R.G. n. 693/2023
Successivamente, all'esito della Camera di Consiglio, alle ore 15.30, il GOP dott. Maurizio
Rago, ha pronunciato la seguente sentenza.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CROTONE
Sezione civile
in composizione monocratica, in persona del GOP dott. Maurizio Rago, ha pronunciato ai sensi degli artt. 447 bis e 429 c.p.c.;
SENTENZA nella causa civile, iscritta al n. 693/2023 R.G., avente ad oggetto: inadempimento contrattuale, promossa da:
, C.F. nato a [...], il [...], Parte_1 C.F._1
, C.F. nato a [...], il [...], Parte_2 C.F._2
, C.F. , nata a [...], il [...], Parte_3 C.F._3
, C.F. , nato a [...], il [...], Parte_4 C.F._4 [...]
, C.F. , nato a [...], il [...], Pt_5 C.F._5 Parte_6
, C.F. , nata a [...], il [...],
[...] C.F._6 Parte_7
, C.F. , nata a [...], il [...], ,
[...] C.F._7 Parte_8
C.F. , nata a [...], l'[...], , C.F. C.F._8 Parte_9
, nato a [...], il [...], C.F._9 Parte_10
, C.F. , nata a [...], il [...],
[...] C.F._10 Pt_11
C.F. nato a [...] il [...], rappresentati e difesi, in
[...] C.F._11 virtù di procura in calce all'atto di citazione, dall'avv. e dall'avv. Marco De Parte_2
Meo, tutti elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo sito in Crotone alla via
1 Pastificio n.1;
- attori intimanti-
Contro con sede in Crotone al Viale Magna Controparte_1
Grecia n. 5, P.I. in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e P.IVA_1 difesa, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dagli avv.ti
CO AN e UC IN, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo in Crotone alla Via Vecchia Carrara n. 4.
- convenuta-
Nonché
, nato a [...] il [...] (C.F. ), rappresentato CP_2 C.F._12
e difeso, in virtù di procura di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. UC IN, elettivamente domiciliato presso il suo studio in Crotone alla Via
Vecchia Carrara n. 4.
- convenuto-
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale dell'odierna udienza, riportandosi alle conclusioni rassegnate nei rispettivi scritti difensivi.
Svolgimento del processo
1.
Con atto di citazione, regolarmente notificato, parte attorea intimava lo sfratto per morosità nei confronti di in persona del legale rappresentante p.t., esponendo Controparte_3 che: i sigg.ri , , e e Pt_1 Pt_2 Parte_3 Parte_4 Pt_5 Parte_12
[..
e , e erano Parte_7 Parte_8 Pt_9 Parte_10 Parte_11 proprietari di un immobile sito in Crotone alla via per Capocolonna, lottizzazione Gramata, di circa 2.439 mq., concesso in locazione con contratto del 27.04.2004 (registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Crotone in data 27.04.2004 al n.1423, serie 3) al sig. , CP_2 con durata inziale fissata in anni 6 a decorrere dal 01.04.2004; - il canone previsto, quale corrispettivo per il godimento, era inizialmente fissato in € 3.500,00 da pagarsi il 31 agosto di ogni anno;
- successivamente, con scrittura privata del 15.06.2005 (registrata presso l'Agenzia delle Entrate di Crotone in data 17.06.2005 al n.1634, serie 3), ad integrazione
2 della stipulazione contrattuale, veniva consentito al conduttore di realizzare sul terreno concesso in locazione una struttura in legno;
- tale struttura veniva effettivamente realizzata per ospitarvi una pizzeria ancora esistente ed attiva;
- con ulteriore scrittura privata del
30.06.2009 (registrata presso l'Agenzia delle Entrate di Crotone in data 01.07.2009 al n.563, serie 3), firmata, per il conduttore, dal sig. , già titolare del Ristorante Pizzeria CP_1
New Paradise, nella qualità di socio accomandante della alla quale il sig. Controparte_3
aveva nel frattempo ceduto la gestione dell'attività di ristorazione, le parti CP_2 concordavano un'ulteriore integrazione del rapporto contrattuale, ferme rimanendo tutte le pattuizioni contenute nei contratti del 27.04.2004 e del 15.06.2005 non in contrasto con queste;
-nonostante le intimazioni e diffide nel tempo inviate alla parte conduttrice, questa non provvedeva al pagamento delle intere annualità 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017,
2018, 2019, 2020, 2021 e 2022, accumulando una morosità il cui importo totale ammontava a complessivi € 38.500,00, salvo errori od omissioni;
- anche l'ultimo invito bonario al pagamento del dovuto, inviato in data 19.09.2022 sia al sig. che alla CP_2 CP_3
non sortiva alcun esito;
sulla base di tali premesse chiedevano la convalida dello
[...] sfratto e l'emissione di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
2.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 30.06.2023, si costituiva in giudizio in persona del legale rappresentante p.t., la Controparte_4 quale deduceva che la convenuta non poteva essere ritenuta inadempiente dell'obbligazione di cui al contratto di locazione del 27.04.2004 e successive integrazioni, attesa l'incertezza in ordine al soggetto proprietario del terreno concesso in locazione;
evidenziavano che gli intimanti si professavano proprietari del terreno oggetto della locazione ma omettevano di riferire che, in relazione allo stesso, era pendente un giudizio tra gli stessi ed il sig. CP_5
, iscritto al numero di r.g. 1196/2022 Tribunale di Crotone, avente ad oggetto
[...]
l'accertamento dell'usucapione del terreno sito in Crotone, Via per Capocolonna - località
Gramata, iscritto in catasto alla partita 7682, foglio di mappa 45/F, particella 34, da cui sono state frazionate le particelle 2159 e 2160, concesse in locazione alla convenuta-intimata; esponeva che da oramai diversi anni, la riceveva richieste contrastanti tra di CP_1 loro: da un lato gli odierni intimanti chiedono il pagamento dei canoni e dall'altro il sig.
il rilascio del terreno;
- osservava che la aveva opportunamente CP_5 CP_1
3 interrotto i pagamenti, spinta dalla necessità di evitare di pagare da un lato il canone di locazione e dall'altro di subire l'azione di rilascio dell'immobile, con potenziale richiesta di pagamento dell'indennità di occupazione;
- deduceva che il timore della si era CP_1 parzialmente concretizzato, avendo il sig. notificato atto di citazione volto Controparte_5 ad ottenere il rilascio dell'immobile per occupazione sine titulo; - sosteneva che, in applicazione dei principi di buona fede nell'esecuzione del contratto, gli intimanti avrebbero dovuto astenersi dal richiedere il pagamento dei canoni, riservando le opportune azioni all'esito del contenzioso con il sig. ;- deduceva il carattere pregiudiziale CP_5 dell'accertamento della proprietà dell'immobile rispetto all'odierno giudizio chiedeva, preliminarmente, la sospensione, ex art. 295 c.p.c., del presente procedimento in attesa della definizione della causa iscritta al n. 1196/2022 R.G. pendente davanti al Tribunale di
Crotone; chiedeva, nel merito, il rigetto della richiesta di convalida dello sfratto e di emissione del decreto ingiuntivo.
3.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 04.07.2023, si costituiva in giudizio il sig. , il quale ribadiva che la pendenza di una domanda di CP_2 usucapione rischiava di far venir meno ab origine la proprietà in capo agli attori del presente giudizio;
sosteneva che la , una volta venuta a conoscenza della vicenda, non CP_1 poteva che interrompere i versamenti dei canoni;
osservava che la scelta della CP_1 si era rilevata corretta, come dimostrato dalla notifica da parte del sig. di Controparte_5 atto di citazione al fine di ottenere il rilascio dell'immobile per occupazione sine titulo; eccepiva la violazione da parte degli intimanti dei principi di correttezza e buona fede ex artt. 1175 e 1375 c.c., applicabili anche in sede di esecuzione del contratto;
deduceva che l'accertamento dell'acquisto della proprietà per usucapione assumeva carattere pregiudiziale rispetto all'oggetto del presente giudizio;
chiedeva, in via preliminare, la sospensione del processo ex art. 295 c.p.c.; nel merito, chiedeva il rigetto della richiesta di emissione del decreto ingiuntivo.
4.
Con provvedimento del 06.07.2023, a scioglimento della riserva assunta, il giudice, disattesa la richiesta di sospensione del giudizio ex art. 295 c.p.c., rigettava l'istanza di rilascio dell'immobile; disponeva il mutamento del rito e assegnava alle parti termine per il deposito
4 di memorie integrative.
5.
Integrati gli atti introduttivi, all'odierna udienza le parti hanno discusso la causa riportandosi ai rispettivi scritti difensivi.
Il giudice, all'esito della discussione delle parti, ha pronunciato, nelle forme di legge, la presente sentenza, che è stata immediatamente depositata.
- Causa decisa mediante lettura in udienza della sentenza succintamente motivata, all'esito della discussione orale, svoltasi all'odierna udienza, sulle conclusioni delle parti -
Motivi della decisione
6.
Ai fini della soluzione della controversia, giova premettere il quadro normativo di riferimento.
Ai sensi dell'art. 1575 n. 3 c.c. il locatore è tenuto a garantire il pacifico godimento della cosa locata durante la locazione.
Il successivo art. 1585 c.c. nel disciplinare la garanzia dovuta dal locatore per la piena e normale utilizzazione del bene locato, contiene una duplice previsione in relazione alle possibili molestie che possono essere arrecate dai terzi al pacifico svolgimento del rapporto locativo.
Ove i terzi accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale, che infirmi o menomi quello del conduttore, si configurino molestie di diritto per le quali il locatore è tenuto a garantire il conduttore ai sensi del primo comma della norma citata.
Nell'ipotesi in cui i terzi non avanzino pretese di natura giuridica, ma arrechino pregiudizio al godimento del conduttore mediante impedimenti concreti o attività materiali ostative, riconducibili nel concetto di atto illecito in senso lato, si realizzano molestie di fatto per le quali la garanzia del locatore non è dovuta ed il conduttore può agire direttamente contro terzi ai sensi del secondo comma del medesimo articolo 1585 c.c.
La norma in esame stabilisce una netta linea di demarcazione, facendo obbligo al locatore di garantire il suo conduttore solo in relazione alle molestie dei terzi relative al diritto sul bene locato;
mentre è il conduttore in proprio (che in tal senso gode di una legittimazione
5 autonoma ad agire) a doversi difendere contro i terzi che lo molestino senza alcuna pretesa giuridica ma semplicemente nei fatti.
La ratio di tale disciplina pare essere quella del mantenimento di un equilibrio sinallagmatico tra i due contraenti, di talché sarebbe apparso troppo oneroso addossare al locatore anche la responsabilità di rapporti tra il conduttore e i terzi che ricadono nell'ambito personale di questi ultimi e che non coinvolgono il locatore: non è sembrato equo pretendere da parte di quest'ultimo un intervento che ecceda l'ipotesi in cui i terzi, che tentino di limitare il godimento del bene, vantino diritti sullo stesso. Invece contro la molestia di diritto ben si giustifica la garanzia che deve prestarvi il locatore che deve difendere (garantendo il conduttore) il diritto sul bene che egli ha locato dai terzi che lo contestano. Infatti, il contenuto della garanzia del locatore ex art. 1585 c.c. consiste nell'obbligo di intervenire direttamente (anche agendo in giudizio, se necessario) contro il terzo che vanti dei diritti per manlevare il conduttore e far cessare le interferenze nel suo godimento del bene locato.
Giova evidenziare che la molestia di diritto per la quale è stabilito l'obbligo di garanzia del locatore, si verifica quando un terzo, reclamando su un bene locato diritti reali o personali in conflitto con le prestazioni accordate al conduttore del rapporto locativo, compia atti di esercizio della relativa pretesa implicanti la perdita la perdita o la menomazione del godimento del conduttore con la conseguenza che qualora la molestia non possa essere riferita alle posizioni accordate dal locatore sulla cosa locata ma riguardi altre autonome situazioni di godimento dello stesso conduttore, si versa in ipotesi diversa da quella di cui all'art. 1585 c.c. ( cfr. Cass. n. 2531/2006; Cass. n. 23447/2014).
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti di cui all'art. 1578 c.c., quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale o legale;
si configurano, invece come molestie di diritto per le quali, ex art. 1585 comma 1 c.c., il locatore è tenuto a garantire il conduttore, quelle che si concretano in pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore;
nel caso in cui, infine, il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, col proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento del conduttore, la molestia è di fatto e il conduttore può agire
6 direttamente contro il terzo ai sensi dell'art. 1585, comma 2, c.c.” ( cfr. Cass. n.
11514/2008).
Come precisato dall'art. 1587 c.c., il conduttore, oltre al pagamento del corrispettivo nei termini convenuti, deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza richiesta nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze.
Dunque, al conduttore non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
A norma dell'art. 1578, comma 1, c.c. l'autoriduzione o sospensione del canone costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nel caso in cui detta autoriduzione o sospensione sia stata effettuata dal conduttore per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata.
Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni contrattuali (cfr.
Cass. n. 26540/2014).
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore con cui per l'appunto viene remunerato l'obbligo di far godere la cosa locata posto in capo al locatore (art. 1587 n. 2
c.c.). Anche nel caso di inadempimento del locatore, per vizi della cosa locata, sospendere in tutto o in parte il pagamento del canone, costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio. Il sinallagma proprio del rapporto locativo non consente al conduttore di sospendere il pagamento del canone. Dunque, il corrispettivo non può essere sospeso sia totalmente che parzialmente, con autoriduzione, ai sensi dell'art. 1460 c.c. ed è legittima solo quando venga a mancare completamente la prestazione del locatore, sicché anche in questo caso vi
è l'alterazione dell'equilibrio sinallagmatico del negozio” (cfr. ex plurimis Cass.
18987/2016).
7 7.
Nel caso di specie, la proposizione da parte del sig. di un'azione giudiziaria, Controparte_5 tesa all'accertamento dell'acquisto per usucapione della proprietà dell'immobile, e la richiesta di pagamento dei canoni maturati, nell'assunta qualità di proprietario, provocano un'evidente molestia di diritto che incide sull'esecuzione del rapporto contrattuale, ma che, tuttavia, non impedisce la disponibilità del bene immobile ed il godimento dello stesso da parte della convenuta.
Si osserva, inoltre, che il locatore risulta regolarmente costituito nel giudizio di usucapione, anche al fine di contrastare le interferenze del terzo nel godimento del bene locato.
In conformità agli insegnamenti ed ai principi enunciati dal Supremo Collegio in materia di vizi della cosa locata, deve ritenersi, pertanto, che la sospensione del pagamento del canone da parte della convenuta sia del tutto illegittima ed arbitraria.
8.
Ciò posto, la domanda di risoluzione avanzata da parte intimante per mancato pagamento dei canoni è fondata e va accolta.
E' incontroverso che parte convenuta è morosa nel pagamento delle annualità fin dall'annualità 2012, per un importo complessivo di euro 38.500,00, maturato al momento della proposizione della domanda giudiziale.
Risulta, inoltre, circostanza pacifica che in detto periodo la conduttrice abbia continuato ad avere la disponibilità dell'immobile senza corrispondere il canone pattuito nel contratto di locazione.
Il giudicante ritiene che tale inadempimento sia di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto, tenuto conto del periodo di tempo in cui si è protratta la morosità e l'entità del debito accumulato.
Pertanto, va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione, stipulato tra le parti, per inadempimento di parte convenuta con condanna di quest'ultima al rilascio dell'immobile in favore degli intimanti.
In considerazione delle condizioni delle parti, l'esecuzione deve essere fissata alla data del
15.12.2025.
9.
Ogni ulteriore questione assorbita.
8 10.
Ai sensi dell'art. 91 cod. proc. civ., le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo alla stregua dei parametri di cui al D.M. 55/2014 (aggiornato al DM
147/2022), tenuto conto del valore della controversia e dei valori medi previsti per ciascuna fase, ridotti del 50%, in ragione dell'assenza di questioni di fatto e di diritto.


P.Q.M.


Il Tribunale di Crotone, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda, proposta dagli intimanti, contrariis reiectis, così provvede:
- accoglie la domanda e per l'effetto dichiara la risoluzione del contratto di locazione del
27.04.2004 (registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Crotone in data 27.04.2004 al n.1423, serie 3) e successive integrazioni, con scrittura privata del 15.06.2005 (registrata presso l'Agenzia delle Entrate di Crotone in data 17.06.2005 al n.1634, serie 3) e del
30.06.2009 (registrata presso l'Agenzia delle Entrate di Crotone in data 01.07.2009 al n.
563, serie 3), avente ad oggetto l'unità immobiliare, sita in Crotone alla Via per
Capocolonna, lottizzazione Gramata, estesa circa 2.439 mq., sulla quale sorge il ristorante- pizzeria “New Paradise”, per inadempimento di parte convenuta, ordinandone il rilascio in favore degli intimanti;

-fissa per l'esecuzione la data del 15.12.2025;
- condanna i convenuti, in solido, al pagamento della somma di euro 38.500,00, come da domanda, per canoni scaduti fino all'annualità 2022, con gli interessi legali dalla scadenza di ciascuna annualità al saldo, oltre i successivi canoni maturati e maturandi fino alla data di effettivo rilascio;

-condanna i convenuti, in solido, alla rifusione delle spese processuali in favore di parte intimante, che si liquidano in complessivi euro 4.094,00, di cui euro 286,00 per spese ed euro 3.808,00 per compensi, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA, come per legge.
Così deciso in Crotone il 19.11.2025
Il GIUDICE
GOP dott. Maurizio Rago


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