REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
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IL TRIBUNALE di IMPERIA
Sezione Civile in composizione monocratica, in persona del Giudice Unico dott.ssa Maria Teresa De Sanctis, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1913 del Ruolo Generale per l'anno 2021, assunta in decisione all'udienza del 23/07/2025 con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. e vertente
TRA
(C.F.: ), nato a [...], il Parte_1 C.F._1
19/12/1980 e residente in [...] H34, rappresentato e difeso dall'Avv. Alessandro SINDONI (C.F. ; pec C.F._2
, come da comparsa del 11.2.2025 di costituzione in Email_1 sostituzione di precedente difensore, ed elettivamente domiciliato presso il suo Studio in Sanremo
(IM), Via Roma 176,
Parte Attrice
CONTRO con sede legale in Milano, p.zza F. Meda 4, codice Controparte_1 fiscale, p. IVA e numero di iscrizione al Registro Imprese di Milano , n.ro MI - P.IVA_1
2109611 del R.E.A., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in
Genova, Piazza della Vittoria 6/11, presso lo studio degli avvocati OL Cevasco (C.F.
) e OL LA (C.F. ; pec: C.F._3 C.F._4
e che la rappresentano e difendono Email_2 Email_3
Parte convenuta

CONCLUSIONI DELLE PARTI come in atti

MOTIVI DELLA DECISIONE Parte attrice ha proposto ricorso ai sensi dell'art. 702 bis c.p.c., Parte_1 deducendo di aver sottoscritto due contratti di mutuo, fondiario e ipotecario, il primo, in data
21.7.2009 con il -che è stato oggetto di surroga in data 18.7.2017 Controparte_2 da parte di per € 380.000,00 a garanzia del quale veniva iscritta ipoteca sugli CP_3 immobili meglio descritti in ricorso siti in Santo Stefano al Mare per la somma di € 760.000, il secondo concluso in data 24.10.2012 con per € 600.000,00 a garanzia del quale CP_3 veniva iscritta ipoteca sugli immobili identificati in ricorso siti in Sanremo, Strada degli Olandesi
Snc, per la somma di € 1.200.000.
Allegava che alla data del ricorso il debito residuo relativo al primo contratto di mutuo ammontava ad € 271.944,7 (cfr pg. 4 del ricorso) e quello afferente al secondo a circa € 443.000,00, deducendo che era stato versato un importo superiore ad un quinto in conto capitale. Esponeva, inoltre, che solo in data 9.8.2019 il odierno resistente aveva provveduto alla riduzione CP_3 da € 760.000 a € 540.000 della somma per cui è iscritta ipoteca sugli immobili del debitore siti in
Santo Stefano al Mare, in adempimento della decisione dell'Arbitro Finanziario cui l'attore si era visto costretto a ricorrere a fronte del rigetto da parte della banca di aderire alla richiesta del correntista;
deduceva quindi, per quanto qui di interesse, che vi era perizia estimativa in data Cont

3.8.2016 con cui aveva stabilito che il valore stimato degli immobili di Sanremo, Strada degli
Olandesi, già allora completati al 90% e con mutuo già in fase di ammortamento, era di €
1.593.000,00 (valore commerciale di € 2.023.000); sulla base di tali circostanze, invocando i presupposti di cui all'art. 39 co. 5 TUB, chiedeva all'adito Tribunale di “accertare e dichiarare che vi è sproporzione tra il credito garantito ed il valore dell'intero complesso dei beni oggetto delle ipoteche iscritte da in danno del ricorrente (A) ipoteca del 22/07/2009 iscritta al Reg. CP_3 gen. N. 7583 e reg. part. 1136 (ag. Territorio di Imperia) e (B) ipoteca del 25/10/2012 iscritta al reg. gen. N. 8691 e reg. part. N. 844 (Agenzia territorio di Imperia) per l'effetto ordinare a (P.I.: ), in persona del legale rappresentante pro CP_3 P.IVA_2 tempore, corrente in Milano, Piazza Filippo Meda n. 4 di procedere alla restrizione delle ipoteche indicate nei punti A e B con eliminazione dei beni siti in Santo Stefano Al Mare ed identificati al
Catasto fabbricati del Comune di Santo Stefano al Mare (IM), Via Santo Stevi Superiore snc: - foglio 1, mappale 2003, subalterno 13, piano T, cat. A/2, cl. 1, vani 6,5, rendita catastale €721,75.
Pertinenze: - foglio 1, mappale 2003, sub. 6, piano S1, cat. C/6, cl. 2 metri quadrati 40, rendita catastale €231,37; - foglio 1, mappale 2002, sub. 9, piano T, cat. C/6, cl. 1, metri quadrati 11, rendita catastale €54,54; foglio 1, mappale 2002, sub. 10, piano T, cat. C/6, cl. 1, metri quadrati
11, rendita catastale €54,54, e di quegli altri che il Giudice riterrà sovrabbondanti rispetto alla pretesa del creditore a sua cura e spese condannare inoltre parte resistente ex art, 614 bis cpc a versare al ricorrente la somma di
€250,00, o quella diversa ritenuta di giustizia, per ogni giorno di ritardo nella esecuzione dell'emanando provvedimento. sempre in via principale:
In caso di mancata esecuzione da parte della resistente dell'ordine che precede, ordinare al
Conservatore dei registri competente per territorio di procedere all'annotazione della restrizione e condannare (P.I.: ), in persona del legale rappresentante pro tempore, CP_3 P.IVA_2 corrente in Milano, Piazza Filippo Meda n.4, alla rifusione a favore del ricorrente di ogni costo relativo e conseguente alla restrizione che sarà ordinata dal Giudice”.
Si costituiva il resistente , contestando all'attore di aver erroneamente CP_3 considerato le due posizioni debitorie e le relative garanzie (Primo Mutuo a Consumatore, Prima
Ipoteca gravante su Immobili di Via Santo Stevi e Secondo Mutuo, Seconda Ipoteca gravante su
Immobili di Strada degli Olandesi) come fossero un unicum inscindibile, rispetto al quale l'attore pretende di valutare la sussistenza dei requisiti ex art. 39 co. 5 TUB, laddove viceversa, i rapporti contrattuali, l'ammontare del debito residuo, le garanzie prestate e il valore degli immobili cauzionali sono tra loro distinti, di tal ché l'attore avrebbe dovuto “separare” le posizioni debitorie, dimostrando la eventuale sussistenza dei requisiti per ciascuno dei due finanziamenti (ovvero per uno di essi, in detto caso - tuttavia - limitando la domanda alla restrizione delle formalità relative al rapporto per il quale, in tale tesi, fosse riuscito a dimostrare la ricorrenza dei requisiti ex art. 39 co. 5 TUB).
Allegava inoltre che gli immobili siti in Sanremo erano stati ipotecati a garanzia di un mutuo SAL e che non si tratta di immobili ultimati;
contestava all'attore di non aver provato la sussistenza del presupposto dell'estinzione di un quinto del debito menzionato dall'art. 39 Tub.
L'eccezione è fondata.
Va preliminarmente osservato che la riduzione ipotecaria è istituto generale disciplinato dal cod. civ. che prevede possa configurarsi sia nella forma della riduzione dell'importo della somma per la quale è stata iscritta l'ipoteca, sia nella forma della c.d. restrizione ipotecaria, per effetto della quale l'iscrizione viene ristretta ad alcuni soltanto dei beni in essa originariamente compresi.
Il codice, all'art. 2873, dopo aver previsto che non è ammessa domanda di riduzione riguardo alla quantità dei beni né riguardo alla somma, se la quantità dei beni o la somma è stata determinata per convenzione o per sentenza, aggiunge che, tuttavia, se sono stati eseguiti pagamenti parziali così da estinguere almeno il quinto del debito originario, si può chiedere una riduzione proporzionale per quanto riguarda la somma (c,d, riduzione impropria). Per ciò che attiene alla riduzione con riguardo alla quantità di beni su cui è iscritta ipoteca
(restrizione ipotecaria) in caso di eccesso nel valore dei beni dati a garanzia, l'art. 2875 cc precisa che “Si reputa che il valore dei beni ecceda la cautela da somministrarsi, se tanto alla data dell'iscrizione dell'ipoteca, quanto posteriormente, supera di un terzo l'importo dei crediti iscritti, accresciuto degli accessori a norma dell'articolo 2855”.
Di regola pertanto, la riduzione si opera (art. 2876 c.c.) rispettando l'eccedenza del quinto per ciò che riguarda la somma del credito e l'eccedenza del terzo per ciò che riguarda il valore della cautela: dunque nell'effettuare la riduzione deve essere rispettato un margine di eccedenza di un quinto in relazione alla somma del credito e di un terzo per l'ipotesi di restrizione della cautela o dell'ipoteca sul bene;
ciò allo scopo di assicurare un margine di sicurezza che consenta di fronteggiare una svalutazione sul mercato immobiliare oppure evitare pregiudizio nell'ipotesi in cui la determinazione definitiva del credito dovesse risultare maggiore di quanto previsto.
Come affermato da costante giurisprudenza Alla luce della disciplina codicistica sussiste pertanto la possibilità (artt. 2872 - 2877 cod. civ.), per il debitore, di ottenerne la limitazione mediante la
«riduzione» in senso stretto della somma per la quale è stata presa l'iscrizione oppure mediante
«restrizione» dell'iscrizione su una parte soltanto dei beni (o, eventualmente – anche qualora
l'ipoteca abbia per oggetto un solo bene – se quest'ultimo ha «parti distinte o tali che si possano comodamente distinguere»), rispettando pur sempre, però, la legittima maggior consistenza della garanzia fino al limite superiore di “meno” di un quinto rispetto al credito garantito e di “meno” di un terzo rispetto al valore dei beni vincolati (Trib. Roma, V civ., decreto 10.2.2022 Rg
21505/2019)
In materia di credito fondiario e della relativa iscrizione ipotecaria, l'azione di riduzione trova speciale disciplina nell'art. 39 TUB co. 5 secondo cui “i debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta.
Essi hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell'art. 38”.
Come noto l'art. 38 connota il credito fondiario quale prestito a medio e lungo termine garantito da ipoteca di primo grado su immobili, che soggiace ad un limite percentuale massimo di finanziabilità. Il combinato disposto dell'art. 38 c. 2 TUB e dell'art. 1 delibera CICR del 22 aprile
1995 ne precisa l'ammontare: "80 per cento del valore dei beni ipotecati", salvo la presenza di particolari e ulteriori garanzie.
Dunque, così come affermato dalla Suprema Corte di Cassazione (Sez. I, sentenza del 02/05/2022 n.
13812/2022), la norma contempla due distinte fattispecie (riduzione della somma iscritta a garanzia e restrizione dei beni vincolati), ma si tratta di fattispecie che hanno titolo nel medesimo presupposto che il debito originario sia stato estino almeno per un quinto.
Ulteriore presupposto per ottenere la restrizione dell'ipoteca è la persistente adeguatezza dei beni rimasti in garanzia a garantire il debito residuo.
Come da conclusioni formulate in ricorso e nella prima memoria ex art. 183 co. 6 cpc, l'attore ha chiesto una pronuncia che liberi dall'ipoteca, iscrittavi per la somma di €540.000 (ridotta da
€760.000), gli immobili siti in Santo Stefano al Mare, deducendo che il debito residuo è pari ad €
271.944,7 (a seguito di parziale estinzione di quello originario di euro 380.000,00) e che il valore degli immobili siti in Sanremo, stimato in € 1.593.000,00 sulla base di perizia redatta dalla banca in data 3.8.2016 (doc. 4 all. ricorso), è sufficiente a garantire adeguatamente il debito restitutorio complessivo di circa € 714.944,70, relativo ad entrambi i contratti di mutuo, oltre ad eventualmente liberare altri beni.
In proposito si rileva che la restrizione ipotecaria si configura come rettifica dell'iscrizione ad alcuni soltanto dei beni in essa originariamente compresi e dunque come estinzione parziale della garanzia, non già come cancellazione totale.
La cancellazione totale del vincolo da tutti gli immobili siti in Santo Stefano al Mare presuppone che vi sia stato pagamento integrale del credito garantito dall'ipoteca, il che non è, poiché è pacifico nel caso di specie che il debito originario di euro 380.000,00 non è stato integralmente estinto.
L'eventuale capienza del valore di stima degli immobili siti in Sanremo rispetto allo scopo di assicurare, in caso di vendita coattiva, non solo l'estinzione del debito scaturente dal mutuo del
24.10.2012 con per € 600.000,00, garantito dall'ipoteca iscritta su detti immobili, CP_3 ma anche l'estinzione del debito relativo al mutuo del 21.7.2009 con il Controparte_2
è circostanza irrilevante ai fini del diritto del debitore a conseguire la liberazione dall'ipoteca
[...] di (tutti) gli immobili di Santo Stefano al Mare.
L'art. 39 Tub riconosce, infatti, al debitore il diritto a circoscrivere i beni sui quali conservare l'iscrizione ipotecaria rispetto a quelli sui quali il titolo aveva concesso di costituire l'ipoteca volontaria, ma non attribuisce al giudice il potere di ordinare d'ufficio una nuova iscrizione ipotecaria su beni del debitore non contemplati dal titolo negoziale, ossia di trasferire l'ipoteca (del resto neppure vi è una domanda in tal senso, almeno esplicita, volta ad un ordine giudiziale di iscrizione di ipoteca di secondo grado sugli immobili di Sanremo, a garanzia del debito relativo al mutuo del 21.7.2009, in parallelo alla liberazione degli immobili di Santo Stefano al Mare dall'iscrizione ipotecaria). Si finirebbe altrimenti con il realizzare coattivamente una novazione oggettiva del negozio di concessione d'ipoteca originariamente stipulato dalle parti (21.7.2009). Pertanto non può essere disposta la liberazione degli immobili di Santo Stefano al Mare dal vincolo ipotecario sol perché eventualmente si dimostri che il debito ancora da restituire in virtù dei contratti di mutuo, complessivamente considerato, non ecceda l'80% del valore cauzionale ragionevolmente attribuibile al compendio immobiliare sito in Sanremo Strada degli Olandesi, essendo l'attore viceversa onerato della dimostrazione dell'esistenza dei presupposti applicativi di cui all'art. 39 co. 5 Tub in relazione a ciascun diritto ipotecario, che non sussiste senza un bene vincolato e senza un credito da garantire.
Va condivisa pertanto la contestazione mossa dalla banca convenuta all'attore circa l'assenza delle opportune distinzioni tra i due rapporti di mutuo e le relative garanzie nell'impianto argomentativo che informa il ricorso.
Si aggiunga che l'attore non ha né allegato in maniera determinata, né comunque provato che dai documenti prodotti o da perizie risulti che per le somme ancora dovute in dipendenza del finanziamento concluso il 21.7.2009 con il ed oggetto di surroga Controparte_2 da parte di in data 18.7.2017, gli immobili siti in Santo Stefano al Mare CP_3 costituiscano una garanzia sufficiente ai sensi dell'art. 38. Non risulta prodotta alcuna perizia relativa agli immobili in questione e la somma per cui venne iscritta ipoteca nel 2009 è indizio da solo insufficiente a costituire prova presuntiva del valore di detti immobili, dato il notevole lasso temporale decorso e la necessità che la valutazione degli immobili sia aggiornata e dia conto delle concrete condizioni in cui si trovano.
Ne consegue che non si presta a positivo apprezzamento neppure il diritto di ottenere la parziale liberazione dall'ipoteca di singoli immobili del compendio di Santo Stefano al Mare.
Da ultimo va rilevato che alcuna domanda di riduzione della somma per cui è iscritta ipoteca è stata svolta nel presente giudizio dall'attore nel rispetto delle preclusioni processuali, avendo l'attore richiesto la restrizione con liberazione dei beni siti in Santo Stefano Al Mare. Pertanto è tardiva ogni diversa pretesa allegata in comparsa conclusionale dal sig. Pt_1
Le spese di lite seguono la soccombenza di parte attrice e sono liquidate in dispositivo in base al
D.M. n. 55 del 2014, come modificato dal D.M. n. 147 del 2022, avuto riguardo ai parametri medi dello scaglione relativo al valore della controversia (indeterminabile-bassa complessità) eccettuata la fase della trattazione alla quale vengono applicati i parametri minimi, tenuto conto dell'assenza di incombenti istruttori.


PQM


Il Tribunale di Imperia, in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, definitivamente pronunciando:
a) rigetta la domanda proposta dall'attore; b) condanna a rifondere al Parte_1 Controparte_1 le spese di lite, liquidate in € 6.700,00 per compensi, oltre spese generali al 15%,
[...] iva e cpa come per legge
Imperia, 13/12/2025.
Il Giudice
dott.ssa Maria Teresa De Sanctis