N. R.G. 2022/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FERRARA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice IA CO all'esito della discussione orale all'udienza del 2/10/2025 ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies, comma 3, c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 2022/2024, promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. MARESCOTTI ANGELA, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata presso il difensore
ATTRICE contro
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
), con il patrocinio dell'avv. FERRONI FRANCESCO, elettivamente C.F._3 domiciliati presso il difensore
CONVENUTI
Contratto preliminare – accoglimento parziale
Inadempimento reciproco - risoluzione


1. Posizioni delle parti, sintesi dello svolgimento del processo e conclusioni .............................. 1


2. Ricostruzione dei fatti. .............................................................................................................. 4


3. L'individuazione dei profili di inadempimento. ........................................................................ 8


4. La risoluzione per inadempimento reciproco ......................................................................... 12


5. Le spese di lite......................................................................................................................... 15
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE


1. Posizioni delle parti, sintesi dello svolgimento del processo e conclusioni
In data 25/10/2024, ha presentato ricorso dinanzi al Tribunale di Ferrara ex art. 281 Parte_1
undecies c.p.c., convenendo in giudizio e con riferimento al Controparte_1 Controparte_2
1 contratto preliminare di compravendita sottoscritto tra le parti il 25 ottobre 2023 ed avente ad oggetto il compendio immobiliare sito in Ferrara, comprensivo di un'abitazione e terreni agricoli, al prezzo complessivo di euro 555.000, di cui euro 70.000 versati dalla a titolo di Pt_1
caparra confirmatoria. La stipula del contratto definitivo era inizialmente prevista entro il 31 luglio 2024, poi prorogata consensualmente al 30 settembre 2024.
L'attrice inizialmente espone che, durante le fasi preparatorie alla stipula, aveva rilevato la presenza di un manufatto adibito a garage, separato dal corpo principale dell'abitazione, non menzionato nel contratto preliminare, privo di titolo edilizio e non presente nella planimetria catastale. Conseguentemente, il Notaio incaricato, dott. avrebbe Persona_1
comunicato l'impossibilità di procedere alla stipula, stante la presenza di un abuso edilizio.
La parte acquirente si sarebbe quindi determinata a richiedere la risoluzione del contratto preliminare, con restituzione del doppio della caparra, pari a euro 140.000, ai sensi dell'art. 1385 c.c., in ragione della dedotta incommerciabilità del bene poiché la presenza del fabbricato abusivo comporterebbe la nullità del contratto definitivo ex art. 40 della L. 47/1985, vista l'impossibilità di ottenere la relazione tecnica integrata, per cui alla data fissata dai convenuta per la stipula (27 settembre 2024), il manufatto risultava ancora non sanato, occupato e non conforme, il che avrebbe reso impossibile la conclusione dell'atto definitivo.
I convenuti e costituendosi con comparsa di costituzione e risposta del CP_1 CP_2
27/12/2024, hanno contestato integralmente il ricorso;
sotto il profilo fattuale, hanno evidenziato di avere, fin dal sopralluogo del 15 luglio 2023, alla presenza dell'agente immobiliare informato la dell'esistenza del manufatto adibito a Testimone_1 Pt_1
garage, separato dal corpo principale dell'immobile e comunque perfettamente visibile, e di avere segnalato che era privo di titolo edilizio. I convenuti hanno evidenziato che Parte_1
visionò sin dalla prima visita il manufatto, ne apprezzò l'utilità (in quanto l'abitazione non disponeva di altri spazi coperti per parcheggio) e si riservò di decidere e di comunicare se procedere con una sanatoria o con la demolizione.
I promittenti venditori espongono che, dal canto loro, si erano dichiarati disponibili a sostenere i costi per la regolarizzazione (se possibile) o la demolizione del manufatto, ma era stata la stessa a chiedere di rimandare la presentazione dell'istanza di sanatoria, volendo Pt_1
2 preliminarmente valutare le proprie esigenze, con riguardo alla demolizione o al possibile mantenimento dell'autorimessa.
Ad ogni modo, le parti – ben nota la presenza del garage – avevano stipulato un contratto preliminare con caparra confirmatoria di euro 70.000,00 e termine essenziale per il rogito fissato inizialmente al 31 luglio 2024, poi prorogato consensualmente al 30 settembre 2024 per agevolare la nell'ottenimento del mutuo. Pt_1
I convenuti spiegano che il 3 settembre 2024, avevano quindi diffidato formalmente la controparte ad adempiere, fissando appuntamento dal notaio per il 27 settembre e che solo il
20 settembre, a pochi giorni dalla scadenza, aveva posto la questione del manufatto Pt_1
abusivo, chiedendo la risoluzione del contratto e la restituzione del doppio della caparra.
I convenuti hanno sottolineato che non vi era alcun impedimento oggettivo alla stipula del definitivo, poiché il manufatto poteva essere demolito in tempi brevi (entro il 27 settembre), per cui la mancata stipula non può dirsi conseguente ad un loro inadempimento, ma unicamente a quello della la quale si sarebbe pretestuosamente sottratta all'acquisto, Pt_1
dovendosi escludere la risoluzione del contratto per abusi edilizi non gravi o facilmente eliminabili, come nel caso di specie. I convenuti propongono quindi domanda riconvenzionale, volta a fare accertare l'inadempimento di ed il loro diritto a recedere dal contratto Parte_1
preliminare ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c., trattenendo la caparra confirmatoria di euro
70.000,00 già ricevuta.
Nel prosieguo del giudizio, la ricostruzione dei fatti è stata contestata da la quale ha Parte_1
negato di essersi riservata di fornire alcuna indicazione sulle modalità di regolarizzazione dell'immobile, facendo affidamento sui coniugi affinché consentissero di pervenire alla CP_1
vendita di un immobile in perfetto stato di conformità, come da loro dichiarato nel preliminare stesso.
Rigettata l'istanza di trattazione della causa con il rito ordinario pure formulata dai convenuti e naufragate le prospettive conciliative inizialmente prospettate, la causa è stata istruita con l'acquisizione dei documenti depositati dalle parti e la testimonianza del Rag. Tes_1
sentito all'udienza del 5/6/2025. Ritenuta la causa matura per la decisione, precisate
[...]
le conclusioni, all'udienza del 2/10/2025, nei seguenti termini.
3 La difesa di ha così concluso: “Accertare e dichiarare che i sigg.ri e Parte_1 Controparte_1
hanno rilasciato dichiarazioni carenti e/o mendaci nel contratto preliminare Controparte_2
di compravendita sottoscritto il 25.10.23 con riferimento alla presenza all'interno del compendio immobiliare descritto in atti sito in Ferrara via A.Ricciarelli n.361 di un manufatto, anch'esso promesso in vendita, edificato in mancanza di titolo edilizio ed alla dichiarazione di conformità della planimetria depositata in catasto con lo stato di fatto in cui si trova l'immobile, - per
l'effetto dichiarare l'inadempimento dei sigg.ri e in relazione Controparte_1 Controparte_2
alle obbligazioni assunte nel suddetto contratto preliminare, dal momento che alla data fissata con termine essenziale per stipulare l'atto definitivo di compravendita ovvero il 27.9.24 non vi erano le condizioni per perfezionare un valido atto di vendita, stante la presenza di un abuso edilizio ovvero di un manufatto destinato ad autorimessa privo di titolo edilizio nonchè di conformità catastale ed urbanistica, - per l'effetto dichiarare risolto il contratto preliminare in esame e condannare gli stessi, in solido tra loro, al versamento di una somma pari al doppio della caparra confirmatoria ricevuta in E.70.000,00, conseguentemente disporre a carico dei sigg.ri in via solidale la condanna al pagamento della somma di E.140.000 Parte_2
oltre interessi legali. - In subordine :rigettare la domanda riconvenzionale avversaria e condannare i sigg.ri a restituire la somma di E.70.000,00 con accessori di Controparte_3
legge. - Con vittoria di spese e compensi di lite, da liquidare secondo le vigenti tabelle forensi .”
La difesa di e ha così concluso: “Voglia l'Ill.mo Tribunale Controparte_1 Controparte_2
adito, - in via principale: respingere integralmente le richieste avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto;
- in via riconvenzionale: accertare l'inadempimento della Sig.ra e Pt_1
dichiarare il diritto degli odierni resistenti a recedere dal contratto preliminare di compravendita del 25.10.2023 e, per l'effetto, dichiarare il loro diritto di trattenere la caparra confirmatoria di €
70.000,00. Con vittoria di spese di lite, spese generali 15%, iva e cpa come per legge”.
All'esito della discussione orale, è stato riservato il deposito della sentenza nel termine di cui all'art. 281 sexies, comma 3, c.p.c.


2. Ricostruzione dei fatti.
Risulta provato, in quanto non contestato e comunque confermato dal teste Testimone_1
(agente che curava l'intermediazione finalizzata alla compravendita del compendio immobiliare
4 di proprietà dei signori all'udienza del 5/6/2025, che, in occasione del Controparte_4
primo sopralluogo effettuato dalla promissaria acquirente presso l'immobile, prima della stipulazione del preliminare di cui si controverte (e precisamente, in data 15/7/2023), alla presenza dell'agente immobiliare, aveva visionato il manufatto adibito ad Parte_1
autorimessa, situato nelle immediate adiacenze dell'abitazione, del quale i venditori avevano immediatamente reso nota l'abusività.
All'udienza del 5/6/2025, sul punto, il teste – le cui dichiarazioni superano il vaglio di Tes_1
attendibilità in quanto precise, complete e scevre da significative contraddizioni nonché provenienti da soggetto indifferente rispetto all'esito della lite e citato quale teste da entrambe le parti – ha dichiarato che l'acquirente, già in sede di sopralluogo, si era riservata due alternative: acconsentire alla demolizione del manufatto, da effettuarsi a spese dei venditori, o procedere all'avvio della procedura di sanatoria, una volta verificato l'ammontare delle spese della procedura ed il soggetto sul quale tali spese avrebbero dovuto gravare. Il teste, in risposta al cap. 4 di parte ricorrente, ha precisato: “fu rappresentato espressamente alla che il Pt_1
garage era stato edificato in assenza di titolo edilizio e che per questo non era stato inserito in pubblicità e non era oggetto della compravendita in quanto l'intenzione prioritaria della proprietà era di abbatterlo. Le fu detto però che, qualora fosse stata interessata, sarebbe stato possibile verificare la possibilità di una sanatoria. Preciso, però, che si trattò di semplici
“chiacchiere” dal momento che non avevo fatto effettuare alcuna verifica al mio tecnico in ordine alla possibilità di sanatoria e, conseguentemente, sarebbe stata una cosa da verificare e discutere successivamente”.
Alcuni mesi dopo il sopralluogo, in data 25/10/2023, in qualità di promissario Parte_1
acquirente, ha stipulato con i coniugi e un contratto Controparte_1 Controparte_2
preliminare di vendita (registrato in Ferrara il 26/10/23 al n. 1092, serie 3X, come si evince documentalmente dal doc. 1), relativo al compendio immobiliare sito in Ferrara, loc. Aguscello, via Alceste Ricciarelli n. 361, avente ad oggetto un fabbricato di civile abitazione da cielo a terra individuato al Catasto fabbricati del Comune di Ferrara al foglio 258 con il mappale 239 sub 4 cat
A/7 vani 6,5 ed al Catasto Terreni di detto Comune al medesimo foglio con il mappale 239,
5 nonché l'area a sedime e la corte della consistenza di ha 09,70 e mapp. 239, ed un terreno agricolo di ha 1.04,70.
Per la vendita dell'immobile, le parti hanno convenuto un prezzo complessivo di euro
555.000,00, di cui euro 70.000,00 sono stati versati dall'acquirente, a titolo di caparra confirmatoria, contestualmente alla stipulazione del preliminare, mediante assegno circolare n.
3900185682-03, emesso il 20/10/2023 da BNL filiale di Ferrara.
Il saldo di euro 485.000,00 doveva invece versarsi al momento della stipula del contratto definitivo, che avrebbe dovuto effettuarsi “entro e non oltre” il 31/7/2024. Il termine è poi stato concordemente modificato dalle parti stesse, con scrittura del 27/2/2024, e prorogato al
30/9/2024 (doc. 4), data alla quale l'immobile avrebbe dovuto essere consegnato dai promittenti venditori vuoto e libero da persone e cose.
Il contratto preliminare non conteneva alcun riferimento al manufatto adibito a garage.
Le dichiarazioni contenute nel contratto preliminare, peraltro, erano già state oggetto di una precedente “Promessa irrevocabile d'acquisto”, sottoscritta da tutte le parti in data 8/9/2023 per il tramite dell'Agenzia Immobiliare Gherardi, nella quale la proprietà garantiva, fra l'altro,
l'assunzione di “ogni responsabilità per l'eventuale esistenza di vizi ed irregolarità che possono essere di pregiudizio alla conclusione dell'affare” (doc. 3 di parte attrice), priva ugualmente di riferimenti al garage.
Nelle more tra la stipula del preliminare e la scadenza del termine per la stipula del definitivo, così come prorogato 30/09/2024 con scrittura del 27/02/2024 (doc. 4 fasc. di parte attrice), risulta provato che informò il Rag. del fatto di dover ricorrere a mutuo per Parte_1 Tes_1
poter procedere alla stipula del contratto definitivo (cfr. e-mail inviata dalla stessa a Pt_1
in data 23/7/2024 al doc. 10 di parte attrice). ha riferito di aver manifestato Tes_1 Tes_1
alla promissaria acquirente la disponibilità ad inviare la documentazione non appena fosse stato contattato dalla banca e di averle rappresentato “che in quel momento c'era la necessità di decidere cosa fare di questo garage perché questo avrebbe inciso sulla documentazione necessaria alla stipula”.
Il teste ha sul punto spiegato che “al momento dello scambio di proposta e accettazione e della stipula del preliminare, la tematica relativa al destino del garage fu sempre lasciata in sospeso in
6 quanto era noto che il tutto doveva essere definito, anche ai fini della relazione tecnica integrata, in prossimità della stipula. Quindi io non avevo più affrontato con le parti questa questione. Preciso che in quella prima telefonata del luglio 2024 la conversazione tra me e la si chiuse con l'accordo che ci saremmo risentiti allorché la banca avesse chiesto i Pt_1
documenti”.
Il teste ha spiegato che pochi giorni dopo, tuttavia, la gli aveva comunicato che la Banca Pt_1
non le avrebbe concesso il mutuo, ma di non conoscere la ragioni del diniego: ad ogni modo spiega che, a fronte di quella comunicazione, non ritenne di “trattare nuovamente con lei la questione del garage perché tanto non c'era la condizione del mutuo”; il teste pare riferirsi alla questione dell'assenza, nel preliminare, di una condizione risolutiva legata alla mancata concessione del mutuo.
Proseguendo nella ricostruzione dei fatti, si arriva ai primi di settembre: in data 3/9/2024,
e risultano avere invitato l'odierna ricorrente, con diffida ex art. 1454 c.c. CP_1 CP_2
(inviando la missiva, per conoscenza, al Notaio , a comparire dinanzi al Persona_1
Notaio in data 27/9/2024, per la sottoscrizione del contratto definitivo, con Per_1
l'avvertimento che, in caso di mancata sottoscrizione “il contratto si intenderà senz'altro risolto, con ogni conseguenza di legge”, ivi compreso il trattenimento della caparra confirmatoria, evidenziando il termine essenziale per la stipula del rogito notarile (doc. 5 fasc. di parte attrice).
La risposta di a sua volta per il tramite del proprio difensore, risulta inviata il Parte_1
20/9/2024: la promissaria acquirente ha comunicato la sussistenza di “ragioni ostative alla stipula del definitivo […] per fatto e colpa” dei venditori (facendo espresso riferimento alla presenza dell'autorimessa abusiva) ed ha comunicato l'intervenuta risoluzione del contratto per inadempimento dei venditori, chiedendo la restituzione della caparra versata, e asserendo di non essere intenzionata, per questo, all'appuntamento fissato per la stipula del definitivo (doc.
6 fasc. di parte attrice).
La missiva di risulta riscontrata dai promittenti venditori in data 26/9/2024 (doc. 8 Parte_1
fasc. di parte attrice): i venditori hanno contestato la ricostruzione della evidenziando Pt_1
come la stessa fosse perfettamente a conoscenza della presenza del manufatto abusivo e che anzi fosse stata lei stessa a richiedere loro di soprassedere temporaneamente alla
7 presentazione dell'istanza volta all'ottenimento della sanatoria del manufatto, volendo valutare le proprie future necessità di utilizzo del garage e spiegavano che, a fronte dell'inerzia da parte della si erano determinati a richiedere la sanatoria relativa alla suddetta costruzione Pt_1
solamente nell'ultimo periodo, allo scopo di poter procedere legittimamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita. Dunque, ribadivano che “la mancata comparizione il giorno 27 settembre 2024, alle ore 11.30, avanti il Notaio Dott. comporterà Persona_1
inevitabilmente la risoluzione del contratto preliminare, con conseguente trattenuta da parte dei miei Assistiti della caparra confirmatoria di € 70.000,00”.
La dal canto suo, con e-mail del 27/9/2024, ha disconosciuto di aver avanzato Pt_1
qualsivoglia richiesta di sospensione dell'istanza volta ad ottenere la sanatoria, ribadendo la mancanza delle condizioni per procedere alla stipula del definitivo, stante l'abuso edilizio e l'assenza di ogni dimostrazione circa la presentazione dell'istanza di sanatoria (doc. 9 fasc. di parte attrice).


3. L'individuazione dei profili di inadempimento.
Preliminarmente, vale la pena fugare ogni dubbio circa la validità del contratto preliminare di cui si controverte. È bene precisare che, infatti, la presenza di fabbricati abusivi all'atto della stipulazione del preliminare non ne determina la nullità, trattandosi di un contratto ad effetti meramente obbligatori, ed essendo viceversa la nullità prevista solo in caso di contratti traslativi
(art. 40, L. 47/1985).
Secondo il più recente orientamento giurisprudenziale sul punto, infatti, “la sanzione della nullità prevista, ex art. 40 della l. n. 47 del 1985, per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all'art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente al 1° settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria, possono intervenire successivamente al contratto preliminare” (Cass. Civ., Sez. II, 09/08/2024, n. 22656; nello stesso senso, Cass. Civ., Sez. II,
05/03/2021, n. 6191; Cass. Civ., Sez. II, 07/03/2019, n. 6685).
8 Ne discende che, in caso di contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile privo della necessaria concessione/abilitazione edilizia che possa essere sanato (come nel caso di specie), l'oggetto del contratto è potenzialmente rispondente ai requisiti dell'art. 1346 c.c., potendo diventare possibile/lecito al momento del rogito ove sia frattanto avvenuta la sanatoria a carico del promittente, ovvero il promissario sia messo nelle condizioni di sanare l'immobile (in questo senso, Corte appello Ancona sez. II, 19/01/2022, n.65; Trib. Patti, ord. del
21 Marzo 2022).
Tanto premesso, e potendosi quindi affermare la piena validità del contratto preliminare,
l'esame degli atti di causa e delle risultanze istruttorie induce a ravvisare, in capo ad entrambe le parti contraenti, inadempimenti reciproci agli obblighi contrattualmente assunti, tali da condurre alla risoluzione del contratto preliminare.
In particolare, ha comunicato il proprio recesso e si è espressamente rifiutata di Parte_1
presentarsi alla stipula del definitivo, in un momento nel quale la controparte avrebbe ancora astrattamente potuto procedere alla demolizione ed all'avvio della procedura di sanatoria, recedendo prima della scadenza del termine pattuito per la stipula.
Il rimedio della risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c., postula, infatti, che la controparte sia già inadempiente alle obbligazioni assunte, e non può essere azionato prima della scadenza del termine pattuito.
Nel caso di specie, la non poteva ritenersi legittimata a recedere dichiarando il contratto Pt_1
risolto in forza dell'essenzialità del termine entro il quale la stipula sarebbe dovuta avvenire, non essendo quel termine, per l'appunto, ancora giunto a scadenza.
In altri termini, la previsione di un termine, quand'anche essenziale, al 30/9/2024, determinerebbe sì il diritto della parte adempiente di recedere chiedendo la risoluzione del contratto, ma non di farlo prima della scadenza del termine stesso, come è invece avvenuto.
Dall'istruttoria svolta è risultato che, nel luglio 2024, aveva comunicato all'agente Parte_1
immobiliare di non avere avuto accesso al mutuo e non risulta che abbia richiesto ai promittenti venditori o all'agente immobiliare la documentazione attestante la sanatoria, pur essendole ben nota la presenza del manufatto: non risulta in alcun modo tempestivamente allegato (né provato) che la Banca abbia rigettato la richiesta di mutuo per ragioni inerenti alla presenza del
9 manufatto abusivo;
anzi, non risulta che il perito della Banca abbia effettuato le verifiche sull'immobile e la successione rapida delle due telefonate ricostruite dall'agente immobiliare induce a ritenere che non sia stata superata la preistruttoria relativa alle condizioni patrimoniali del soggetto richiedente il mutuo.
Quindi, al momento dell'invio della missiva del 20/9/2024, con le quali la ricorrente comunicava la risoluzione del contratto, i coniugi – avrebbero in astratto ancora potuto CP_1 CP_2
adempiere all'obbligo di consegnare il compendio immobiliare in stato di conformità urbanistico-catastale, provvedendo, in ipotesi, alla demolizione del manufatto abusivo, peraltro valorizzandosi, a riguardo, l'indipendenza e l'autonomia del garage rispetto all'abitazione principale, che ne avrebbe concesso la demolizione in tempi brevi e la circostanza che le parti avevano rinunciato a far predisporre la relazione tecnica volta all'attestazione di conformità
(art. 1 del contratto preliminare).
Nondimeno, la non ha atteso il sopraggiungere del termine pattuito e non si è presentata Pt_1
all'appuntamento del 27/09/2024, probabilmente in ragione dell'assenza di provvista per il pagamento del prezzo: e dunque comunicando il proprio recesso prima del termine, sul presupposto di un inadempimento dei venditori ancora non perfezionato, la ricorrente si è resa, lei stessa, inadempiente: il rifiuto di addivenire alla stipula del definitivo prima della scadenza del termine, quando l'assenza di conformità dell'immobile era ancora, almeno in astratto, sanabile, non si giustifica, insomma, nemmeno sotto forma di exceptio inadimpleti contractus, stante la consapevolezza, comprovata sia dalla mancata contestazione delle parti, sia dalle prove orali assunte in istruttoria, del carattere abusivo dell'opera da parte della ricorrente.
L'accoglimento della domanda svolta dalla ricorrente, volta all'accertamento della legittimità del proprio recesso per inadempimento dei promittenti venditori, non merita pertanto accoglimento, stante il comprovato inadempimento della stessa promissaria acquirente.
Nemmeno la domanda dei convenuti – i trattenere la caparra confirmatoria CP_1 CP_2
per il dedotto inadempimento della promissaria acquirente merita accoglimento, non avendo a loro volta adempiuto all'obbligo, assunto con il contratto preliminare, di vendere un bene il cui stato di fatto fosse conforme alle planimetrie ed alle risultanze catastali.
10 È pacifico infatti che, alla data del 27/09/2024, da loro stessi indicata per la stipula, il compendio immobiliare non presentasse tale conformità: a prescindere dalle richieste di temporeggiare provenienti dalla i promittenti venditori avrebbero dovuto provare che il bene fosse, Pt_1
quanto meno alla data fissata per la stipula, idoneo ad essere compravenduto.
Ed è incontestato che non lo fosse e che non vi fosse la relazione tecnica integrata.
Risulta che, in data 20/9/2024 (dunque successivamente alla loro prima diffida), i venditori avevano richiesto un preventivo per la demolizione del manufatto, per un costo di euro
2.980,00 (oltre IVA), come documentalmente provato dal doc. 2 di parte resistente, ma non risulta che la demolizione fosse stata effettivamente eseguita, né il preventivo accettato e neppure la sanatoria ottenuta.
Sostanzialmente, per conferire pieno effetto alla diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. del
3/09/2024, i promittenti venditori avrebbero dovuto porsi, alla data fissata del 27/09/2025, nella condizione di parte adempiente, perché solo dalla parte adempiente può efficacemente provenire la diffida (v. Cass. Civ., Sez. II, 22/04/2015 n. 8261/2015; Cass. Civ., Sez. II,
04/05/1994).
È vero che il Rag. in sede istruttoria, ha affermato che, sebbene mostrato Tes_1
all'acquirente, il manufatto non era di fatto stato ricompreso nel prezzo concordato nel preliminare, essendo noto alle parti che il garage “doveva essere abbattuto o, al più, sanato”, tant'è che non era nemmeno stato inserito negli annunci pubblicitari dell'agenzia immobiliare, ma tale circostanza non assume rilievo ai fini di valutare l'inadempimento dei promittenti venditori. Infatti, pur non rientrando l'autorimessa nell'oggetto della compravendita e pur essendo la promissaria acquirente a conoscenza dell'abusività del manufatto, è la sua presenza fattuale ad escludere la corrispondenza tra lo stato di fatto (sull'area di sedime adiacente all'abitazione ed oggetto di compravendita l'autorimessa è inequivocabilmente presente) e le planimetrie catastali (sulla medesima area di sedime l'autorimessa non è riportata) e tale corrispondenza era invece stata espressamente garantita dai venditori (art. 1 del contratto).
In altri termini, a ben poco vale asserire che, comunque, il fabbricato non fosse stato oggetto del contratto preliminare, poiché di fatto non sarebbe stato concretamente possibile vendere
11 validamente il complessivo compendio immobiliare “deprivato” della sola autorimessa e la presenza del manufatto abusivo precludeva in tutta evidenza la conformità.
Nel contratto preliminare figura la dichiarazione della parte venditrice, ai sensi dell'art. 29, comma 1 bis, L. 52/1985, avente ad oggetto la conformità catastale della planimetria depositata in catasto, raffigurante l'immobile allo stato di fatto, con la precisazione che “non sussistono difformità rilevanti tali da influire sul calcolo della rendita catastale e da dar luogo all'obbligo di presentazione di nuova planimetria catastale”: a prescindere dalla rinuncia a far predisporre relazione tecnica attestante la conformità catastale ed urbanistica dell'immobile, pure contenuta in contratto, i promittenti venditori avrebbero dovuto porsi nelle condizioni di garantire che, alla data fissata per la stipula, tale conformità vi fosse e che quindi il manufatto, non esistente nella planimetria, non esistesse neanche in fatto.
Deve dunque ritenersi provato, dalla formulazione dell'articolato contrattuale stesso, che i promittenti venditori avessero di fatto assunto l'obbligo di vendere un immobile che fosse in stato di piena conformità urbanistico-catastale, indipendentemente dal fatto che ciò comportasse la demolizione o altre modalità di sanatoria del manufatto abusivo. Tuttavia, alla scadenza del termine per la stipula del definitivo, nulla era concretamente stato fatto dai promittenti venditori, che con tale condotta erano quindi venuti meno ai vincoli ed agli obblighi assunti.


4. La risoluzione per inadempimento reciproco
Venendo alle conseguenze dell'accertamento dell'inadempimento reciproco, è opportuno ribadire che le parti hanno entrambe allegato, nelle proprie difese, il fatto dell'inadempimento avversario.
Noto è il principio secondo il quale, qualora le parti abbiano dedotto inadempimenti reciproci, il giudice è di regola tenuto a svolgere un giudizio di comparazione che valuti il comportamento complessivo di ciascuno dei contraenti, al fine di stabilire quale tra essi, avuto riguardo ai rispettivi interessi e all'oggettiva entità degli inadempimenti, possa essere considerato come responsabile dell'inadempimento maggiormente rilevante in relazione all'alterazione del sinallagma contrattuale, con ciò ledendo il nesso di reciprocità che lega le prestazioni di
12 ciascuna parte (cfr. Cass. Civ., Sez. III, 18/09/2015 n. 18320; Cass. Civ., Sez. II, 24/09/2009, n.
20614).
Nel procedere a tale giudizio comparativo, non può attribuirsi efficacia determinante al mero dato cronologico della anteriorità di un inadempimento rispetto ad un altro, ma deve essere valutata l'importanza delle singole inadempienze, nel loro rapporto di dipendenza e di proporzionalità (cfr. Cass. Civ., Sez. II, 26/05/2025, n. 14030).
Di recente, la Suprema Corte ha avuto modo di precisare che “in presenza di reciproche domande di risoluzione contrattuale fondate da ciascuna parte sugli inadempimenti dell'altra, il giudice che accerti l'inesistenza di singoli specifici addebiti, non potendo pronunciare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare atto dell'impossibilità dell'esecuzione del contratto per effetto della scelta di entrambi i contraenti ex art. 1453, comma 2, c.c. e pronunciare, comunque, la risoluzione del contratto, con gli effetti di cui all'art. 1458 c.c., essendo le due contrapposte manifestazioni di volontà dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale”. (Cass. Sez. III, 13/05/2024, n. 13118).
Ebbene, nel caso di specie l'inadempimento di ciascuna parte si è innestato su quello dell'altra, ponendosi i due inadempimento su un piano di sostanziale equivalenza, dovendosi rilevare che, per gravità, entità e rilevanza, ciascuna delle parti abbia tenuto comportamenti tali da menomare l'equilibrio del sinallagma contrattuale con il medesimo grado di incidenza e significatività.
La conseguenza dell'equivalenza del “peso” dei reciproci inadempimenti è, pertanto, non già
l'addebito della risoluzione per inadempimento alla parte il cui comportamento inadempiente sia risultato comparativamente più significativo in termini di alterazione del sinallagma contrattuale, bensì quella della risoluzione tout court del contratto stesso.
Si deve infatti ritenere che, entro la data pattuita del 30/09/2024, non si è proceduto alla stipula in ragione del concorso, ugualmente efficiente, di due condotte: i) quella di la quale Parte_1
si è rifiutata di presentarsi davanti al notaio per la stipula;
ii) quella di e Controparte_1 [...]
i quali non hanno garantito che, a quella data, il compendio immobiliare CP_2
presentasse la conformità catastale promessa nel preliminare.
13 Dedotte, da ciascuna delle parti, le reciproche inadempienze, e manifestata, in buona sostanza, la volontà di addivenire all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale;
accertata, inoltre, la sussistenza dei reciproci addebiti, e valutato come equivalente il peso degli inadempimenti, deve dichiararsi la risoluzione del vincolo, posto che “quando i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la condotta inadempiente, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione dello stesso, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, sono tuttavia, in considerazione delle premesse contrastanti, dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale” (Cass. Civ., Sez. VI-II, 21/09/2020, n. 19706;
Cass. Sez. III, 19/12/2014, n. 26907).
Deve dunque darsi atto dell'impossibilità dell'esecuzione del contratto per effetto della scelta di entrambi i contraenti ex art. 1453, comma 2, c.c. e pronunciarsi la risoluzione del contratto, con gli effetti di cui all'art. 1458 c.c., essendo le due contrapposte manifestazioni di volontà e condotte dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale.
Consegue la restituzione della somma versata da a titolo di caparra, restituzione Parte_1
ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, come conseguenza del venire meno della causa della corresponsione, giacché, in tale ipotesi, essa perde la suindicata funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria all'importo convenzionalmente stabilito in contratto (posto che nessuna delle parti ha diritto al risarcimento, avendo contribuito a determinare la risoluzione) e venendo a costituire una quota del corrispettivo non più dovuta: difatti, ai sensi dell'art. 1458 c.c., alla risoluzione del contratto consegue sia un effetto liberatorio, per le obbligazioni che ancora debbono essere eseguite, sia un effetto restitutorio, per quelle che siano, invece, già state oggetto di esecuzione ed in relazione alle quali sorge, per l'"accipiens", il dovere di restituzione, anche se le prestazioni risultino ricevute dal contraente non inadempiente. Se tale obbligo restitutorio ha per oggetto somme di denaro, il ricevente è tenuto a restituirle maggiorate degli interessi calcolati dal giorno della domanda di risoluzione e non da quello in cui la prestazione pecuniaria venne eseguita dall'altro contraente (cfr. Cass. Civ., Sez. I, 20/03/2018, n. 6911).
14 Pertanto, i convenuti devono essere quindi condannati alla Controparte_2 Controparte_1
restituzione della caparra confirmatoria di euro 70.000,00, oltre interessi, al tasso previsto dall'art. 1284, comma 4, c.c. (cfr. Cass. Civ., Sez. III, 03/01/2023, n. 61), dalla domanda al saldo.
Vanno invece respinte le ulteriori domande di restituzione del doppio della caparra, ex art. 1385
c.c. e i trattenerla, versandosi in un caso, per l'appunto, di inadempimento reciproco.


5. Le spese di lite
Le spese vanno liquidate secondo il criterio della soccombenza reciproca determinata dal parziale accoglimento di domande contrapposte: stante l'accertata risoluzione del contratto per inadempimento, di uguale “peso”, di entrambe le parti, è opportuno pervenire ad una compensazione integrale.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa promossa da nei confronti Parte_1
di e ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o Controparte_1 Controparte_2
assorbita, così dispone:
a) dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita, stipulato, in data
25/10/2023, tra e registrato in Ferrara il Parte_3 Controparte_2
26/10/2023 al n. 1092, serie 3X;
b) dichiara tenuti e condanna e in solido tra loro, a Controparte_1 Controparte_2
restituire a la somma di euro 70.000,00, oltre interessi, al tasso previsto Parte_1
dall'art. 1284, comma 4, c.c., dalla domanda al saldo;

c) rigetta le rimanenti domande;

d) compensa integralmente le spese di lite.
Ferrara, 23/10/2025
Il Giudice
IA CO
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