REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere operante in composizione monocratica nella persona del giudice dott.ssa Simona Di Rauso ha pronunziato la seguente

S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 6919 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno
2018, in materia di revocatoria ordinaria
TRA
, in persona del l.r.p.t., rappresentata e difesa Parte_1 ex lege dall'Avvocatura Distrettuale dello Stato di Napoli, elettivamente domiciliata in
Napoli alla via Diaz n. 11;
- Parte attrice
E

, , e , Controparte_1 Controparte_2 CP_3 CP_4
n.q. di eredi del de cuius , rappresentati e difesi dall'avv. Persona_1
Piergiuseppe Di Nola, giusta procura alle liti in atti, ed elettivamente domiciliati presso il suo studio sito in Napoli alla via F. Caracciolo n. 13;
- Parte convenuta
NONCHÉ
rappresentata e difesa dall'avv. Domenico Cappuccio, giusta CP_5 procura in atti, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Napoli alla via
Francesco Caracciolo n. 13;
- Parte convenuta
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come in atti di causa.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, , in Parte_1 persona del suo l.r.p.t., citava in giudizio , , Controparte_1 Controparte_2
, e chiedendo la revoca ex art. 2901 c.c., CP_3 CP_4 CP_5 con conseguente dichiarazione di inefficacia, nei confronti dell'anzidetta Agenzia, dell'atto di compravendita stipulato tra i germani e in data CP_1 CP_5
01.08.2013 n. 5970 registrato in DPNA2 - UT Castellammare di Stabia e trascritto nella
Conservatoria di Caserta- Territorio in data 12.8.2013 R.G 29011 e RP 22045.
Tale atto aveva ad oggetto il trasferimento del diritto di proprietà di un intero fabbricato sito in Aversa al Viale degli Artisti “Parco Coppola” adibito a Caserma dei
Carabinieri (riportato nel catasto fabbricati al foglio 5 particella 5456, da sub 4 a sub
15) ed il consequenziale subentro della nel diritto di percepire i canoni di CP_5 locazione da parte del Ministero dell'Interno.
A fondamento della pretesa, dichiarava: 1) di avere un credito Parte_1 derivante da ruoli /avvisi di addebito/avvisi di accertamento e relativi oneri e accessori, maturati in capo al defunto e caduti in successione, per la somma Persona_1 complessiva di euro 1.536.662,68; 2) che le relative cartelle di pagamento venivano tempestivamente notificate ai e che in date successive al 1.8.2013 venivano CP_1 notificate ulteriori cartelle per euro 418.089,92 (cfr. schede riassuntive allegate agli atti); 3) che con l'atto dispositivo per cui è causa era stato ceduto il cespite immobiliare ad un prezzo (euro 2.600.000,00) nettamente inferiore al valore di mercato (euro
3.059.000,00); 4) che vi erano rapporti personali tra i venditori germani e CP_1
l'acquirente in quanto coniugata con il notaio di fiducia della famiglia CP_5
CP_1
Tutto ciò premesso, l' agiva in giudizio chiedendo la revocatoria dell'atto di CP_6 disposizione 01.08.2013 n. 5970 registrato in DPNA2 - UT Castellammare di Stabia in data 08.08.2013 e trascritto nella Conservatoria di Caserta- Territorio in data
12.8.2013 R.G. 29011 e RP 22045 e consequenziale annotazione della sentenza presso la conservatoria, il tutto con pagamento delle spese di lite.
Si costituivano , , e Controparte_1 Controparte_2 CP_3 CP_4
i quali deducevano: 1) la litispendenza tra il presente giudizio e quello sub R.G.
[...]
24340/2015 pendente al Tribunale di Napoli;
2) l'assenza dei presupposti oggettivi e soggettivi della revocatoria di cui all'art. 2901 c.c.
Tutto ciò premesso, chiedevano: 1) in via preliminare, di dichiarare la litispendenza tra la presente controversia e quella precedentemente promossa dal Fall. della Mirabellla S.p.a. Tribunale di Napoli all'interno del quale l'Agente della riscossione ha spiegato intervento volontario principale o adesivo autonomo ex art. 105 c.p.c.; 2) nel merito, di rigettare la domanda di inefficacia ex art. 2901 c.c. formulata dall' relativamente CP_6 all'atto di compravendita dell' 01.08.2013 stante l'assenza del consilium fraudis e scientia DA in capo ai convenuti;
3) condannare l' , in persona del l.r.p.t., alla CP_6 refusione delle spese di lite, oltre accessori di legge, con attribuzione in favore del procuratore antistatario.
Si costituiva in qualità di terza acquirente, associandosi alle deduzioni CP_5
e conclusioni dei germani CP_1
Con provvedimento del 14.6.2020, il Giudice titolare del fascicolo accoglieva l'eccezione di litispendenza del giudizio;
l' impugnava l'ordinanza dinanzi alla CP_6
Corte di cassazione che rimetteva gli atti a questo Tribunale.
L' riassumeva nei termini, reiterando le originarie richieste ed i convenuti CP_6 costituiti deducevano di aver presentato richiesta di adesione alla definizione agevolata per le somme iscritte a ruolo, tra cui il debito fondante la richiesta di revocatoria oggetto del presente giudizio, chiedendone, pertanto, l'estinzione.
Espletata l'istruttoria mediante deposizione documentale e CTU tecnica (cfr. ordinanza del 15.12.2023), all'udienza cartolare del 25.2.2025, il Giudice tratteneva la causa in decisione, con termini di quaranta giorni per comparse conclusionali e venti giorni per memorie di repliche.
***
La domanda attorea è fondata e può pertanto trovare accoglimento per le ragioni che seguono.


1. Interesse ad agire
In via preliminare ed esaminato l'interesse ad agire dell' anche alla luce della CP_6 proposta di definizione agevolata presentata il 27.02.2023 e attualmente in corso, ne va esclusa la sopravvenuta carenza.
Difatti, la ratio sottesa all'azione revocatoria è quella di salvaguardare il diritto del creditore alla riscossione coatta dell'adempimento, senza privare il terzo acquirente del bene, essendo tesa a far dichiarare la inefficacia dell'atto di disposizione verso il creditore istante. Ne deriva che persiste la valenza e l'utilità conservativa degli effetti della revocatoria ordinaria pur in pendenza di procedure - non definite- di definizione agevolata di carichi tributari che conservano un esito meramente eventuale relativamente alla estinzione definitiva dell'obbligazione erariale.
Nella proposizione del presente giudizio, l'interesse del creditore è principalmente quello di ottenere una pronuncia favorevole a costituire a suo vantaggio il diritto - prioritario rispetto ad altri eventuali creditori, in caso di anteriore trascrizione della domanda giudiziale- a procedere senza ritardo all'esecuzione.
Del resto, in caso di puntuale pagamento delle rate della definizione agevolata, la
, pur nell'eventualità dell'ottenimento del titolo esecutivo Parte_1 integrato dalla sentenza di declaratoria di inefficacia del trasferimento immobiliare, dovrà attendere per procedure ad esecuzione forzata sul bene.
Ciò premesso, onde correttamente inquadrare la vicenda oggetto della presente controversia, giova rilevare che l'azione revocatoria, disciplinata dagli artt. 2901 e ss.
c.c., rappresenta uno dei mezzi principali, messi a disposizione del creditore dall'ordinamento giuridico, per la conservazione della garanzia patrimoniale generica sui beni del debitore (ex art. 2740 c.c.): attraverso la stessa, infatti, il creditore chiede la revoca, e la conseguente dichiarazione di inefficacia, di atti di disposizione del patrimonio posti in essere dal debitore, che diminuiscano la garanza del credito.
Le condizioni per l'esperibilità dell'azione sono l'esistenza di un diritto di credito verso il debitore e un atto di disposizione del patrimonio compiuto da quest'ultimo.
Inoltre, occorre la sussistenza di un elemento oggettivo, il c.d. eventus DA, ovvero l'esistenza di un pregiudizio per il creditore, derivante dall'atto dispositivo compiuto dal debitore, che si concretizza in un'impossibilità o una maggiore difficoltà di soddisfazione del credito sul restante patrimonio del debitore. In ultimo, deve sussistere un elemento soggettivo (c.d. scientia DA) integrato dalla circostanza che il debitore, nel momento in cui ha eseguito il proprio atto dispositivo, fosse a conoscenza che con esso avrebbe cagionato un danno ai propri creditori o, trattandosi di atto anteriore al sorgere del credito, l'atto fosse dolosamente preordinato al fine di pregiudicarne il soddisfacimento.
Se l'atto, infine, è a titolo oneroso, si ritiene necessario anche un ulteriore presupposto, consistente nella c.d. partecipatio fraudis del terzo, che deve essere conscio del pregiudizio arrecato dall'atto al creditore o, nel caso di atto anteriore al sorgere del credito, partecipe della dolosa preordinazione. Gli atti dispositivi a titolo gratuito, invece, come nel caso della donazione, sono soggetti all'azione revocatoria ai sensi dell'art. 2901 c.c., n. 1, prima parte, in base al solo requisito soggettivo della consapevolezza in capo al debitore di arrecare pregiudizio alle ragioni del creditore
(scientia DA) (Cfr. Cass. n.6017/1999) ed al solo fattore oggettivo dell'avvenuta conclusione del contratto (Cass. n. 3676/2011; Cass. n. 17336/2018).
La Cassazione, con sentenza n. 7262/2020, ha statuito che “in tema di azione revocatoria ordinaria, ove l'atto dispositivo sia successivo al sorgere del credito è sufficiente la consapevolezza di arrecare pregiudizio agli interessi dei creditori (scientia DA) essendo l'elemento soggettivo integrato dalla semplice conoscenza, cui va equiparata l'agevole conoscibilità, nel debitore e, in ipotesi di atto a titolo oneroso, nel terzo di tale pregiudizio, senza che assuma rilevanza l'intenzione del debitore di ledere la garanzia patrimoniale generica del creditore (consilium fraudis) e la partecipazione o la conoscenza da parte del terzo in ordine all'intenzione fraudolenta del debitore
(partecipatio fraudis)”.
Nel caso di specie, l'atto oggetto di revocatoria è un contratto definitivo stipulato il 1 agosto del 2013, in adempimento di un contratto preliminare concluso il 23 settembre
2010, mentre il debito è stato accertato definitivamente con la notifica degli estratti di ruolo avvenuta a favore del de cuius nel 2010, 2011 e 2012 (Cfr. allegati a memoria del
29.8.2019 ex art. 183, comma 6, n. 2 cpc); dunque, il trasferimento del bene è avvenuto successivamente al sorgere del credito.
Dunque, gran parte delle cartelle sono state notificate prima del definitivo ed alcune anche prima della stipula dello stesso preliminare (cfr. all.2 alla memoria del
29.8.2019)


2. Esistenza del credito
L'esistenza del credito, tra l'altro non contestata, è stata provata dall'
[...]
con gli estratti di ruolo e le cartelle depositate in sede di citazione Parte_1
e dalle relate di notifica depositate in sede di memoria ex art. 183, c.6 n.2 c.p.c.
Parte convenuta, sebbene non contesti l'esistenza del credito, ha asserito che, essendo il soggetto passivo della pretesa erariale il defunto , solo questi Persona_1 conoscesse l'esistenza del debito tributario, non gli eredi, odierni convenuti, che solo con la ricezione della notifica delle cartelle/avvisi di accertamento/avvisi di addebito o dei ruoli sono venuti a conoscenza del debito tributario caduto in successione, dunque, temporalmente dopo la stipula del definitivo. A ben vedere, tali deduzioni non possono trovare accoglimento.
I convenuti, al momento dell'apertura della successione e dell'accettazione dell'eredità del de cuius, avevano l'onere di effettuare una diligente ricognizione del compendio ereditario, comprensivo non solo delle attività ma anche delle passività facenti capo al dante causa, tra cui rientrava il debito oggetto del presente giudizio.
Come noto, gli eredi in sede di accettazione sono tenuti a verificare l'eventuale esistenza di debiti pregressi del de cuius, anche laddove non risultino immediatamente evidenti, trattandosi di un'attività che rientra nella normale diligenza da richiedere in occasione dell'assunzione della qualità di successore.
In ogni caso, la revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c. presuppone che il credito sia sorto anteriormente all'atto dispositivo, indipendentemente dalla circostanza che esso sia stato notificato (o giudizialmente azionato) in un momento successivo. È sufficiente, infatti, che la situazione creditoria sia giuridicamente sorta prima dell'atto pregiudizievole ai fini di valutare l'esistenza del debito, pertanto, non assume alcun rilievo la circostanza che i convenuti abbiamo ricevuto la notifica delle cartelle esattoriali dopo la conclusione del preliminare di vendita.
Anche perché, trattandosi di eredi, ciò che rileva è la posizione del de cuius.
Diverso è il riverbero della mancata conoscenza del debito sul piano della prova dell'elemento soggettivo della revocatoria;
e però nel caso di specie, invero, parte delle cartelle sono state notificate tra il preliminare e il definitivo alla moglie e alle figlie del de cuius (cfr. all. 6, 7 e 8) di cui, dunque, può agevolmente presumersi la conoscenza del debito maturato in capo al defunto padre e coniuge.


3. L'eventus DA.
Per ciò che attiene l'atto dispositivo, parte convenuta ha eccepito che il contratto di compravendita definitivo concluso nel 2013 dai germani era stato stipulato in CP_1 attuazione di un preliminare di vendita stipulato nel 2010 e modificato nel 2012 da
, sicché il definitivo concluso dagli eredi non poteva essere Persona_1 preordinato alla spoliazione dei beni in danno dei creditori perché eseguito in adempimento di un obbligo di contrarre. (Cfr. comparsa di costituzione e risposta pag.13)
Conseguentemente, secondo la prospettazione dei convenuti, essendo l'azione revocatoria diretta a colpire gli atti che il debitore compia superando i limiti della sfera di libertà che gli è assegnata, il definitivo stipulato nel 2013 non potrebbe essere dichiarato inefficace nei confronti di , in quanto atto sostanzialmente dovuto- CP_6
Tale asserzione è priva di pregio dato che, secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, il contratto definitivo non costituisce una mera esecuzione automatica del preliminare, ma rappresenta un nuovo momento negoziale in cui le parti esprimono una rinnovata e attuale volontà contrattuale.
Nel caso di specie, tale principio trova conferma nella circostanza che, mentre nel contratto preliminare era stato pattuito un prezzo di € 4.000.000,00, nel contratto definitivo le parti hanno concordato un prezzo significativamente inferiore, pari a €
2.600.000,00. Questa rilevante divergenza economica evidenzia che le parti, al momento della stipula del definitivo, hanno esercitato una nuova e autonoma volontà negoziale, modificando sostanzialmente i termini dell'accordo originario.
Pertanto la stipula del contratto definitivo con condizioni differenti dimostra che le parti non si sono limitate a dare esecuzione a un obbligo preesistente, ma hanno consapevolmente rinegoziato i termini dell'accordo, esprimendo una nuova volontà contrattuale.
Peraltro, neanche è stato allegato il contratto preliminare dai convenuti al fine di consentirne a questo Giudice l'esame.
In ogni caso, trattandosi di una cessione avvenuta mediante la stipula di un preliminare/definitivo, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che, il contratto preliminare di vendita di un immobile non produce effetti traslativi e, conseguentemente, non è configurabile quale atto di disposizione del patrimonio, assoggettabile all'azione revocatoria ordinaria, che può, invece, avere ad oggetto l'eventuale contratto definitivo di compravendita successivamente stipulato. In tale ipotesi, la sussistenza del presupposto dell'eventus DA per il creditore va accertata con riferimento alla stipula del contratto definitivo, mentre l'elemento soggettivo richiesto dall'art. 2901 c.c. in capo all'acquirente va valutato con riguardo al momento della conclusione del contratto preliminare, momento in cui si consuma la libera scelta delle parti (Cfr. Cassazione civile n.19327/2023).
In applicazione dei criteri ermeneutici suesposti al caso di specie, va rilevato che
l'eventus DA - inteso quale pregiudizio arrecato alle ragioni creditorie dalla cessione del cespite avvenuta al momento della stipula del definitivo- può ritenersi integrato dato che con la cessione dell'immobile si è avuta la fuoriuscita dell'immobile dall'asse ereditario;
immobile dall'elevato valore concordato nel preliminare in 4.000.000,00 e ridotto nel definitivo a 2.600.000,00.
Ebbene, ai fini dell'azione revocatoria ordinaria non è richiesta la totale compromissione della consistenza patrimoniale del debitore, ma soltanto il compimento di un atto che renda più incerto o difficile il soddisfacimento del credito, che può consistere, non solo in una variazione quantitativa del patrimonio del debitore, ma anche in una modificazione qualitativa di esso (da ultimo Cassazione civile, n.
3817/2025).
L'onere di provare l'insussistenza di tale rischio, in ragione di ampie residualità patrimoniali, incombe sul convenuto che eccepisca, per questo motivo, la mancanza dell'eventus DA (Cfr. Cass. 03/02/2015, n. 1902; Cass. 29/03/2007, n. 7767).
Ebbene, non possono ritenersi sufficienti a tali fini le partecipazioni azionarie detenute dai convenuti nella società del gruppo.
Ciò perché, la sostituzione di un bene immobile con il denaro riveniente dalla sua vendita di per sé comporta una rilevante modifica qualitativa della garanzia patrimoniale poiché espone il creditore ad un maggior rischio di perdita della garanzia stante la maggior facilità della cessione del denaro, con conseguente depauperamento quantitativo del patrimonio ed integra, dunque, il pregiudizio idoneo a giustificare la revoca dell'atto dispositivo (Cfr. Cass. 9 febbraio 2012, n. 1896), a meno che il debitore, che voglia sottrarsi agli effetti dell'azione revocatoria, non provi che il suo patrimonio residuo sia tale da soddisfare ampiamente le ragioni del creditore (Cass. 18 giugno
2019, n. 16221, Cass. 19 luglio 2018, n. 19207), prova quest'ultima che nel caso di specie difetta.
Il fatto che i debitori fossero titolari di partecipazioni societarie non esclude di per sé il pregiudizio arrecato alle ragioni creditorie dell'attrice, in considerazione della circostanza che la produzione di utili o perdite societarie è soggetta al rischio d'investimento, proprio di ogni attività di impresa e, dunque, il pignoramento di quote societarie si espone, rispetto a quello di un bene immobile, ad una minore appetibilità, dovendo l'investitore diventare parte di una compagine societaria, onde la alienazione di un immobile di quasi 4.000.000,00 euro sicuramente ha reso più incerto il soddisfacimento del credito, variando qualitativamente il patrimonio.
Consilium fraudis e partecipatio fraudis
Trattandosi di un atteggiamento soggettivo, tale elemento psicologico va provato dal soggetto che lo allega e può essere accertato anche mediante il ricorso a presunzioni, il cui apprezzamento è devoluto al giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità in presenza di congrua motivazione (cfr. Cassazione n. 24757/2008).
Nel caso di specie, in applicazione dei principi enunciati dalla giurisprudenza di legittimità pronunciatasi su revocatoria della sequenza contrattuale preliminare/definitivo sopra citati (Cfr. Cassazione civile n.19327/2023), va analizzato l'atteggiamento tenuto al momento della stipula del preliminare avvenuto il 23.9.2010
(cfr. pag. 2 all. 10 – copia atto” depositato dall' in sede di citazione), tra CP_6 [...] ed , con il cui atto quest'ultimo prometteva di vendere alla CP_5 Persona_1 la piena proprietà del complesso immobiliare oggetto di causa. CP_5
Nel giudizio instaurato dalla curatela del fallimento Mirabella S.p.a., società nella quale il ha rivestito la carica di amministratore unico sino al dicembre Persona_1
2011 (cfr. all. 14 atto di citazione) dalle rettifiche delle voci attivo/passivo patrimoniale, era emerso come la società versasse in condizione d'integrale perdita del capitale sociale già dal 2010, medesimo anno di stipula del preliminare di vendita.
Il definitivo veniva concluso dal in data 01.08.2013 e, a distanza di meno di CP_1 un anno, precisamente il 13.6.2014, la società Mirabella S.p.a. veniva dichiarata fallita dal Tribunale di Napoli a seguito di gravissimi illeciti gestionali commessi da Persona_1
a danno della società e dei creditori.
[...]
Come correttamente rilevato dalla stessa parte convenuta, anche i successori, odierni convenuti rivestivano la qualità di soci nel gruppo societario familiare, pertanto, appare inverosimile che non fossero a conoscenza dello stato di insolvenza della
Mirabella S.p.a. o più genericamente dell'insolvenza del de cuius CP_1
Sintomatico della consapevolezza del pregiudizio è altresì la circostanza che già CP_6 prima della stipulazione dell'atto dispositivo, aveva notificato anche agli eredi cartelle di pagamento e avvisi di addebito per un importo pari ad euro 702.272,84; conseguentemente, è verosimile la volontà di diminuire la garanzia patrimoniale generica mediante la stipula di un contratto definitivo avente ad oggetto un cespite immobiliare di valore rilevante.
Ebbene, tali elementi sono idonei a fondare la presunzione in ordine alla esistenza del consilium fraudis, inteso, nel caso di specie, quale agevole conoscibilità, nei debitori di tale pregiudizio.
Sul punto, è doveroso effettuare una precisazione: è vero che in una sequenza tipica preliminare-definitivo, come statuito dalla giurisprudenza di legittimità, l'elemento soggettivo richiesto dall'art. 2901 c.c. in capo all'acquirente va valutato con riguardo al momento della conclusione del contratto preliminare, momento in cui si consuma la libera scelta delle parti (Cfr. Cassazione civile n.19327/2023).
E però, questo argomentare può essere ragionevolmente condiviso laddove il definitivo, in quanto atto dovuto, sia una riproduzione del preliminare, almeno con riguardo agli elementi essenziali del contratto, quale è il prezzo della compravendita.
Se invece le parti non si sono limitate a dare esecuzione a un obbligo preesistente, ma hanno consapevolmente rinegoziato i termini dell'accordo, esprimendo una nuova volontà contrattuale, allora la logica conseguenza è che la partecipatio fraudis del terzo vada analizzata con riguardo alla stipula del definitivo.
A ragionare diversamente, il meccanismo preliminare-definitivo si presterebbe a notevoli abusi, tanto che basterebbe stipulare un preliminare al valore di mercato , rideterminando il prezzo in vile nel definitivo, per escludere per ciò solo l'elemento soggettivo del consilium fraudis in capo al terzo.
Dunque, nel peculiare caso di discrasia tra preliminare e definitivo, anche la valutazione di quest'ultimo concorre a lumeggiare l'elemento soggettivo in capo al terzo.
E' altresì' indubbio che il definitivo abbia anche una causa propria legata appunto alla gestione delle sopravvenienze, ovvero alla gestione dei mutamenti di fatto intervenuti dal giorno della promessa delle prestazioni/consensi, al giorno della stipula de l secondo contratto;
ma tali sopravvenienze devono essere oggetto di specifica allegazione e prova.
Operate queste considerazioni di principio, si procede, dunque, ad esaminare l'elemento soggettivo del terzo beneficiario (c.d. participatio fraudis), secondo la declinazione esplicitata.
Ebbene, in tale valutazione non può negligersi che il definitivo è intercorso tra soggetti che non erano tra loro estranei, atteso che la acquirente, è coniugata, CP_5 dal 19 giugno 1999, al dott. , notaio che ha rogato per i alcuni Persona_2 CP_1 atti rilevanti.
Ma l'elemento che conduce a configurare come esistente la scientia decoctionis in capo al terzo, intesa quale agevole conoscibilità nel terzo del pregiudizio arrecato ai creditori, è la stipulazione del definitivo ad un prezzo notevolmente inferiore a quello pattuito nel preliminare.
Le parti convenute non allegano il preliminare, al fine di verificare anche se e quando era stato concordato il termine per la stipula del definitivo. Quello che emerge dal definitivo e dalle allegazioni delle parti, non specificamente contestate, è che le parti avevano stipulato un preliminare nel 2010 ove avevano convenuto un prezzo di cessione pari ad euro 4.000.000,oo per poi addivenire alla stipula del definitivo ad un importo, notevolmente ridotto, di euro 2.600.000,00.
Una sproporzione che non è proporzionalmente giustificata.
I convenuti sul punto hanno depositato una perizia giurata (doc. 2) da cui risulta un valore dell'immobile nel 2012 in una forbice tra 2.418.000 circa e 2.046.000 circa ed hanno altresì dedotto che l'altro elemento che ha inciso sulla riduzione del prezzo è integrato dal mutamento del canone annuo locatizio da euro 171.151,0 ad euro
147.776,00, secondo quanto emerge dalla produzione di una nota della Prefettura di
Caserta del 26.6.2012, che ha accertato una riduzione del canone di locazione del 10% di quello originario, a partire dal 1.6.2012.
Ed infatti tale immobile attualmente è adibito a caserma dei Carabinieri di Aversa, gli acquirenti percependo il canone annuo dal Ministero degli Interni, locatario dell'immobile dal 14.12.2005.
Questo giudice, subentrato nel giudizio in corso di causa, ha ritenuto necessario l'espletamento di una CTU che ha concluso affermando che: “Il valore del bene alla data della stipula (si intende del definitivo) era pari a euro 4.500.000,00
(quattromilionicinquecento). Se si intende valutare l'incidenza della riduzione del canone di locazione del 10%, stabilito dal Ministero e non contestato da parte attrice, sul valore di mercato del bene, lo stesso al più avrebbe avuto un valore pari a euro
4.000.000 (quattromilioni). (Cfr. pag. 18 relazione peritale).
Questo giudice ritiene l'elaborato del CTU logico, coerente con le premesse metodologiche ivi spiegate e ben motivato, anche in relazione alle osservazioni di parte convenuta.
Secondo la corte di nomofilachia (Cass., n. 14638 del 2004), il giudice di merito che riconosce convincenti, oltre che immuni da difetti e lacune, le conclusioni del consulente tecnico non è tenuto ad esporre in modo specifico le ragioni che lo inducono a fare propri gli argomenti dell'ausiliare se dalla indicazione della consulenza tecnica possa desumersi che le contrarie deduzioni delle parti siano state rigettate in modo motivato e convincente, dato che in tal caso l'obbligo della motivazione è assolto con l'indicazione della fonte dell'apprezzamento espresso.
Ebbene, l'elemento della sproporzione di prezzo (da 4.000.0000 a 2.600.000) è dirimente, anche in ragione della circostanza che agevolmente gli eredi avrebbero potuto ben pretendere l'adempimento del preliminare in tutti i suoi elementi, compreso il pagamento del prezzo convenuto, coerente rispetto a valori di mercato, azionando, in caso di inadempimenti, i rimedi previsti dall'ordinamento, soprattutto verso una parte ritenuta solvibile.
I convenuti si sono giustificati affermando che, in mancanza di una rinegoziazione, avrebbero esercitato il diritto di recesso previsto dal preliminare, senza però allegare quest'ultimo, sì da consentire al Giudice di verificare l'effettiva esistenza di tale previsione.
In questo scenario, è quantomeno anomalo avere convenuto un prezzo visibilmente inferiore, peraltro pagato quasi interamente già al momento del preliminare ove l'acquirente ha versato a mezzo di assegni il mese successivo la somma di euro
2.400.000,00, versando al momento del definitivo il solo residuo di 200.000,00.
Da questo punto di vista il prezzo poi definitivamente convenuto si avvicina di molto all'acconto già pagato in sede di preliminare;
e non si può trascurare che già in quella sede parte acquirente veniva immediatamente immessa nel possesso di quanto acquistato, subentrando, per tanto, nel diritto di percepire i canoni di locazione da parte del Ministero dell'Interno, senza alcuna garanzia del pagamento del prezzo convenuto di 4.000.000,00.
Dunque, gli elementi complessivamente considerati, ossia la diminuzione ingiustificata dl prezzo dell'immobile, la qualità delle parti, la dilazione del saldo prezzo, la contestuale rinunzia dei creditori alla rendita dell'immobile; la mancanza di qualsivoglia garanzia (rinunzia dell'ipoteca legale) a fronte della dilazione accordata dai venditori per il pagamento del residuo prezzo, fanno complessivamente propendere per l'accoglimento della revocatoria (cfr. Cassazione, sentenza n. 21503 del
2011 secondo cui “In tema di domanda revocatoria ordinaria, la lunga dilazione di pagamento, senza interessi, di oltre la metà del prezzo di una compravendita, nonché
l'esenzione del notaio rogante dalle ordinarie visure ipotecarie e catastali, costituiscono elementi da cui ragionevolmente desumere la rappresentazione, da parte del terzo acquirente, dell'idoneità dell'atto traslativo ad arrecare pregiudizio ai creditori del venditore”; cfr. da ultimo Cassazione n.11145/2025 secondo cui l'onere della prova della cd. “scientia decoctionis” in capo all'”accipiens“, gravante sulla curatela, può essere assolto mediante il ricorso a presunzioni ex artt. 2727 e 2729 C.c., sempreché gli elementi indiziari, valutati necessariamente gli uni per mezzo degli altri, si rivelino idonei nel loro complesso a condurre il giudice a ritenere che il terzo, facendo uso della sua normale prudenza e avvedutezza – rapportata anche alle sue qualità personali e professionali, nonché alle condizioni in cui egli si è trovato concretamente ad operare
– non possa non aver percepito i sintomi rivelatori della decozione del debitore (Cass.
13445/2023).
In definitiva, la domanda ex art. 2901 c.c. avanzata dall' va accolta, con CP_6 conseguente declaratoria di inefficacia, nei suoi confronti dell'atto di disposizione stipulato in data 01.08.2013 n. 5970 registrato in DPNA2 - UT Castellammare di Stabia in data 08.08.2013 e trascritto nella Conservatoria di Caserta- Territorio in data
12.8.2013 R.G 29011 e RP 22045.
Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo, in applicazione dei parametri minimi di cui al D.M. 147/22, tenuto conto del valore della causa (individuato nel valore del credito per cui si agisce)
e della natura delle questioni trattate, nonché delle difese delle parti, in relazione ai valori medi di scaglione relativi alla fase di studio, introduttiva, istruttoria e decisoria.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere operante in composizione monocratica nella persona del giudice dott.ssa Simona Di Rauso con definitiva pronunzia sulla lite di cui in narrativa così provvede:
1) Accoglie la domanda di revocatoria ordinaria e, per l'effetto, dichiara inefficace, ai sensi dell'art. 2901 c.c., nei confronti di , l'atto di Parte_1 compravendita del 1.08.2013 (per notaio , rep. n. 29561, racc. n. Persona_3
17292) num. 5970 registrato in DPNA2 - UT Castellammare di Stabia in data 8.8.2013
e trascritto nella Conservatoria di Caserta in data 12.8.2013 RG 29011 e RP 22045, richiamando integralmente detto rogito per ciò che concerne l'individuazione del bene immobile la cui alienazione è inefficace;

2) Condanna i convenuti , , , Controparte_1 Controparte_2 CP_3
e in solido a pagare, nei confronti di CP_4 CP_5 [...]
, le spese del presente giudizio, che liquida in complessivi euro Parte_1
18.977,00, oltre spese generali al 15%, Iva e c.p.a.;
3) Ordina, alle competenti Agenzie del Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare, di procedere alla necessaria trascrizione ed annotazione, con esonero del Conservatore da ogni responsabilità. Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, il 23.06.2025
Il Giudice
Dott.ssa Simona Di Rauso