REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
3° Sezione Civile

Il giudice designato dott. Guglielmo Rende ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta al R.G. n. 22641/2022 tra:
Parte_1
(p. I.V.A. ) P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avvocato Marcello Scalia del
Foro di Torino nonché elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Torino al corso Francia n. 78 parte attrice
e
Controparte_1
(p. I.V.A. ) P.IVA_2 rappresentata e difesa dagli avvocati Alberto Leone e
Silvia Fissore del Foro di Cuneo e Stefano Boglione del
Foro di Torino nonché elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avvocato Stefano Boglione sito in Torino al corso Marconi n. 3 parte convenuta

1 OGGETTO: contratto di compravendita immobiliare;
garanzia per i vizi della cosa venduta ex art. 1490 del codice civile;
domanda di riduzione di prezzo ex art. 1492 del codice civile;
risarcimento del danno ex art. 1494 del codice civile;
dolo incidente ex art. 1440 del codice civile.

CONCLUSIONI: le parti hanno precisato le seguenti conclusioni
Parte attrice : Parte_1
“contrariis reiectis, Nel merito In via principale:
- Accertare e dichiarare, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1490 cod. civ., la presenza dei gravi vizi e difetti descritti in narrativa nell'immobile acquistato da parte dall'attrice Parte_1
da Cinema Fiamma S.r.l., con atto n. 166.570 del
[...] 4.7.2019, a rogito Notaio di Biella, tali Per_1 diminuirne in modo apprezzabile il valore e, per l'effetto: a) disporre la riduzione del prezzo, ai sensi dell'art. 1492 cod. civ., ad un importo corrispondente al valore di mercato di un immobile avente le medesime caratteristiche di quello de quo, e affetto dai summenzionati vizi e difetti, e b) condannare 10 S.p.A., ai sensi dell'art. CP_1 1494 cod. civ., all'integrale risarcimento dei danni patiti dall'attrice Parte_1 quantificati nella misura complessiva di € 1.528.572,26 o in quell'altra somma maggiore o minore accertanda in corso di causa, quale conseguenza del rinvenimento di amianto e fibre artificiali vetrose nell'immobile sopra menzionato. In via subordinata:
- Accertare la responsabilità per dolo incidente ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1440 cod. civ. in capo alla convenuta per le ragioni di cui in Controparte_1 narrativa, nel corso delle trattative che hanno condotto alla conclusione dell'atto di compravendita immobiliare N. 166.570 del 4.7.2019 tra l'attrice
[...] Cinema Fiamma S.r.l., e, per Parte_2 l'effetto, condannare all'integrale Controparte_1 risarcimento dei danni patiti dall'attrice
[...]
quantificati nella misura Parte_1 complessiva di € 1.528.572,26 o in quell'altra somma
2 maggiore o minore accertanda in corso di causa, quale conseguenza del rinvenimento di amianto e fibre artificiali vetrose nell'immobile sopra menzionato. In via istruttoria Ammettersi prova per testi sui seguenti capitoli:

1. Vero che in occasione degli incontri per la negoziazione della compravendita dell'immobile de quo, tra CP_1 (nella persona dell'amministratore delegato sig.
[...]
e (nelle persone del Controparte_2 Parte_1 dott. e del sig. , Controparte_3 Parte_3 tenutisi a Biella in data 7 febbraio 2019 e a Torino nelle date del 9 luglio 2018, 31 gennaio 2019 e 6 marzo 2019, alla presenza del dott. e del dott. Testimone_1 [...]
dell'agenzia immobiliare Gabetti, parte Tes_2 venditrice è stata informata del fatto che lo stabile in questione sarebbe dovuto essere sottoposto a una ristrutturazione sostanziale, previa ampia demolizione di murature interne, prima di poter essere utilizzato dall'odierna attrice? 2. Vero che in occasione degli incontri di cui al capo che precede, è stata informata del fatto Controparte_1 che le opere di ristrutturazione avrebbero avuto un costo di circa € 3.800.000, così come riportato dal documento
“commercial due diligence” predisposto dall'agenzia Gabetti (v. doc. 18 che si rammostra al teste)?


3. Vero che la circostanza che l'immobile de quo sarebbe dovuto essere sottoposto a una ristrutturazione sostanziale è stata anche riferita dal dott. al Controparte_3 sig. tramite e-mail del 1° marzo 2019, Controparte_2 nella quale il dott. era in copia per Testimone_1 conoscenza,


4. Vero che il dott. richiese al sig. Controparte_3
tramite e-mail del 1° marzo 2019, Controparte_2 rassicurazioni circa l'assenza di criticità strutturali, nell'immobile, che durante la ristrutturazione dello stesso potessero aumentare sensibilmente i costi ipotizzati (v. doc. 21 che si rammostra al teste)?


5. Vero che alla richiesta di rassicurazioni di cui al capo che precede il sig. rispose che non vi Controparte_2 erano criticità strutturali?


6. Vero che il documento denominato “Due Diligence – Report”, datato 27 novembre 2018, contiene tutte le informazioni relative alla situazione strutturale e alle caratteristiche costruttive dell'immobile oggetto di causa, trasmesse dalla parte venditrice all' per Parte_1 il tramite del dott. dell'agenzia Gabetti (v. doc Tes_1 22 che si rammostra al teste)? 7. Vero che la relazione tecnica redatta dalla ditta ER TU S.r.l. (v. doc. 6 che si rammostra al teste), è stata trasmessa per la prima volta all' da parte dell'Arch. Parte_1 CP_4
3 , tramite messaggio di posta elettronica del 2 CP_5 aprile 2020 (v. doc. 16 che si rammostra al teste)? 8. Vero che la ditta , incaricata dall' CP_6 Parte_1
di procedere alla bonifica dell'immobile, ha
[...] riscontrato una contaminazione da amianto più ampia e diffusa rispetto a quella a suo tempo accertata dal CTU, in sede di ATP, così come specificamente indicato nella relazione tecnica redatta in data 13.09.2023 dalla medesima ditta (v. doc. 23 che si rammostra al teste)? CP_6


9. Vero che una porzione dell'amianto riscontrato dalla ditta , durante la propria opera di bonifica, si CP_6 trovava in condizioni di dispersione e frammentazione tali da risultare pericoloso per la salute, così come specificamente indicato nella relazione tecnica redatta in data 13.09.2023 dalla medesima ditta (v. doc. 23 CP_6 che si rammostra al teste)?
10. Vero che la società Kone S.p.A., si occupava della manutenzione degli ascensori dell'immobile de quo su incarico della socirtà Cinema Fiamma S.r.l. poi incorporata nell'odierna convenuta?
11. Vero che la società Kone S.p.a ebbe a segnalare alla società Cinema Fiamma S.r.l. tra novembre 2018 e luglio 2019 sa 10 la presenza di alcuni canali CP_1 contenenti amianto all'interno del vano sala macchine ascensori, così come da essa riferito all' Parte_1 con e-mail del 10 dicembre 2020 (v. doc. 15 che si rammostra al teste)? 12. Vero che la società Kone S.p.a. in occasione della segnalazione di cui al capo precedente riferiva di aver individuato le aree contaminate, contrassegnate con adesivi e vernice rossa? Si indicano a testi (da intendersi sin d'ora indicati anche in prova contraria sui capi avversari eventualmente ammessi): (…) Si insta altresì affinché l'Ill.mo Giudice voglia disporre consulenza tecnica d'ufficio volta a stimare la redditività, sul mercato delle locazioni commerciali, dell'immobile oggetto di causa all'esito delle opere di ristrutturazione e bonifica descritte in narrativa. In ogni caso Con il favore delle spese, I.V.A. e C.P.A. come per legge.”.
4 Parte convenuta Controparte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, e con riserva di ulteriormente eccepire, dedurre, capitolare, indicare testi e argomentare, per i motivi sopra esposti In via preliminare:
- accertare, ai sensi dell'art. 1495 I comma c.c., la tardività della denuncia dei vizi effettuata da Parte_1 con comunicazione in data 10.4.2020 e per
[...] l'effetto dichiarare l'improponibilità e/o improcedibilità della domanda formulata dall'attrice in via principale nel merito in ragione dell'intervenuta decadenza dal diritto alla garanzia ex art. 1490 c.c.;
- in ogni caso accertare, ai sensi dell'art. 1495 III comma c.c., l'intervenuta prescrizione dell'azione e, conseguentemente, dichiarare l'improponibilità e/o improcedibilità della domanda di riduzione del prezzo di acquisto dell'immobile ex art. 1492 c.c. e di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c., formulata dall'attrice in via principale nel merito;
In via principale Nel merito:
- ferma l'eccezione preliminare di improponibilità e/o improcedibilità della domanda formulata dall'attrice in via principale nel merito per intervenuta decadenza dal diritto alla garanzia e, in ogni caso, per intervenuta prescrizione dell'azione, accertare e dichiarare che la presenza di amianto e FAV nell'immobile oggetto di compravendita non costituisce vizio della cosa venduta in ragione del buon stato di conservazione dei materiali appurato in corso di Accertamento Tecnico Preventivo e, per l'effetto, respingere la domanda di riduzione del prezzo di acquisto dell'immobile ex art. 1492 c.c. e di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c. formulata dall'attrice in via principale nel merito, in quanto infondata sia nell'an che nel quantum, anche alla luce di quanto disposto dall'art. 1227 c.c. Sempre in via principale nel merito:
-accertare e dichiarare che la condotta della CP_1
nel corso delle trattative per la compravendita
[...] dell'immobile oggetto di causa, non integra un'ipotesi di dolo incidente ai sensi dell'art. 1440 c.c. e, per l'effetto, respingere la domanda di risarcimento del danno formulata da controparte in via subordinata nel merito. Con il favore delle spese. Con ogni più ampia riserva di legge”.

5 MOTIVI DELLA DECISIONE



1. L'oggetto del presente giudizio.
La società attrice Parte_1
(d'ora in avanti anche solo
[...] Parte_1 ha esposto quanto segue in atto di citazione:
1) in forza di atto di compravendita registrato il 5 luglio 2019, a rogito del Notaio dott. di Persona_2
Biella (repertorio n. 166.570), essa attrice ha acquistato dalla società Cinema Fiamma s.r.l. (poi incorporata nella società oggi convenuta l'immobile Controparte_1 sito nel Comune di Torino, al corso Galileo Ferraris n. 32, costituito da una porzione di fabbricato di civile abitazione, elevato a quattro piani fuori terra oltre al piano sottotetto e a due piani interrati, collegati fra loro da scale interne e tre ascensori, il tutto entrostante all'area distinta in mappa Catasto Terreni al Foglio 1285 col Mappale n. 3, e, precisamente, ente urbano di are
19.20, alle coerenze di Mappale 256 dello stesso Foglio di mappa, corso Stati Uniti, corso Galileo Ferraris e via
Vincenzo Vela;

2) il prezzo di vendita è stato determinato in €
9.625.000,00;
3) l'immobile oggetto di lite è risultato necessitante di importanti opere di ristrutturazione;
durante i primi mesi del 2019 essa acquirente ha svolto pertanto attività di due diligence edilizie ed urbanistiche al fine di valutarne il valore commerciale;
in particolare, in occasione di questi accertamenti, essa attrice ha ottenuto copia sia dell'atto di compravendita con il quale la società Cinema Fiamma s.r.l. (poi Controparte_1 ha acquistato l'immobile nel 2018 da Beni Stabili S.p.A., sia dell'atto di compravendita del 2007 intercorso tra Beni
Stabili S.p.A. e la precedente proprietaria Parte_4
6 ; nel citato atto del 2007 è contenuta una precipua CP_1 dichiarazione sottoscritta da (prima Parte_5 legale rappresentante della e, Controparte_7 successivamente, amministratore unico della società Cinema
Fiamma s.r.l.) attestante che nell'immobile in questione non era presente amianto ovvero sostanze e preparati pericolosi ai sensi del D.P.R. n. 904/1982;
4) essa attrice presa contezza Parte_1 della dichiarazione in atto pubblico di Parte_5 ha dunque fatto affidamento sulla garanzia resa in ordine alle condizioni dell'immobile e lo ha pertanto ritenuto libero ed esente da ogni inquinamento;

5) l'odierna convenuta non ha peraltro fatto cenno alla presenza di amianto nell'immobile, né durante le trattative, né in fase di rogito;

6) dopo qualche mese dall'acquisto e in occasione di alcune verifiche tecniche effettuate in vista dell'integrale ristrutturazione dell'immobile, essa attrice ha invece rilevato la presenza di amianto in numerose aree dell'edificio; il grave e diffuso stato di contaminazione del bene è stato poi confermato nella relazione tecnica del
23 marzo 2020 eseguita dalla ditta specializzata ER
TU;
7) il 10 aprile 2020 essa parte acquirente ha quindi denunciato alla parte convenuta, tramite raccomandata via posta elettronica certificata, i difetti dell'immobile alla società venditrice ed ha poi promosso un procedimento per accertamento tecnico preventivo ex art. 696 del codice di rito innanzi al Tribunale Ordinario di Torino;
all'esito degli accertamenti compiuti il consulente tecnico d'ufficio ha effettivamente riscontrato la significativa presenza di amianto nell'immobile, quantificando in centottanta giorni
(n. 180) il tempo necessario alla bonifica dell'edificio ed in € 184.750,00 il costo complessivo dei lavori;

7 8) il proseguimento della ristrutturazione ha poi fatto emergere nuove aree inquinate;
essa attrice ha pertanto commissionato alla ditta specializzata CP_6 una più approfondita indagine dalla quale è emersa una contaminazione superiore a quella precedentemente valutata pari a € 383.585,86;
9) essa società attrice ha quindi Parte_1 complessivamente patito un danno non inferiore ad €
1.330.825,86 di cui:
- € 383.585,86 per costi di bonifica;

- € 667.240,00 per 28 mensilità di canoni di locazione non percepite (€ 286.000,00: 12 x 28 mensilità), essendo l'immobile in questione destinato ad ospitare filiali e sedi di altre società;
- € 280.000,00 per 28 mensilità di canoni di locazione pagati a terzi (€ 120.000,00: 12 x 28 mensilità) per ospitare i propri uffici.
L'attrice Parte_1 alla luce di quanto esposto, ha così promosso il presente giudizio al fine di veder accertata e dichiarata, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1490 del codice civile, la presenza di gravi vizi e difetti dell'immobile acquistato dalla società convenuta, tali da diminuirne in modo apprezzabile il valore, con conseguente la riduzione del prezzo, ai sensi dell'art. 1492 del codice civile, nonché con condanna della società convenuta Controparte_1
- ai sensi dell'art. 1494 del codice civile - all'integrale risarcimento dei danni patiti dall'attrice, quantificati nella misura complessiva di € 1.330.825,86, quale conseguenza del rinvenimento di amianto e fibre artificiali vetrose nell'immobile oggetto di causa.
In via subordinata la parte attrice ha altresì formulato domanda di accertamento di dolo incidentale ex art. 1440 del codice civile con conseguente diritto al risarcimento del danno.
8 La parte convenuta dal canto Controparte_1 suo, dopo essersi ritualmente costituita in giudizio, e aver argomentato in fatto e in diritto, ha dedotto l'intervenuta decadenza del diritto di cui all'art. 1490 del codice civile nonché l'intercorsa prescrizione dell'azione di garanzia per i vizi della cosa venduta di cui all'art. 1495 del codice civile.
L'odierna ha poi eccepito Controparte_1
l'infondatezza delle tesi avversarie negando di essere stata a conoscenza della presenza di amianto nell'edificio compravenduto e di avere taciuto intenzionalmente la circostanza, chiedendo pertanto l'integrale rigetto delle domande attoree ex adverso formulate.
In particolare, secondo la prospettazione offerta, la presenza di amianto può essere considerata un vizio della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1490 del codice civile, solo se rinvenuta in condizioni tali da risultare pericolosa per la salute, rendendo il bene inutilizzabile.
Tale circostanza, secondo la deduzione di parte convenuta, non corrisponderebbe all'evenienza di causa ove i materiali contenenti amianto si presentavano in ottimo stato di conservazione.
Quanto alla domanda subordinata avanzata in atti dall'attrice, la parte convenuta ne ha parimenti dedotto l'infondatezza instando per il rigetto di essa, negando di aver posto in essere qualsivoglia occultamento o raggiro nei confronti dell'attrice, contestando comunque la quantificazione del danno operata da controparte, e dichiarando di non essere mai stata a conoscenza della destinazione prospettata dall'attrice per l'edificio compravenduto e della conseguente volontà dell'acquirente di procedere ad una profonda ristrutturazione dell'immobile.
9

2. L'istruttoria svolta.
La causa è stata istruita mediante le sole produzioni documentali delle parti.


3. Sul merito della causa.
Le domande di parte attrice sono parzialmente fondate,
e, pertanto, vanno accolte nei limitati termini che seguono.


3.1. Sulla tempestività della denuncia dei vizi ex art. 1495 comma 1 del codice civile.
La parte attrice deduce la sussistenza di vizi nella cosa venduta (l'immobile oggetto di causa sito nel Comune di Torino, al corso Galileo Ferraris n. 32) e invoca la garanzia di cui all'articolo 1490 del codice civile secondo cui:
“Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso
a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (…)”.
La parte convenuta, dal canto suo, in primo luogo, eccepisce l'intervenuta decadenza ex art. 1495 del codice civile laddove è disposto:
“Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge”.
L'eccezione non è fondata, e, pertanto, va disattesa.
Sul punto è sufficiente osservare come la scoperta del vizio debba farsi risalire al momento in cui la società attrice ha ricevuto le risultanze della prima perizia di parte commissionata alla ditta specializzata ER
TU redatta in data 23 marzo 2020 (v. il doc. n. 6 del fascicolo di parte attrice).
10 In atti è stata depositata mail del 2 aprile 2020 di trasmissione della relazione, dopo la revisione di altro professionista coinvolto nell'attività di progettazione, verifica e ristrutturazione, al rappresentante legale di parte attrice (v. il doc. n. 16 del fascicolo di parte attrice).
La denuncia del vizio ai sensi dell'articolo 1495 del codice civile risulta poi essere stata inviata alla parte convenuta in data 10 aprile 2020 e, dunque, nel pieno rispetto del termine decadenziale di otto giorni previsto dalla legge.
A ciò consegue il rigetto dell'eccezione di decadenza qui delibata.


3.2. Sull'eccezione di intervenuta prescrizione dell'azione.
La parte convenuta ha altresì sollevato eccezione di prescrizione ex art. 1495 comma 3 del codice civile nei seguenti termini:
“- in ogni caso accertare, ai sensi dell'art. 1495 III comma c.c., l'intervenuta prescrizione dell'azione e, conseguentemente, dichiarare l'improponibilità e/o improcedibilità della domanda di riduzione del prezzo di acquisto dell'immobile ex art. 1492 c.c. e di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c., formulata dall'attrice in via principale nel merito”.
In particolare, la parte convenuta ha dedotto quanto segue:
“Nel caso di specie, la prescrizione è stata interrotta con la proposizione, da parte di Parte_1
, del ricorso per accertamento tecnico preventivo ex
[...] art. 696 c.p.c. in data 21.6.2020, nell'ambito del quale il CTU ha depositato la propria relazione finale in data 11.1.2021, data a partire dalla quale è nuovamente cominciato a decorrere il termine prescrizionale. (…) Nel caso in esame, l'atto di citazione introduttivo la presente causa è stato notificato alla Controparte_1
in data 23.11.2022, ossia bel oltre il termine
[...] annuale per l'esercizio dell'azione”

11 (v. pagina 16 della comparsa di costituzione e risposta).
Sul punto la Difesa attrice ha controdedotto quanto segue:
“(…) Tuttavia le indagini effettuate dal consulente d'ufficio hanno riscontrato una porzione assai ridotta di tutto l'amianto che contaminava l'immobile compravenduto. La società esponente, infatti, successivamente all'esperimento dell'ATP e ovviamente allertata da tali verifiche, ha commissionato una serie di più approfonditi sondaggi onde accertare l'entità complessiva della contaminazione e, di conseguenza, quantificare l'effettiva misura dei costi necessari alla completa bonifica dello stabile. Le predette verifiche hanno riscontrato una contaminazione da amianto significativamente più ampia e diffusa rispetto a quella a suo tempo accertata dal CTU. Il pregiudizio di cui è così venuta a conoscenza l'attrice era del tutto inatteso. In particolare, al piano interrato è stata individuata la presenza di altri manufatti contenenti amianto, tra cui un manufatto in eternit utilizzato come supporto per platea e canne fumarie, anch'esse in eternit. Le medesime condotte e altre tubazioni in eternit sono state individuate, sempre successivamente al deposito della relazione del CTU, anche nelle pareti del piano rialzato, in quelle del piano primo e del sottotetto, dove svariati altri materiali contenenti amianto erano nascosti dalle controsoffittature. Successivamente è stata riscontrata la presenza di numerosi manufatti contenenti amianto nelle guaine dei terrazzi del piano secondo e sul tetto piano. Sempre sul tetto, sono stati individuati manufatti contenenti amianto (guaine e primer) nelle gronde (cornicioni) delle coperture a falde A quel punto, essendo divenuto possibile accedere in copertura, i campionamenti hanno interessato anche il sottotetto del blocco C il quale non era accessibile dai piani inferiori. In tale area, dopo la rimozione di impianti costituiti anche da elementi con FAV, l'impresa incaricata ha appurato che all'interno del sottotetto era presente un materassino di rivestimento contenente amianto. Ulteriori indagini effettuate su tutti i piani dell'edificio, e in particolare sui rivestimenti e coibentazione degli elementi verticali (contropareti) e nella controsoffittatura a volta, hanno individuato elementi contenenti Fav di CAT 2 - H 351 e contenenti amianto, distribuiti “a macchia di leopardo”. Infine, nuovi sondaggi effettuati nel sottotetto del blocco C, hanno riscontrato materiale contenete amianto
12 sotto il massetto della pavimentazione e, ai piani secondo e rialzato, è stata rilevata la presenza di altri rivestimenti delle contropareti contenente amianto. Di tutti tali rinvenimenti verrà fornito approfondito dettaglio, con apposita relazione tecnica, entro i termini istruttori. Appare evidente che, quelli emersi in occasione delle predette verifiche, rappresentano vizi del tutto ulteriori rispetto a quelli precedentemente individuati dal CTU. Perché, se è vero che il mandato al CTU era ampio (accertare la presenza di amianto nell'immobile), è altrettanto vero che che il CTU ha individuato l'inquinante solo in alcune porzioni dello stabile, quantificando conseguentemente i costi di bonifica. Tale circostanza è stata comunicata a 10, CP_1 a mezzo PEC in data 18 agosto 2022, per il tramite dello scrivente legale (doc. 17), sicché l'azione intrapresa dall' con atto di citazione notificato Parte_1 alla Controparte in data 23 novembre 2022, risulta tempestiva”.
(v. le pagine 4, 5 e 6 della prima memoria integrativa ex art. 171 ter del c.p.c. di parte attrice).
L'eccezione non è fondata e va pertanto rigettata.
Risulta per tabulas - nonché per pacifica ammissione delle odierne parti contendenti - che la parte attrice successivamente all'acquisizione delle risultanze di cui alla relazione redatta dalla ditta specializzata ER
TU ha ritenuto di dovere promuovere uno specifico procedimento per accertamento tecnico preventivo ex art. 696 del c.p.c. presso l'intestato Tribunale Ordinario di
Torino.
La relazione di c.t.u. - che ha pienamente confermato la sussistenza di amianto nell'immobile - è stata depositata in atti dal consulente tecnico d'ufficio (ing.
) in data 11.1.2021 (v. il doc. n. 9 del fascicolo Per_3 di parte attrice).
Deve pertanto affermarsi che da questa data sia nuovamente decorso il termine di prescrizione.
13 E' noto invero che l'accertamento tecnico preventivo rientra nella categoria dei giudizi conservativi e, pertanto, la notificazione del relativo ricorso con il pedissequo decreto giudiziale determina, ai sensi dell'art. 2943 del codice civile, l'interruzione della prescrizione, che si protrae fino alla conclusione del procedimento, ritualmente coincidente con il deposito della relazione del consulente nominato (v. Cass., Sez. 2, ord. n. 8637/2020; cfr. anche Cass., Sez. 2, sent. n. 3357/2016).
Deve dunque verificarsi se da detta data dell'11.1.2021 sia trascorso un anno senza che vi sia stato alcun nuovo atto interruttivo, come sostiene parte convenuta, ovvero se vi sia stato un valido atto interruttivo.
Parte convenuta invoca come unico atto di interruzione avutosi, a partire dalla predetta data dell'11.1.2021, la notifica dell'atto di citazione compiuta in data 23.11.2022
a mezzo di posta elettronica certificata.
A ben vedere, però, in atti, è stata altresì depositata la missiva del 18 agosto del 2022 di parte attrice che si colloca anteriormente alla scadenza del termine di un anno per il compimento della prescrizione (v. il doc. n. 17 del fascicolo di parte attrice).
Detta missiva ha certamente valore interruttivo della prescrizione come evincibile dal suo contenuto:
14 A tale missiva – stante il contenuto esplicito – deve allora attribuirsi evidente valore interruttivo, idoneo per ciò solo ad escludere il compimento della prescrizione.
In sintesi, la scansione temporale della vicenda in parola ai fini della prescrizione può così riassumersi:
→ vendita del bene immobile in data 5 luglio 2019;
→ prima interruzione del termine annuale e inizio del decorso di un nuovo periodo di prescrizione annuale in data
10 aprile 2020 (a seguito della missiva del 10 aprile 2020 prodotta sub doc. n. 8 del fascicolo di parte attrice);
→ presentazione del ricorso per accertamento tecnico preventivo del 21 giugno 2020 con conseguente nuova interruzione del periodo annuale iniziato in data 10 aprile
2020 ai sensi dell'articolo 2943 del codice civile e sospensione del decorso della prescrizione sino al deposito della c.t.u.;
15 → deposito della c.t.u. in data 11 novembre 2021 con inizio di un nuovo ulteriore periodo di prescrizione ai sensi dell'articolo 2945 del codice civile;

→ nuova interruzione della prescrizione in data 18 agosto 2022;
→ esercizio dell'azione mediante notifica dell'atto di citazione in data 23.11.2022.
Tale scansione temporale esclude di per sé il dedotto compimento della prescrizione.
Quanto alla tesi di parte convenuta secondo cui la completa conoscenza del vizio si sarebbe avuta solo successivamente all'espletamento dell'a.t.p. in sede giudiziaria (e quindi successivamente alla data del dell'11.1.2021) e, segnatamente, solo con la relazione del
27.12.2021 della Ecosystem di Ruffa Daniele con la
“mappatura dei materiali a sospetto contenuto di amianto e classificazione FAV” (v. il doc. n. 11 del fascicolo di parte attrice), si osserva quanto segue.
Sul punto è sufficiente rilevare, da un lato, come la giurisprudenza di legittimità abbia chiarito che in tema di compravendita, l'azione del compratore contro il venditore per far valere la garanzia ex art. 1490 del c.c. si prescrive, in ogni caso, nel termine di un anno dalla consegna del bene compravenduto, e ciò indipendentemente dalla scoperta del vizio (v. Cass., Sez.6 – 3, ord. n.
3926/2023; cfr. anche Cass., Sez. 2, sent. n. 11037/2017), dall'altro lato, come la conoscenza completa ed esaustiva del vizio (ovvero la diffusa presenza di amianto nell'edificio) era stata ampiamente conseguita dalla società attrice mediante l'acquisizione della prima perizia di parte di cui alla Relazione ER TU (v. il doc. n. 6 del fascicolo di parte attrice) e della relazione di c.t.u. dell'ing. (v. il doc. n. 9 del fascicolo Per_3 di parte attrice).
16 La mera lettura della lettera di contestazione e denuncia del vizio del 10 aprile 2020 chiarisce infatti come la conoscenza di esso era completa ed esaustiva e come i successivi approfondimenti erano ordinarie indagini prodromiche all'avvio delle necessarie attività di bonifica:
17 Dopo detta missiva si è svolto l'accertamento tecnico preventivo sopra citato presso l'intestato Tribunale sulla base del seguente quesito:
All'esito degli accertamenti condotti il c.t.u. ha confermato la presenza di amianto dando ampio conto di una presenza diffusa di esso (v. la tabella riportata alla pagina 12 dell'elaborato) in numerosi punti dell'immobile, tanto da stimare il costo di bonifica nell'importo di oltre
€ 180.000,00.
E' di tutta evidenza - dunque - che il vizio (presenza diffusa dell'amianto in più punti dell'immobile: diversi vani, tubature, massetti, rivestimeni, controsoffitti, coibentazione porte, e ciò in tutti i piani nell'edificio e anche nella centrale termica, nel piano rialzato, nei piani interrati, nel mezzanino) era già emerso, consentendo quindi di acquisire piena conoscenza della dimensione del fenomeno.
La lettera del 18 agosto 2022 sopra citata, in conclusione, non vale dunque quale contestazione di nuovi vizi in allora appena scoperti, quanto, piuttosto, quale
18 atto interruttivo del corso della prescrizione, di per sé idoneo a motivare il rigetto dell'eccezione di prescrizione ex art. 1495 comma 3 del c.c. come sollevata dalla parte convenuta.


3.3. Sulla sussistenza dei dedotti vizi ex art. 1490 del codice civile.
E' pacifica la presenza di amianto nell'immobile compravenduto.
Appare corretta e conforme a legge la sussunzione della fattispecie fattuale qui considerata nella fattispecie normativa di cui all'articolo 1490 del codice civile.
Detto articolo (rubricato “Garanzia per i vizi della cosa venduta”) così recita:
“Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa”.
La presenza di amianto - nel caso in esame - certamente:
a) rende la cosa inidonea all'uso a cui è destinata;

b) ne diminuisce il valore in modo apprezzabile.
Va infatti evidenziato come l'edificio in parola è un immobile molto ampio destinato per sua vocazione ad attività di ufficio e, quindi, volto ad accogliere personale, lavoratori dipendenti, consulenti e lavoratori autonomi.
Trattandosi di ambiente di lavoro non può certo tollerarsi la presenza di amianto, stanti le prioritarie esigenze di salute dei singoli individui e le connesse responsabilità del datore di lavoro ai sensi dell'articolo
2087 del codice civile, nonché alla luce della nota
19 evoluzione della legislazione speciale in materia di amianto.
Il deprezzamento del valore deriva e discende proprio dalla necessità di provvedere a una bonifica profonda ed esaustiva del sito con conseguenti ingenti costi.
D'altra parte, l'esito della c.t.u. e le perizie di parte prodotte in atti evidenziano come la presenza di amianto fosse assai diffusa nell'immobile e come la sua rimozione era necessaria anche in riferimento a siti interni dove non vi era diffusione di fibre in atto, e ciò in quanto l'età dell'immobile e la necessità di ristrutturarlo, come è d'uso in siti siffatti ove muta il soggetto utilizzatore, ha comportato il rinnovamento degli impianti e degli ambienti interni sulla base di un intervento assai massivo di intero mutamento della struttura e della veste interna dell'edificio.
Va pertanto affermata la fondatezza dell'invocazione della garanzia ex art. 1490 e seguenti del codice civile.


3.4. Sulla riduzione del prezzo ex art. 1492 del codice civile.
Accertata la sussistenza dei vizi e l'operatività della garanzia ex art. 1490 del codice civile, spetta alla parte attrice la riduzione del prezzo ex art. 1492 del codice civile.
La Corte Suprema di Cassazione ha chiarito che la legge non impone particolari criteri da seguire per la determinazione della somma dovuta per riduzione di prezzo in relazione ai vizi della cosa venduta, ed il ricorso a criteri equitativi ed al prudente apprezzamento del giudice, ancorché non previsto espressamente dal legislatore nella disciplina normativa della vendita, è consentito in questa materia sia in conformità all'origine e alla tradizione storica dell'"actio quanti minoris", sia in applicazione di un principio generale, di cui la disposizione contenuta nell'art. 1226 cod. civ. costituisce
20 una particolare specificazione in tema di risarcimento del danno (v. Cass., Sez. 2, sent. n. 13332/2000).
Nel caso in esame il Tribunale – alla luce della documentazione depositata in atti (si vedano la relazione di c.t.u., i prospetti relativi ai lavori di bonifica e alle fatture emesse dalla società incaricate di essi) (v. i docc. nn. 9, 19 e 20 del fascicolo attoreo) – ritiene congruo stabilire una riduzione di prezzo pari al costo della bonifica dell'amianto.
Si stima al tal fine equo e idoneo – anche alla luce delle risultanze di cui alla c.t.u. e alla notoria variabilità e oscillazione dei prezzi di mercato -
l'importo di € 350.000,00 da considerarsi congruo all'attualità.


3.5. In ordine agli ulteriori danni oggetto di domanda di risarcimento.
Come è noto, l'azione di risarcimento dei danni qui proposta dall'acquirente ex art. 1494 del codice civile, sul presupposto dell'inadempimento dovuto alla colpa del venditore, consistente nell'omissione della diligenza necessaria a scongiurare l'eventuale presenza di vizi nella cosa, può estendersi a tutti i danni subiti dall'acquirente medesimo e, dunque, non solo a quelli relativi alle spese necessarie per l'eliminazione dei vizi accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa, o al lucro cessante per la mancata rivendita del bene;
ne discende che tale azione si rende ammissibile in alternativa, ovvero cumulativamente, rispetto alle azioni di adempimento in forma specifica del contratto, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto medesimo (v. Cass., Sez. 2, ord. n. 14986/2021).
Nel caso in esame, a prescindere da ogni altra considerazione, e facendo dunque ricorso al criterio della ragione più liquida, la domanda risarcitoria qui delibata è comunque infondata.
21 A ben vedere i danni ulteriori (rispetto a quelli inerenti i costi di bonifica da amianto) qui oggetto della richiesta di risarcimento avanzata dalla parte attrice, sono del tutto indimostrati, in quanto non vi è documentazione sufficiente a provare gli esborsi (non sono stati prodotti i contratti di locazione in essere e le prove dei pagamenti dei canoni) o i mancati guadagni cagionati dalla liberazione di altri immobili del gruppo.
La parte attrice si è infatti limitata a produrre in atti una mera tabella redatta unilateralmente priva di qualsivoglia supporto probatorio (v. il doc. n. 14 del fascicolo di parte attrice).
Tale documentazione non è assolutamente sufficiente a dimostrare i costi sostenuti e le caratteristiche e la tipologia degli immobili in questione, così come la loro potenziale reddittività.
A prescindere da ciò, si tratta di danni non risarcibili in quanto attinenti a una mera aspettativa connessa al riassetto delle attività del nella CP_8 città di Torino, la quale, a ben vedere, risulta priva di nesso causale diretto o indiretto con le vicende di causa.
In via generale, il nesso di causalità va invero inteso in modo da ricomprendere nel risarcimento anche i danni indiretti e mediati che però si presentino come effetto normale secondo il principio della c.d. regolarità causale, con la conseguenza che, ai fini del sorgere dell'obbligazione di risarcimento, il rapporto fra l'illecito e l'evento può anche non essere diretto ed immediato se, ferme restando le altre condizioni, il primo non si sarebbe verificato in assenza del secondo, e sempre che, però, nel momento in cui si produce l'evento causante, le conseguenze dannose di esso non appaiano del tutto lontane e remote rispetto all'evento predetto sulla base del canone dell'id quod plerumque accidit.
22 Il riassetto delle allocazioni immobiliari del CP_8
, e quindi non già della mera società attrice, a
[...] seguito di acquisizioni e dismissioni, presenta dunque un profilo di variabilità e discrezionalità tale da non poter essere sussunto nelle conseguenze tipiche della vicenda contrattuale in parola.
Peraltro, non è neanche dimostrato e provato a chi siano imputabili gli immobili di cui trattasi citati in atti (a quale preciso soggetto giuridico) e, dunque, non è neanche possibile verificare in capo a quale concreto soggetto giuridico si sono eventualmente prodotti effetti dannosi.
A ciò consegue il rigetto della domanda risarcitoria avanzata dalla parte attrice.


4. Sulle statuizioni finali di causa, le istanze istruttorie e le spese di lite.
Le sopra svolte considerazioni e delibazioni assorbono tutte le ulteriori eccezioni, argomentazioni e istanze rispettivamente avanzate e formulate dalle odierne parti contendenti.
Le sopra svolte considerazioni motivano, altresì, il rigetto delle istanze istruttorie avanzate in atti (e non accolte in corso di causa) in quanto non rilevanti al fine del decidere, e ciò tenuto anche conto che la documentazione versata in atti è idonea a fornire un'esaustiva rappresentazione dei fatti di causa.
Sulla base dei motivi sopra indicati, ritenuta quindi assorbita e respinta ogni contraria istanza, eccezione o argomentazione, anche in considerazione del principio della sufficienza della ragione più liquida, devono pertanto rassegnarsi le analitiche statuizioni di cui in dispositivo.
23 Le spese di lite devono essere regolate secondo il principio della soccombenza come imposto dall'articolo 91 del c.p.c. il quale testualmente così recita:
“Il giudice, con la sentenza che chiude il processo davanti a lui, condanna la parte soccombente al rimborso delle spese a favore dell'altra parte e ne liquida
l'ammontare insieme con gli onorari di difesa”.
Non ricorre infatti alcuna delle ipotesi ex art. 92 del c.p.c. che consentono la compensazione delle spese di giudizio.
Le spese seguono allora la soccombenza ai sensi dell'articolo 91 del c.p.c. e si liquidano come in dispositivo in ragione delle disposizioni di cui al D.M.
55/2014, tenendo conto dei parametri indicati all'art. 4 del citato D.M. (come aggiornato dal D.M. n. 147/2022), e sulla base dei valori medi dello scaglione di riferimento
(da € 260.001 a € 520.000) (così individuato sulla base del c.d. criterio del decisum di cui all'articolo 5 del cennato
D.M. n. 55/2014), opportunamente modulati e variati in ragione del numero e della natura delle questioni trattate, dell'attività processuale concretamente svolta (non vi è stata assunzione di prova;
la causa è stata istruita e decisa in via meramente documentale), nonché delle seguenti analitiche voci:
a) fase di studio → € 3.600,00
b) fase introduttiva → € 2.300,00
c) fase istruttoria → € 10.000,00
d) fase decisionale → € 6.000,00
- per un totale di € 21.900,00.
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P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Torino, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra contraria eccezione, domanda o istanza, così provvede:
1) Condanna la parte convenuta Controparte_1 al pagamento, per il titolo di cui in parte motiva, in favore della parte attrice Parte_1
della somma di € 350.000,00 oltre interessi
[...] legali dalla data del presente pronunciamento e sino all'effettivo esborso.
2) Rigetta le rimanenti domande avanzate dalla parte attrice nei Parte_1 confronti della parte convenuta Controparte_1
3) Condanna la parte convenuta Controparte_1 al pagamento, in favore della parte attrice
[...]
delle spese di lite che Parte_1 liquida in € 1.686,00 per esposti ed € 21.900,00 per compenso professionale oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Torino il giorno 29 gennaio 2025.
Il Giudice dott. Guglielmo Rende
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