REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SEDICESIMA SEZIONE CIVILE
SPECIALIZZATA IN MATERIA DI IMPRESA
Il Tribunale di Roma, in composizione collegiale, nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Giuseppe Di Salvo Presidente dott. Maurizio Manzi Giudice dott. Paolo Goggi Giudice Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 10796 Ruolo Generale dell'anno 2022, e rimessa per la decisione al collegio a seguito dell'udienza cartolare del 3.06.2025, vertente
TRA
C.F. ) e, per essa, dal procuratore generale Parte_1 C.F._1 ad negotia Sig. elettivamente domiciliata in Roma, Via Savoia n. 84, presso Parte_2 lo studio legale degli Avv.ti Luca Mirabelli e Luca Alberto Pagnotta Antonio Trillò, che la rappresentano e difendono giusta procura rilasciata su foglio separato e allegata all'atto di citazione
Attrice
E
Controparte_1
(C.F. ), in persona del legale
[...] P.IVA_1 rappresentante pro tempore, Sig. e Controparte_2 [...]
(C.F. ), in persona del legale Controparte_3 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, Sig. , elettivamente domiciliate in Roma, Via Controparte_4
Contr Sistina n. 48, presso lo studio legale rappresentate e difese dagli Avv.ti Andrea Ruffini
e LO AN, giusta procura rilasciata su foglio separato e allegata alla comparsa di costituzione e risposta
1 Convenute
OGGETTO: recesso socio società cooperativa
CONCLUSIONI
Con note di trattazione scritta in sostituzione dell'udienza di precisazione delle conclusioni, i procuratori delle parti così concludevano:
La difesa dell'attrice: “ (…) l'esponente si riporta integralmente al contenuto dei propri scritti difensivi e verbali di causa, contestando integralmente tutto quanto ex adverso dedotto, domandato ed eccepito, e precisando le proprie conclusioni come da memoria di cui all'art. 183 comma sesto n. 1 c.p.c.”;
La difesa della convenuta: ““Voglia l'ecc.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, per le ragioni di cui in narrativa
- nel merito, respingere le avverse domande in quanto inammissibili e/o infon-date in fatto ed in di-ritto;
- in via subordinata,
- - nella denegata e non creduta ipotesi che la pretesa restitutoria della Sig.ra Pt_1 sia ri-tenuta fondata, accoglierla nei limiti di quanto dovuto ex art. 15 del contratto di prenotazione di alloggio e, per l'effetto, detrar-re dall'importo richiesto di € 111.781,30 la somma di € 2.500,00, dovuta al a titolo di penale. CP_1
- in ogni caso,
- Con vittoria di spese, onorari e competenze”.
Premesso in fatto che
Con atto di citazione ritualmente conveniva in giudizio, dinanzi Parte_1 all'intestato tribunale, il Controparte_1
e la , esponendo:
[...] Controparte_6
-di aver stipulato in data 21.1.2016 un contratto di prenotazione di alloggio con il e la in sostituzione di un precedente accordo Controparte_1 Controparte_3 del 2006;
-che l'oggetto era l'assegnazione di un villino in Roma, nell'ambito di un progetto edilizio, per un corrispettivo di € 333.000,00 oltre IVA, da pagarsi in parte con rate e in parte mediante accollo di mutuo;

- che aveva versato complessivamente l'importo di € 111.781,30, entro il 2016;
pag. 2/14 - che in data 30.5.2019 aveva esercitato la facoltà di rinuncia alla prenotazione, chiedendo la restituzione delle somme;

- che il rispondeva che il rimborso sarebbe stato subordinato al subentro di un CP_1 nuovo socio, in virtù di quanto previsto dall'art. 15 del contratto;

- che nonostante successivi tentativi di accordo, anche tramite il versamento di rate di €
5.000,00 ciascuna, il non aveva mai restituito nulla;
CP_1
- che la clausola contrattuale di cui all'art. 15 doveva ritenersi nulla, per violazione del
Codice del Consumo;

- che, infatti, l'art. 15 subordinava la restituzione delle somme alla riprenotazione dell'alloggio da parte di altro socio, senza prevedere alcuna tutela per il consumatore;

- che tale clausola era da ritenersi vessatoria, ai sensi dell'art. 33 lett. e) D.Lgs.
206/2005, poiché consentiva al professionista di trattenere somme versate dal consumatore in caso di recesso, senza prevedere un obbligo simmetrico in caso di inadempimento del professionista;

- che la nullità era sancita dall'art. 36 del Codice del Consumo (nullità di protezione), con conseguente diritto alla restituzione integrale delle somme versate;

- che, comunque, si trattava di condizione sospensiva mista ai sensi degli artt. 1358 e
1359 c.c., (riprenotazione da parte di altro socio), dipendendo, pertanto, in parte dal comportamento del , il quale, in pendenza della condizione, aveva l'obbligo di CP_1 agire secondo buona fede per favorirne l'avveramento;
- che, per contro, il era rimasto inerte;
CP_1
- che, ai sensi dell'art. 1359 c.c., la condizione si considerava avverata se il suo mancato avveramento era imputabile alla parte che aveva interesse contrario, con conseguente attualità del diritto al rimborso;

- che in via gradata, sosteneva che il aveva trattenuto l'importo versato senza CP_1 causa giustificativa, poiché il contratto aveva perso efficacia a seguito della rinuncia accettata;

- che tale condotta integrava un arricchimento senza causa, ai sensi dell'art. 2041 c.c., che obbligava il ad indennizzare l'attrice nei limiti dell'arricchimento. CP_1
Tanto premesso rassegnava le seguenti conclusioni, come precisate con la successiva memoria ex art. 183 sesto comma n. 1 c.p.c.: “Voglia l'On.le Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, 1) In via principale, accertare e dichiarare la contrarietà dell'art. 15 del contratto di prenotazione dell'alloggio stipulato tra le parti e meglio indicato
pag. 3/14 nella parte motiva del presente atto, rispetto al disposto di cui all'art. 33 lett. e) del D. Lgs.
206/2005 (c.d. Codice del Consumo), nella parte in cui si consente al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest'ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se è quest'ultimo a non concludere il contratto oppure a recedere e, per l'effetto, 2) dichiarare parzialmente nulla la predetta disposizione, condannando parte convenuta alla restituzione in favore della signora Pt_1 della somma complessiva di Euro 111.781,30, ovvero nella misura maggiore o minore ritenuta, oltre interessi legali e rivalutazione come per legge. 3) In via subordinata, accertare e dichiarare che il mancato avveramento della condizione sospensiva di cui all'art. 15 del contratto di prenotazione dell'alloggio sia imputabile a parte convenuta, con conseguente applicazione dell'art. 1359 c.c. nella parte in cui consente di riconoscere la condizione come avverata e, per l'effetto, 4) condannare parte convenuta alla restituzione in favore della signora della somma complessiva di Euro 111.781,30, ovvero nella Pt_1 misura maggiore o minore ritenuta, oltre interessi legali e rivalutazione come per legge. 5)
In via ulteriormente gradata, accertare e dichiarare l'applicabilità della fattispecie di cui all'art. 2041 c.c., stante l'insussistenza di una valida causa da porre a fondamento della locupletazione di parte convenuta e del depauperamento del patrimonio di parte attrice e per
l'effetto, 6) condannare parte convenuta alla restituzione in favore della signora Pt_1 della somma complessiva di Euro 111.781,30, ovvero nella misura maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione come per legge, ovvero alla corresponsione di un indennizzo parametrato alla perdita subita dall'attrice, nella sopracitata misura di Euro 111.781,30, ovvero nella misura maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione come per legge. 7) Condannare la parte convenuta al pagamento delle spese, competenze ed onorari di causa, come per legge”.
Instaurato il contraddittorio si costituivano i convenuti e Controparte_1 [...] contestando integralmente le domande proposte dalla ed CP_3 Pt_1 esponendo:
- che l'attrice aveva sottoscritto un contratto per l'assegnazione di un immobile (villino) del valore presunto di € 333.000,00 oltre IVA, nell'ambito di un programma edilizio;

- che il contratto prevedeva la facoltà di recesso, con applicazione di una penale di €
2.500,00 e restituzione delle somme solo dopo il subentro di un nuovo socio che avesse apporto nuove rimesse finanziarie;

pag. 4/14 - che la clausola era stata specificamente sottoscritta dall'attrice ai sensi degli artt. 1341
e 1342 c.c.;
- che a seguito della rinuncia del 30 maggio 2019 il riscontrava la richiesta di CP_1 ripetizione delle somme versate confermando la previsione della penale e la condizione del subentro del nuovo socio, giustificata dal fatto che le somme versate erano state impiegate per finanziare il progetto edilizio;

- che il , pur non obbligato, aveva proposto soluzioni transattive, condizionate CP_1 alla compatibilità con l'equilibrio economico-finanziario, senza, tuttavia, che fosse stato raggiunto alcun accordo definitivo;

- che la assumeva erroneamente che il rapporto tra socio e cooperativa era Pt_1 soggetto alla disciplina consumeristica di cui all'art. 33 D.Lgs. 206/2005, richiamando l'art. 2512 c.c.;
- che il socio cooperatore non era un “consumatore” in senso tecnico, poiché partecipava all'attività sociale e beneficiava di condizioni mutualistiche;

- che il rapporto era regolato dalle norme societarie e statutarie, non dal Codice del
Consumo;
- che, comunque, la clausola non era vessatoria, in quanto non consentiva al CP_1 di trattenere definitivamente le somme, ma ne condizionava la restituzione al subentro di altro socio, in coerenza con lo scopo mutualistico;

- che tale previsione era necessaria per garantire la parità di trattamento tra soci e la sostenibilità del programma edilizio, ai sensi dell'art. 2516 c.c.;
- che le somme versate non erano state “trattenute” arbitrariamente, ma impiegate per la realizzazione del progetto;

- che non era applicabile l'art. 1359 c.c., non ricorrendo i presupposti: 1) del vantaggio per la convenuta dal mancato subentro di altro socio;
2) della condotta dolosa o ostativa, in quanto il aveva promosso la vendita degli immobili (anche tramite agenzie e sito CP_1 web); 3) che la condizione era ancora pendente, non definitivamente mancata;

- che era infondata anche la domanda subordinata di arricchimento senza causa, in quanto esisteva una valida causa contrattuale: le somme erano state investite nel programma edilizio, non trattenute per fini lucrativi;

- che, inoltre, l'azione era inammissibile per difetto di sussidiarietà (art. 2042 c.c.), poiché la parte attrice aveva già esperito altre azioni tipiche;

pag. 5/14 - che, in via subordinata, i convenuti eccepivano che, anche qualora accolta la domanda di parte attrice, dall'importo richiesto (€ 111.781,30) doveva essere detratta la penale di €
2.500,00 prevista contrattualmente.
Tanto premesso rassegnavano le seguenti conclusioni: “Voglia l'ecc.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, per le ragioni di cui in narrativa;
nel merito,
- respingere le avverse domande in quanto inammissibili e/o infon-date in fatto ed in diritto;
in via subordinata,
- nella denegata e non creduta ipotesi che la pretesa restitutoria della Sig.ra sia Pt_1 ritenuta fondata, accoglierla nei limiti di quanto dovuto ex art. 15 del contratto di prenotazione di alloggio e, per l'effetto, detrar-re dall'importo richiesto di € 111.781,30 la somma di € 2.500,00, dovuta al a titolo di penale. CP_1 in ogni caso,
Con vittoria di spese, onorari e competenze”.
La causa, dopo il rigetto delle istanze istruttorie delle parti, era istruita tramite acquisizione della documentazione prodotta dalle stesse e, a seguito dell'udienza cartolare del
3.6.2025, era rimessa per la decisione al collegio, con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica
OSSERVA INDIRITTO
Con la domanda introduttiva l'attrice ha chiesto accertarsi la contrarietà Parte_1 dell'art. 15 del contratto di prenotazione di alloggio stipulato in data 21.1.2016 con il e la - avente ad oggetto l'assegnazione di un appartamento CP_1 CP_3 con relative pertinenze da realizzare nell'ambito del progetto immobiliare “Programma
Integrato Trigoria II” - rispetto al disposto di cui all'art. 33 lett. e) del D. Lgs. 206/2005 (c.d.
Codice del Consumo), nella parte in cui si consente al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest'ultimo non conclude il contratto o recede da esso.
Con conseguente dichiarazione di nullità parziale di tale disposizione. Ha altresì chiesto, in via subordinata, di accertare che il mancato avveramento della condizione sospensiva di cui all'art. 15 del contratto di prenotazione dell'alloggio sia imputabile a parte convenuta, con conseguente applicazione dell'art. 1359 c.c. nella parte in cui consente di riconoscere la condizione come avverata. In via ulteriormente gradata, ha chiesto accertare l'applicabilità della fattispecie di cui all'art. 2041 c.c., stante l'insussistenza di una valida causa da porre a pag. 6/14 fondamento della locupletazione di parte convenuta e del depauperamento del proprio patrimonio. Con conseguente condanna della parte convenuta alla restituzione in proprio favore della somma complessiva di euro 111.781,30, corrisposta per l'assegnazione.
In via preliminare occorre rilevare che, a differenza di quanto dedotto dall'attrice, non vi
è prova agli atti della stipula di un accordo transattivo tra le parti avente ad oggetto la ripetizione della somma per cui è causa.
Invero, con Pec del 15.2.2021 il Presidente del Consorzio riscontrava la comunicazione del legale dell'attrice del 9.2.2021, comunicando la propria disponibilità “ad accordare, con ciò migliorando la nostra precedente proposta una rateazione mensile pari a € 5.000,00 mensili a far data dal 01.03.2021 fino al soddisfo della somma versata dalla Sig.ra e Pt_1 ribadendo, tuttavia, “che anche la presente proposta non costituisce riconoscimento del debito, non essendosi maturate le condizioni contrattuali relative al rimborso in favore del socio;
la stessa viene formulata al fine di evitare future controversie e pertanto in uno spirito di composizione bonaria della vicenda che ci interessa e senza perciò che la stessa costituisca novazione dei rapporti giuridici tra socio e cooperativa” (cfr. doc. 7 parte convenuta).
Con Pec del 15.4.2021 il difensore dell'attrice comunicava la disponibilità della propria assistita ad accettare il pagamento rateizzato, chiedendo tuttavia in aggiunta alla proposta ricevuta che il rinunciasse alla penale di € 2.500,00 contrattualmente prevista (cfr. CP_1 doc. 8 parte convenuta).Senza che a questa controproposta facesse seguito l'accettazione della convenuta, non potendo dunque ritenersi concluse le trattative intercorse tra le parti con il perfezionamento di alcun accordo transattivo.
D'altra parte, la stessa attrice non ha formulato, nel presente giudizio, alcuna domanda di condanna della parte convenuta all'adempimento in forma specifica di presunte obbligazioni contrattuali assunte dalla controparte all'esito delle predette trattative o, comunque, altre richieste attinenti a tali questioni.
Per contro l'attrice, sul presupposto che il rapporto tra socio cooperatore e società cooperativa sia soggetto all'applicazione della speciale disciplina prevista per i contratti conclusi tra professionista e consumatore (art. 33 lett. e) del D. Lgs. 206/2005), chiede in primo luogo accertarsi la natura vessatoria della clausola di cui all'art. 15 del contratto di prenotazione di alloggio, in quanto, sebbene specificatamente sottoscritta ai sensi degli artt.
1341 e 1342 c.c., non sottoposta a trattativa individuale e tenuto conto che l'art. 2512 n. 1
c.c. afferma come l'attività propria delle società cooperative a scopo prevalentemente pag. 7/14 mutualistico consista nel procurare beni ai propri soci, che vengono definiti consumatori o utenti.
In realtà, come correttamente eccepito dalla parte convenuta, nel caso di specie non risulta applicabile l'art. 36 del D.Lgs 206/2005 (“Codice del Consumo”) in quanto difetta il presupposto di cui all'art. 3 del D.Lgs 206/2005, non essendo il socio estraneo all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale svolta dalla Cooperativa di cui fa parte e beneficiando, in termini economici, di un trattamento di favore per l'appartenenza alla medesima.
Sul punto, si deve osservare che la Società Cooperativa di abitazione a CP_3
r.l. che aderisce al , è una società cooperativa senza scopo di lucro, la cui CP_1 finalità è la costruzione e/o acquisto di abitazioni per i propri soci, così come meglio precisato all'art. 3 dello Statuto;
trattandosi di Cooperativa a “proprietà indivisa”, gli appartamenti vengono dati solo in godimento ai soci assegnatari.
La finalità è quella di garantire ai soci un trattamento economico di favore per l'uso e l'eventuale acquisizione dell'abitazione e, infatti, per la cooperativa convenuta, lo scopo mutualistico si traduce nel conseguimento di un alloggio e nel soddisfacimento del bisogno abitativo a un prezzo inferiore rispetto a quello preteso dal mercato.
Nel caso di specie, la socia assegnataria di un alloggio sociale, ha contribuito al Pt_1 finanziamento della costruzione degli alloggi, a beneficio di tutti i soci, sia mediante il versamento della quota sociale sia mediante singole forme di sovvenzione stabilite dallo
Statuto che vanno ad integrare la copertura dei mutui e finanziamenti agevolati ottenuti dalla
. CP_3
Inoltre, come pure correttamente rilevato dalla parte convenuta, l'assetto della società va ricondotto alla tipologia della società cooperativa a mutualità prevalente CP_3 che, in quanto tale, può operare prevalentemente con i soci, attuando in tale modo lo “scopo mutualistico”, che è presupposto di legge per la costituzione di una società cooperativa.
Pertanto, la società convenuta deve muoversi all'interno di uno schema legislativo ben definito, anche al fine di ottenere i benefici di legge che, conseguentemente, ricadono sui singoli soci.
Per l'effetto, la non può essere qualificata “consumatore”, poiché il fenomeno Pt_1 cooperativo si scompone in una duplicità di rapporti: da un lato, il “rapporto di società”, oggetto del quale è ovviamente l'esercizio in comune di un'attività imprenditoriale mediante pag. 8/14 i conferimenti dei soci e, dall'altro lato, il “rapporto di scambio bene-casa”, che si instaura tra la società Cooperativa ed il singolo socio a condizioni migliorative rispetto al mercato.
In definitiva, sia per la natura dei soggetti (“soci” e non “consumatori”), sia per l'ambito di operatività della Cooperativa (extra mercato, tutelato ex lege e non mercato libero) sia, infine, per la natura del rapporto socio/Cooperativa (benefici economici appresi dal sistema e riversati a favore dei soci volontariamente aderenti al vincolo solidale), deve escludersi l'applicabilità alla fattispecie del “Codice del Consumo”.
Ciò posto, l'art. 2532 c.c., disciplina nei seguenti termini il “recesso del socio” dalla società cooperativa:
“Il socio cooperatore può recedere dalla società nei casi previsti dalla legge e dall'atto costitutivo. Il recesso non può essere parziale.
La dichiarazione di recesso deve essere comunicata con raccomandata alla società. Gli amministratori devono esaminarla entro sessanta giorni dalla ricezione. Se non sussistono i presupposti del recesso, gli amministratori devono darne immediata comunicazione al socio, che entro sessanta giorni dal ricevimento della comunicazione, può proporre opposizione innanzi il tribunale.
Il recesso ha effetto per quanto riguarda il rapporto sociale dalla comunicazione del provvedimento di accoglimento della domanda. Ove la legge o l'atto costitutivo non preveda diversamente, per i rapporti mutualistici tra socio e società il recesso ha effetto con la chiusura dell'esercizio in corso, se comunicato tre mesi prima, e, in caso contrario, con la chiusura dell'esercizio successivo.”
Nel caso di specie, con l'art. 15 del contratto di prenotazione di alloggio, le parti, in virtù della facoltà accordata dall'art. 10 comma 5 dello Statuto della Cooperativa, hanno derogato all'ultimo comma dell'art. 2532 c.c., condizionando il venir meno dell'apporto personale (in chiave mutualistica) del socio assegnatario al subentro di nuovo socio assegnatario per la medesima unità immobiliare, prevedendo quanto segue: “il Socio può, in qualsiasi momento, rinunciare all'alloggio prenotato, presentando apposita domanda, tramite lettera raccomandata a/R, o a mano negli uffici del e/o della che CP_1 CP_3 rilascerà apposita ricevuta. La rinuncia comporta l'applicazione di una penale pari a €
2.500,00. La rinuncia al programma dà al Socio il diritto alla restituzione delle somme versate fino a quel momento, non prima di tre mesi dal giorno della rinuncia ed a condizione che l'alloggio rinunciato venga riprenotato da altro socio e sempre che quest'ultimo apporti nuove rimesse finanziarie al . La restituzione delle somme versate avverrà CP_1
pag. 9/14 nella misura e con le modalità con cui il nuovo socio prenotatario abbia provveduto ai versamenti dovuti. Sono a totale carico del Socio le spese di ripristino per le eventuali modifiche apportate all'alloggio rispetto al progetto di massima.
La “Cooperativa” non avrà l'obbligo di rifondere le somme percepite dal Socio a titolo di IVA qualora queste, a norma di legge, non possano essere da essa chieste a rimborso all'Erario” (cfr. doc. 1 fasc. parte attrice).
Quindi, l'iter di liquidazione della quota descritta dall'art. 13 dello Statuto è riferibile al solo socio non assegnatario, mentre il socio assegnatario può ritenersi svincolato dal rapporto mutualistico solo con il subentro di un altro analogo socio. Fino ad allora l'assegnatario uscente non ha diritto al rimborso delle quote versate.
Pertanto, tenuto conto delle considerazioni sin qui svolte, le domande proposte dalla parte attrice in via principale devono essere rigettate.
Parte attrice ha quindi chiesto, nel merito, in via subordinata, di dichiarare avverata la condizione da tali clausole prevista a mente dell'art. 1359 c.c. e, per l'effetto, di condannare la convenuta alla restituzione dell'importo di euro 111.781,30, ovvero nella misura maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione come per legge.
Anche tali domande devono ritenersi infondate.
Invero, a sostegno delle stesse la parte attrice ha dedotto, in particolare:
- che, pur prescindendo dalla disciplina posta dal Codice del Consumo, le clausole in esame, se interpretate in modo da subordinare la restituzione delle somme al subentro di un nuovo socio, contengono una “condizione potestativa mista” e, come tale, sottoposta all'obbligo di colui che si è obbligato o che ha alienato un diritto sotto condizione sospensiva, ovvero lo ha acquistato sotto condizione risolutiva, in pendenza della condizione, di comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell'altra parte;

- che, il principio di buona fede costituisce criterio di valutazione e limite del comportamento discrezionale del contraente dalla cui volontà dipende (in parte)
l'avveramento della condizione;

- che il (a cui ha aderito la deve attivarsi per alienare Controparte_1 CP_3
l'immobile precedentemente prenotato dalla intraprendendo iniziative che devono Pt_1 corrispondere a standard di buona fede e che, allo stato, non sono state poste in essere dal
, che ad oggi sta trattenendo illegittimamente gli importi versati dall'attrice, senza CP_1 porre in essere qualsivoglia contegno positivo finalizzato all'avveramento della condizione sospensiva citata;

pag. 10/14 - che, sintomo di tale contegno è il lungo tempo trascorso dalla rinuncia effettuata dalla avvenuta ormai più di due anni fa, e dal fatto che da allora, nonostante le Pt_1 rassicurazioni pervenuta dal l'immobile non è ancora stato prenotato da Controparte_1 altro socio;

- che è dunque applicabile al caso di specie il principio sancito dall'art. 1359 c.c., il quale dispone che la condizione si considera avverata qualora sia mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario all'avveramento di essa.
In realtà, occorre osservare che le condizioni per lo scioglimento del rapporto mutualistico non risultano, in primo luogo, “meramente potestative”, ai sensi dell'art. 1355
c.c., in quanto, secondo l'orientamento della giurisprudenza prevalente, di condizione meramente potestativa non può parlarsi in presenza di situazioni il cui verificarsi non dipende dal mero arbitrio di una parte, bensì dal concorso di comportamenti e decisioni di soggetti diversi (cfr. per tutte: Cass. n. 2877/2007), nel caso di specie, oltra delle società convenute, della stessa attrice quale socio assegnatario uscente, oltre che del terzo Pt_1 aspirante subentrante assegnatario.
La clausola oggetto di lite, per contro, è una condizione potestativa mista bilaterale, il cui avveramento dipende da un lato dal verificarsi di un fatto oggettivo, il subentro nell'assegnazione dell'alloggio e il pagamento del prezzo, dall'altro dall'attivarsi della
Cooperativa o, al limite, anche dei recedenti dal contratto, che tale soggetto potrebbero reperire.
Invero, l'art. 15 del contratto di prenotazione di alloggio prevede il diritto del socio di rinunciare all'alloggio prenotato e al relativo programma edilizio e il diritto alla restituzione delle somme versate fino a quel momento, a condizione che l'alloggio rinunciato venga riprenotato da altro socio e sempre che quest'ultimo apporti nuove rimesse finanziarie al
. CP_1
Pertanto, non soltanto il o la ma anche la stessa Controparte_1 CP_3 avrebbe potuto, e potrebbe, adoperarsi per trovare un aspirante socio assegnatario, Pt_1 spettando alla società il solo compito di verificare l'esistenza in capo a quest'ultimo dei requisiti per l'ammissione a socio, requisiti determinati dalla Legge Regionale di riferimento.
Per giurisprudenza costante la condizione potestativa mista è valida in quanto prevista dagli artt. 1358 e 1359 c.c. (v. ex multis, Cass. Sez. unite 18450/05 secondo cui “Il contratto sottoposto a condizione potestativa mista è soggetto alla disciplina di cui all'art. 1358 cod. civ., che impone alle parti l'obbligo giuridico di comportarsi secondo buona fede durante lo pag. 11/14 stato di pendenza della condizione, e la sussistenza di tale obbligo va riconosciuta anche per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo della condizione mista”).
Ma nel caso di specie trattasi, altresì, come sopra osservato, di condizione potestativa mista cd. “bilaterale”, ossia che coinvolge la volontà di entrambe le parti, con conseguente non applicabilità dell'art. 1359 c.c. (v. Cass. n. 22046/2018 secondo cui: “Ove le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per potere pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito, tale condizione è qualificabile come "mista", dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la pratica. La mancata erogazione del prestito, però, comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell'art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché questa disposizione è inapplicabile qualora la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia interesse all'avveramento della condizione (cd. condizione bilaterale), sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista” (v., altresì, di recente, Cass. n. 5976/2024).
Né può ritenersi che, nella fattispecie, le società convenute potrebbero trarre un qualche vantaggio dal mancato subingresso nella cooperativa di un nuovo socio al posto della dovendosi, semmai, desumere il contrario, in quanto non è controverso che la Pt_1 ha versato un importo pari a poco più di un terzo del costo presunto per l'unità Pt_1 immobiliare che le era stata assegnata (€ 333.000,00 oltre Iva). In tal modo il socio subentrante, pertanto, oltre a fornire le rimesse necessarie per restituire a controparte l'importo corrisposto, effettuerebbe anche gli ulteriori versamenti necessari per completare il finanziamento del programma attraverso il pagamento del prezzo residuo dell'immobile prenotato.
Non può quindi ritenersi che le odierne convenute abbiano un interesse contrario all'avveramento della condizione, come richiede l'art. 1359 c.c..
In ogni caso non è in discussione la validità ed efficacia della condizione, a prescindere dal tempo necessario per il suo avverarsi, sicché, nel caso di specie, non resta che concludere per la piena validità e perdurante efficacia della clausola in esame.
pag. 12/14 Si noti che l'alternativa a tale decisione sarebbe ritenere che l'avveramento della condizione è divenuto ormai impossibile (in termini v. anche Cass. n. 8493/98 e Cass. n.
11195/94) il che, oltre che costituire una decisione ultra petita, condurrebbe ad un risultato ancora peggiore per l'attrice, in quanto la somma dalla stessa corrisposta alla Cooperativa sarebbe da quest'ultima definitivamente incamerata.
In considerazione di quanto sin qui osservato, deve confermarsi in sede decisoria l'inammissibilità dell'ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. sollecitato dalla parte attrice in sede istruttoria e reiterato in sede conclusiva, in quanto, oltre ad essere superfluo alla luce delle considerazioni sopra svolte in ordine alla natura della condizione sospensiva apposta all'art. 15 del contratto di prenotazione di alloggio, deve ritenersi inammissibile, avendo un contenuto esplorativo ed avendo ad oggetto documenti in parte non necessari ai fini del decidere, in parte indicati genericamente e di cui è contestata l'esistenza stessa (“elenco dei villini facenti parte del programma integrato denominato Trigoria II, Comparto Z3; elenco dei villini facenti parte del comparto Z3 già assegnati;
elenco dei villini facenti parte del comparto Z3 non ancora assegnati;
incarichi professionali conferiti a mediatori immobiliari aventi ad oggetto l'attività di intermediazione immobiliare finalizzata alla vendita e/o assegnazione del villino precedentemente prenotato dalla signora strumenti Pt_1 pubblicitari utilizzati da parte convenuta al fine di promuovere l'assegnazione del villino precedentemente prenotato dalla signora ). Pt_1
In via ulteriormente gradata, infine, l'attrice ha formulato domanda di arricchimento senza causa, ai sensi dell'art. 2041 c.c., rivendicando il proprio diritto di ottenere il rimborso integrale di quanto versato, sul presupposto che parte convenuta persisterebbe nel trattenere le somme da essa corrisposte, in assenza di una valida causa contrattuale, tanto da generare un ingiustificato arricchimento a proprio danno.
Anche tale domanda subordinata non può essere accolta.
Ed invero, ribadendo quanto sin qui osservato con riferimento al rapporto intercorso tra le parti, nell'ambito del quale sono intervenuti i versamenti di cui l'attrice ha chiesto la ripetizione, deve ritenersi la sussistenza di valida causa contrattuale a fondamento dello spostamento patrimoniale in favore delle convenute, il quale, quindi, non può reputarsi privo di giustificazione causale, come per contro previsto dal disposto dell'art. 2041 c.c. invocato dall'attrice.
Occorre, peraltro, considerare che, attesa la finalità prevalentemente mutualistica della cooperativa, non può ritenersi che si sia verificato un arricchimento del o CP_1
pag. 13/14 della tenuto conto della destinazione dell'incremento patrimoniale CP_3 conseguito in esecuzione del contratto alla realizzazione del programma edilizio, a beneficio di tutti i soci, senza fini lucrativi delle convenute.
Non senza aver osservato che, in ogni caso, l'azione di arricchimento senza causa ha carattere sussidiario ed è quindi inammissibile, ai sensi dell'art. 2042 c.c., allorché chi la eserciti, secondo una valutazione da compiersi in astratto e perciò prescindendo dalla previsione del suo esito, possa esercitare un'altra azione per farsi indennizzare il pregiudizio subito (cfr. ex multis, Cass. Sez. Lav., n. 25461 del 16/12/2010; Cass. ord. n. 29988 del
20/11/2018). Nel caso di specie, per contro, l'attrice ha specificatamente esercitato, in via principale, altre azioni tipiche per ottenere il riconoscimento del proprio asserito diritto di credito, quali quella di accertamento della nullità parziale del contratto di prenotazione di alloggio e quella di accertamento della verificazione della condizione contrattuale sospensiva, di cui è stata accertata l'infondatezza, difettando, dunque, il requisito del difetto di altra azione tipica esercitabile dalla parte che invoca l'ingiustificato arricchimento della controparte.
Le spese di lite, liquidate nella misura indicata in dispositivo alla luce dei parametri di cui al D.M. 147/2022, seguono il criterio generale della soccombenza.

P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, Sezione Specializzata in materia di Impresa, in composizione collegiale, definitivamente pronunziando nella causa come sopra promossa, disattesa od assorbita ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) rigetta le deduzioni istruttorie riproposte dalle parti;

2) rigetta le domande di merito proposte dalla parte attrice;
Parte_1
3) condanna la parte attrice alla refusione in favore della parte convenuta delle spese processuali del presente giudizio, liquidate in complessivi euro 10.500,00 per compensi, oltre al rimborso spese forfettarie nella misura del 15% dei compensi, oltre ad I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 22.12.2025.
Il Presidente
Dott. Giuseppe Di Salvo
Il giudice estensore
Dott. Paolo Goggi
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