TRIBUNALE DI VERONA
TERZA SEZIONE
VERBALE DI UDIENZA
MEDIANTE COLLEGAMENTO AUDIOVISIVO A DISTANZA
EX ART. 127 BIS CPC E 196 CPC CP_1
Nella causa RG 4515 \ 2024 promossa da

Parte_1 C.F._1
contro
Controparte_2
( )
[...] P.IVA_1
* * *
Successivamente oggi martedì 07 gennaio 2025 alle ore 09.12 il giudice, previa verifica della regolare comunicazione di cancelleria del provvedimento di fissazione dell'udienza contenente il collegamento alla stanza virtuale, procede alla trattazione della causa mediante collegamento audiovisivo a distanza;
sono collegati l'avv. Daniele Masin per parte ricorrente e l'avv.
Giampiero Giacinti per parte convenuta;
personalmente il signor i quali ex art. 196 duodecies dda cpc Parte_1
assicurano che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento;
i presenti mantengono attiva la funzione video per tutta la durata dell'udienza; agli stessi è vietata la registrazione dell'udienza; si dà atto che il luogo dal quale il giudice si collega è considerato aula d'udienza a tutti gli effetti e l'udienza si considera tenuta nell'ufficio giudiziario davanti al quale è pendente il procedimento;
parte ricorrente precisa le conclusioni anche in via istruttoria come in note autorizzate: nel merito:

1. rigettata ogni domanda, richiesta ed eccezione di parte intimata, dichiararsi, per quanto esposto, la risoluzione del contratto di locazione non abitativa intercorso tra le parti, stante il gravissimo inadempimento posto in essere dalla società conduttrice CP_2 Controparte_3

2. condannarsi, conse duttrice Controparte_4 all'immediato rilascio dell'immobile oggetto del contratto di locazione, libero da persone e cose, eccetto quelle di proprietà del locatore sig.
[...]
Parte_1 narsi la società conduttrice al pagamento Controparte_4 dell'importo di 22.800,00 Euro per i canoni di locazione non versati, relativi alle mensilità di novembre 2023 e da febbraio 2024 (compreso) a dicembre 2024 (compreso), ovvero dodici mensilità per il canone mensile di 1.900,00 Euro, oltre ai canoni maturandi e/o a una indennità di occupazione di 1.900,00 Euro mensili dal mese di gennaio 2025 all'effettivo rilascio dell'immobile;

4. accertarsi e dichiararsi la responsabilità aggravata della società conduttrice e di conseguenza condannarsi la stessa per lite temeraria Controparte_4 ex art. 96 c.p.c.;

5. con integrale rifusione di spese e compensi professionali, in ossequio alle tabelle ministeriali, oltre accessori ex lege.
parte convenuta precisa le conclusioni come in memoria integrativa: nel merito
Pagina 2 di 10 1. In via principale: rigettarsi l'intimazione di sfratto per morosità proposta dal signor nei confronti di ed ogni altra Parte_1 Controparte_4 domanda intimante/attric anto dedotto ed eccepito da questa difesa, sia in fatto che in diritto.

2. In via riconvenzionale di merito: accertarsi e dichiarare la nullità assoluta del contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo dell'1.03.2019 intercorso tra il signor e la società , con Parte_1 Controparte_5 ogni relativa conseguenza, nonché per l'effetto, anche dell'accordo tra le parti datato 28.03.2019 intercorso tra il signor , Parte_1 CP_6 e e dell'accor t
[...] Controparte_7 intercorso tra il signor , a socio unico e Parte_1 CP_7 [...]
, per tutte z e di diritto, s CP_4 proposte da questa difesa.

3. Con vittoria di spese e compenso legale, oltre gli accessori di legge (15% spese generali, 4% CPA e 22% IVA), di entrambe le fasi del presente giudizio.
L'avv. Masin si riporta alla narrativa degli atti depositati;

l'avv. Giacinti si richiama agli atti depositati, ritiene la causa documentale ed insiste in particolar modo per la CTU, contesta le note conclusive avversarie;
esaurita la discussione il giudice si ritira in camera di consiglio dando atto che la sentenza sarà comunicata all'esito.
Il giudice onorario di pace Carlo Favaro
Pagina 3 di 10 Seguito verbale 07/01/2025
SENT. CONT. 2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VERONA
III sezione civile
Il G.O.T. Carlo Favaro ha pronunciato la seguente
SENTENZA
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso nella causa civile 4515\2024 promossa con ricorso 25/07/2024
DA
( residente in Parte_1 C.F._1
Isola Rizza VR v. Parrocchia 905 ed elettivamente domiciliato in indirizzo telematico presso lo studio dell'avv. Daniele Masin che lo rappresenta e difende come da mandato in calce all'atto introduttivo
RICORRENTE
CONTRO
Pagina 4 di 10 Controparte_2
) in persona del legale
[...] P.IVA_1
rappresentante pro tempore signor con sede in Controparte_8
Verona v. Berbera 19/B ed elettivamente domiciliata in indirizzo telematico presso lo studio dell'avv. Giampiero Giacinti che lo rappresenta e difende come da mandato in calce alla memoria di costituzione
CONVENUTA
FATTO E DIRITTO
Trattasi di contratto di locazione ad uso diverso 01.02.2019 relativo a porzione di immobile sito in Isola Rizza VR v.
Parrocchia, 905 (precedenti conduttori e Controparte_6
quindi ). Parte_2
Nel procedimento di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida stante l'opposizione del conduttore veniva disposto il mutamento del rito e dato previamente corso al procedimento di mediazione con esito negativo.
Lamenta la ricorrente il mancato pagamento dei canoni di novembre 2023 e da febbraio 2024 per € 22.800,00; nella memoria integrativa invoca anche la clausola risolutiva espressa di cui all'art. 16 per mancato o ritardato pagamento dei canoni
(art. 4.3), omessa stipula della garanzia fideiussoria (art. 4.2) e mancata sottoscrizione di polizza assicurativa (art. 11).
Pagina 5 di 10 Parte intimata eccepisce la nullità ex art. 1418 cc in quanto bene non locabile trattandosi di attività produttiva fuori zona schedata da PRG.
I documenti versati in atti confermano la ricostruzione attorea.
Il contratto di locazione ad uso diverso 01.02.2019 è riferito a porzione di immobile sito in Isola Rizza VR v. Parrocchia, 905
(precedenti conduttori e quindi Controparte_6 [...]
), foglio 1 mn 91 sub 1 cat. D\1. Parte_2
Preliminarmente va osservato che l'invocata clausola risolutiva necessita nel procedimento sommario di una autonoma domanda, che nel caso di specie difetta:
“In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili, perché la risoluzione stessa possa essere dichiarata sulla base di una clausola risolutiva espressa, è richiesta la specifica domanda, con la conseguenza che, una volta proposta l'ordinaria domanda ai sensi dell'art. 1453 c.c., con l'intimazione di sfratto per morosità, non è possibile mutarla in domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione "ope legis" di cui all'art. 1456 c.c., in quanto quest'ultima è tautologicamente diversa dalla prima, sia per quanto concerne il "petitum" - perché con la domanda di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 si chiede una sentenza costitutiva mentre quella di cui all'art. 1456 postula una sentenza dichiarativa - sia per quanto concerne la "causa petendi"
- perché nella ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell'art. 1453, il fatto costitutivo è l'inadempimento grave e colpevole, nell'altra, viceversa, la violazione della clausola risolutiva espressa” (Cass. Civ., III , 24207\2006).
Uscendo dalla disciplina della clausola risolutiva espressa che predetermina la gravità dell'inadempimento su intesa delle parti, si impone quindi di valutare, ai fini la domanda di risoluzione,
l'importanza dell'inadempimento rispetto al quale non può che farsi ricorso a criteri oggettivi e trattandosi di un contratto sinallagmatico ove il pagamento del canone è posto come
Pagina 6 di 10 obbligazione principale per il conduttore, ad una regola di proporzionalità e di rilevanza del disequilibrio manifestato tra prestazioni concorrenti tale da minare l'accordo negoziale, ovvero da un lato la rilevanza del mancato pagamento e dall'altro nel caso di specie il superamento della invocata nullità contrattuale.
La seconda questione si riferisce, nella prospettazione di parte convenuta, alla circostanza che l'immobile oggetto di locazione è
“attività produttiva fuori zona confermata” e che pertanto l'utilizzo è consentito unicamente a “ Parte_3
” senza possibilità di locazione.
[...]
L'ufficio Commercio del Comune di Isola Rizza conferma che
“l'immobile in questione è classificato attività produttiva fuori zona schedata nel piano interventi vigente pertanto per il medesimo è consentito l'insediamento esclusivo dell'attività insediata” (doc. 1), circostanza convalidata dall'allegato 4a al piano degli interventi con il titolo di
“attività produttiva fuori zona confermata” (doc. 2) e dalla carta della zonizzazione (doc. 6). La documentazione residua (doc. 7-8-
9) è inconferente in quanto riferita ad altro immobile.
Nondimeno va osservato che un'attività produttiva fuori zona schedata è solamente una unità produttiva esistente che viene confermata nella sua ubicazione esterna alle aree designate per le attività produttive nel piano urbanistico comunale.
Essa è soggetta a particolare disciplina urbanistica trattandosi di attività fuori contesto, disciplina che tuttavia non può giungere in alcun modo alla inattuabile utilizzazione soggettiva del sito;
la
Pagina 7 di 10 particolare disciplina è riferita all'attività svolta non al soggetto che la gestisce;
è richiesta una dettagliata schedatura trattandosi di attività svolte in zona inappropriata che quindi richiedono meramente una elencazione a parte ed una coerente valutazione degli interventi comunque ammessi pur trattandosi di immobile in una condizione derogatoria (l'esigenza è quella di consentire il mantenimento dell'esercizio, da parte del privato, dell'attività produttivo-commerciale esercitata in zona difforme, collegandola tuttavia al rispetto di tutte le norme di salvaguardia).
E' di tutta evidenza che una attività produttiva fuori zona schedata possa essere locata, in alcuna parte dell'ordinamento si rinviene l'invocato divieto.
A conferma va osservato che l'amministrazione comunale all'esito della denuncia di inizio attività del 2023 non ha adottato alcun provvedimento amministrativo interdittivo;
nella medesima prospettiva tutte le ipotesi limitative rinvenibili nei provvedimenti giurisdizionali amministrativi risultato circoscritte ad inadeguata richiesta di ampliamento del manufatto o di variazione di zona, fattispecie affatto estranee al caso de quo.
Il vaglio negativo consente il ritorno alla prima questione, il mancato pagamento dei canoni di novembre 2023 e da febbraio
2024 da considerarsi di tale rilevanza da rendere manifesto il disequilibrio tra prestazioni concorrenti che mina irrimediabilmente l'accordo negoziale.
Pagina 8 di 10 La domanda di parte ricorrente va accolta, per converso respinta quella di parte convenuta.
Le spese seguono la soccombenza.


PQM


Il Giudice disattesa ogni altra domanda, eccezione e deduzione accertato l'inadempimento della convenuta, dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso 01.02.2019 riferito a porzione di immobile sito in Isola Rizza VR v. Parrocchia, 905
[foglio 1 mn 91 sub 1 cat. D\1], fissando per il rilascio il termine del 30.06.2025; condanna parte convenuta al pagamento, in favore del ricorrente, della somma di € 30.400,00 per canoni scaduti fino ad aprile 2025
2024 ed al pagamento della somma di € 1.900,00 (a titolo risarcitorio) per ogni mensilità successiva fino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi legali sulle singole mensilità dalla scadenza al saldo;
condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese di lite che liquida in complessivi € 4.000,00 (di cui €
1.300,00 per fase di studio della controversia, € 900,00 per fase introduttiva del giudizio, € 1.800,00 per fase decisionale) oltre ad anticipazioni, a rimborso forfetario nella misura del 15%, Iva e
Cpa; dispone che ex art. 52, 2 del Dlvo 196\2003 (Codice in materia di protezione dei dati personali) in caso di riproduzione della sentenza in qualsiasi forma, per finalità di informazione giuridica
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Verona, sabato 26 aprile 2025
Il giudice onorario di pace Carlo Favaro
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