REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – IV Sezione Civile - nella persona del G.o.p.,
dott.ssa AL LE, ha pronunziato la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta al numero 5049 del R.G. dell'anno 2021, avente ad oggetto: “Proprietà”,
riservata in decisione all'udienza del 1.07.2025, con la concessione alle parti dei termini di legge per il deposito di scritti conclusionali e di repliche e vertente
TRA

(c.f: ), rappresentato e difeso, giusta procura allegata Parte_1 C.F._1
all'atto di citazione, dall'avv. Franco Pepe ed elettivamente domiciliato in Benevento alla Via
NC FL n. 24
(attore)

E

(c.f..: ) rappresentata e difesa, giusta procura allegata Controparte_1 C.F._2
alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale depositata telematicamente,
dall'avv. Giuseppe Jossa ed elettivamente domiciliato in S. Maria C.V. alla piazza salvo
D'Acquisto presso lo studio dell'avv. Silvestro Mercone
(convenuta in riconvenzionale)

CONCLUSIONI Le parti hanno concluso come da atti, verbali di causa e memorie conclusionali depositati in procedura.
FATTO E DIRITTO

La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att.
c.p.c., così come modificati dalla legge n. 69 del 18.6.2009, mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto.
Ai fini della decisione, pertanto, è sufficiente ricordare che, con atto di citazione ritualmente notificato, – premettendo di essere proprietario di un fondo agricolo sito nel Parte_1
Comune di Maddaloni (CE), località Lima, identificato al N.C.E.U. del predetto comune alle part.lle n.143-5163-5171 del foglio 22 – ha convenuto in giudizio innanzi all'intestato Tribunale
[...]
la quale ha acquistato in data 22.07.2020 (giusta atto di compravendita al rogito CP_1
del Notaio dai sig.ri Persona_1 Persona_2 Persona_3 [...]
e il terreno identificato al N.C.E.U. del predetto comune, alle part.lle CP_2 Parte_2
185, 183 e184
foglio 22, per far accertare l'inefficacia di detta compravendita per violazione del diritto di prelazione spettante ad esso attore.
A sostegno della propria richiesta l'attore ha dedotto di essere coltivatore diretto e di occuparsi personalmente della coltivazione del fondo contiguo a quello alienato con il lavoro proprio e quello della propria famiglia, da più di due anni e di non aver venduto fondi rustici in proprietà nel biennio precedente l'esercizio della prelazione. Di conseguenza, , non essendo stato Parte_1
preliminarmente interpellato in ordine all'eventuale esercizio del suo diritto di prelazione, ha chiesto di: “ - Accertare e dichiarare alla data del 04.07.2019 la sussistenza del diritto di prelazione
agraria del sig. , ex art. 8 l.590/1965 in relazione all'art 7 l.817/1971, in relazione Parte_1
alla vendita del fondo agricolo sito alla località Lima del Comune di Maddaloni (CE), identificato
in catasto terreni al fl. 22 part.lla 184,185 e 186, in intestazione, all'epoca, dei sigg.ri
[...]
, e;
- conseguenzialmente, Persona_2 Persona_3 Controparte_2 Parte_2 accertare e dichiarare che l'atto pubblico di compravendita del notar del 28.07.2020, Per_1
rep. 44093 racc. 8809, trascritto in data 29.07.2020 reg.gen 21531 reg. part. 16242, con il quale i
sig.ri , e hanno Persona_2 Persona_3 Controparte_2 Parte_2
trasferito la proprietà del fondo di cui alle part.lle 184, 185 e 186 del fl. 22 Comune di Maddaloni
in favore di , è stato posto in essere in violazione di legge e specificamente Controparte_1
dell'art. 8 l.590/1965 in relazione all'art 7 l.817/1971 e di qualsiasi altra disposizione normativa,
per omessa comunicazione del preliminare di vendita e/o altro atto equipollente all'avente diritto;
-
accertare e dichiarare l'avvenuto legittimo esercizio del diritto di riscatto da parte del sig.
[...]
, operato con lettera racc.ta recapitata in data 13.01.2021 e/o in subordine, alla data di Pt_1
notifica del presente atto;

- conseguenzialmente, dichiarare il sig. , in sostituzione della sig.ra Parte_1 CP_1
, quale parte acquirente del fondo in questione fin dalla data della stipula dell'atto pubblico
[...]
di compravendita per notar sopra richiamato, con onere a carico dello stesso di Per_1
provvedere al pagamento del prezzo di acquisto nei termini previsti dalla legislazione in materia,
con conseguente ordine al Conservatore dei registri immobiliari competente di procedere alle
dovute annotazioni”.
Con comparsa contenente domanda riconvenzionale depositata telematicamente il 1.10.2020, si è
costituita in giudizio la quale, nel contestare la domanda attorea, ha così Controparte_1
concluso: “

1. rigettare la domanda attorea perché infondata in fatto ed in diritto;

2. rigettare la
domanda attorea in quanto non sussistono o non vi è prova nel caso di specie di tutti i requisiti
soggetti ed oggettivi prescritti in base al combinato disposto degli artt. 8 l. n. 590 del 1965 e 7 l. n.
817 del 1971 per il corretto e fondato esercizio dell'azione de qua;

3. rigettare la domanda attorea,
nello specifico, in accoglimento dell'eccezione formulata al capo III) che precede in quanto il fondo
oggetto di causa non risultava “libero” secondo le prescrizioni dettate dal combinato disposto
degli artt. 8 l. n. 590 del 1965 e 7 l. n. 817 del 1971; 4. rigettare la domanda attorea, nello
specifico, in accoglimento dell'eccezione formulata al capo IV) lettera a) che precede in quanto la convenuta era titolare all'atto della compravendita del diritto di prelazione quale coltivatore
diretto e affittuario del fondo oggetto di causa ricorrendo tutti requisiti oggetti e soggettivi di cui
all'art. art. 8 l. n. 590 del 1965; 5. rigettare la domanda attorea, nello specifico, in accoglimento
dell'eccezione formulata al capo IV) lettera b) che precede in quanto la convenuta era titolare
all'atto della compravendita del diritto di prelazione quale coltivatore diretto proprietario del
fondo confinante con quello oggetto di causa ricorrendo tutti i requisiti oggettivi e soggettivi dettati
dal combinato disposto degli artt. 8 l. n. 590 del 1965 e 7 l. n. 817 del 1971.”.
All'esito della prima udienza di trattazione della causa, celebratasi il 27.10.2021, l'istruttore dell'epoca rilevata l'integrità del contraddittorio e l'assolvimento della mediazione obbligatoria quale condizione di procedibilità, ha rinviato la causa con concessione dei termini ex art. 183, 6
comma c.p.c.
All'esito di essi, esaminati i documenti prodotti e le istanze istruttorie avanzate dalle parti, la causa -
che nel suo iter procedimentale ha registrato mutamenti della persona fisica del Giudice -, ormai matura per la decisione, è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e nelle more smistata sul ruolo della scrivente, che all'udienza del 1.07.2025, sulle conclusioni rassegnate dalle parti, l'ha riservata in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di scritti conclusionali e di repliche.
Ciò posto in punto di fatto, in diritto la domanda attorea va rigettata per le ragioni che si andranno ad esplicitare.
Ed invero, col presente giudizio l'attore invoca la prelazione agraria ai sensi dell'art. 8, ultimo comma, L. n. 590 del 1965 e dell'art. 7, L n. 817 del 14 agosto 1971.
Va ricordato che secondo il disposto dell'art. 7 della legge n. 817/71, al proprietario di un fondo agrario confinante con altro offerto in vendita spetta il diritto di prelazione ovvero il succedaneo diritto di riscatto, se ricorrono nei suoi confronti tutte le condizioni previste dall'articolo 8 della legge n. 590/65, cui il citato articolo 7 rinvia.
Più precisamente, il coltivatore diretto proprietario di un fondo confinante con quello offerto in vendita, e ceduto a terzi, che intenda esercitare il diritto di riscatto è tenuto, per il combinato disposto degli articoli 8 e 31 della legge n. 590/65 e 7 della legge n. 817/71, a fornire la prova dei seguenti elementi: la propria qualità di coltivatore diretto;
la coltivazione del proprio fondo da almeno due anni;
la materiale contiguità fra il proprio fondo e quello oggetto della domanda di riscatto;
la destinazione agricola di tale fondo;
il fatto che su quest'ultimo non fossero insediati al momento della vendita (non preceduta da offerta in prelazione) mezzadri, affittuari o coloni coltivatori diretti;
la mancata alienazione nel biennio precedente di fondi rustici;
il fatto, infine, che il fondo oggetto della domanda, unitamente agli altri già coltivati in proprietà, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa sua o della sua famiglia.
L'istituto della prelazione agraria essendo uno strumento di natura in parte pubblicistica che va a comprimere l'autonomia negoziale delle parti può essere ammesso soltanto in presenza di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge.
Al riguardo la giurisprudenza di legittimità ha affermato che in tema di prelazione e riscatto agrario,
l'onere di fornire la prova dei requisiti prescritti per l'esercizio del diritto incombe sul retraente,
secondo il principio generale di cui all'art. 2697 c.c. e che detti requisiti devono sussistere,
cumulativamente, al momento della vendita del bene al terzo o al tempo dell'esercizio del riscatto del fondo alienato (Cass. n. 3010/2012). Tali requisiti, che costituiscono condizioni dell'azione,
devono essere accertati dal giudice d'ufficio e la mancanza anche di uno solo di essi determina il rigetto della domanda stessa (Cass. 28 luglio 2011, n. 16546).
Ciò posto, nella fattispecie in esame la domanda dell'attore non può trovare accoglimento in quanto quest'ultimo non ha fornito prova della titolarità del diritto di proprietà delle p.lle 143,5163 e 5171,
confinanti in parte con i fondi acquistati dalla convenuta. Ed invero, non possono ritenersi sufficienti a provare la titolarità di detto diritto le visure catastali prodotte in giudizio, costituendo esse (visure) atti che hanno lo scopo di individuare catastalmente l'immobile ma non di fondare la prova della titolarità del diritto di proprietà sullo stesso (Cass. Civ. n. 7567/2019). Deve ritenersi,
pertanto, che la parte attrice, omettendo di allegare il titolo di acquisto, non ha dimostrato di essere proprietaria del fondo contiguo a quello oggetto di riscatto, qualità che è requisito essenziale per la sussistenza del relativo diritto oggetto del presente giudizio.
Inoltre, parte attrice non ha neppure fornito prova della coltivazione diretta dei terreni confinanti con quelli oggetto di riscatto. Condizione essenziale, ai fini dell'esercizio della prelazione agraria
(e, quindi, anche ai fini dell'esercizio del diritto di riscatto), è che il fondo confinante con quello del quale si chiede il riscatto sia coltivato direttamente dal proprietario, in quanto solo in questo caso si attua mediante l'accorpamento lo scopo perseguito dalla legge, ovvero la formazione di imprese dirette coltivatrici di più ampie dimensioni e più efficienti sotto il profilo tecnico ed economico.
La circostanza che all'epoca dei fatti questi si dedicava direttamente ed abitualmente all'attività di coltivazione dei fondi, con lavoro proprio e della propria famiglia, sul fondo adiacente a quello alienato, per un periodo di almeno due anni precedenti all'alienazione, invero, non risulta provata,
essendo irrilevante che egli eserciti anche altrove l'attività di coltivazione (Cass. 1712/2010).
A fronte della specifica contestazione sul punto da parte della convenuta (nella memoria terzo termine) l'attore non ha in alcun modo dimostrato concretamente di essere coltivatore diretto del fondo limitrofo da almeno due anni, limitandosi a produrre soltanto copia dei contributi versati quale coltivatore diretto, l'iscrizione alla camera di commercio quale imprenditore individuale esercente attività di coltivazione di tabacco e frutticultura ed i fascicoli Agea.
Tali “documenti” sono, invero, del tutto inidonei a dimostrare la qualità richiesta dalla normativa, e cioè l'effettiva e diretta coltivazione del fondo limitrofo con il lavoro proprio o al più della propria famiglia. Sotto tale profilo, peraltro, l'attore non ha mai addotto circostanze e documentazioni finalizzate a dimostrare di essersi effettivamente e materialmente occupato del fondo che gli avrebbe conferito il diritto di prelazione oggi rivendicato, non essendo sufficiente, come detto, la mera iscrizione in elenchi, albi o certificazioni. Per altro verso, l'insufficienza della documentazione prodotta al fine di dimostrare l'effettiva coltivazione del fondo emerge in maniera ancora più inequivocabile se si tiene presente che come dallo stesso allegato, l'istante è
proprietario-affittuario tra i comuni di Acerra, Maddaloni e S. Maria a Vico, di ben 22 ettari di terreno e cioè di fondi la cui estensione rende davvero difficile pensare che possa essersi occupato direttamente lui della effettiva coltivazione dei terreni oggetto di giudizio.
In definitiva, alla luce di quanto sopra esposto e delle risultanze processuali, deve dichiararsi l'infondatezza della domanda attorea, imponendosi una interpretazione restrittiva dei requisiti e dell'ambito di applicazione del riscatto agrario.
La domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta resta assorbita dal rigetto della domanda attorea e se ne omette la disamina, pur in ragione del principio della ragione più liquida del
decisum, che qui espressamente si applica e si richiama.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, in ragione dei parametri di cui al DM 55/2014 come aggiornato ex D.M. 147/2022, rapportate allo scaglione di valore di riferimento, tenuto conto della natura delle questioni trattate e dell'attività processuale e difensiva effettivamente svolta.


P. Q. M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, IV Sezione Civile, nella persona del G.o.p., dott.ssa
AL LE, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da , nei Parte_1
confronti di ogni diversa e contraria istanza, eccezione e conclusione disattesa, Controparte_1
così provvede:
1) rigetta la domanda attrice;

2) dichiara assorbita la domanda riconvenzionale di parte convenuta;

3) condanna l'attore alla refusione in favore della convenuta delle spese processuali che liquida in €
2.540,00 per compenso professionale, oltre I.V.A., C.P.A. e rimborso spese generali nella misura del 15%, che attribuisce all'avv. Giuseppe Jossa, dichiaratosi anticipatario.
Così deciso in S. Maria C.V, lì 23.10.2025 Il Gop
(dott.ssa AL LE)