REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice dr.ssa Rachele Olivero, ha pronunciato la presente
SENTENZA
nella causa civile Nrg. 12501/2021 promossa da:
(Cf. ), elettivamente domiciliato in Torino, Via Parte_1 C.F._1
Susa n. 40, presso lo studio dell'avv. Teresio Bosco
( , che lo rappresenta e difende, unitamente Email_1 all'avv. Francesca Tetto ( ), per delega in atti;
Email_2
attore;
contro
(P.Iva ), (Cf. Controparte_1 P.IVA_1 Controparte_1
) e (Cf. ), elettivamente C.F._2 Parte_2 C.F._3 domiciliati in Torino, Via Sant'Antonio da Padova n. 4, presso lo studio dell'avv. Raffaela
CA ( , che li rappresenta e difende per delega Email_3 in atti;
convenuti.
Oggetto: simulazione relativa.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Attore: “…
Nel merito chiede che l'Ill.mo Tribunale voglia, contrariis reiectis, ritenuta l'ammissibilità
e fondatezza delle domande proposte: 1) dichiarare il contratto preliminare di vendita sottoscritto tra le parti, di cui alla scrittura in data 25 giugno 2014 e successive modifiche ed integrazioni, come meglio descritto in narrativa, risolto per inadempimento della parte promittente venditrice, per effetto della comunicazione a mezzo Pec inviata in data 14 gennaio 2021;
2) conseguentemente condannare in solido tra loro parte promittente venditrice, nonché personalmente i soci illimitatamente responsabili Sig.ri e Controparte_1 [...]
, a restituire al promissario acquirente le somme da questi versate, pari a Parte_2 complessivi € 49.100,00 (e meglio € 39.100,00 a titolo di acconto prezzo ed € 10.000,00 a titolo di caparra), oltre interessi e rivalutazione dall'avvenuta consegna, importo da cui dovrà dedursi la somma di € 5.000,00 già versata da controparte ante causam;

3) condannare in solido tra loro parte promittente venditrice, nonché personalmente i soci illimitatamente responsabili Sig.ri e , a versare Controparte_1 Parte_2 al promissario acquirente a titolo di risarcimento del danno l'ulteriore somma di € 10.000,00, importo quantificato in misura pari alla somma versata a titolo di caparra o altro veriore importo da liquidarsi occorrendo anche in via equitativa;

4) respingere le domande riconvenzionali avversarie di accertamento dell'asserita simulazione relativa del contratto intercorso tra le parti e di intervenuta stipula di un prestito oneroso siccome inammissibili e comunque infondate in fatto e diritto;

5) respingere conseguentemente la domanda avversaria di risarcimento del danno asseritamente patito in sede di trattativa precontrattuale;

6) accertare la violazione dei canoni di correttezza e buona fede ex art. 1175, 1375 cod. civ. non avendo parte promittente venditrice informato il promissario acquirente delle problematiche insorte a riguardo della realizzazione dell'immobile compravenduto;
per
l'effetto condannare il convenuto opposto a risarcire il danno cagionato, che si quantifica in un importo pari al doppio della caparra versata dall'esponente e così per € 20.000,00 o altro importo da liquidarsi anche in via equitativa da codesto Tribunale;

7) tenere in ogni caso conto della condotta processuale avversaria in sede di tentativo di conciliazione ai fini della liquidazione delle spese di lite.
Con vittoria di spese ed onorari di giudizio”;
Convenuti: “… In via preliminare: respingere il ricorso presentato dal Sig. Parte_1
in quanto inammissibile perché senza distinguere correttamente le proprie richieste
[...] cumula in un'unica azione sia la risoluzione del contratto ex art. 1454 c.c. con il relativo
2 risarcimento del danno del quale però non fornisce la prova, che il recesso dal contratto medesimo ex art. 1385 comma 2 c.c. con richiesta di liquidazione del doppio della caparra anche in questo caso senza dimostrare la rilevanza dell'inadempimento. Secondo quanto stabilito dalla legge e dalla giurisprudenza conforme occorre scegliere nell'atto introduttivo del procedimento lo strumento giuridico che si vuole utilizzare perché altrimenti, cumulando le due azioni, si sovrappongono in modo inammissibile due strumenti giuridici con petitum differente;

- In via principale: nella malaugurata ipotesi che il ricorso venga ritenuto comunque ammissibile, respingere, in ogni caso, le richieste di parte ricorrente circa la dazione del doppio della caparra o il risarcimento dei danni in quanto sprovviste di adeguato supporto probatorio sia in merito alla rilevanza dell'inadempimento di parte convenuta sia in merito all'effettiva esistenza di un danno patito dalla medesima e della sua reale entità;
- Per l'effetto: condannare parte convenuta a restituire a parte ricorrente solamente la somma complessiva di Euro 44.100,00 (Euro 49.100,00 a cui vanno sottratti Euro 5.000,00 già versati nel 2019 a titolo di acconto) effettivamente percepita;

- In via riconvenzionale: accertare che le parti anziché un preliminare di compravendita immobiliare in realtà, come dimostrato, intendevano dare vita ad un prestito tra privati con un interesse superiore a quello consentito dalla legge, Euro 20.000,00 a fronte di un versamento pari ad Euro 49.100,00;
- Sempre in via riconvenzionale: accertare, altresì, che la richiesta di parte ricorrente del versamento del doppio della caparra (Euro 10.000,00) più ulteriori 10.000,00 a titolo di risarcimento dei danni altro non è se non la richiesta del saldo dell'interesse del prestito effettivamente elargito;

- Per l'effetto: respingere le anzidette richieste di parte ricorrente applicando quanto previsto dall'art. 1815 II comma c.c. circa la pattuizione di interessi usurai e quindi condannare parte convenuta a restituire a parte ricorrente solamente la somma complessiva di Euro 44.100,00 (Euro 49.100,00 a cui vanno sottratti Euro 5.000,00 già versati nel 2019 a titolo di acconto) effettivamente percepita e condannare parte ricorrente al pagamento di Euro
10.000,00 o comunque la somma che il Giudice riterrà più equa, a parte convenuta a titolo di risarcimento del danno subito nella fase di trattativa precontrattuale quando parte ricorrente ha violato la libertà contrattuale della controparte approfittando delle difficoltà economiche
3 della società per imporre condizioni inique a proprio vantaggio come la CP_1 previsione di un interesse superiore a quello legale;

- In ogni caso: con favore delle spese ed onorari di giudizio oltre rimborso forfetario
15%, IVA e CPA come per legge.”
MOTIVAZIONE
1. Svolgimento del processo e prospettazione delle parti.
Con ricorso ex art. 702 bis Cpc del 15/06/2021, ha chiesto all'adito Parte_1
Tribunale (cfr. conclusioni ric. p. 9, 10):
1) di accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare di vendita concluso con la (promittente venditrice) il 25/06/2014 (cfr. Controparte_1 doc. 1 fasc. att.), essendo inutilmente decorso il termine di cui alla diffida ad adempiere da lui inviata alla promittente venditrice il 14/01/2021 (cfr. doc. 6 fasc. att.) -diffida inoltrata a fronte dell'inadempimento della rispetto all'obbligazione di traferire Controparte_1
l'immobile oggetto del preliminare entro il termine pattuito-;
2) di condannare la (promittente venditrice) e i soci Controparte_1 illimitatamente responsabili e alla restituzione della Controparte_1 Parte_2 somma di € 49.100,00 (oltre interessi e rivalutazione), pagata dal ricorrente (promissario acquirente), in parte (€ 10.000,00), a titolo di caparra, e, in parte (€ 39.100,00), a titolo di acconto sul prezzo;

3) di condannare la (promittente venditrice) e i soci Controparte_1 illimitatamente responsabili e “a versare al Controparte_1 Parte_2 promissario acquirente l'ulteriore somma di € 10.000,00 ai sensi dell'art. 1385 seconda comma cod. civ.”; in subordine, di “condannare i predetti, in solido tra solo, a risarcire il danno cagionato che si quantifica in via equitativa nella somma di € 10.000,00 o veriore importo da liquidarsi anche in via equitativa” (cfr. ric. p. 10).
A sostegno delle proprie domande, ha allegato e documentato Parte_1
- che, con scrittura privata del 25/06/2016 (cfr. doc. 1 fasc. att.), aveva stipulato un contratto preliminare di compravendita con la (promittente Controparte_1 venditrice), avente ad oggetto la promessa di vendita di un appartamento al prezzo complessivo di € 105.000,00 -unità immobiliare (denominata alloggio 9 con posto auto)
4 facente parte di un edificio da costruire (da parte della stessa ) in Controparte_1
Vinovo (TO), Via Oitana n. 16, su terreno identificato al F. 2, part. 279-;
- che, in forza di tale scrittura, erano state pattuite le seguenti modalità di pagamento del prezzo: punto 4) € 10.000,00, a titolo di caparra compromissoria, da versarsi al momento della sottoscrizione del preliminare, “più acconti in due rate”, da versare entro il 10/07/2014, per un totale di € 50.000,00 -importo poi corretto a penna in € 49.100,00-; punto 5) €
35.000,00 da versarsi “alla consegna delle chiavi, oltre IVA di legge per caparra, acconto e saldo” (punti 4 e 5 del preliminare - cfr. doc. 1 fasc. att.);
- che, in base a quanto previsto nel preliminare, i lavori di costruzione dell'edificio avrebbero dovuto iniziare entro il 2014, mentre il contratto definitivo di compravendita e la consegna delle chiavi dell'appartamento sarebbero dovute avvenire entro dicembre 2016
(punti 11 e 13 del preliminare - cfr. doc. 1 fasc. att.);
- che, nel preliminare di compravendita, era stata prevista la facoltà di recesso (ad nutum) del promissario acquirente, da esercitarsi entro 8 mesi dalla stipula del preliminare “ed entro e non oltre la data del 01.03.2015, con lettera raccomandata indirizzata alla parte venditrice, la quale provvederà a liquidare la caparra e gli acconti versati nella misura concordata tra le parti” al punto 15 del preliminare, secondo cui “rimane inderogabile la restituzione della somma stabilita in euro 50.000+20.000,00, ovvero euro 70.000,00
(settantamila/00) in caso di recesso anticipato dalla promessa di acquisto dell'acquirente”
(punti 14 e 15 del preliminare - cfr. doc. 1 fasc. att., p. 1);
- che i punti 14 e 15 del preliminare erano poi stati parzialmente modificati a gennaio
2015, mediante scrittura integrativa con la quale le parti avevano pattuito che gli originari termini relativi al recesso dal preliminare non fossero più validi, concordando la proroga del
“termine dell'acquirente di esercitare la facoltà di recesso dalla promessa di acquisto sino alla data del 01.04.2015” con l'inderogabile impegno della alla Controparte_1 restituzione della somma pari a € 69.100,00, “di cui € 49.100,00 a titolo di caparra compromissoria ed € 20.000,00 a titolo di indennizzo pattuito concedendo proroga al pagamento della predetta somma sino e non oltre la data 30.04.2015” (cfr. doc 3 fasc. ric.);
- che, in adempimento al punto 4 del preliminare, in qualità di promissario acquirente, aveva pagato alla l'importo complessivo di € 49.100,00, con le Controparte_1 CP_1 seguenti modalità (cfr. doc. 4, 5 fasc. att.):
€ 10.000,00, a mezzo assegno Cariparma n. 0200929342-03 (cfr. doc. 4/a fasc. att.);
5 € 15.000,00, a mezzo assegno NT PA n. 8266033201-10 (cfr. doc. 4/b fasc. att.);
€ 10.000,00, a mezzo assegno Cariparma n. 02009293343-04 (cfr. doc. n. 4/c fasc. att.);
€ 7.000,00, a mezzo assegno Unicredit n. 3681595547-06 (emesso da Per_1
(cfr. doc. 4/d fasc. att.);
[...]
€ 5.000,00, a mezzo assegno Unicredit n. 3681595545-04 (emesso da Per_1
(cfr. doc. n. 4/e fasc. att.);
[...]
€ 1.000,00, a mezzo assegno NT PA n. 8266635744-03 (emesso da LI
Margarit) (cfr.doc. n. 4/f fasc. att.);
€ 1.100,00 a mezzo assegno NT PA n. 8259392390-02 (emesso da LI
Margarit) (cfr.doc. 4/g fasc. att);
- che, invece, la (promittente venditrice) si era resa Controparte_1 inadempiente, atteso che il cantiere per la costruzione dell'edificio non era stato mai neppure avviato;

- che, in data 14/01/2021, aveva inoltrato alla , formale Controparte_1 diffida ex art. 1454 Cc, invitandola ad adempiere entro e non oltre 15 giorni dal ricevimento della comunicazione-pec, mediante “consegna delle chiavi dell'unità immobiliare promessa in vendita” e convocazione presso il notaio “per il rogito notarile di trasferimento del diritto di proprietà”, con l'avvertenza che, “in difetto di puntuale adempimento … il contratto dovrà ritenersi definitivamente risolto stante il colpevole inadempimento della promittente venditrice”
(cfr. doc. 6 fasc. att.);
- che, con successiva comunicazione in data 23/02/2021, preso atto del mancato riscontro alla diffida ad adempiere del 14/01/2021, aveva ribadito l'intervenuta risoluzione contrattuale e aveva altresì richiesto alla e ai soci illimitatamente Controparte_1 responsabili e di corrispondergli i seguenti importi: € Controparte_1 Parte_2
39.100,00 a titolo di restituzione degli acconti pagati;
€ 20.000,00 per raddoppio della caparra versata;
€ 2.236,49 a titolo di interessi e rivalutazione;
per complessivi € 61.336,49.
I convenuti , e , Controparte_1 Controparte_1 Parte_2 costituendosi, hanno preliminarmente eccepito l'inammissibilità del ricorso proposto da stante l'indebito cumulo tra domanda di risoluzione ex art. 1454 Cc Parte_1
(domanda n. 1 di cui alle conclusioni attoree) e la domanda di dazione del doppio della caparra ex art. 1385 c. 2 Cc (domanda n. 3 di cui alle conclusioni attoree), che presuppone il
6 recesso dal contratto. In particolare, secondo i convenuti, l'attore non avrebbe scelto il rimedio da utilizzare (risoluzione o recesso) per tutelare le proprie ragioni con conseguente inammissibilità dell'azione proposta “perché, senza distinguere correttamente le proprie richieste, danneggia parte convenuta non permettendole di sapere con certezza cosa viene chiesto e a che titolo” (cfr. comp. risp. p. 13).
Nel merito, i convenuti, in via principale:
- non si sono opposti alla domanda di restituzione di quanto pagato da Parte_1
(€ 49.100,00), precisando però di aver già restituito, nel 2019, l'importo di €
[...]
5.000,00 (cfr. doc. 6 fasc. conv.), sicché hanno chiesto di limitare la condanna alla somma di
€ 44.100,00;
- hanno chiesto di respingere la domanda di dazione del doppio della caparra ex art. 1385 c. 2 Cc e la domanda risarcitoria “in quanto sprovviste di adeguato supporto probatorio sia in merito alla rilevanza dell'inadempimento di parte convenuta, sia in merito all'effettiva esistenza di un danno patito dalla medesima e della sua reale entità” (cfr. comp. risp. p. 3);
In via riconvenzionale, i convenuti hanno richiesto:
- l'accertamento della simulazione relativa del contratto preliminare del 25/06/2014 in quanto dissimulante un prestito tra privati con interesse usuraio (dovendosi spiegare in tal senso le previsioni di cui ai punti 14 e 15 del preliminare), con conseguente gratuità del mutuo (stante la nullità della pattuizione relativa agli interessi ex art. 1815 c. 2 Cc) e obbligo dei convenuti di restituire solo il capitale (€ 49.100,00 - € 5.000,00 già pagati) e non anche gli ulteriori € 20.000,00 - somma richiesta a titolo del doppio della caparra e risarcimento del danno, seppur si trattasse dell'interesse del prestito usuraio dissimulato;

- il risarcimento dei danni subiti nella fase precontrattuale, quantificandoli in € 10.000,00, avendo violato la libertà contrattuale della , Parte_1 Controparte_1 approfittando delle difficoltà economiche in cui versava la stessa per imporle condizioni inique a proprio vantaggio.
A fondamento della domanda riconvenzionale di accertamento del negozio dissimulato, i convenuti hanno sostenuto che le clausole di cui ai punti 14 e 15 del preliminare -che prevedono la facoltà (solo) di di recedere dal contratto ad nutum, Parte_1 ottenendo la restituzione delle somme versate ed anche un indennizzo di € 20.000,00
(quando invece sarebbe logico prevedere un indennizzo a favore della parte che subisce il recesso ad nutum)- dimostrerebbero che l'intenzione delle parti era quella di stipulare, non a
7 un preliminare di compravendita, ma a un prestito oneroso tra privati. Inoltre, i convenuti hanno allegato una serie di circostanze ulteriori che, a loro avviso, confermerebbero il carattere fittizio del preliminare;
in particolare:
- hanno allegato che la , nel giugno 2014, versava in Controparte_1 difficoltà economiche, producendo gli estratti dei conti correnti al 30/06/2014 (cfr. doc. 3 fasc. conv.), ed hanno sostenuto che ne fosse a conoscenza ed avesse Parte_1 intenzione di approfittarne;

- hanno rilevato che le cifre contenute nel preliminare “sono confuse e contengono errori di calcolo evidenti”, atteso che il prezzo dell'immobile è stabilito in complessivi € 105.000,00, ma la somma tra la cifra prevista a titolo di caparra (€ 10.000,00), gli acconti (€ 40.000,00) e il saldo finale (€ 35.000,00) risulta pari ad € 85.000,00 – “elemento (che) dimostra come alle parti non importasse nulla dell'effettivo saldo finale né del rogito quanto piuttosto di accordarsi con precisione sulle somme da anticipare e che poi sarebbero state restituite al momento concordato” (cfr. comp. risp. p. 16);
- hanno osservato che i pagamenti effettuati da alla Parte_1 [...]
sono stati fatti attraverso assegni provenienti da terzi che non “hanno alcun Controparte_1 ruolo nel negozio giuridico” di cui è causa, il che “dimostra … come … abbia Pt_1 diversi debitori pronti a pagare per suo conto a semplice richiesta somme anche rilevanti” (cfr. comp. risp. p. 16);
- hanno provato che aveva richiesto la restituzione di € 49.100,00 Parte_1 oltre a € 20.000,00 “a titolo di indennizzo tutto come concordato” già il 13/04/2015, senza indicare alcuna giustificazione (cfr. doc. 5 fasc. conv.);
- hanno valorizzato la mancata registrazione del preliminare presso la competente
Agenzia del Territorio;

- hanno provato che la aveva versato a Controparte_1 Parte_1
l'importo di € 5.000,00 nel dicembre 2019 (cfr. doc. 6 fasc. conv.), “molto prima rispetto” alla diffida ad adempiere ex art. 1454 Cc del 14/01/2021, a dimostrazione del fatto che l'odierna convenuta era già “al corrente che in realtà dovesse provvedere a restituire quanto ricevuto oltre l'interesse pattuito piuttosto che impegnarsi a traslare la proprietà dell'immobile al promissario acquirente”. (cfr. comp. risp. p. 17).
Fallito il tentativo di conciliazione, è stato disposto il mutamento del rito da sommario a ordinario e sono stati concessi i termini ex art. 183 c. 6 Cpc.
8 Nell'ambito della memoria ex art. 183 c. 6 n. 1 Cpc, parte attrice ha chiesto di respingere le domande riconvenzionali avversarie (domande n. 4 e n. 5 delle conclusioni attoree) ed ha altresì richiesto di accertare la violazione dei canoni di correttezza e buona fede da parte della , con conseguente condanna al risarcimento dei danni - Controparte_1 quantificati in € 20.000,00- (domanda n. 6 di cui alle conclusioni attoree), avendo la convenuta omesso di riferire, nella fase precontrattuale, “circostanze importanti” -quali la
“situazione finanziaria precaria dell'impresa” e la “pendenza del contenzioso” dinanzi al
Presidente della Repubblica (avendo i proprietari delle case vicine all'edificio da costruire impugnato la delibera comunale attraverso la quale la aveva Controparte_1 ottenuto il permesso di costruire - cfr. doc. 4 fasc. conv.)- emerse solo con la comparsa di costituzione in giudizio.
In data 9/01/2023, la causa è stata assegnata alla scrivente Giudice (poi assente per maternità dal 29/11/2023 al 31/08/2024) e, con ordinanza in data 6/06/2025, è stata trattenuta in decisione, previa concessione alle parti dei termini ex art. 190 Cpc.
In sede di precisazione delle conclusioni, parte attrice ha modificato le proprie conclusioni rispetto alla domanda n. 3), eliminando la richiesta di versamento della somma di
€ 10.000,00 ex art. 1385 c. 2 Cc e chiedendo il versamento della medesima somma a titolo di risarcimento del danno.
2. In rito: sull'ammissibilità della domanda attorea n. 6 e della modifica alla domanda n.
3.
In primo luogo, va rilevato che la domanda n. 6 delle conclusioni attoree (accertamento della violazione dei canoni di correttezza e buona fede, da parte della Controparte_1
nella fase precontrattuale, e conseguente risarcimento dei danni), introdotta da
[...]
con la memoria ex art. 183 c. 6 n. 1 Cpc, è inammissibile in quanto Parte_1 tardiva.
Infatti, secondo il disposto di cui all'art. 183 Cpc (nella formulazione vigente prima della riforma cd. Cartabia):
- alla prima udienza l'attore può proporre domande ed eccezioni che siano conseguenza della domanda riconvenzionale del convenuto o delle eccezioni dallo stesso proposte;

- mentre la memoria ex art. 183 c. 6 n. 1 Cpc è limitata“alle sole precisazioni o modificazioni delle domande, delle eccezioni e delle conclusioni già proposte” (cd. emendatio libelli), non potendosi invece proporre domande nuove (cd. mutatio libelli).
9 Nel caso di specie, la domanda n. 6 delle conclusioni attoree -che, secondo parte attrice, sarebbe consequenziale alle difese dei convenuti- non è stata proposta alla prima udienza ex art. 183 Cpc, ma la solo con la memoria ex art. 183 c. 6 n. 1 Cpc e, pertanto, costituisce un'inammissibile mutatio libelli.
Quanto alla domanda n. 3 delle conclusioni attoree, modificata in sede di precisazione delle conclusioni, si tratta di una modifica ammissibile sostanziandosi in una rinuncia ad una parte della domanda originariamente proposta, atteso che:
- nell'atto di citazione e nella memoria ex art. 183 c. 6 1 Cpc, la domanda era così formulata: “condannare in solido tra loro parte promittente venditrice, nonché personalmente i soci illimitatamente responsabili Sig.ri e , a versare Controparte_1 Parte_2 al promissario acquirente l'ulteriore somma di € 10.000,00 ai sensi dell'art. 1385 secondo comma cod. civ.; in subordine, condannare i predetti, in solido tra loro, a risarcire il danno cagionato che si quantifica in via equitativa nella medesima somma di € 10.000,00 o veriore importo da liquidarsi anche in via equitativa”;
- nelle note di precisazione delle conclusioni, la domanda è stata riformulata, eliminando la richiesta di versamento della somma di € 10.000,00 ex art. 1385 c. 2 Cc e insistendo, invece, per il versamento della medesima somma a titolo di risarcimento del danno (domanda che inizialmente era stata formulata in via subordinata).
Non si tratta, dunque, di una mutatio libelli né di un'emendatio libelli, ma di una mera rinuncia a una delle pretese originariamente azionate, facoltà che rientra fra i poteri (ordinari) del difensore e che non è soggetta a preclusioni.
3. Nel merito, la causa involge, innanzitutto, la tematica della simulazione relativa.
3.1. In punto di diritto, si osserva che si parla di simulazione relativa quando le parti concludono un negozio, ma in realtà vogliono gli effetti giuridici di un negozio diverso (negozio dissimulato).
Ai sensi dell'art. 1414 c. 2 Cc, se le parti hanno voluto concludere un contratto diverso da quello apparente, ha effetto tra esse il negozio dissimulato, purché ne sussistano i presupposti di sostanza e forma.
In ordine alla prova della simulazione, la legge distingue a seconda che l'azione sia proposta dalle parti o dai terzi (art. 1417 Cc).
Se la domanda è proposta dai creditori o dai terzi, la prova testimoniale (e dunque anche quella per presunzioni ex art. 2729 c. 2 Cc) è ammessa senza limiti.
10 Se, invece, la domanda è proposta dalle parti del negozio simulato, la prova testimoniale e presuntiva è ammissibile nei limiti delle norme che regolano la prova in materia di contratti.
Così, se il contratto simulato è redatto in forma scritta, l'accordo simulatorio è considerato un patto aggiuntivo o contrario al contenuto del documento e, in quanto anteriore o contemporaneo allo scritto, rientra nel divieto di prova testimoniale e presuntiva previsto agli artt. 2722 e 2729 c. 2 Cc, salve le eccezioni di cui all'art. 2724 Cc. Ulteriore eccezione è poi prevista all'art. 1417 Cc per l'ipotesi in cui il negozio dissimulato sia illecito: in tal caso il legislatore ammette che le parti possano avvalersi di qualsiasi mezzo per far dichiarare la simulazione, compresa la prova testimoniale e presuntiva.
3.2. Nel caso di specie, parte convenuta ha sostenuto che la scrittura privata del
25/06/2014 (cfr. doc. 1 fasc. att.), seppur “costruita” come un preliminare di compravendita immobiliare, dissimulerebbe, in realtà, un prestito tra privati con interesse usuraio.
Ebbene, posto che la pattuizione di interessi usurari è illecita, la simulazione dell'accordo usurario può essere dimostrata dalle parti, non solo mediante una controdichiarazione scritta, ma anche per testimoni ovvero mediante presunzioni gravi, precise e concordanti.
Ciò posto, il Tribunale ritiene che gli atti di causa dimostrino la simulazione relativa del preliminare del 25/06/2014, dissimulante un mutuo oneroso (e usuraio), sussistendo una serie di precise, univoche e concordanti circostanze indiziarie;
in particolare:
- le clausole di cui ai punti 14 e 15 della scrittura del 25/06/2014 (cfr. doc. 1 fasc. att.), che prevedono la facoltà (solo) di (e non anche della controparte) di Parte_1 recedere dal contratto ad nutum, ottenendo la restituzione delle somme versate (€ 49.100,00) più un ulteriore importo di € 20.000,00 a titolo di “indennizzo” (come qualificato dalle parti nella scrittura integrativa di cui al doc. 3 fasc. att.) -quando, invece, come correttamente osservato dai convenuti, sarebbe stato logico prevedere un indennizzo a favore della parte che subisce il recesso ad nutum-, risultano prive di giustificazione sinallagmatica nell'ambito del preliminare di compravendita ed, infatti, l'attore, a fronte della contestazione del convenuto, non ha saputo fornire una ragionevole spiegazione, alternativa rispetto all'eccepita simulazione relativa;
in particolare, l'attore ha sostenuto che “l'intento perseguito era quello di lasciare libero il promissario acquirente se i lavori non fossero partiti” (cfr. mem. att. ex art. 183 c. 6 n. 1 p. 6 Cpc), tuttavia, se così fosse, le parti non avrebbero previsto la facoltà di recesso ad nutum, ma l'avrebbero subordinata al mancato avvio del cantiere, ed
11 avrebbero comunque ancorato la possibilità di recesso alla data prevista per l'avvio dei lavori
(entro il 2014);
- la scrittura integrativa di cui al doc. 3 fasc. att. conferma l'”anomalia” della previsione di cui sopra poiché, da un lato, proroga il termine per il recesso ad nutum concesso a Parte_1
(dal 1/03/2015 al 1/04/2015) senza fare alcun riferimento all'avvio o meno del
[...] cantiere e al trasferimento immobiliare (il che smentisce la tesi attorea secondo cui il motivo della previsione in analisi era correlato all'avvio del cantiere), e, dall'altro lato, concede alla una “proroga al pagamento” della somma di € 69.100,00 (€ Controparte_1
49.100,00 + € 20.000,00) al 30/04/2015 – previsione, quest'ultima, che mal si concilia con lo schema del preliminare ed è, invece, certamente indiziaria dell'intenzione delle parti di stipulare un prestito oneroso, con fissazione di un termine per la restituzione dell'importo mutuato (€ 49.100,00) oltre interessi (€ 20.000,00);
- la “scrittura privata tra le parti scadenza termini” del 13/04/2015 (cfr. doc. 5 fasc. conv.) conferma ulteriormente il carattere fittizio del preliminare di compravendita, atteso che, con essa, comunica alla l'imminente “scadenza Parte_1 Controparte_1 della scrittura” al 30/04/2015, richiedendo “come concordato” di provvedere “alla restituzione della somma complessiva di 69.100,00 euro, di cui 49.000,00 a titolo di caparra compromissoria e 20.000 euro a titolo di indennizzo tutto come concordato”, precisando che
“la restituzione dovrà avvenire entro la data stabilita” del 30/04/2015 – il fatto che la richiesta restitutoria sia stata formulata da senza neppure dichiarare la volontà di Parte_1 esercitare il recesso (e, peraltro, dopo la data del 1/04/2015, che era stata fissata nella scrittura integrativa di cui al doc. 3 fasc. att.) conferma ulteriormente il fatto che l'intenzione delle parti era unicamente quella di pattuire un prestito oneroso;

- da ultimo, rileva la mancanza di corrispondenza tra il prezzo pattuito per l'immobile da costruire oggetto di preliminare (€ 105.000,00) e gli importi pattuiti a titolo di caparra e acconti sul prezzo (€ 50.000,00 poi corretti in € 49.100,00) ed a titolo di saldo residuo (€ 35.000,00) – circostanza che parte attrice ha ricondotto ad un mero “errore materiale di stesura del preliminare” (cfr. mem. att. ex art. 1813 c. 6 n. 1 Cpc, p. 6), il che appare quantomeno improbabile tenuto conto del considerevole scostamento;
peraltro, è significativa la circostanza che le parti abbiano modificato a penna l'importo complessivo della caparra e degli acconti sul prezzo (da € 50.000,00 a € 49.100,00), senza tuttavia preoccuparsi di modificare anche il saldo residuo (o il prezzo finale) - elementi che dimostrano che alle parti
12 nulla importava del saldo da pagarsi alla consegna e del prezzo complessivo dell'appartamento, atteso che il loro reale scopo non era il trasferimento immobiliare, ma unicamente quello di accordarsi sulla somma da mutuare a titolo oneroso.
In definitiva, deve dichiararsi la simulazione relativa del preliminare di compravendita concluso tra e la , in quanto dissimulante un Parte_1 Controparte_1 prestito oneroso tra privati.
Trattasi di un mutuo da ritenersi usuraio, atteso che prestare un capitale di €
49.100,00 e pretenderne la restituzione nel giro di 9/10 mesi (dal 10/07/2014 al 30/04/2015) oltre ad un interesse di € 20.000,00, significa pattuire un tasso di interesse del 50,74%
[secondo la formula: (interesse/capitale) x (365/giorni effettivi) x 100], che supera di gran lunga il tasso soglia vigente nel secondo semestre del 2014 (cfr. doc. 7 fasc. conv.).
Conseguenza dell'accertata usurarietà è la non debenza di tutti gli interessi e oneri collegati al finanziamento, stante la gratuità del mutuo ex art. 1815 c. 2 Cc.
Pertanto, avendo la già restituito l'importo di € 5.000,00 Controparte_1
(circostanza incontestata), l'importo ancora da restituire, a titolo di capitale, ammonta a €
44.100,00, mentre non sono dovuti interessi (se non gli interessi come per legge dalla data di pubblicazione della presente sentenza al saldo).
4. Restano assorbite le domande attoree di accertamento della risoluzione di diritto e risarcimento del danno, in quanto fondate su contratto preliminare di compravendita privo di effetti in quanto simulato.
5. Quanto alla domanda risarcitoria formulata dai convenuti, va osservato che, se è vero che stato accertato il carattere usuraio del prestito dissimulato, è pur vero che i convenuti non hanno neppure allegato quali sarebbero le conseguenze pregiudizievoli da loro subite per effetto della pattuizione di interessi illegittimi, il che determina il rigetto della domanda risarcitoria, non potendo supplire la valutazione equitativa del danno, che -come è noto- costituisce una mera tecnica di quantificazione dei danni (che postula necessariamente il raggiungimento della prova circa l'an del pregiudizio in liquidazione e presuppone l'allegazione di elementi di fatto tali da consentire l'apprezzamento equitativo -elementi mancanti nel caso di specie-).
6. L'esito della lite giustifica l'integrale compensazione delle spese, tenuto conto che, da un lato, è stata accolta la domanda riconvenzionale dei convenuti di accertamento della simulazione relativa mentre è stata rigettata la domanda riconvenzionale risarcitoria, e,
13 dall'altro lato, i convenuti subiscono la condanna di € 44.100,00 (a cui si erano opposti in via preliminare, richiedendola, invece, in via principale, ma senza che sia intervenuta alcuna elargizione nel corso del giudizio).


PQM


Definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa istanza, eccezione, deduzione,
DICHIARA la simulazione relativa del preliminare di compravendita concluso tra e la il 25/06/2014 in quanto dissimulante un Parte_1 Controparte_1 mutuo oneroso tra privati di cui ACCERTA il carattere usuraio, con conseguente gratuità ex art. 1815 c. 2 Cc;

CONDANNA la e i soci illimitatamente responsabili Controparte_1 CP_1
e , in solido tra loro, a restituire a , a titolo
[...] Parte_2 Parte_1 di capitale, l'importo di € 44.100,00, oltre interessi come per legge dalla data di pubblicazione della presente sentenza al saldo;

DICHIARA inammissibile la domanda n. 6 di cui alle conclusioni attoree e RIGETTA le ulteriori domande attoree;

COMPENSA integralmente le spese di lite tra le parti.
Torino, 23/10/2025.
Il Giudice Dr.ssa Rachele Olivero
Minuta redatta con la collaborazione del funzionario UPP dr.ssa Jennifer Di Maggio.
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