causa può essere decisa sulla base del principio della ragione più liquida (per il quale si vedano, ex multis, Cass. 2014 n. 9936 e Corte Cost 2022 n. 31).
Premesso che le irregolarità di carattere specificamente edilizio, come rilevato dalle pronunce del tribunale di Enna e della Corte di Appello di Caltanissetta prodotte in atti, non ostano al trasferimento della proprietà in ragione dell'esistenza del titolo edilizio e della sua indicazione in seno agli atti (arg.
ex art. 46 d.p.r. 380/2001 e Sez. Un. 8230/2019) appare dirimente, nel caso in esame, l'assenza della dichiarazione relativa alla conformità dello stato di fatto alle planimetrie e, anzi, la circostanza,
pacifica, della difformità dello stato di fatto rispetto alle planimetrie, che una tale dichiarazione preclude.
Ai sensi dell'art. 29 co. 1 bis L. 27.02.1985 n. 52, introdotto dall'art. 19, co. 14 L. 78/2010 conv. in L.
122/2010: “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, pagina 6 di 10 la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione
dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane,a pena di nullità, oltre
all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione,
resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie,
sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere
sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli
atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari
catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.
Nel caso di specie, come già rilevato con precedente ordinanza interlocutoria (con la quale le parti sono state invitate a rendere la dichiarazione) “dalle dichiarazioni delle parti e dalla documentazione in atti
appare pacifico non solo che l'immobile promesso sia stato costruito, in parte in assenza, di titolo
(corpi pertinenziali) ma anche che lo stesso sia difforme dalle planimetrie esistenti (v. c.t.u. a firma
dell'ing. resa nel giudizio iscritto al n.r.g. 643/2016 del tribunale di Enna e prodotta Persona_1
da parte convenuta, ove il consulente riferisce, tra l'altro, a pag. 6, di “modifiche interne (la
trasformazione della cantina in studio ricavando anche un piccolo ripostiglio e l'abbattimento di un
tramezzo in corrispondenza della cucina) non … riscontrabili nelle planimetrie catastali in quanto
probabilmente … realizzati successivamente alla registrazione delle stesse (avvenuta in data
05/10/2001))” (cfr. ordinanza del 22.7.2024).
Non solo, in seno al verbale dell'udienza chiamata affinché le parti rendessero la dichiarazione in questione, si legge quanto segue: “parte attrice, preso atto della mancata dichiarazione di cui all'art.
29 c. 1 bis della l. 1985 n. 52 e del mancato deposito dell'attestazione sostitutiva da parte dei
convenuti, precisa le conclusioni riportandosi all'atto di citazione del 18.2.2022; parte convenuta
osserva che la dichiarazione di cui all'art. 29 cit. non è formulabile;
precisa le conclusioni
riportandosi agli atti di causa;
chiede di essere autorizzata a depositare la sentenza resa dalla Corte pagina 7 di 10 d'Appello di Caltanissetta, la quale conferma la commerciabilità dell'opera”.
Ebbene, in assenza della dichiarazione di cui si è detto, così come non può essere stipulato il contratto di compravendita -che sarebbe nullo ex art. 29 c. 1 bis cit.-, del pari non può essere emessa sentenza ex art. 2932 c.c., la quale, chiaramente, deve contenere tutto ciò che avrebbe dovuto contenere il contratto definitivo a pena di nullità.
Secondo il condivisibile orientamento della Corte regolatrice, si noti, le menzioni di conformità
catastale oggettiva (ossia quelle richiamate dall'art. 21 c. 1 bis l. 1985 n. 52) costituiscono condizione dell'azione che deve sussistere alla sentenza (Cass. Sez. Un. 21761/2021).
Particolarmente chiara è la massima di Cass. 20526/2020, secondo cui: “Nel giudizio di esecuzione in
forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un
fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52
del 1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del
giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento
della decisione”.
Evidente, quindi, è che la domanda di emissione della sentenza ex art. 2932 c.c. non può trovare accoglimento.
Né conduce a diversa conclusione il fatto che il tribunale di Enna e la Corte di Appello di Caltanissetta
hanno escluso la nullità della compravendita del medesimo immobile intervenuta nell'anno 2002 tra gli odierni convenuti e i loro danti causa, odierni chiamati, dichiarando l'immobile “commerciabile”.
Basti sul punto rilevare che nell'ambito del giudizio conclusosi con la decisione del giudice di appello non si fece alcun cenno alla problematica inerente alla mancata menzione relativa alla conformità
catastale oggettiva per la semplice ed evidente ragione per cui la disposizione che prevede tale menzione è entrata in vigore in epoca successiva (2010) rispetto alla stipula del contratto di pagina 8 di 10 compravendita oggetto di quel giudizio (2002).
La domanda di trasferimento coatto dell'immobile con contestuale riduzione del prezzo va quindi rigettata.
Restano pertanto assorbite tutte le altre questioni essendo l'interesse dell'attore fatto valere nel presente giudizio (art. 100 c.p.c.) quello al trasferimento del bene con ripetizione di una parte del prezzo.
Nonostante il rigetto della domanda, occorre dare atto del fatto che i convenuti, per un verso, hanno assunto l'obbligo di trasferire l'immobile e, per altro verso, dichiarano apertamente di non poter rendere la dichiarazione di cui all'art. 29 c. 1 bis l. 1985 n. 52, con conseguente impossibilità di alienare il bene.
Evidente, quindi, è che l'impossibilità di emettere la sentenza di trasferimento sia imputabile unicamente ai convenuti, i quali hanno assunto l'obbligo di trasferire senza però essere in grado di farlo.
Ciò giustifica, ad avviso di chi è chiamato a giudicare, la compensazione delle spese di lite tra attore e convenuti ai sensi dell'art. 92 c.p.c. come risultante dalla sentenza n. 77 del 19 aprile 2018 della Corte
Costituzionale.
Quanto alla regolamentazione delle spese di lite nei rapporti tra convenuti e terzi chiamati, va osservato che la carenza delle dichiarazioni catastali è stata rilevata d'ufficio quale fattore ostativo all'accoglimento dell'azione attorea e quale profilo assorbente di ogni altra questione.
Le istanze formulate dall'attore attenevano invece a profili relativi ad abusi edilizi tali da comportare una riduzione del prezzo pattuito con conseguente restituzione degli importi pagati in eccesso ai convenuti.
Così stando le cose, non sembra potersi affermare che la chiamata, da parte dei convenuti, dei propri pagina 9 di 10 danti causa (i coniugi ), sia frutto di una iniziativa del tutto infondata e arbitraria Persona_2
(Cass. 2024 n. 6144).
In altri termini, la chiamata dei terzi appare giustificarsi sulla base della prospettazione attorea (Cass.
2024 n. 6144) giacché qualora i convenuti si trovassero tenuti, a causa dei vizi dell'immobile sotto il profilo edilizio, a rimborsare somme all'attore, non è arbitrario che i convenuti medesimi, sulla base dell'asserita esistenza dei vizi anche al momento dell'acquisto dai propri danti causa, cerchino di ottenere, dai danti causa in questione, le somme dovute all'attore dolendosi del fatto che il proprio inadempimento trova la sua origine e la sua causa nell'inadempimento di detti danti causa.
Trattasi, evidentemente, di un profilo che resta assorbito (e sul quale, quindi, non si entra nel merito) -
visto che la causa viene decisa sulla base della ragione più liquida- ma che viene qui in gioco ai soli fini della regolazione delle spese di lite.
Alla luce di quanto si è detto, difatti, si ritiene che sussistano i presupposti di cui all'art. 92 c.p.c. per la compensazione delle spese anche nei rapporti tra convenuti e chiamati.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:
rigetta la domanda attorea;

compensa le spese di lite tra le parti.
Enna, 20.10.2025 Il GIUDICE
DA PA
pagina 10 di 10