N. R.G. 49188/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE QUINTA CIVILE
Nella persona del Giudice Unico dott. Fabrizio Sanchioni , ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al R.G.N. 49188 / 2024
TRA
difeso in proprio ex art. 86 cpc, elettivamente domiciliato, presso il proprio Parte_1 studio, in Roma, Piazza Giuseppe Mazzini n.27;
- Attore–
E
in personale dell'amministratore p.t, rappresento e difeso Controparte_1 dall'Avv. FAVI FRANCESCO, per procura in atti, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in
Roma, Via Caio Mario n.8; - Convenuto -
Oggetto: Condominio, impugnazione di delibera assembleare
Conclusioni: le parti concludevano come da note in atti ex art 189 cpc;

Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione, regolarmente notificato, ha convenuto in giudizio davanti Parte_1 all'intestato Tribunale il per sentir accogliere le seguenti Controparte_1 conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, - in via preliminare: accertare e dichiarare il periculum in mora e fumus boni iuris e conseguentemente sospendere la delibera assunta in data 16.07.2024; - nel merito: accertare e dichiarare, per tutti i motivi esposti, l'invalidità del deliberato assunto dai condomini per vizio di forma e violazione delle norme procedurali, e conseguentemente annullare la delibera assembleare del 16.07.2024 e per l'effetto, dichiarare improduttivi di effetti, e/o revocati e/o annullati e/o nulli tutti gli atti compiuti in esecuzione della delibera stessa.” Si costituiva in giudizio il convenuto contestando in fatto ed in diritto CP_1 tutto quanto dedotto dalla parte attrice e chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni:” n pagina 1 di 4 ragione dell'infondatezza, pretestuosità e capziosità degli assunti, ci si oppone alla richiesta di sospensione della delibera impugnata in quanto carente dei requisiti previsti per l'ottenimento difettando nel caso di specie sia il fumus, sia il periculum nonché del tutto generica poiché controparte chiedendo la “sospensione della delibera impugnata” non precisa a quale delle sette delibere assunte all'Assemblea dei condomini del 16.7.2024 si faccia riferimento. In virtù di tali considerazioni, il come in epigrafe rappresentato, difeso e domiciliato, conclude Parte_2 affinché l'On.le Tribunale adito voglia: in via preliminare, rinviare le parti dinanzi ad Organismo di
Mediazione ai fini dell'esperimento della mediazione obbligatoria di cui all'art.5 D.lgs. n°28/2010; in via principale e nel merito, rigettare ogni avversa domanda siccome inammissibile oltre che infondata in fatto e in diritto. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio.” La causa veniva istruita, venivano depositate le note di cui all'art. 171 ter cpc, nella prima udienza veniva rigetta la domanda di sospensione della delibera impugnata e la causa veniva rinviata al 08/07/2025 per esame trattative in corso, riservato ogni provvedimento. All'udienza del 08/07/2025 non avendo le parti raggiunto un accordo transattivo, la causa, ritenuta matura per la decisione veniva rinviata al 04/11/2025 per la rimessione della stessa decisione, con termine per le parti di cui all'art.189 cpc. Le parti depositavano le dette note e la causa, a scioglimento della riserva di cui all'udienza del 04/11/2025, veniva trattenuta in decisione e successivamente decisa con il presente atto che viene depositato telematicamente nei termini di legge. In primo luogo, si ribadisce la validità del procedimento di mediazione intercorso tra le parti, in quanto i rinvii della mediazione sono stati notificati al convenuto in mediazione, CP_1 ai sensi dell'art.8 del D.lgs 28/2010 ed inoltre non risulta in atti che il convenuto avesse CP_1 eletto domicilio, per il procedimento di mediazione, presso lo studio dell'Avv. Favi Francesco. Inoltre, preliminarmente va richiamato e fatta applicazione, ai fini della decisione, del principio della c.d. ragione più liquida, affermato dalla giurisprudenza di legittimità, il quale consente al giudice della causa, ai sensi degli artt. 24 e 111 Cost., di limitare l'esame della domanda giudiziale al motivo di merito suscettibile di definire il giudizio, con piena soddisfazione del diritto fatto valere e ciò anche in presenza di questioni pregiudiziali (Cass. S.U. n. 9936/2014). Posto ciò ed in applicazione di tale principio, deve considerarsi assorbente ai fini della decisione la censura del vizio sollevato dalla parte attrice volto ad ottenere l'annullamento della delibera impugnata perché assunte in violazione delle maggioranze richieste dalla legge, essendo carente la verbalizzazione delle necessarie indicazioni ed informazioni inerenti allo svolgimento dell'assemblea in prima convocazione e per a mancata verbalizzazione delle dichiarazioni di rito da parte del Presidente. Nel caso in esame, come si evince dal verbale, non può ritenersi che la stessa sia stata adottata in osservanza dei quorum -costitutivo e deliberativo - previsti dal co.3 dell'art.1136 c.c.. Infatti, risulta dagli atti, nel verbale della delibera pagina 2 di 4 impugnata, la mancanza di accenni - anche impliciti - allo svolgimento della prima riunione. Il verbale assembleare rappresenta indubbiamente la massima esternazione della volontà della compagine condominiale la quale, riunitasi nelle forme e nei modi previsti dalla legge, delibera di adottare un determinato comportamento. Il verbale deve avere un suo contenuto minimo, in difetto del quale possono emergere vizi di validità del verbale stesso e della deliberazione adottata. Il verbale deve, necessariamente, riportare il luogo, la data e l'ora dell'assemblea nonché se trattasi di prima o seconda convocazione e le informazioni relative alla prima assemblea. Dovrà, necessariamente, riportare i nominativi dei condomini presenti, eventualmente su delega nonché i relativi millesimi. Ed ancora:
l'individuazione del presidente e del segretario, l'attestazione della verifica della corretta convocazione, il raggiungimento dei quorum dei richiesti dalla legge. Nel verbale dell'assemblea impugnata alcun cenno viene fatto in relazione allo svolgimento di una assemblea in prima convocazione, inoltre non risulta l'attestazione della corretta convocazione dell'assemblea da parte dell'amministratore. Il processo verbale che non contiene un riferimento all'assemblea di prima convocazione andata deserta è annullabile perché contrario ad una norma di legge inderogabile (cfr.: SS.UU. n. 4806 del 07.03.2005).
Pertanto, sebbene non sia necessario che dell'avvenuto esperimento della prima convocazione sia redatto un verbale negativo è viceversa necessario che di tale attività sia dato atto nella delibera assunta dall'assemblea in seconda convocazione e, peraltro, nelle forme di cui all'art. 1136 ult. co c.c. In tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione la numero ed al valore delle quote…la verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall'amministratore, il cui controllo può esser svolto dagli stessi condòmini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni” (così Cass. 13.11.2009 n. 24132 –
Cass. 24.04.1996 n. 3862). La carenza, nel verbale, di indicazione alcuna circa gli esiti della seduta di prima convocazione, il cui solo infruttuoso esperimento avrebbe legittimato lo svolgimento della seduta secondo le regole previste per la seconda convocazione e, pertanto, deve rilevarsi la carenza di relativo quorum costitutivo (Tribunale di Roma sentenza n. 19290/2015). Inoltre, l'art. 1136, sesto comma, c.c. statuisce che “l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”. La regolarità della procedura di convocazione deve essere verificata dal presidente dell'assemblea al momento della costituzione dell'assise. Il presidente svolge funzioni di significativa importanza per il buon funzionamento dell'intera assemblea: controllare la validità della costituzione dell'assemblea, verificando che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati dall'amministratore nei modi richiesti dalla legge;
verificare che le eventuali deleghe siano valide;
pagina 3 di 4 verificare che vi sia la maggioranza necessaria per la regolare costituzione dell'assemblea (quorum costitutivo) e contemporaneamente la somma dei millesimi riferiti alle varie unità immobiliari dello stabile e di tutto ciò ne dà atto nel verbale dell'assemblea Non risulta dal verbale della delibera impugnata che il Presidente abbia controllato e dichiarato che tutti gli aventi diritto fossero stati regolarmente convocati e dichiarato conseguentemente la valida costituzione dell'assise condominiale.
“È compito dell'assemblea, e per essa del suo presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, sulla base dell'elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente compilato dall'amministratore, trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale, la cui inosservanza implica l'annullabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge. …Il Giudicante considerava come nel caso di specie, mentre era l'amministratore a dover procedere alla convocazione dell'assemblea ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c., l'art. 1136 c.c., comma 6, nella formulazione applicabile alla controversia ratione temporis, prescriveva che "l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini
(gli aventi diritto, dopo la riformulazione intervenuta con la L. n. 220 del 2012) sono stati invitati alla riunione (sono stati regolarmente convocati)", integrando la preventiva convocazione un requisito essenziale per la validità di qualsiasi deliberazione (Tribunale di | Modena Sentenza 5 maggio 2021 n.
732) . Pertanto, l'assemblea impugnata deve essere annullata, assorbita ogni altra eccezione di merito.
Le spese seguono la soccombenza.


PQM

ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, definitivamente pronunziando dichiara l'invalidità, annulla e revoca la delibera assunta dal , in data Controparte_2
16.07.2024. Condanna il convenuto a rifondere le spese del presente giudizio e della fase CP_1 di mediazione, in favore della parte attrice, che si liquidano in complessivi € 4.000,00 oltre spese generali I.V.A. e C.P.A. come per legge, oltre successive occorrende.
Così deciso in Roma il 06/11/2025
Il Giudice
Dott. Fabrizio Sanchioni
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