N.R.G. 8251/2006
N.R.G. 9991/06
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE II CIVILE
SENTENZA A VERBALE PRONUNCIATA ALL'UDIENZA DEL 12/11/2025
All'odierna udienza ad ore di rito davanti al Tribunale, nella persona del Giudice dott. Paolo
Corso, sono presenti i difensori delle parti che richiamano le conclusioni come in atti.
Il Giudice, dopo breve discussione orale, pronuncia sentenza mediante lettura del dispositivo ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. che viene depositata nel fascicolo telematico al termine dell'odierna udienza.
Il Giudice

pagina 1 di 24 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Paolo Corso ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nelle cause civili riunite di I Grado, iscritte al n. R.G. 8251/2006 e n. R.G. 9991/06, aventi il seguente OGGETTO: vendita di beni immobili, promossa da:
(C.F. ), in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1
pro tempore, con il patrocinio dell'avv. Marcello Meloni, elettivamente domiciliata nella via
Cavalcanti n.

9 - Cagliari, presso lo studio del difensore giusta procura in calce all'atto introduttivo del giudizio.
ATTORE
contro
(C.F. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2
rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv. Giuseppe Moffa, elettivamente domiciliata nella via Argentina n. 92 - Monserrato, presso lo studio del difensore giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTA
pagina 2 di 24
MOTIVI DELLA DECISIONE
I (di Parte_1 Parte_1
seguito: ha convenuto al giudizio di questo Tribunale la Parte_1 Controparte_2
esponendo in sintesi quanto segue:
[...]
- con contratto stipulato in data 07.03.2000 la , in qualità di costruttrice e CP_2 CP_2
[. venditrice, aveva concesso in locazione alla parte attrice il centro commerciale denominato “
, sito nel Comune di Capoterra;
Pt_1
- in particolare, le parti avevano previsto le seguenti condizioni: a) il diritto di opzione a favore della conduttrice per l'acquisto dell'immobile ad un importo predeterminato di euro 4.183.300,88; b) il canone sarebbe stato quantificato sulla base del costo del mutuo e degli oneri finanziari del finanziamento come accesi dalla convenuta;
c) il computo in conto prezzo, nel caso di esercizio dell'opzione, di quanto versato in conto capitale nelle rate di mutuo pagate fino al momento del perfezionamento del trasferimento;
d) la possibilità per la conduttrice di indicare altri istituti di credito disponibili a sostituirsi nei contratti di mutuo e finanziamento;
e) la garanzia che i lavori di costruzione dell'immobile sarebbero stati eseguiti secondo specifiche regole tecniche;
f) l'autorizzazione alla sublocazione degli spazi commerciali;
g) il computo della cauzione in conto prezzo in caso di morosità;
- per la prima volta aveva esercitato il diritto di opzione all'acquisto con Parte_1
comunicazione del 18.03.2004 e, a tal fine, aveva ottenuto dalla una delibera per la CP_3
concessione di un mutuo, a condizioni più vantaggiose rispetto a quello contratto originariamente dalla società , e di importo tale da consentire l'estinzione del mutuo in essere ed il pagamento del saldo CP_1
del prezzo;

pagina 3 di 24 - la , senza valido motivo, non aveva permesso alla società esponente di esercitare il CP_2
diritto di opzione né di procedere alla sostituzione del mutuo di finanziamento, nonostante le evidenti agevolazioni proposte dalla CP_3
- infatti, la società aveva in più occasioni evidenziato che avrebbe acconsentito CP_1
all'esercizio del diritto di opzione, a condizione che la rinunciasse alla domanda Parte_1
proposta nella causa civile R.G. 6332/2001 contro la per la sussistenza di gravi vizi esistenti CP_1
nell'opera realizzata;

- in data 29.08.2006 la aveva esercitato per la seconda volta il diritto di opzione, Parte_1
ma la aveva rifiutato nuovamente la proposta, nonostante l'avvenuto pagamento da parte della CP_1
delle somme concordate. Parte_1
Tanto premesso ha rassegnato le seguenti conclusioni: Parte_1
- “voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni avversa pretesa,
- 1) accertando e dichiarando la legittimità e l'efficacia dell'esercitata opzione, da parte
dell'attrice, con atto privato notificato il 24.08.2006 e successivo atto Notaio Persona_1
rogato in Cagliari il 29.08.2006 Rep. 119030 Racc. 24362 in relazione al diritto concessole
[...]
dalla convenuta con atto 15.09.2000 autenticato Notaio Rep. 10077 Racc. 2703; Persona_2
- 2) per l'effetto, accertando e dichiarando che, con effetto dal 29 agosto 2006 o da quell'altra
data che risulterà in corso di causa, si è perfezionato l'effetto traslativo derivante dall'esercizio
dell'opzione e perciò stesso la vendita, da parte della in favore dell'attrice, Controparte_2
del contro commerciale “ , censito nel catasto dei fabbricati del Comune di Capoterra nel Parte_1
fg. 20, particella n. 923 subalterni: -1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 e 20; -
22, zona censuaria U, cat. C/1, cl. 7, metri quadri 197, rendita catastale € 5.270,24; -23, zona
censuaria U, cat. C/1, cl. 7, metri quadri 230, rendita catastale € 6.153,07; -24, zona censuaria U, cat.
pagina 4 di 24 C/1, cl. 6, metri quadri 423, rendita catastale € 9.721,53; -25, zona censuaria U, cat. D/8, rendita
catastale € 11.031,52; -26, zona censuaria U, cat. C/1, cl. 8, metri quadri 14, rendita catastale €
435,99; -27, zona censuaria U, cat. C/1, cl. 7, metri quadri 160, rendita catastale € 4.280,39; -28, zona
censuaria U, cat. C/1, cl. 8, metri quadri 17, rendita catastale € 529,42; -29, zona censuaria U, cat.
C/1, cl. 8, metri quadri 60, rendita catastale € 1.868,54; -30, zona censuaria U, cat. C/1, cl. 8, metri
quadri 80, rendita catastale € 2.491,39; -31, zona censuaria U, cat. C/1, cl. 8, metri quadri 76, rendita
catastale € 2.366,82; -32, zona censuaria U, cat. C/1, cl. 8, metri quadri 54, rendita catastale €
1.681,69; -33, zona censuaria U, cat. C/1, cl. 8, metri quadri 100, rendita catastale € 3.114,23; -34,
zona censuaria U, cat. C/1, cl. 8, metri quadri 98, rendita catastale € 3.051,95; -35, zona censuaria U,
cat. C/1, cl.8, metri quadri 72, rendita catastale € 2.242,25; -36, zona censuaria U, cat. A/10, cl. 3,
vani 2,5, rendita catastale € 497,09; -37, zona censuaria U, cat. D/5, rendita catastale € 619,75; -40,
zona censuaria U, cat. D/8, rendita catastale € 14.119,93; -38, 39, 41, 42, 43, 44;
- 2bis) in subordine rispetto alle conclusioni di cui ai superiori parr. 1) e 2), accertando,
quantomeno, la natura di preliminare di compravendita del contratto costituito dal concesso diritto
d'opzione in data 15.09.2000 e dal susseguente esercizio dell'opzione in data 24-29.08.2006 e per
l'effetto dato atto dell'offerta di rinnovare l'accollo del mutuo in essere e di pagamento del saldo
prezzo; - di cui al successivo par. 3) o di quell'altro accertando -, nei termini e con le modalità
indicate dalla parte o, in difetto, dal Giudice, emanando sentenza 'a sensi dell'art. 2932 c.c., che tenga
luogo dell'atto pubblico di trasferimento;

- 3) accertando e dichiarando la congruità delle somme corrisposte a saldo prezzo dall'attrice,
come indicate e descritto nell'atto 29.08.2006 Rep. 119030 rogato Notaio il Persona_3
29.08.2006 e per l'effetto accertando e dichiarando l'illegittimità della restituzione di tali somme da
parte della convenuta, dandosi atto che l'attrice è comunque pronta a corrispondere (ancora una
pagina 5 di 24 volta) tali somme o quelle comunque accertande come dovute a saldo prezzo, con le modalità e nei
termini indicati dalla convenuta ed a rinnovare l'accollo del mutuo attualmente in essere;

- 4) accertando e dichiarando l'obbligo della di procurare e Controparte_2
consegnare il certificato di agibilità definitivo dell'intero complesso immobiliare;

- 5) disponendo la riduzione del prezzo di vendita dell'immobile di cui sopra, nella misura che
risulterà in corso di causa, in considerazione sia della mancanza dell'agibilità totale, sia della sua
diminuzione di valore a causa dei gravi difetti strutturali interessanti detto centro commerciale, sia,
infine, dell'incompletezza e inadeguatezza dell'edificio rispetto ai patti contrattuali intercorsi;

- 6) nel caso di accettazione e conseguente corresponsione delle somme offerte, per l'ipotesi di
accertamento del saldo prezzo in misura inferiore a detta somma, disponendosi la restituzione, in
favore dell'attrice, di quelle corrisposte in eccesso, mentre, per l'ipotesi di accertato saldo prezzo in
misura superiore, dandosi atto che l'attrice è pronta a corrispondere tale differenza con la modalità e
nei termini indicati dal Giudice;

- 7) condannando la convenuta al risarcimento di tutti i danni subiti dall'attrice in conseguenza
del rifiuto a consentire alla stipula di nuovo mutuo a nome dell'attrice ed alla sostituzione del mutuo e
del finanziamento originari, avuto riguardo all'impedito ottenimento della liquidità relativa all'IVA
sull'acquisto, nonché al risarcimento dei danni conseguenti alla mutata disciplina fiscale regolante gli
acquisti tra imprenditori (sottoposizione della vendita, per la parte di prezzo non fatturata, ad
imposizione di registro e non ad IVA, come tale costituente partita neutra), nonché di quelli relativi ai
lavori di ripristino occorrenti per l'eliminazione o diminuzione dell'incidenza dei gravi vizi strutturali
interessanti l'immobile e ciò sia nella componente di costo già sostenuto sia di quello da sostenere che
di quello conseguente alla inutilizzabilità totale e/o parziale del Centro Commerciale per il periodo
necessario alla loro esecuzione ed ultimazione;

pagina 6 di 24 - 8) condannando la convenuta al risarcimento di tutti i danni conseguenti alla non corretta
gestione del rapporto intercorso, al mancato completamento del bene compravenduto, alla sua
mancanza di conformità con le pattuizioni contrattuali, al rimborso delle spese anticipate dall'attrice
per l'esecuzione di lavori di competenza della convenuta, e comunque al risarcimento di tutti i danni
subiti dall'attrice a causa ed in conseguenza degli inadempimenti contrattuali posti in essere dalla
convenuta, compreso quello di immagine;

- 9) condannando la convenuta al pagamento degli interessi legali e del maggior danno – nella
misura prevista dalla D.lgs. 231/2002 o del costo normale del credito per gli imprenditori o
quantomeno nei limiti della svalutazione monetaria -, su tutte le somme che saranno accertate come
dovute dalla convenuta per i titoli dedotti o deducendi;

- 10) con vittoria di spese”;
Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 22.01.2007 si è costituita tempestivamente in giudizio la , che, dopo avere contestato il merito delle avverse pretese, ha CP_2 Controparte_2
preliminarmente proposto istanza di sospensione del processo in attesa della definizione delle cause n.
R.G. 5270/2005 (avente ad oggetto l'accertamento della validità del diritto di opzione esercitato dai in data 28.04.2004) e n. R.G. 5356/2005 (procedimento per sfratto di morosità intentato dalla Pt_1
nei confronti della . Controparte_2 Parte_1
A fondamento delle proprie difese la ha sostenuto (in sintesi) quanto segue: CP_2
- dinanzi al medesimo Tribunale era già pendente il processo n. R.G. 5270/05 promosso dalla al fine di accertare la legittimità del diritto di opzione all'acquisto esercitato in data Parte_1
28.04.2004 dalla parte attrice, ad esito del quale si sarebbe eventualmente determinato l'effetto traslativo dell'immobile;
pagina 7 di 24 - pertanto, il riconoscimento dell'effetto traslativo della prima opzione si pone come pregiudiziale rispetto alla decisione della presente causa avente ad oggetto l'esercizio del secondo diritto di opzione e ciò determina la necessità di sospensione del presente processo;

- infondatezza della domanda di riduzione del prezzo di vendita e delle domande risarcitorie in quanto non provate e già promosse dalla parte attrice contro la nel processo pregiudiziale CP_2
n. R.G. 5270/05;
- I avevano realizzato lavori edili non consentiti senza il consenso scritto della Parte_1
locatrice, come da previsioni contrattuali, e, pertanto, il contratto di locazione deve intendersi risolto per il grave inadempimento posto in essere.
Tanto premesso, la aveva rassegnato le seguenti conclusioni: Controparte_2
- “1) in via preliminare disporre la sospensione del presente giudizio ex art. 295 cpc in attesa
della definizione della causa RG 5270/2005 e conseguentemente della decisione della causa 5356/05;
- 2) nel merito accertare e dichiarare l'inammissibilità, improponibilità ed infondatezza delle
domande tutte formulate contro la Cooperativa cento con atto di citazione notificato in data
21.10.2006 e conseguentemente rigettare tutte le domande avverse assolvendo la cooperativa
convenuta da ogni contraria pretesa;

- 3) in via riconvenzionale accertare e dichiarare l'esistenza di un grave inadempimento
contrattuale della conduttrice società per avere realizzato lavori non Parte_1
assentiti di cui alla domanda protocollo 29277 del 09.12.2004 indirizzata al Comune di Capoterra,
senza il consenso scritto della locatrice e per l'effetto dichiarare risolto il contratto di locazione
19.05.2000;
- 4) in ogni caso con vittoria di spese diritti ed onorari del presente giudizio”.
pagina 8 di 24 Il Tribunale con provvedimento in data 26.11.2010 ha dichiarato la sospensione del presente procedimento ai sensi dell'art. 295 c.p.c., in attesa della definizione della causa pregiudiziale pendente dinnanzi a questo Tribunale con numero di ruolo 5270/2005.
Il processo n. R.G. 5270/2005 in data 04.10.2022 è stato definito con sentenza irrevocabile n.
2278/2022, che ha dichiarato la cessazione della materia del contendere in conformità alle conclusioni delle parti.
I in data 24.01.2024 ha proposto ricorso per la prosecuzione della Parte_1
causa sospesa ex art. 297 c.p.c., richiamando integralmente le difese già formulate.
Con memoria di costituzione e risposta depositata in data 24.01.2024 si è nuovamente costituita in giudizio la società che si è opposta al ricorso in prosecuzione, sostenendo: Controparte_2
- l'inammissibilità dell'istanza ex art. 297 cpc a causa dell'incertezza della parte proponente la riassunzione del processo, in quanto la procura alle liti depositata nel fascicolo telematico risultava rilasciata in favore della società “ (ex ” con indicazione di Partita IVA CP_4 Parte_1
[.
, mentre le parti originarie del contenzioso R.G. n. 8251/2006 erano la società “ P.IVA_3
e la società “ ”, pertanto, la società Parte_1 Controparte_2 CP_4
non era legittimata alla riassunzione del processo ex art. 297 cpc;

- in proposito, dalla visura alla Agenzia delle Entrate, la partita IVA indicata dalla P.IVA_3
parte istante sia nel ricorso ex art. 297 cpc che nella procura alle liti, risultava inesistente;

- l'inammissibilità dell'istanza per la prosecuzione del processo per decadenza dei termini;

- inoltre, in data 16.04.2008, con scrittura privata non autenticata, la società
[...]
e la , avevano stipulato una transazione avente ad oggetto Parte_1 Controparte_2
la definizione di diverse cause relative all'immobile per cui è causa;

pagina 9 di 24 - in particolare, al fine di voler rendere irrevocabile il trasferimento dell'immobile in favore della società sulla base della seconda opzione esercitata, le parti avevano Parte_1
rideterminato gli accordi economici sulla base degli importi ancora dovuti dalla società conduttrice
(calcolati nella somma complessiva di € 1.794.726,03) oltre all'accollo a carico di quest'ultima del mutuo gravante sull'immobile originariamente stipulato dalla cooperativa;

- con atto di quietanza del 05.05.2008 a rogito Notaio (repertorio numero 12.847, Persona_4
Raccolta numero 7117), la società e la avevano Parte_1 Controparte_2
dato atto del pagamento del residuo dovuto ed avevano stabilito in via definitiva il prezzo della vendita sulla base degli accordi raggiunti in sede di transazione;

- la cessazione della materia del contendere in relazione alle conclusioni 1), 2) e 2bis) di cui all'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, in considerazione delle modifiche delle conclusioni della di cui alla memoria 183 cpc n. 1 del 04.06.2009; Parte_1
- l'infondatezza della domanda di cui ai punti 3), 6), 7), 9) in quanto relativa a rapporti oggetto di transazione e successivo atto di quietanza del 05.05.2008 rogito Notaio , di cui sopra;
Persona_4
- l'inammissibilità della domanda di cui ai punti 4), 5), 8), 10) in quanto oggetto della sentenza passata in giudicato n. 2278/2022, pubblicata il 05.10.2022 (R.G. 5270/2005);
Tanto premesso, la , a sostegno delle proprie difese, ha rassegnato le Controparte_2
seguenti conclusioni:
“voglia l'On.le Tribunale adito, salva e riservata ogni ulteriore eccezione, difesa produzione e
conclusione contariis reiectis, per le ragioni esposte,
1) in via preliminare, dichiarare il ricorso inammissibile e conseguentemente dichiarare
l'estinzione del procedimento per violazione dell'art. 125 disp. att. Cpc e violazione dell'art. 156 cpc
pagina 10 di 24 in uno con la violazione del principio di autosufficienza del ricorso e decadenza del termine per la
riassunzione per impossibilità di integrazione con elementi successivi;

2) nel merito, valutata anche la dedotta cessata materia del contendere, accertare e dichiarare
l'inammissibilità, improponibilità ed infondatezza delle domande tutte formulate contro la cooperativa
con atto di citazione notificato in data 21.10.2006 come succ. modificate, e conseguentemente CP_1
rigettare tutte le domande avverse, assolvendo la cooperativa convenuta da oggi contraria pretesa;

3) in ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari di ogni fase del presente giudizio”.
******
In pendenza del presente processo, con atto di citazione depositato in data 07.12.2006 la CP_2
ha convenuto al giudizio di questo Tribunale (R.G. 9991/06), al fine di
[...] Parte_1
ottenere l'accertamento dell'invalidità della trascrizione degli atti di compravendita derivanti dall'esercizio del diritto di opzione da parte di “ in data 29.08.2006. Parte_1
Tanto premesso la ha rassegnato le seguenti conclusioni: CP_2
“voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione
disattesa:
a) accertare e dichiarare la invalidità e illegittimità della trascrizione dell'atto pubblico a
rogito notaio del 29.08.2006 rep. 119030, racc. 24362, denominato “esercizio del Persona_1
diritto di opzione”, trascritto con n. presentazione 37 del 04.09.2006, con codice 112 - compravendita,
e condannare per l'effetto giudizialmente la società alla cancellazione giudiziale della Parte_1
trascrizione, o in subordine ordinare al Conservatore la cancellazione giudiziale della trascrizione
dell'atto pubblico a rogito notaio del 29.08.2006 rep. 119030, racc. 24362, Persona_1
denominato “esercizio del diritto di opzione”, trascritto con n. presentazione 37 del 04.09.2006, con
codice 112 – compravendita;

pagina 11 di 24 b) accertare e dichiarare la invalidità e illegittimità della trascrizione dell'atto pubblico a
rogito notaio del 29.08.2006 rep. 119030, racc. 24362, denominato “esercizio del Persona_1
diritto di opzione”, trascritto con n. presentazione 37 del 04.09.2006, con codice 112 – compravendita
per mancanza del requisito essenziale;

c) accertare e dichiarare la invalidità e illegittimità della trascrizione dell'atto pubblico a
rogito notaio del 29.08.2006 rep. 119030, racc. 24362, denominato “esercizio del Persona_1
diritto di opzione”, trascritto con n. presentazione 37 del 04.09.2006, con codice 112 – compravendita
per assenza di volontà relativa alle rappresentate e mai effettuate dichiarazioni del legale
rappresentante della;
Controparte_2
d) accertare e dichiarare la invalidità e illegittimità della trascrizione dell'atto pubblico a
rogito notaio del 29.08.2006 rep. 119030, racc. 24362, denominato “esercizio del Persona_1
diritto di opzione”, trascritto con n. presentazione 37 del 04.09.2006, con codice 112 – compravendita
per violazione dell'art. 14 del contratto di locazione;

e) condannare la società al risarcimento dei danni tutti subiti dalla cooperativa Parte_1
da quantificare in corso di causa o in subordine ex art. 1226 c.c. per l'illegittima trascrizione CP_1
subita;
f) condannare la società al pagamento delle spese, diritti ed onorari in favore Parte_1
del sottoscritto procuratore”.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 04.07.2008 si è costituita in giudizio la società contestando nel merito le avverse pretese, e presentando istanza di Parte_1
riunione del processo n. R.G. 9991/2006 all'odierna causa R.G. 8251/2006 per motivi di connessione.
Tanto premesso, ha rassegnato le seguenti conclusioni: Parte_1
“voglia l'Ill.mo Tribunale, contrariis reiectis,
pagina 12 di 24 1) rigettare tutte le domande avversariamente formulate, siccome inammissibili o
improcedibili o comunque infondate in fatto ed in diritto per i motivi sopra esposti;

2) in accoglimento di debita riconvenzionale che si propone in via subordinata per
l'ipotesi di accoglimento, anche parziale delle domande attrici, previo accertamento dell'effettiva
natura del contratto stipulato il 15.09.2000 rep. 10007 racc. 2703: a) condannando la società attrice
alla restituzione di tutte le somme versate dalla società convenuta in adempimento di tale contratto e
precisamente di quella parte eccedente il corrispettivo del semplice godimento e perciò condannandola
alla restituzione di quella parte di ratei corrispondente all'anticipato acconto sulla vendita il tutto con
interessi legali e risarcimento del maggior danno, quanto meno nei limiti della svalutazione monetaria,
a decorrere dai singoli pagamento e fino al saldo;
b) previo ricalcolo della misura effettiva dei ratei
locativi dovuti, così come risultanti sia dall'applicazione dei criteri calcolo concordati nell'atto di cui
al par. 1 in premessa sia dalla parziale concessa disponibilità dell'immobile a causa della mancata
idoneità giuridica- tecnica dell'agibilità del paino superiore e del parcheggio sovrastante,
condannando l'attrice alla restituzione delle somme che dovessero risultare essere state versate dalla
convenuta a titolo di canoni locativi nel corso del rapporto in misura superiore a quanto effettivamente
dovuto, con interessi legali e maggior danno a decorrere dalla data dei pagamenti e sino al saldo;
c)
condannando l'attrice al risarcimento dei danni subiti dalla convenuta a causa del rifiuto opposto da
essa attrice alla richiesta sostituzione del muituo e del finanziamento, avuto riguardo all'incidenza in
diminuzione degli stessi nella determinazione del canone locativo, con interessi legali e maggior danno
sulle somme così accertande a decorrere dalla data della richiesta e fino al saldo;

3) in ogni caso rinnovandosi l'invito all'intimante di voler ricevere il saldo del prezzo di
cui all'esercitata opzione, già corrisposto ed illegittimamente restituito, nonché a ricevere il rimborso
delle rate del mutuo con scadenza al 31.12.2006 e di cui ai precedenti par. 64 e 64 in premessa,
pagina 13 di 24 indicando, se del caso, le modalità ritenute preferibili e per l'effetto riconfermandosi la piena
disponibilità dell'esponente a rieffettuare i relativi pagamenti nella diversa misura che controparte
dovesse indicare e le diverse modalità e termini che esso intimante dovesse preferire, con espressa
riserva di ripetizione delle somme che dovessero risultare versate in eccesso rispetto all'effettivo
importo dovuto a titolo di saldo prezzo, così come accertando in giudizio;

4) con vittoria di spese e danni ex art. 96 c.p.c. da liquidarsi”.
Con ordinanza in data 12.03.2009 il Giudice designato ha disposto la riunione del procedimento n. R.G. 9991/06 all'odierno procedimento n. R.G. 8251/06 precedentemente introdotto.
Tanto premesso, questo Tribunale, lette le difese e la documentazione in atti, all'udienza in data
23.01.2025 ha ritenuto opportuno invitare le parti a definire la causa in via di conciliazione, alle seguenti condizioni: dichiarazione della cessazione della materia del contendere con spese del giudizio compensate.
La causa non è stata definita in via conciliativa in ragione del rifiuto di di aderire Parte_1
alla suddetta proposta di conciliazione.
La causa è stata pertanto mandata a decisione sulle seguenti conclusioni:
Nell'interesse della parte attrice:
“accertare e dichiarare che, per effetto dell'atto di quietanza del 05.05.2008, delle rinunce agli
atti giudiziari e della mancata specifica contestazione dei fatti costitutivi, è cessata la materia del
contendere in relazione alle domande di accertamento e costitutive del del trasferimento immobiliare
(capi 1, 2, e 2bis delle conclusioni in citazione e memoria 183 1), stante l'avvenuto riconoscimento e
perciò stesso la piena prova della verificazione degli effetti reali a fronte dell'esercizio della seconda
opzione (vedi docc. 54-55-56-57), mentre per il resto debbono intendersi integralmente richiamate
quelle formulate in memoria 183 n. 1 sino al capo 10.
pagina 14 di 24 Dette conclusioni debbono peraltro intendersi, come sopra anticipato, così integrate:
in via subordinata istruttoria: nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle domande,
ammettere le prove dedotte nelle memorie ex art. 183, co. 6, nn. 1, 2 e 3 c.p.c.
Con vittoria di spese e compensi professionali dell'intero giudizio”.
Nell'interesse della parte convenuta:
“voglia l'On.le Tribunale adito, salva e riservata ogni ulteriore eccezione, difesa produzione e
conclusione contariis reiectis, per le ragioni esposte
1) In via preliminare, dichiarare il ricorso inammissibile e conseguentemente dichiarare
l'estinzione del procedimento per violazione dell'art. 125 disp. att. Cpc e violazione dell'art. 156 cpc
in uno con la violazione del principio di autosufficienza del ricorso e decadenza del termine per la
riassunzione per impossibilità di integrazione con elementi successivi;
2) Nel merito, valutata anche la dedotta cessata materia del contendere, accertare e dichiarare
l'inammissibilità, improponibilità ed infondatezza delle domande tutte formulate contro la cooperativa
con atto di citazione notificato in data 21.10.2006 come succ. modificate, e conseguentemente CP_1
rigettare tutte le domande avverse, assolvendo la cooperativa convenuta da oggi contraria pretesa;

3) in ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari di ogni fase del presente giudizio e con
condanna ex art. 96 cpc”.
Questo Tribunale, essendo la causa matura per la decisione, ha fissato l'odierna udienza ex art. 281 sexies c.p.c. per la lettura del dispositivo, previa autorizzazione alle parti al deposito di note nel termine di 30 giorni prima dell'udienza.
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pagina 15 di 24 Seguendo l'ordine logico delle questioni poste alla decisione di questo Tribunale, è necessario esaminare preliminarmente l'eccezione proposta dalla convenuta in merito alla carenza di legittimazione del soggetto che ha proposto il ricorso per riassunzione.
La questione deve ritenersi assorbita dalla decisione nel merito della causa per le ragioni di seguito esposte.
Peraltro, questo Tribunale evidenzia quanto segue:
- la domanda originaria è stata proposta da (codice fiscale Parte_1
con l'atto introduttivo del giudizio in data 20.10.2006; P.IVA_1
- il ricorso ex art. 297 c.p.c. è stato introdotto dalla oggi , Parte_1 CP_4
con indicazione di partita IVA n. ; P.IVA_3
- la procura alle liti, depositata nel fascicolo telematico unitamente al ricorso ex art 297 c.p.c., è
stata rilasciata in favore della società “ (ex ” con indicazione di partita IVA n. CP_4 Parte_1
; P.IVA_3
- la partita IVA n. è invalida, come risulta dalla visura rilasciata dall'Agenzia delle P.IVA_3
Entrate (prod. parte convenuta doc. n. 16).
Alla luce della documentazione versata in atti, si deve pertanto ritenere che la la CP_4
quale ha depositato il ricorso in prosecuzione del processo sospeso, sia un soggetto giuridico diverso rispetto alla parte originaria del processo per cui è causa, ossia Parte_1
A tal proposito, la parte attrice, nonostante l'eccezione sul punto sollevata dalla non CP_2
ha indicato né provato il titolo in base al quale la sarebbe legittimata alla riassunzione del CP_4
processo in luogo della società originaria, quali - a mero titolo esemplificativo - le vicende successorie di fusione o incorporazione, tra la e cosicché non sussistono CP_4 Parte_1
i presupposti per la successione nel processo in favore della ai sensi dell'art. 110 c.p.c. CP_4
pagina 16 di 24 Da ciò consegue che, essendo stato il ricorso in prosecuzione proposto da soggetto non legittimato, il processo dovrebbe dichiararsi estinto per il combinato disposto degli artt. 297 e 307 c.p.c.
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È ora necessario esaminare l'eccezione preliminare sollevata dalla parte convenuta in merito alla decadenza del termine per la riassunzione della causa.
L'eccezione è infondata e deve essere rigettata.
A tal proposito, la norma applicabile al caso di specie è l'art. 297 c.p.c. nella formulazione antecedente la riforma della L. 69/2009, la quale dispone che “fatto salvo quanto previsto dai commi
successivi, le disposizioni della presente legge che modificano il Codice di procedura civile e le
disposizioni per l'attuazione del Codice di procedura civile si applicano ai giudizi instaurati dopo la
data della sua entrata in vigore” (art. 58 disp. tran.).
L'art. 297 c.p.c., nella formulazione antecedente alla suddetta riforma, disponeva che “se col
provvedimento di sospensione non è stata fissata l'udienza in cui il processo deve proseguire, le parti
debbono chiederne la fissazione entro il termine perentorio di sei mesi dalla cessazione della causa di
sospensione di cui all'art 3 del Codice di procedura penale o dal passaggio in giudicato della sentenza
che definisce la controversia civile o amministrativa di cui all'art. 295”.
Nel caso di specie, la causa presupposta n. R.G. 5270/2005 è stata definita con la sentenza
2278/2022 pubblicata in data 04.10.2022 che, non essendo stata notificata, è divenuta irrevocabile in data 04.11.2023.
Infatti, deve applicarsi l'art. 327 c.p.c. nella sua formulazione antecedente alla L. 69/2009, il quale prevedeva il termine annuale dalla pubblicazione della sentenza per proporre appello, che era soggetto alla regola della sospensione dei termini processuali durante il periodo feriale compreso tra il
1° e il 31 agosto di ogni anno.
pagina 17 di 24 Pertanto, la parte interessata doveva proporre ricorso per la riassunzione della causa sospesa entro il termine di sei mesi decorrenti dal passaggio in giudicato della sentenza n. 2278/2022, avvenuto in data 04.11.2023, e poiché la ha provveduto al deposito telematico del ricorso in Parte_1
prosecuzione in data 24.01.2024, è stato rispettato il termine di legge.
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Passando alle questioni di merito sottoposte alla decisione di questo Tribunale, è necessario preliminarmente rigettare l'istanza della parte attrice di rimessione della causa in trattazione per l'assunzione delle prove dovendosi ritenere inammissibili perché implicanti valutazioni e relative a circostanze da provarsi con documenti, oltre che irrilevanti per le ragioni di seguito esposte.
In relazione alle domande di parte attrice si deve premettere quanto segue.
Le parti processuali in data 16.04.2008, nelle more della sospensione dell'odierno processo,
avevano stipulato un atto di transazione al fine di formalizzare un accordo su diversi conteziosi pendenti tra le parti (doc. convenuto n. 13).
Le parti avevano espresso la volontà di definire con un accordo transattivo una parte delle cause pendenti, tra le quali era stata espressamente indicata quella oggetto del presente giudizio (RG.
8251/2006).
Infatti, nel punto 9 della transazione, le parti si erano reciprocamente impegnate “a voler rendere
irrevocabile il trasferimento dell'immobile in favore della società sulla Parte_1
base della seconda opzione esercitata”, accordandosi all'art 1 sul residuo dovuto a titolo di prezzo.
Pertanto, essendo cessata la materia del contendere relativa al secondo esercizio del diritto di opzione per effetto dell'accordo transattivo, al momento della precisazione delle conclusioni con note in data 10.10.2025, ha rinunciato alle domande di cui ai punti 1), 2), 2 bis) dell'atto di Parte_1
citazione, insistendo sull'accoglimento solo dei punti da 3) a 10).
pagina 18 di 24 D'altra parte, la in conformità al contenuto dell'art 5 dell'atto di transazione, ha CP_2
rinunciato alla domanda riconvenzionale di cui al punto 3) della comparsa di costituzione e risposta nell'odierno procedimento e alle domande di cui ai punti a), b), c) e d) del procedimento riunito N.R.G.
9991/06, insistendo solo sulla richiesta di rigetto delle avverse domande e di rifusione delle spese giudiziali.
Avuto riguardo alle domande di parte attrice sottoposte alla decisione del Tribunale, si deve ritenere che siano infondate.
In tema di onere della prova, l'art. 2697 c.c. dispone: “chi vuol far valere un diritto in giudizio
deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero
eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda”.
Sul punto, deve essere richiamato il principio formulato dalla Suprema Corte, secondo il quale in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, pagina 10 di 13 invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza pagina 19 di 24 dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni),
gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (Cass.
Civ. Sez. U, Sentenza n. 13533 del 30.10.2001, Rv. 549956).
Applicando il principio al caso di specie, si deve ritenere che la società non abbia Parte_1
adempiuto all'onere di provare le ragioni poste a fondamento delle domande.
In merito alla domanda di cui al punto 4, relativa all'accertamento dell'obbligo della CP_2
di consegna del certificato di agibilità dell'immobile, questo Tribunale osserva che la medesima domanda era stata già proposta dalla nel processo presupposto iscritto al n. R.G. Parte_1
5270/2005, definito con sentenza irrevocabile n. 2278/20022, che ha dichiarato cessata la materia del contendere.
Tanto premesso, questo Tribunale ritiene che, essendosi formato il giudicato sull'accertamento dell'obbligo in capo alla di consegnare il certificato di agibilità definitivo dell'intero CP_2
complesso immobiliare, ciò determina l'inammissibilità della domanda per il principio del ne bis in idem.
Peraltro si deve osservare, per completezza nell'esposizione, che è pacifico in causa che il suddetto certificato sia stato consegnato dalla alla parte attrice (prod. convenuto doc. n. 6) CP_2
e che l'immobile a decorrere dal 07.03.2000 era stato consegnato alla società la quale, Parte_1
pertanto, deve ritenersi onerata a richiedere l'aggiornamento del certificato di agibilità all'esito delle modifiche dell'immobile dalla stessa realizzate.
Passando ora all'esame delle residue domande di parte attrice formulate ai capi 3-5-6-7-8-9,
relative in sintesi all'accertamento della congruità del prezzo di vendita in relazione alla presenza di pagina 20 di 24 vizi e difformità dell'immobile, nonché al risarcimento del danno, questo Tribunale ritiene che le stesse non siano provate.
Infatti, i suddetti rapporti erano stati già definiti con l'atto di transazione sottoscritto in data
16.04.2008, con il quale le parti si erano reciprocamente impegnate “a voler rendere irrevocabile il
trasferimento dell'immobile in favore della società sulla base della Parte_1
seconda opzione esercitata”, accordandosi all'art 1 sul residuo dovuto a titolo di prezzo.
In proposito, l'art. 1965 c.c. dispone che “la transazione è il contratto con il quale le parti,
facendosi reciproche concessioni, pongono fine ad una lite già incominciata o prevengono una lite che
può sorgere tra loro”.
A tal proposito, la Corte Suprema insegna che l'accordo transattivo di carattere novativo,
stipulato tra le parti in causa ed avente ad oggetto il rapporto obbligatorio dedotto in giudizio,
determina la cessazione della materia del contendere, atteso che da detto negozio derivano obbligazioni oggettivamente diverse da quelle preesistenti. (sul punto cfr. Cass., Sez. 3, n. 4008 del 23/02/2006).
Infatti, l'accordo transattivo stipulato tra le parti, così qualificato, costituisce un negozio sostanziale,
che determina la cessazione dell'originaria materia del contendere e l'insorgere di nuove obbligazioni
(Cass., Sez. 2, n. 13578 del 26/05/2008; conf. Cass. Sez.

2 - Sentenza n. 4257 del 17/02/2017 Rv.
643048 - 01).
Inoltre, la Suprema Corte insegna che l'efficacia novativa della transazione presuppone una situazione di oggettiva incompatibilità tra il rapporto preesistente e quello originato dall'accordo transattivo, in virtù della quale le obbligazioni reciprocamente assunte dalle parti devono ritenersi oggettivamente diverse da quelle preesistenti, con la conseguenza che, al di fuori dell'ipotesi in cui sussista un'espressa manifestazione di volontà in tal senso, il giudice di merito deve accertare se le pagina 21 di 24 parti, nel comporre l'originario rapporto litigioso, abbiano inteso o meno addivenire alla condivisione di un nuovo rapporto, costitutivo di autonome obbligazioni (Cass. Civ. Sent. n. 642407/2016).
Applicando tali principi al caso di specie, si deve ritenere che con la transazione in esame le parti avessero manifestato la volontà di regolare tra loro la complessità dei rapporti con efficacia novativa, in quanto avevano anzitutto inteso rinunciare ad una parte delle cause in corso (RG 5356/2005 e
351/2007), mentre con riferimento alle cause riunite 5270/2005 e 1518/2006 la materia del contendere era stata dichiarata in seguito cessata con sentenza di questo Tribunale in data 04.10.2022.
Con riferimento alle cause ancora pendenti, oggetto del presente giudizio (RG 8251/2006 e
9991/2006), con l'atto di transazione le parti avevano dichiarato di voler rendere irrevocabile il trasferimento dell'immobile in favore della società sulla base del secondo esercizio del Parte_1
diritto di opzione, regolando i rapporti economici e fissando l'importo di euro 1.794.726,03 come prezzo dell'acquisto della proprietà dell'immobile conseguente all'esercizio dell'opzione da parte della stessa società.
Si deve pertanto ritenere che le domande di parte attrice relative alla congruità del prezzo di vendita debbano essere rigettate poiché le parti avevano disposto dei loro interessi mediante un contratto di transazione con effetto novativo.
Infatti, deve ritenersi che gli accordi delle parti formalizzati nell'atto transattivo debbano rimanere fermi, poiché non è stato domandato né provato dalla parte attrice l'accertamento della sussistenza di una causa di invalidità dell'accordo diretto a comporre in via definitiva il contenzioso tra le parti anche in relazione alla congruità del prezzo di vendita.
D'altra parte, neppure si può ritenere che si siano verificate le condizioni previste dall'art. 3,
punto b) dell'atto di transazione, che avrebbe dato luogo al pagamento di una penale in favore della società pari all'importo di euro 500.000,00 in caso di accertamento della validità del Parte_1
pagina 22 di 24 secondo diritto di opzione. Infatti, la ha rinunciato, come da comparsa conclusionale Parte_1
depositata in data 10.10.2025, alla domanda relativa all'accertamento della validità dell'esercizio del secondo diritto di opzione, precludendo così l'avveramento della condizione sospensiva consistente nella eventuale sentenza di accoglimento della domanda.
Quanto alle altre domande, relative alla presenza di vizi e difformità dell'immobile nonché alla mancanza del certificato di agibilità, si deve osservare che erano già state proposte dalla Parte_1
nel processo presupposto iscritto al n. R.G. 5270/2005, definito con sentenza irrevocabile n. 2278/2022,
che aveva dichiarato cessata materia del contendere.
Pertanto, essendosi formato il giudicato sull'accertamento di vizi del complesso immobiliare, ciò
determina in ogni caso l'inammissibilità della domanda al Tribunale di pronunciarsi nuovamente sulla medesima questione per il principio del ne bis in idem.
Da ciò consegue l'infondatezza della domanda attrice di risarcimento del danno, in quanto generica e non provata in causa.
Per quanto concerne la liquidazione delle spese, questo Tribunale ritiene che non debba essere considerata favorevolmente la condotta processuale della parte opponente che - senza giustificato motivo - non ha aderito alla favorevole proposta di conciliazione formulata dal Giudice con ordinanza del 23.01.2025 consistente nella cessazione della materia del contendere con spese compensate.
Pertanto, le spese di lite sono liquidate in dispositivo - in misura media per le quattro fasi in base al valore della causa pari ad euro 1.794.726,03 indicato dalle parti nell'atto di transazione - secondo la regola della soccombenza.
pagina 23 di 24

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando:

1. rigetta le domande proposte da;
Parte_1

2. condanna I alla rifusione delle spese del giudizio in Parte_1
favore di che si liquidano nella misura di euro 38.299,00 (di cui Controparte_1
37.951,00 per compensi professionali ed euro 348,00 per spese documentate), oltre spese generali, IVA
e CPA e accessori di legge.
Cagliari, 12/11/2025
Il Giudice
dott. Paolo Corso
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