N. R.G. 24966/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Pietro Persico ha pronunciato la seguente

SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 24966/2023 promossa da:
(C.F. ), nella qualità di A.U. legale rappresentante Parte_1 C.F._1
della (P. IVA ), elettivamente domiciliata in Parte_2 P.IVA_1
Velletri, Corso della Repubblica n. 179, presso lo studio dell'Avv. Riccardo De Sanctis, che la rappresenta e difende come per mandato in atti -
ATTRICE contro

(C.F. ), in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente CP_1 P.IVA_2 domiciliata in Via del Tempio di Giove n. 21 presso gli uffici dell'Avvocatura capitolina, CP_1 che la rappresenta e difende in persona dell'Avv. Giulia Margherita Castiglioni per procura generale alle liti per atto Dott. Notaio in repertorio n. 22013, raccolta n. 11730 del Persona_1 CP_1
4.8.2022 -
CONVENUTO

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI
Con atto di citazione notificato con pec del 10.5.2023, nella qualità di A.U. legale Parte_1
rappresentante della ha convenuto nel presente giudizio civile Parte_2 [...]
al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, CP_1
Pagina 1 contrariis reiectis: 1) in via preliminare sospendere, non concedere e/o revocare la provvisoria esecuzione dell'ordinanza ingiunzione qui opposta e di cui è causa;
2) in via principale e nel merito dichiarare illegittimo e/o inammissibile e/o dichiarare nullo e/o inefficace ovvero annullare e/o revocare l'impugnata ordinanza di per tutte le ragioni dedotte ed illustrate nella CP_1
narrativa del presente atto e per tutte le altre che saranno affermate per legge e per giustizia;
3) in via subordinata e nel merito, rideterminare, anche per il tramite di disponenda CTU, l'importo di cui all'ordinanza ingiunzione e le somme eventualmente dovute dall'opponente all'opposta, imputando le spese di straordinaria manutenzione sostenute quale indennità occupazione;
4) in via subordinata e nel merito, anche in via riconvenzionale, condannare l'opposta al risarcimento dei danni subiti e subendi dall'opponente a cagione dei fatti dedotti nella narrativa del presente atto da liquidarsi in suo favore nella misura che risulterà dovuta all'esito dell'istruttoria e/o che sarà determinata e liquidata dal Tribunale in via equitativa;
5) in ogni caso, con vittoria di diritti, spese e competenze per il presente giudizio, oltre accessori di legge, da distrarsi in favore del sottoscritto difensore che se ne dichiara antistatario”. si è tempestivamente costituita in giudizio in data CP_1
29.6.2023, rassegnando le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale Ordinario adito, respinta ogni contraria istanza, domanda ed eccezione: 1) Rigettare l'istanza cautelare avanzata da controparte per le ragioni sopra illustrate;
2) nel merito, rigettare le domande di parte opponente in quanto infondate in fatto e diritto e, comunque, non provate e, per l'effetto, accertare e dichiarare la legittimità e l'efficacia della l'ordinanza ingiunzione n. QC/826/2023 del 05/04/2023 -
QC/22479/2023 del 05/04/2023 emessa da Parte_3
, e notificata l'11.04.2023, con la quale è stato ingiunto alla il
[...] Parte_2
pagamento di euro 33.000,00 euro, oltre interessi, a titolo di indennità di occupazione del PVQ
13.08 “Piano di Zona B/8 Madonnetta” calcolato in riferimento al periodo compreso tra il 1.07.2019 ed il 31.12.2019; 3) Con vittoria di spese ed onorari, comprensivi di oneri riflessi, calcolati al
23,8%”. Nelle rispettive memorie ex art. 171 ter n. 1 c.p.c. le parti hanno precisato le conclusioni riportandosi a quelle già rassegnate negli atti introduttivi del giudizio. Successivamente, a scioglimento della riserva assunta in occasione della prima udienza di comparizione, il Giudice ha fissato l'udienza del 18.12.2024 – tenutasi nelle forme della trattazione scritta – per il passaggio della causa in decisione, con assegnazione dei termini di cui all'art. 189 c.p.c.. Nel rispetto del primo termine di cui all'art. 189 c.p.c., ha precisato come segue le proprie CP_1 conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale Ordinario adito, respinta ogni contraria istanza, domanda ed eccezione: 1) Rigettare tutte le domande di parte opponente in quanto infondate in fatto e diritto e comunque, non provate e, per l'effetto, accertare e dichiarare la legittimità e l'efficacia della l'ordinanza ingiunzione n. QC/826/2023 del 05/04/2023 - QC/22479/2023 del 05/04/2023 emessa
Pagina 2 da , e notificata l'11.04.2023, con la Parte_3
quale è stato ingiunto alla il pagamento di euro 33.000,00 euro, oltre Parte_2 interessi, a titolo di indennità di occupazione del PVQ 13.08 “Piano di Zona B/8 Madonnetta” calcolato in riferimento al periodo compreso tra il 1.07.2019 ed il 31.12.2019; 2) Con vittoria di spese ed onorari, comprensivi di oneri riflessi, calcolati al 23,8%”. L'attrice ha invece precisato le conclusioni nel seguente modo: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: 1) in via principale e nel merito dichiarare illegittima e/o inammissibile e/o dichiarare nulla e/o inefficace ovvero annullare e/o revocare l'impugnata ordinanza QC/826/2023 del 05/04/2023 -
QC/22479/2023 del 05/04/2023 emessa da Parte_3
, e notificata l'11.04.2023, per tutte le ragioni dedotte ed illustrate nella narrativa del atto
[...]
introduttivo e per tutte le altre che saranno affermate per legge e per giustizia;
2) in via subordinata e nel merito, rideterminare, anche per il tramite di disponenda CTU, l'importo di cui all'ordinanza ingiunzione e le somme eventualmente dovute dall'opponente all'opposta, imputando le spese di straordinaria manutenzione sostenute quale indennità occupazione;
3) in via subordinata e nel merito, anche in via riconvenzionale, condannare l'opposta al risarcimento dei danni subiti e subendi dall'opponente a cagione dei fatti dedotti nella narrativa del presente atto da liquidarsi in suo favore nella misura che risulterà dovuta all'esito dell'istruttoria e/o che sarà determinata e liquidata dal Tribunale in via equitativa;
4) in ogni caso, con vittoria di diritti, spese e competenze per il presente giudizio, oltre accessori di legge, da distrarsi in favore del sottoscritto difensore che se ne dichiara antistatario”. Con ordinanza datata 13.1.2025 è stato infine disposto il passaggio della causa in decisione.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
nella qualità di A.U. legale rappresentante della ha Parte_1 Parte_2
proposto opposizione avverso l'ordinanza ingiunzione n. QC/826/2023 del 05/04/2023 -
QC/22479/2023 del 05/04/2023, emessa da e notificata in data 11.04.2023, con la CP_1
quale è stato ingiunto di pagare per il periodo 1.07.2019 – 31.12.2019 l'importo di € 33.000,00
(oltre interessi) a titolo di indennità d'uso del ristorante sito in Via di Acilia n. 300 c/o Parco CP_1
della Madonnetta. L'attrice ha esposto in fatto che originariamente, aveva concesso CP_1 in uso e a titolo oneroso alla l'area sita in fra Via di Acilia, Via di Controparte_2 CP_1
Saponara e Via Bruno Molajoni al fine di realizzare un Punto Verde di Qualità e che in seguito, la
, concessionaria dell'area, stipulava con la un contratto Controparte_2 Parte_2
d'affitto d'azienda concedendo alla stessa il punto ristorazione sito nel parco La Madonnetta per un canone mensile inizialmente pari ad € 5.500,00, poi ridotto ad € 3.000,00. La difesa attorea ha poi evidenziato che informata, non opponeva eccezioni alla locazione in favore della CP_1
Pagina 3 nonostante l'esistenza di una grave morosità a carico della . Parte_2 CP_2
Quindi la difesa attorea ha precisato che la era all'oscuro della morosità della Parte_2
e che era all'oscuro del fatto che il sig. – direttore dei lavori nella CP_2 CP_3
costruzione del fabbricato de quo – avesse “falsamente autocertificato” l'avvenuto collaudo statico.
L'attrice ha poi ricevuto da la nota del 30.09.2015 prot. n. 2748 Parte_2 CP_1
con la quale veniva informata della decadenza della dalla concessione, a Controparte_2 seguito di risoluzione per inadempimento, e con la quale è stata chiesta da all'attrice CP_1 la corresponsione dell'“indennità di occupazione”, per € 5.500,00, per l'uso dei locali oggetto del contratto d'affitto d'azienda. La ha quindi asserito di aver provveduto a Parte_2
versare a un importo pari ad € 21.500,00. Sempre secondo la prospettazione attorea CP_1
in data 19.7.2016 chiedeva ulteriore pagamento dell'indennità d'uso nella misura di CP_1
€ 60.000,00 e con nota del 16.08.2016 prot. n. 2210 rappresentava che l'immobile CP_1
oggetto della presente controversia non era munito del necessario certificato di collaudo statico, dell'agibilità e della conformità urbanistica/edilizia. La difesa attorea ha quindi lamentato che soltanto con la nota del 16-8-2016 ha reso edotta la della CP_1 Parte_2
mancanza di necessario collaudo statico e/o della falsità del certificato di collaudo statico e del fatto che il fabbricato non avesse i requisiti previsti dalle normative vigenti, avendo in precedenza l'Amministrazione anche omesso di rappresentare la grave posizione debitoria della Polisportiva concessionaria. Parte attrice ha lamentato altresì che non ha mai provveduto alla CP_1
manutenzione ordinaria e straordinaria, di cui si è occupata la invocando la Parte_2
difesa attorea in diritto la disciplina della sublocazione e degli artt. 1337, 1338 e 1440 c.c.. Nel presente processo civile in decisione viene impugnata da parte attrice l'ordinanza ingiunzione di n. QC/826/2023 del 05/04/2023 - QC/22479/2023 del 05/04/2023, con la quale è CP_1 stato ingiunto il pagamento di € 33.000,00 a titolo di indennità di occupazione in riferimento al periodo compreso tra il 1.07.2019 ed il 31.12.2019. Si deve osservare che nel periodo suddetto (dal
1-7-2019 al 31-12-2019) non risulta da parte attrice specificamente contestato né smentito con documentazione idonea il mancato versamento dell'indennità di occupazione. Si deve, quindi, ritenere non contestata nel periodo dedotto in lite sopra indicato la circostanza del permanere dell'attrice nel godimento dei cespiti immobiliari senza pagamento di alcuna indennità all'Amministrazione comunale proprietaria dell'area. La società attrice non ha provato la sussistenza di un titolo formale di detenzione qualificata opponibile a dopo la CP_1
risoluzione del rapporto concessorio tra e la . In mancanza di CP_1 Controparte_2
prova di un valido e formale vincolo contrattuale opponibile alla Pubblica Amministrazione dopo la risoluzione del primo rapporto concessorio con la , parte attrice non può che Controparte_2
Pagina 4 essere qualificata come una mera occupante di fatto, non essendo rilevanti né applicabili le norme sulla locazione o sub-locazione né quelle in materia di responsabilità cd. precontrattuale, sia in quanto con riferimento al contratto di affitto di azienda tra la e la società Controparte_2
attrice, non può essere considerata come parte contraente, sia in quanto non risultano CP_1
atti amministrativi formali impegnativi e vincolanti per in cui risulti manifestata la CP_1 volontà dell'ente di costituire un nuovo rapporto contrattuale e che abbiano potuto indurre
[...]
ad un legittimo affidamento in buona fede nella stipulazione di un nuovo rapporto Parte_2
locativo o concessorio rispetto ai cespiti occupati senza titolo (successivamente alla caducazione del primo rapporto concessorio tra e la ). Peraltro, la difesa di CP_1 Controparte_2
ha sottolineato che anche nel contratto di affitto di azienda stipulato dall'opponente CP_1
con la , era previsto che le spese di manutenzione - tanto ordinaria quanto Controparte_2
straordinaria - dei beni mobili e immobili dell'azienda fossero poste a carico dell'affittuaria stessa
(cfr. art.

8.3 del contratto di affitto d'azienda). Il mancato spontaneo rilascio a dei CP_1
cespiti occupati dalla società attrice lascia presumere che i beni occupati siano stati utilizzati per lo svolgimento dell'attività imprenditoriale dell'attrice. Pertanto, non essendo configurabile un procedimento a formazione progressiva finalizzato alla stipulazione di un nuovo contratto, essendo configurabile, invece, una situazione di fatto di occupazione senza titolo da parte attrice che ha continuato ad utilizzare i cespiti occupati senza rilasciarli al Comune di dopo la caducazione CP_1
del primo rapporto concessorio, non può ipotizzarsi alcun danno risarcibile in favore di parte attrice in mora nei pagamenti dell'indennità di occupazione. La parte danneggiata è, invece, soltanto il proprietario dell'area in questione che ha correttamente richiesto il Controparte_4 pagamento dell'indennità di occupazione avente natura risarcitoria. L'occupazione senza titolo dei beni comunali da parte attrice produce il danno cd. normale in quanto lede direttamente le facoltà di godimento insite nel diritto di proprietà costituzionalmente garantito e, nel caso di specie, impedisce al di impiegare diversamente l'area per fini pubblici e/o di disporre diversamente CP_4 dell'area. Sul punto la Corte di Cassazione a Sezioni Unite con Sentenza n. 33645 del 15-11-2022 ha chiarito che l'occupazione senza titolo di un bene immobile altrui produce per il proprietario sempre un danno emergente cd. normale che va risarcito secondo il parametro del canone locativo di mercato. L'importo ingiunto da a titolo di indennità di occupazione è stato nel CP_1
caso di specie parametrato all'importo di cui al contratto stipulato tra la Società odierna opponente e l'originario concessionario dichiarato decaduto che prevedeva un canone annuo di € 66.000,00 da corrispondersi in €5.500,00 mensili. Su tale aspetto non vi è contestazione. Sussistono pertanto elementi per poter ritenere anche in via di presunzione che la pretesa di pagamento di
[...]
sia aderente al valore del canone locativo di mercato. Alla luce delle argomentazioni sopra CP_1
Pagina 5 esposte le domande di parte attrice/opponente vanno rigettate dovendosi confermare la legittimità e l'efficacia dell'ordinanza ingiunzione n. QC/826/2023 del 05/04/2023 - QC/22479/2023 del
05/04/2023 emessa da , e notificata Parte_3
l'11.04.2023, con la quale è stato ingiunto alla il pagamento di euro Parte_2
33.000,00 euro, oltre interessi, a titolo di indennità di occupazione del PVQ 13.08 “Piano di Zona
B/8 Madonnetta”, in riferimento al periodo compreso tra il 1.07.2019 ed il 31.12.2019. Le spese seguono soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo tenuto conto del valore della causa, dei parametri aggiornati di cui al D.M. 55/2014 e dell'attività processuale/difensiva in concreto espletata.

P.Q.M.

Rigetta le domande proposte da nella qualità di A.U. legale rappresentante della Parte_1 società Conferma e dichiara valida ed efficace l'ordinanza ingiunzione n. Parte_2
QC/826/2023 del 05/04/2023 - QC/22479/2023 del 05/04/2023 emessa da
[...]
, e notificata a parte attrice opponente in data Parte_3
11.04.2023. Dichiara, pertanto, parte attrice/opponente, in persona del Parte_2
legale rappresentante pro-tempore, obbligata, in forza della suddetta ordinanza ingiunzione, al pagamento in favore del in persona del legale rappresentante pro- Controparte_4 tempore, dell'importo di € 33.000,00 oltre interessi legali dalla data del 11-4-2023 sino al dì dell'effettivo soddisfo, a titolo di indennità di occupazione. Condanna in Parte_2
persona del legale rappresentante pro-tempore, al pagamento in favore del CP_4 CP_4
, in persona del legale rappresentante pro-tempore, delle spese del presente giudizio
[...] liquidate in € 4000,00 per compensi di avvocato oltre oneri riflessi come richiesti nelle conclusioni di cui alla comparsa di costituzione in giudizio dell'ente convenuto.
Roma, 8-2-2025 Il giudice
Dott. Pietro Persico
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