REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Velletri, nella persona del Giudice Unico, dr. Enrico
COLOGNESI ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 2595 dell'anno 2019 del Ruolo Generale Contenzioso, ed avente ad oggetto: risarcimento danni.
P R O M O S S A da
, c.f. , rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 dall'avv. Massimo Guadagno, ed elettivamente domiciliata in Colleferro (RM), via Bruno Buozzi, 35, pec: fax: 06/97237101, Email_1
ATTORE C O N T R O
in Colleferro (RM), in persona dell'amm.re Controparte_1
p.t. C.F. ed elettivamente domiciliato in Controparte_2 P.IVA_1
Velletri (RM), via Vecchia di Napoli 76, presso lo studio dell'aw. Femando
Centi, pec: che lo rappresenta e Email_2 difende, giusta procura speciale alle liti a margine della propria comparsa,
(c.f.: ), con Controparte_3 P.IVA_2 sede in Colleferro (RM), via Latina, 84, in persona del legale rappresentante p.t., nato a [...] il [...], rappresentata Controparte_3
e difesa dall'avv. Luciano LAZZARI del Foro di Latina per procura in calce al proprio atto, elett.te dom.ta presso lo studio dello stesso sito in Cori (LT), fraz. Giulianello, piazza Umberto I, 2 ed ai fini del presente giudizio in Colleferro (RM), viale XXV Aprile, 38 (c/o studio avv. Mario PICA) –fax 06/9781721 – pec: Email_3 ing. , nata a [...], il [...] ed ivi res.te in via F.lli Parte_2
Cervi n. 9, C.F.: , rapp.ta e difesa per delega in calce al C.F._2 proprio atto, dall'avv. Enrico Girolami del foro di Velletri ed eletti.te dom.ta presso lo stesso in Colleferro (RM), via F. Petrarca, 5, fax 06.97231044 e pec: Email_4
CONVENUTO e chiamati conclusioni per l'attore: come in atti, conclusioni per il convenuto ed i chiamati: come in atti

FATTO
Con atto di citazione notificato a mezzo del servizio postale il 16.04.19 la
[...]
conveniva innanzi I'intestata autorità giudiziaria il Parte_1
in Colleferro per sentir accogliere le Controparte_1 seguenti conclusioni: "piaccia al Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, ragione ed eccezione,
- previo accertamento dei danni subiti dalla all'interno Parte_1 dell'appartamento di sua proprietà ubicata in Colleferro, nel
[...]
, condannare il Controparte_4 Controparte_5
, in persona dell'amm.re p.t., ad
[...] eliminare la causa delle infiltrazioni che cagionano i danni nel ridetto appartamento di proprietà della , provvedendo ad Parte_1 eseguire ogni utile attività finalizzata ad evitare le infiltrazioni di acque meteoriche e di umidità nell'appartamento in parola,
- accertato che le infiltrazioni di acqua riguardano altresì il soffitto degli aggetti esterni relativi al solaio che copre l'abitazione della , posta all'ultimo Pt_1 piano del fabbricato condominiale, nonché i quattro pilastri che sostengono tali aggetti e che fanno parte della struttura portante dello intero fabbricato, ordinare la messa in sicurezza dei pilastri e la eliminazione delle cause delle infiltrazioni,
- voglia, altresì, il Tribunale adito condannare il Controparte_5
, in persona dell'amm.re p.t., ad eseguire i lavori di
[...] riduzione in pristino stato dell'appartamento di proprietà dell'attrice, nonché del soffitto degli aggetti esterni relativi al solaio che copre l'abitazione della : Parte_1
- condannare, altresì, il convenuto al risarcimento dei danni subiti e subendi della per via delle infiltrazioni verificatesi all'interno Parte_1 dell'immobile di sua proprietà, che hanno interessato anche le suppellettili ivi presenti, per l'impossibilità di dare in locazione l'appartamento, nonché delle spese sostenute per I'esperimento della conciliazione dinanzi all'organismo di media conciliazione, da quantificarsi in € 46.200,00, ovvero nella misura maggiore o minore che verrà ritenuta di giustizia, oltre interessi e spese dal sorgere del credito sino al soddisfo,
- con vittoria di spese, competenze ed onorari di lite, oltre IVA, CPA come per legge, rimborso spese generali, spese di CTU. Nell'atto citatorio l'attrice premetteva che:
1 la è proprietaria dell'appartamento facente parte del Parte_1 fabbricato condominiale sito in Colleferro, alla via Fratelli Cervi, 9, int. 12, piano attico, distinto in catasto al foglio 8, part. 212.
2 Tra l'anno 2012 e l'anno 2013 venivano eseguiti lavori di manutenzione delle gronde di copertura del fabbricato . Dette opere venivano CP_6 completate il 27.02.13, tuttavia, da quel momento, all'interno della abitazione di proprietà della , comparivano copiose macchie di umidità sul Pt_1 soffitto del soggiorno e del bagno riconducibili ad infiltrazioni idriche provenienti dal sovrastante lastrico solare . CP_6
3 Su sollecitazione della l'amministratore si attivava per far Pt_1 eseguire un sopralluogo all'interno della proprietà della medesima da parte dell'ing. , che era stata Direttore dei lavori nel corso dei Parte_2 lavori di manutenzione delle gronde di copertura del fabbricato condominiale su incarico del . CP_1
4 ln data 16.12.14 sempre l'ing. si recava Parte_2 nell'appartamento di proprietà dell'attrice e verificava la presenza di infiltrazioni di acqua provenienti dalla gronda e dallo stato di degrado del manto di copertura del tetto.
5 Il fenomeno è da ricondurre alla difettosa manutenzione di elementi architettonici di proprietà condominiale (tra cui, segnatamente, del tetto e dell'impianto di gronda), che costituisce obbligo dell'amministrazione condominiale verificare e risolvere tempestivamente.
6 Le infiltrazioni verificatesi all'interno del proprio appartamento hanno causato e causano alla gravissimi danni in quanto rendono Pt_1
l'appartamento del tutto inabitabile ed impediscono di affittarlo a terzi come attestato dalla relazione redatta dall'arch. su incarico della Persona_1 attrice con conseguenti ingenti perdite economiche. 7 Gli inviti rivolti dalla , dapprima personalmente all'amm.re (all. n. Pt_1
2) e, di seguito, a mezzo di legali (all.ti 5-6) per risolvere le problematiche innanzi descritte, non avevano sortito effetto.
8 Il tentativo di conciliazione promosso dalla innanzi Parte_1 all'organismo di mediazione Conciliamus, iscritto al n. rep. 219 del 18.10.17, ha avuto esito negativo non avendo il Condominio inteso addivenire ad un accordo, come attestato dalla dichiarazione del mediatore nominato, che si allega in copia (all. n.6).
9 Dette infiltrazioni si sono ripetute ed aggravate a seguito delle copiose piogge susseguitesi nel tempo, le stesse sono aumentate a dismisura causando ulteriori danni nella proprietà attrice, tanto è vero che la è Pt_1 stata ed è tuttora impossibilitata ad utilizzare personalmente o locare a terzi l' appartamento.
10 Copiose infiltrazioni di acqua riguardano altresì il soffitto degli aggetti esterni relativi al solaio che copre I'abitazione in parola, nonché i quattro pilastri che sostengono tali aggetti e che fanno parte della struttura portante dell'intero fabbricato. In particolare, come evidenziato dal CTP incaricato dalla di verificare lo stato di detti pilastri, "attualmente la Pt_1 situazione è critica in quanto le copiose infiltrazioni interessano sia gli intonaci ma, soprattutto, la struttura cementizia e ferrosa di detti pilastri che, come si evidenzia dalla documentazione fotografica, risultano ammalorati al punto tale che se non si interviene tempestivamente la stabilità del fabbricato potrebbe avere grossi problemi per tutto lo stabile e per tutti i condomihi" (all.ti 8-9-10-11) 11 Le sollecitazioni rivolte dalla all'amministratore affinché si Pt_1 procedesse alla messa in sicurezza dei pilastri che fanno parte della struttura portante dell'intero fabbricato non hanno comportato un intervento strutturale ma un mero restyling superficiale, posto in essere tramite la picconatura di parte dell'intonaco e la tinteggiatura (a11. 12). Detto intervento, però, non è certamente risolutivo, dal momento che il materiale ferroso e la struttura cementizia che costituiscono i pilastri sono seriamente danneggiati.
12 Era interesse e diritto della ottenere la rimozione Parte_1 della causa delle infiltrazioni, nonché la messa in sicurezza dei quattro pilastri che sostengono gli aggetti esterni relativi al solaio che copre l'abitazione in parola e che fanno parte della struttura portante dell'intero fabbricato, atteso che la struttura cementizie e ferrosa di detti pilastri risulta ammalorata al punto tale da costituire un pericolo per la stabilità del fabbricato, oltre al risarcimento dei danni subiti e subendi a causa delle infiltrazioni verificatesi all'interno del proprio immobile che, tra l'altro, hanno provocato considerevoli danni anche alle suppellettili ivi presenti, ivi compreso il risarcimento per l'impossibilità di dare in locazione l'appartamento, nonché delle spese sostenute per l'esperimento della conciliazione dinanzi all'organismo di media conciliazione, da quantificarsi in complessivi € 46.200,00, ammontare al quale si perviene considerando i costi necessari ai ripristini nell'appartamento pari ad € 3.000,00 (compresi gli accessori), come da stima dei danni effettuata dall'arch. , e l'importo dovuto a Persona_1 titolo di risarcimento per l'impossibilità di dare in locazione l'appartamento, che può essere prudenzialmente stimato in € 600,00 mensili e, pertanto, ad oggi, in almeno € 43.200,00 ovvero nella somma maggiore o minore che verrà ritenuta di giustizia all'esito di idonea CTU, di cui si chiede sin da ora l'ammissione al fine di individuare le cause delle infiltrazioni e determinare compiutamente i danni subiti dalla proprietà dell' istante.
*
Con il proprio atto si costituiva in giudizio il , Controparte_1 per contestare e respingere in toto la domanda attrice chiedendone l'integrale rigetto attesa l'assoluta infondatezza in fatto e in diritto, per svolgere domanda riconvenzionale tesa ad ottenere la condanna della al Pt_1 pagamento delle quote condominiali di cui risulta morosa e per richiedere contestualmente la chiamata in causa della ditta " Controparte_7
quale società appaltatrice dei lavori e del direttore dei
[...] lavori ing. , per essere da essi rilevato indenne da ogni Parte_2 eventuale e qualsivoglia onere o pregiudizio nei confronti della parte attrice nonché per richiedere ai chiamati in causa ditta " Controparte_7
il risarcimento dei danni patiti dal per la
[...] CP_1 cattiva esecuzione dei lavori appaltati e, nei confronti del direttore dei lavori ing , i danni per essere venuta meno al proprio obbligo Parte_2 di accertare la conformità dell'opera alle modalità di esecuzione in aderenza al capitolato e alle buone regole della tecnica. Si eccepisce, in via preliminare, I'improcedibilità della domanda per: mancato esperimento del procedimento obbligatorio di negoziazione assistita Parte attrice, infatti, prima dell'introduzione del presente giudizio, ha irritualmente attivato il procedimento di mediazione obbligatoria disciplinato dal D.Lgs n. 28 del 2010. Tuttavia tale procedimento di mediazione obbligatoria, in materia condominiale, è strettamente ed esclusivamente riservato alle controversie previste nell'articolo 5, comma l, del citato D.Lgs n. 28 del 2010 intendendosi per tali quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro [II, titolo VII, capo II, del codice civile. Al contrario, nella fattispecie dedotta in giudizio, l'oggetto della domanda avanzata da parte attrice attiene all'asserito diritto al ristoro dei danni che
[...]
assume aver patito per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal tetto Pt_3 dell'edificio condominiale. Si è pertanto in presenza di una azione di risarcimento del danno che vede contrapposti, da una parte, il che si ritiene danneggiato da un CP_1 bene comune e, dall'altro, la compagine condominiale quale custode delle cose comuni (in base al disposto dell'art.2051 c.c.).
La materia rientra quindi nell'ambito di applicazione del D.L. n. 132/2014, convertito con modifiche in legge n. 162/2014, che prevede la procedura della negoziazione assistita come condizione di procedibilità della domanda nei casi di richieste di pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti € 50.000,00 (in realtà trattasi di questione insorta nell'anno 2013)".
-Mancata attivazione della procedura di cui all'articolo 5 del D.Leg.vo 28/2010 Parte ricorrente, nell'introdurre il presente giudizio, ha sostenuto di aver assolto all'obbligo di effettuare il tentativo di media-conciliazione obbligatoria di cui al D.Lgs. 28/2010.
Indipendentemente dalla irritualità di tale esperimento per le ragioni esposte al punto 1 della presente eccezione di improcedibilità, il CP_1 convenuto rileva che tra la domanda di risarcimento danni avanzata in sede di mediazione e quella formulata in citazione non vi è esatta corrispondenza riguardo la quantificazione del suo ammontare. Infatti, a fronte di una iniziale richiesta di danni per mancata percezione dei canoni di locazione, stimata in € 18.000,00, I'attrice con l'atto di citazione eleva l'ammontare della richiesta di risarcimento ad € 43.200,00 (in realtà per il solo trascorrere del tempo) Tale maggiore richiesta non troverebbe riscontro nell'originaria istanza di mediazione e costituirebbe, pertanto, una domanda nuova che necessita del passaggio attraverso il filtro della mediazione ex D.Lgs. 2812070, se non della negoziazione assistita di cui al D.L. 132/2014, in assenza del quale tale asimmetria di domande non potrà che comportare l' invocata pronuncia di improcedibilità. 2) Nel merito La rappresentazione dei fatti ricostruita dalla appare totalmente Pt_1 deformata ed impone di ripristinare la verità dei fatti, giusta il seguente schema riepilogativo: 1) in data 14.05.12, il Condominio incaricava la Controparte_8 di provvedere ai lavori di manutenzione delle facciate
[...] dello stabile di , tra cui si ricomprendevano anche i canali di Controparte_1 gronda di copertura meglio descritti nell'allegato “A" del contratto di appalto del 14.05.2012, ai punti 005 e 005a (doc.n. 1);
2) le opere realizzate venivano certificate, con relazione di regolare esecuzione redatta il 06.05.2013 dal dott. ing. , Direttore Parte_2 dei Lavori (doc. n. 2);
3) ad onta di quanto sopra, tuttavia, si manifestavano nell'edificio anomalie che implicavano copiose infiltrazioni di acqua piovana, nonché ulteriori perdite in più punti della canala di gronda del tetto;

4) i prefati vizi venivano opportunamente segnalati già con telegramma del 06.02.2014, cui seguiva missiva 03.04.2014, con successivo telegramma 03.12.2014 ed ulteriore lettera di denuncia di vizi del 03.03.2015, tutti dell'Amm.re p.t. del Condominio di via F.lli Cervi di Colleferro, indirizzati alla
(docc. nn. 3, 4, 5 e 6); Controparte_8
5) le predette comunicazioni rimanevano senza risposta, nonostante i reiterati solleciti anche verbali;

6) con relazione tecnica di parte, approvata nell'assemblea condominiale del 30 maggio 2015, il tecnico incaricato di rispondere al verbale di sopralluogo redatto dal Direttore dei Lavori, riscontrava macroscopica discordanza tra lo stato dei luoghi e gli assunti dello stesso Direttore dei Lavori (doc. n.7); 7) il superiore dato veniva acclarato dal volo fotografico mediante uso di "droni" esplicativi delle discrasie tra quanto relazionato dalla Direzione dei
Lavori nel verbale di ultimo di sopralluogo e negli stati di avanzamento lavori ed il reale assetto dell'edificio, con particolare riferimento alle gronde (doc. n.7); 8) il tecnico incaricato dal perveniva alle seguenti letterali CP_1 conclusioni: "le infiltrazioni di acqua nei sottostanti appartamenti dei condomini non potevano essere assolutamente attribuite al CP_9 Pt_1 cattivo stato di conservazione della copertura ed ai residui finiti nella canala di gronda, bensì alla mancata esecuzione dei lavori eseguiti (ossia non eseguiti) e contabilizzati dalla (doc. CP_8 Controparte_7
n.7);
9) si imponevano dunque interventi di completamento delle opere inadempiute oltre che restaurative di quelle male eseguite, con rimozione dei danni a queste connesse,
10) per effetto delle infiltrazioni sulle pareti interne della tromba delle scale, le murature risultavano ammalorate, con conseguente necessità di ulteriore intervento di risanamento e restauro a carico della
[...] responsabile dei nocumenti;
Controparte_8 11) sussisteva, pertanto, I'interesse del a promuovere, nei CP_1 confronti della consulenza Controparte_8 tecnica preventiva, finalizzata ad accertare la natura ed i riverberi delle cause generatrici del dedotto status, con conseguente determinazione dello ammontare dei provocati danni.
12) nell'esplicito intento di attingere alla compositiva risoluzione della vertenza di cui alla odierna cognizione, veniva intrapresa la procedura di mediazione ex D.Lgs. 281/2010 non pervenuta a buon fine per mancata accettazione dell'invito da parte della stessa Ditta che, pur chiamata, disertava I'assise del 12.11.15 (doc. n.8).
13) il Condominio, in data 01.03.16, proponeva ricorso per Accertamento Tecnico Preventivo ex art.696 bis c.p.c. (doc.9) (Tribunale di Velletri n. 2066/16 RGAC), in esito al quale si evidenziavano le seguenti testuali considerazioni, "il C.T.U. riscontrava una molteplicità di problematiche annoverabili come vizi d'opera e non conformità rispetto a quanto previsto nel capitolato allegato al contratto d'appalto, ed in particolare:
o L'incompleta e/o mancata esecuzione di alcune lavorazioni;

o La mancata meticolosita' nell'esecuzione di alcune lavorazioni;

o L'incoerenza dei materiali utilizzati ai fini della protezione della gronda incassata;

o Tagli, fori, lacerazioni sulla guaina. Il CTU concludeva acclarando che lo stato manutentivo, riscontrato lungo tutto il perimetro della gronda incassata nel cornicione, era incompatibile con la fine lavori datata 27/02/2013. (doc. 10)
14) sussisteva pertanto, I'interesse del a promuovere, nei CP_1 confronti della e del Controparte_8 direttore dei Lavori dott. ing. azione diretta al risarcimento Parte_2 dei danni subiti in conseguenza della cattiva esecuzione dei lavori appaltati e veniva intrapresa la procedura di negoziazione assistita, quale condizione di procedibilità dell'azione in giudizio;

15) la negoziazione non perveniva a positiva composizione della vertenza in quanto I'assemblea condominiale, il 17.03.18 (doc. 11) valutava insufficiente l'offerta transattiva avanzata dalla ditta appaltatrice e dal direttore dei lavori che, a fronte della proposta formulata dal condominio a carico della ditta consistente in: Controparte_3
a) l'esecuzione a sua cura e spese delle opere di cui al capitolato n. 005o comprensive degli apprestamenti e delle opere necessarie per dare il lavoro eseguito perfettamente secondo la regola d'arte; b) il ripristino dei danni interni alla porzione di vano scala in prossimita' della copertura;
c) gli omeri conseguenti alla direzione dei lavori e coordinatore della sicurezza;
d) gli oneri e la pratica per l'occupazione del suolo pubblico presso gli uffici competenti ed a carico del direttore dei lavori ing. : Parte_2
a) il pagamento delle spese sopportate dal Condominio per le procedure avviate, quantificate in € 10.000,00,
----proponeva: a) "l'ing. , ad integrazione della sua proposta datata 08.02.18, offre Pt_2
l'ulteriore somma di € 2.000,00 il tutto dunque per complessivi € 3.000,00 a saldo e stralcio di ogni pretesa del Condominio e della ditta
[...]
Controparte_3
b) "la ditta ad integrazione della Controparte_7 sua proposta datata 08.02.18, offre I'ulteriore somma di € 2.000,00. I tutto per complessivi € 6.000,00, fermo restando le altre proposte, a saldo e stralcio di ogni pretesa del ." (doc. l2) CP_1
16) a seguito della procedura di mediazione proposta dalla si Pt_1 perveniva all'accordo conciliativo del 19.01.18 (doc. 13) con il quale il Condominio si impegnava, previa ratifica assembleare, a ripristinare lo stato di fatto dell'appartamento della unitamente alla effettuazione dei Pt_1 lavori condominiali tesi alla eliminazione delle infiltrazioni provenienti dalle gronde del tetto, il tutto entro il termine del 30 giugno 2018;
a sua volta la rinunciava ad ogni pretesa risarcitoria a carico del Pt_1
riservandosi di agire nei confronti della ditta appaltatrice CP_1 [...]
e del Direttore dei lavori per il ristoro dei Controparte_3 danni riferiti al mancato utilizzo del proprio immobile. 17) il Condominio, nell'approssimarsi della scadenza del termine del 30 giugno chiedeva alla una proroga del termine per I'esecuzione dei Pt_1 lavori, proroga giustificata dalle difficoltà e dai ritardi causati dai tecnici (compreso il tecnico incaricato dalla ) per la redazione del capitolato Pt_1
d'appalto che determinava, a sua volta, uno slittamento dell'assemblea condominiale e quindi della predisposizione dell'appalto dei lavori. (doc. 14) 18) all'incontro di mediazione del successivo 18.07.18 il e la CP_1 [...]
decidevano concordemente di posticipare la sessione al 01.10.18 poi Pt_1 ulteriormente rinviata al 25.10.18 (doc. 15). 19) all'assemblea condominiale del 15.10.18 convocata per l'approvazione del bilancio preventivo relativo ai lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato, la avanzava nuove richieste in contraddizione con quelle Pt_1 avanzate in sede di mediazione (doc. 16) ed in particolare: a) chiedeva al Condominio il pagamento di € 3.000,00 per fare eseguire i lavori di ripristino all'interno del proprio appartamento da Ditta di sua fiducia;
b) chiedeva al Condominio il risarcimento di € 43.000,00 per "il mancato affitto dell'appartamento" in misura diversa e maggiore rispetto a quanto richiesto in sede di mediazione nella somma di € 18.000,00; c) si opponeva a far operare sulla sua proprietà la Controparte_10 ncaricata dal Condominio per i lavori preventivati ed in via di appalto
[...] nonostante l'assemblea la esortasse a tener fede agli impegni assunti e sottoscritti in sede di mediazione;
20) il 25.10.18, infine, la mediazione veniva conclusa con esito negativo e, in tale sede, il dichiarava che i ritardi nell'esecuzione dei lavori CP_1 precedentemente concordati erano derivati anche dall'attività dei Vigili del Fuoco, allertati dalla . I quali. intervenendo nell'iter amministrativo Pt_1 teso al rilascio delle autorizzazioni per I'esecuzione del lavori, ne impedivano la conclusione nei tempi convenuti e prorogati. (doc. 17)
21) il , pur con la contrarietà espressa in assemblea dalla Sig.ra CP_1
, appaltava i lavori per un primo intervento sulle gronde di scolo e Pt_1 sui pilastri di cemento ammalorati, lavori che venivano puntualmente eseguiti in data 20.12.19 eliminando, con ciò, le cause che avevano determinato le infiltrazioni di acqua nell'appartamento di proprietà della (doc. l8); Pt_1
22) superata la stagione invernale, il predisponeva la CP_1 prosecuzione dei lavori condominiali dal 01.07.19 per il loro definitivo completamento (doc. 19)
23) la risulta a tutt'oggi inadempiente al versamento della propria Pt_1 quota per i lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato : CP_6 diritto
La vicenda processuale trae origine dal verificarsi d'infiltrazioni d'acqua, filature e deterioramenti degli intonaci e dei soffitti in vari ambienti dell'immobile di proprietà esclusiva di alcuni condomini e nelle parti comuni dell'edificio, posti dall'attrice in correlazione con i lavori effettuati dalla ditta Controparte_3
La presenza in causa del condominio, in qualita' di soggetto ritenuto da parte attrice obbligato al risarcimento del danno ex art. 2051 c.c., a causa della cattiva esecuzione dei lavori eseguiti dalla ditta appaltatrice, rende necessario rammentare che, secondo I'orientamento consolidato in giurisprudenza, I'appaltatore e non il committente, di regola, viene ritenuto I'esclusivo responsabile dei danni provocati a terzi, in considerazione dell'autonomia e dell'ampia discrezionalità tecnica ed organizzativa con cui egli svolge la sua attivita' nell'esecuzione dell'opera o del servizio appaltato, organizzandone i mezzi necessari, curandone le modalità ed obbligandosi a fornire alla controparte I'opera o il servizio cui si era obbligato, mentre il controllo e la sorveglianza del committente si limitano all'accertamento e alla verifica della rispondenza dell'opera, o del servizio affidato all'appaltatore con quanto costituisce I'oggetto del contratto ed, in ogni caso, il committente non è tenuto ad effettuare alcuna sorveglianza, allorquando i lavori si sono svolti nella piena autonomia dell'appaltatore. Nella fattispecie si evidenziano all'articolo 5 del contratto di appalto gli obblighi specifici dell'appaltatore consistenti nell'organizzazione del cantiere e di quanto altro necessario alla esecuzione dei lavori, con conseguente carenza di legittimazione passiva del in quanto assolutamente CP_1 estraneo a qualsiasi obbligo di custodia delle parti dell'edificio interessate ai lavori appaltati alla e da cui erano derivati i presunti danni CP_8 lamentati da parte attrice. Contrariamente a quanto rappresentato dalla nell'atto di citazione, Pt_1 la responsabilità del ex articolo 2051 c.c., risulta insussistente CP_1 per assenza del nesso causale tra I'evento dannoso lamentato dalla
[...]
e la condotta del convenuto implicando, al contrario, il Pt_1 CP_1 totale trasferimento all'appaltatore delle conseguenze del potere di fatto esercitato sull'immobile nel quale veniva eseguita I'opera stessa. Quanto agli ulteriori danni per il cui ristoro la agisce nel presente Pt_1 giudizio, la pretesa appare del tutto infondata ed inammissibile, oltre che improcedibile per i motivi già illustrati ed eccepiti in via preliminare. Innanzitutto è da sottolineare come la domanda formulata nell'atto di citazione risulti infondata in quanto riferita a presunti e non provati danni di mancato guadagno relativi alla asserita impossibilità di locare l'appartamento a causa di una sua presunta inabitabilità, circostanza questa non corredata, peraltro, da idonea documentazione ufficiale rilasciata dalle competenti autorità amministrative. Anche riguardo alla quantificazione dell'importo che l'attrice assume a lei dovuto a titolo di risarcimento per l'impossibilità di dare in locazione l'appartamento, si eccepisce la genericità ed infondatezza della domanda atteso che, nella fattispecie, non si è certamente in presenza di un immobile locato e quindi di una diminuzione patrimoniale conseguente ad un "danno emergente", inteso come perdita di una utilità già presente nel patrimonio del danneggiato. Ma nemmeno sotto il profilo del "lucro cessante" la richiesta risarcitoria avanzata da parte attrice può trovare accoglimento dal momento che la domanda di risarcimento del danno da lucro cessante o da perdita di "chance" esige la prova dell'esistenza di elementi oggettivi e certi dai quali desumere, in termini di certezza o di elevata probabilità e non di mera potenzialità, I'esistenza di un pregiudizio economicamente valutabile. Per ultimo è da sottolineare come la domanda formulata da parte attrice si riveli contrastante con quanto dichiarato dalla stessa in sede di mediazione oltre che Pt_1 introduttiva di elementi nuovi e diversi rispetto a quanto dalla stessa in precedenza, rappresentato nelle assemblee condominiali al punto di complicare l'approvazione delle delibere e generare il ritardo nell'inizio dei lavori condominiali. Per le ragioni in fatto ed in diritto sopra esposte, sussisterebbe, pertanto:
--il diritto del a chiamare in causa la ditta appaltatrice ed il CP_1 direttore dei lavori per essere tenuto indenne e da essi manlevato dagli eventuali pregiudizi che dovesse venire a subire in conseguenza dei danni derivanti dall'errata esecuzione dei lavori, in considerazione anche del fatto che il , per il tramite del proprio amministratore, ha sempre CP_1 mantenuto un comportamento diligente, attivandosi sempre nel sollecitare la ditta appaltatrice ad intervenire per la riparazione dei vizi d'opera, --l'interesse del a promuovere, nei confronti della CP_1 [...]
e del Direttore dei lavori dott. ing. Controparte_8
l'azione diretta al risarcimento dei danni subiti in Parte_2 conseguenza sia della mancata vigilanza del Direttore dei lavori che della cattiva esecuzione degli stessi lavori appaltati che ammontano attualmente ad € 40.000,00, come da perizia del geom. doc.20), CP_11 danni lievitati a causa del progressivo ammaloramento delle strutture murarie causato dalla cattiva esecuzione dei lavori appaltati, o in quella diversa di giustizia da determinarsi in corso di causa previa disponenda CTU.
----l'interesse del a proporre, nei confronti della , CP_1 Pt_1 odierna attrice, domanda riconvenzionale tesa alla condanna al pagamento della somma di € 1.011,71 a titolo di omesso versamento della quota a lei spettante per i lavori straordinari approvati dall'assemblea del 15.10.18.
- in via istruttoria si chiedeva ammissione di CTU finalizzata alla verifica ed alla quantificazione dei danni subiti dal a causa dei dedotti vizi CP_1 dell'opera appaltata e della mancata vigilanza del direttore dei lavori e di essere ammessi alla prova per interpello e testi sui capitoli di cui in narrativa oltre all'ammissione alla prova contraria sui capitoli di parte attrice (non ammessi), con riserva di precisare la domanda e articolare compiutamente i mezzi istruttori nei modi e nei termini di cui all'articolo 183 c.p.c.
- e di fissare nuova udienza per consentire la chiamata in causa della ditta nonché del direttore dei lavori Controparte_3 dott. ing. , a norma dell'art. 269 c.p.c., Parte_2
i quali si costituivano, rimettendosi a giustizia in ordine alla esistenza di una propria ridotta responsabilità nella vicenda, ed al danno dagli stessi risarcibile in manleva, ed il Giudice designato, dr.Angelo Baffa, all'esito dell'udienza del 07/02/2024, rilevato che la causa dovesse essere rimessa sul ruolo, al fine di integrare l'elaborato peritale in atti, con specifica richiesta al consulente di individuare le cause (o concause) del fenomeno infiltrativo lamentato dall'attrice nell'atto di citazione, precisando se le infiltrazioni possano ritenersi provenienti (secondo il principio del più probabile che non) dal lastrico solare (e quindi derivino da un difetto di manutenzione del manto di copertura del tetto), ovvero da un difetto manutentivo della gronda di copertura del tetto, anche in considerazione dell'esecuzione dei lavori eseguiti dalla ditta per come desumibili dal capitolato del contratto di CP_3 appalto, dalle relazioni in atti, dai verbali di sopralluogo e dall'elaborato peritale emesso nel giudizio di ATP (r.g. 2066/2016, cui si demanda l'integrale acquisizione, risultando depositato in atti solo uno estratto relativo alle conclusioni) e tenuto conto dei rimedi risolutivi successivamente adottati;
che, analoghe precisazioni in ordine alla provenienza delle cause dei lamentati danni si rendono indispensabili con riguardo ai quattro pilastri che sostengono gli aggetti esterni relativi al solaio che copre l'abitazione dell'attrice e non interessati dal capitolato del contratto di appalto sottoscritto con la . Controparte_3 Si dispone, inoltre, che il CTU precisi se i vizi riscontrati, ove imputabili ad una non corretta esecuzione dei lavori, interessino operazioni elementari e/o marginali, ovvero aspetti meramente operativi dell'esecuzione del contratto di appalto, ovvero richiedano l'accertamento della conformità della progressiva realizzazione dell'opera al progetto e al capitolato e/o alle regole della tecnica, ivi compresa l'adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell'opera senza difetti costruttivi. E la Ctu espletata dava adito ai seguenti esiti: Quesito A I danni denunciati dalla parte attrice consistono in efflorescenze presenti nelle zone dell'appartamento scala A int.12 piano sesto / attico, di proprietà della . Le efflorescenze interessano Pt_1 sostanzialmente il salone ed in particolare una porzione del soffitto e di due pareti oltre al cassonetto di una finestra. Da quanto rilevabile da analisi visiva i danni interessano gli strati di finitura superficiali: non si rilevano infatti lesioni o fessurazioni che possano essere ricondotti a danneggiamenti o interessamento del degrado degli elementi strutturali. L'immobile è risultato inidoneo all'uso, relativamente alla stanza del salone, per il periodo della presenza delle infiltrazioni: queste sono state comunicate dalla parte Attrice il 06.02.2014 e risolte con intervento di altra ditta su incarico della parte Convenuta il 20.12.2018. L'inidoneità all'uso del soggiorno ha reso l'immobile non idoneo alla locabilità. Il più probabile valore di locazione dell'immobile nel periodo 2014-2018 è stato ottenuto applicando tre procedimenti di stima e facendo la media dei valori ottenuti. I procedimenti di stima adottati ed i relativi valori sono stati: Stima del valore locativo secondo i dati dell'OMI: 455,00 Euro/mese Stima del valore locativo in regime di libero mercato: 500,10 Euro/mese
Stima del valore locativo in regime di contratto agevolato 510,00 Euro/mese
La media dei valori trovati con le tre modalità di stima è pari a 488,00 Euro/mq
Quesito B Seppur dal punto di vista documentale non è stato possibile valutare i lavori eseguiti, dai sopralluoghi effettuati e da quanto verificato si può escludere ad oggi la presenza di infiltrazioni in essere: da questo si deduce che l'intervento effettuato dal è risultato idoneo ad eliminare le cause delle CP_1 lamentate infiltrazioni.
Quesito C
I lavori sono stati eseguiti dalla nel 2012 (ben 11 anni fa); in corrispondenza Controparte_12 della copertura, del canale di gronda e del tetto è intervenuta altra ditta in data 20.12.2018 “alterando” lo stato dei luoghi rispetto ai lavori eseguiti dal Terzo chiamato. Per queste motivazioni non è possibile valutare in maniera oggettiva la corretta esecuzione dei lavori eseguiti da nel 2012. Controparte_12
Quesito D Gli interventi necessari al ripristino dell'immobile di proprietà dell'attrice in conseguenza dei danni derivati dalle infiltrazioni lamentate, sono descritti nell'Allegato A – computo metrico estimativo, nel quale sono quantificati nel dettaglio i costi. L'importo dei lavori stimato ammonta ad Euro 3.013,53. Quesito E: gli interventi necessari al ripristino dell'immobile di proprietà del in CP_1 conseguenza dei danni derivati dalle infiltrazioni lamentate, sono descritti nell'Allegato B – computo metrico estimativo, nel quale sono quantificati nel dettaglio i costi. L'importo dei lavori stimato ammonta ad Euro 880,57.
---- ed a seguito del supplemento quindi esperito: quesito F: vista la localizzazione delle macchie nel soffitto della causate dalle Pt_1 infiltrazioni e considerato il cattivo stato di conservazione delle superfici del manto del tetto e della gronda, secondo il principio del “più probabile che non”, le infiltrazioni possono essere state determinate da una concausa tra quelle provenienti dal tetto e da quelle provenienti dalla gronda. quesito G: per quanto riscontrato in sede di sopralluogo i fenomeni fessurativi presenti in corrispondenza dei pilastri possono essere ricondotti ad un ammaloramento del calcestruzzo con conseguente ossidazione dei ferri. Valutando il quadro fessurativo generale si può escludere che le infiltrazioni dalla copertura/gronda abbiano determinato lo stato fessurativo dei pilastri né che abbiano influito in maniera sostanziale ad un peggioramento dello stesso. quesito G: per quanto riscontrato in sede di sopralluogo i fenomeni fessurativi presenti in corrispondenza dei pilastri possono essere ricondotti ad un ammaloramento del calcestruzzo con conseguente ossidazione dei ferri. Valutando il quadro fessurativo generale si può escludere che le infiltrazioni dalla copertura/gronda abbiano determinato lo stato fessurativo dei pilastri né che abbiano influito in maniera sostanziale ad un peggioramento dello stesso. quesito H: i vizi riscontrati nella realizzazione dell'impermeabilizzazione della gronda interessano operazioni “elementari” ma allo stesso tempo “sostanziali”, soprattutto se non correttamente eseguite. Tra gli allegati al contratto si trova solo il computo metrico estimativo, senza gli altri elaborati di progetto ed il capitolato speciale di appalto. L'accertamento della conformità poteva essere fatto nei confronti del computo metrico e alle regole della tecnica. Per questo tipo di lavori, l'utilizzo della piattaforma mobile al posto dei ponteggi, dettato da un risparmio economico, comporta che le lavorazioni inizino e finiscano senza interruzioni per ogni singolo tratto, prima di passare al successivo. In questi casi il controllo durante le lavorazioni del singolo tratto è di difficile attuazione. Possono essere effettuati invece dei controlli a campione prima dell'inizio delle lavorazioni e dopo l'esecuzione delle stesse, compresa la verifica finale.
--Ed il procedimento, acquisita la relazione di ctu e suo supplemento, dopo che non veniva data adesione da parte attrice alla proposta conciliativa formulata del giudicante, finalmente alla udienza dell'11 dicembre 2024 veniva trattenuta in decisione, con concessione di dimidiati termini ex art.190 cpc, MOTIVI DELLA DECISIONE Va anzitutto rilevato come la domanda attorea sia stata introdotta, dopo espletamento infruttuoso della procedura mediativa ex lege 281/10, che è comunque stata accettata dal con sua piena ed attiva partecipazione (con accettazione CP_1 condizionata di una proposta formulata dal mediatore), ed in ordine a questione insorta nell'anno 2013 (cui è dubbia la applicazione della, successivamente introdotta negoziazione assistita), per cui la domanda attorea va considerata correttamente introdotta e procedibile, almeno nei limiti di cui si dirà; secondariamente, quanto alle domande, svolte in manleva dal , nei CP_1 confronti della ditta che aveva eseguito nel periodo 2012-13 i lavori di rifacimento della gronda ed altre parti del condominio (ma non del tetto), ed il DL dei lavori stessi, le stesse concernono solo il diritto a rivalsa del convenuto chiamante, in relazione alla domanda risarcitoria della , verso la appaltatrice ed il D.L. per Pt_1 la loro concorrente, seppure a diverso titolo, responsabilità; responsabilità accertata e non negata almeno nel “quantum” delle conseguenze dannose per l'appartamento della , sito nel Condominio in oggetto (vedi Pt_1 relazione di atp, e quella successivamente svolta in questa sede), proveniente certamente dalla situazione non idonea di beni di natura condominiale (tetto e gronde), conseguenze dannose ascrivibili alle spese di rispristino, che come da ctu svolta (ed anche dai procedenti accordi tra le parti) ammontano a circa euro 3 mila, ed al lucro cessante da mancato godimento/messa a reddito locativo del cespite, per una entità che può di certo ragguagliarsi, come da sempre condivisibile stima peritale sul punto, in euro 488,00/mese (valore locativo specifico mensile medio) per mesi 48 (ovvero fino alla effettuazione da parte del e della ditta già appaltatrice, CP_1 la chiamata, dei lavori che impedivano il reiterarsi dei fenomeni), per ulteriori euro 23.424,00 (ma risarcibili solo nella minor misura richiesta in sede mediativa di euro 18 mila), IL DANNO RISARCIBILE SI RAGGUAGLIA QUINDI IN COMPLESSIVI EURO
21 MILA, AL CUI PAGAMENTO IL CONDOMINIO VA CONDANNATO ALLA RIFUSIONE, CON PARZIALE RIVALSA SUI DUE CHIAMATI, NELLA MISURA DI CUI SI DIRA' APPRESSO. Per le ragioni in fatto ed in diritto sopra esposte, sussistevano indubbiamente, pertanto:
--il diritto del a chiamare in causa la ditta appaltatrice ed il CP_1 direttore dei lavori per essere tenuto indenne e da essi manlevato dagli eventuali pregiudizi che dovesse venire a subire in conseguenza dei danni derivanti dall'errata esecuzione dei lavori, in considerazione anche del fatto che il , per il tramite del proprio amministratore, ha sempre CP_1 mantenuto un comportamento diligente, attivandosi sempre nel sollecitare la ditta appaltatrice ad intervenire per la riparazione dei vizi d'opera (ma solo nella quota sicuramente ascrivibile, quanto ai danni subiti dalla odierna attrice, a cattiva esecuzione dei lavori appaltati, e non anche per quelli derivanti da mancata vigilanza sullo stato di altri beni condominiali, nella specie il tetto dell'edificio, che non sono ovviamente oggetto di manleva, per una quota che non può che ascriversi pariteticamente, alla luce delle difficoltà tecniche di analisi peritale sul punto, allo stato, e che sono quindi stimabili nel 50%),
--per cui sussisteva certo l'interesse del a promuovere, nei CP_1 confronti della ditta (che i lavori Controparte_3 aveva eseguito in appalto, art.1667 cm.3 c.c.) e del Direttore dei lavori dott. ing. (che tali lavori aveva diretto, ex art.2226 c.c.) Parte_2
l'azione diretta al risarcimento dei danni subiti in conseguenza sia della mancata vigilanza del Direttore dei Lavori che della cattiva esecuzione degli stessi lavori appaltati (vedi ctu) che ammontano attualmente ad € 40.000,00, come da agenzia del geom. doc.20, in realtà oggetto di altro CP_11 giudizio/conciliazione tra le parti interessate, e che comunque non possono essere richieste nella presente sede, riservata alla sola chiamata in manleva quanto ai danni della alla sua proprietà personale), Pt_1 con conseguente, per quanto visto, manleva del verso gli stessi CP_1 chiamati per un importo, che pur se a titolo diverso nella causazione dell'evento di danno, si ritiene dover stimare in un paritario concorso, quindi per una manleva pari alla metà del danno come sopra ragguagliato, per euro 10.500,00 quindi, al quale concorrono a diverso titolo, per le ragioni di diritto sopra enunciate, ed in via paritaria, i due chiamati nel giudizio (per euro 5.250,00 cadauno, quindi); mentre sussiste, infine, certamente anche l'interesse del a CP_1 proporre, nei confronti della stessa , odierna attrice, quale Pt_1 condomina (la quale indebitamente intendeva sottrarsi, in quanto vantante un liquidando credito verso lo stesso , al suo obbligo contributivo), CP_1 domanda riconvenzionale tesa alla condanna al pagamento della somma di € 1.011,71 a titolo di omesso versamento della quota a lei spettante per i lavori straordinari approvati dall'assemblea del 15.10.18. Pertanto, atteso quanto sopra, in ordine alla entità di accoglimento della domanda, alla mancata mediazione ed adesione alla proposta conciliativa del giudicante, le spese di lite, ad eccezione della ctu il cui pagamento resta a carico, come liquidato, del Condominio e dei chiamati in via solidale, sono compensate fra le parti tutte, in relazione ad ogni domanda, principale, di manleva, e riconvenzionale,

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, autorizzata la chiamata in causa dei chiamati in manleva:
- in via preliminare: dichiara procedibile, nei limiti di cui in motivazione, la domanda attorea per: espletato esperimento del necessario, e sufficiente, procedimento obbligatorio di media-conciliazione
- nel merito: accoglie la domanda risarcitoria della parte attrice, con condanna del alla rifusione in suo favore di euro 21 mila, CP_1
- accertata la parziale responsabilità della Controparte_13 nonché del direttore dei lavori dott. ing.
[...] Parte_2
, nella cattiva esecuzione dei lavori appaltati e nella mancata vigilanza,
[...] rispettivamente, li dichiara obbligati, ciascuno per la metà dell'importo risarcibile di cui appresso, a tenere indenne il committente dalle CP_1 conseguenze pregiudizievoli della presente lite, nel limite di euro 10.500,00;
- in via riconvenzionale: condanna al pagamento della Parte_1 somma di € 1.011,71 a titolo di omesso versamento della quota a lei spettante per i lavori straordinari approvati dall'assemblea condominiale del 15.10.2018;
-dichiara inammissibile per i motivi di cui in motivazione ogni altra domanda,
----con compensazione delle spese di lite, attesa la mancata adesione della attrice alla proposta conciliativa del giudicante, alla accoglibilità della domanda riconvenzionale a suo carico, e del condominio alla proposta mediativa formulata e condizionatamente accettata prima del giudizio, ed in ordine ai chiamati in relazione alla solo parziale loro sottoponibilità a manleva, ed alla inammissibilità di ogni altra domanda del chiamante nei loro confronti, ponendo a carico del e dei due chiamati in via solidale CP_1 le spese di ctu, liquidate in euro 3.500,00 oltre accessori di legge per compensi al consulente tecnico, Velletri, 03.02.2025 il Giudice (dr.E.Colognesi)----