N. 18249/2022 R.Gen.Aff.Cont.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
4 SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott. Benedetta Ferone, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 18249 del Ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2022, riservata per la decisione in data 9.6.2025, previa assegnazione, ex art. 190 c.p.c., di giorni sessanta per il deposito di comparse conclusionali e di giorni venti per il deposito delle memorie di replica;

TRA
AVV. (c.f. ) nato a [...] Parte_1 C.F._1 il 19/02/1979, residente in [...],
e (c.f. Parte_2
), nata a [...] il [...], C.F._2 residente in [...], rappresentati e difesi dall'Avv. Pierpaolo Barretta (c.f. ), unitamente C.F._3 al quale elettivamente domiciliano presso il suo studio in Napoli, alla Via
Depretis, 19;
- ATTORE –
E con sede in Napoli alla via Controparte_1
CO TA n°81, C.F. , in persona dell'amministratore P.IVA_1 pro-tempore Avv. Marco Miraglies, C.F. , con studio C.F._4
in Napoli alla via D. TA n°81– pal-20 che la rappresenta e difende e presso il quale è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti;

- CONVENUTO-
Oggetto: comunione e condominio, spese cond.
Conclusioni: come da atti e verbali di causa, da note in sostituzione dell'udienza del 6.6.2025 e da comparse conclusionali e da memorie di replica
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato alla Parte_3
l'Avv. e , premettendo di Parte_1 Parte_2 essere rispettivamente nudo proprietario e usufruttuaria dei locali terranei siti in Napoli, alla Via CO TA, 81, Parco Lamaro, c.d. ex per la giusta quota 12/1104, come meglio precisato nell'atto di CP_1 citazione, adivano il Tribunale per vedere dichiarata l'invalidità della delibera del 20.6.2022 perché avente ad oggetto un argomento che non era stato posto all'ordine del giorno e perché lesiva del diritto all'uso della cosa comune nonché l'invalidità e l'assenza di qualsivoglia efficacia contrattuale del regolamento relativo all'uso della cosa comune, posto quale condizione per partecipare al sorteggio ed alla successiva assegnazione dei posti auto;
il tutto con vittoria delle spese di lite.
Si costituiva la che eccepiva l'improcedibilità della Parte_3 domanda, il proprio difetto di legittimazione passiva e l'infondatezza dell'avversa difesa, chiedendone pertanto il rigetto con vittoria delle spese di lite.
Assegnato termine per esperire il procedimento di mediazione e successivamente assegnati i termini ex art. 183, VI comma cpc, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e con ordinanza del

9.6.2025 veniva assegnata a sentenza con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
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Preliminarmente va rilevato che la domanda è procedibile, essendo stato espletato il procedimento di mediazione conclusosi con esito negativo.
Sussiste poi la legittimazione attiva degli attori risultante dai titoli di proprietà prodotti.
Risulta altresì la legittimazione passiva della e sul Parte_3 punto, essendo stata sollevata specifica eccezione, va evidenziato che l'art. 1105 c.c. prevede che tutti i partecipanti alla comunione hanno diritto di concorrere all'amministrazione della cosa comune e l'art. 1106 comma 2
c.c. stabilisce che con la maggioranza ordinaria i comunisti possono nominare un amministratore determinando i relativi poteri ed obblighi.
Pertanto, secondo il dettato normativo, i poteri dell'amministratore devono essere determinati dal regolamento della comunione o dal provvedimento di nomina e, in mancanza l'amministratore non è investito della rappresentanza sostanziale e processuale della comunione, nell'ambito delle sua competenze, come avviene nel condominio, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c..
In altri termini l'amministratore della comunione è un mandatario senza rappresentanza, a meno che tale potere non sia stato espressamente conferito con il regolamento e con il provvedimento di nomina e non è consentita alcuna applicazione analogica della regola contenuta nell'art. 1131 c.c.
Infatti, l'amministratore della comunione ex art. 1106 c.c. non è legittimato a rappresentare i comunisti se tale potere non gli sia stato attribuito espressamente nella delega di cui all'art. 1106 comma 2 c.c. non essendo applicabile analogicamente - per la presenza della disposizione citata, che prevede la determinazione dei poteri delegati - la regola contenuta nell'art. 1131 c.c., comma 1, la quale attribuisce all'amministratore del condominio il potere di agire in giudizio sia contro i condomini che contro i terzi (Cass. Sez.
II n. 4209/2014 richiamata da Cass. Civ. sez. II Ord. 20.06.2017 n. 15271).
Orbene, nel caso di specie, come si evince dalla delibera del 31.5.2022,
l'assemblea nominava l'Avv. Miraglies come amministratore della
Comunione e gli conferiva la rappresentanza legale passiva.
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Pertanto, si ritiene sussistente la legittimazione passiva del convenuto.
Va conseguentemente anche disattesa l'eccezione di assenza di autorizzazione alla costituzione in giudizio da parte dell'Avv. Miraglies, proprio in virtù della delibera di nomina del 31.5.2022, che già conferiva il potere di rappresentanza all'amministratore.
Nel merito, con riferimento alla domanda di annullamento e/o di nullità della delibera del 20.6.2022, è infondata la doglianza di parte attrice secondo cui l'assemblea avrebbe deliberato su un argomento che non era stato posto all'ordine del giorno.
Dalla lettura del verbale si evince chiaramente che la proposta dell'Avv.
era stata inserita tra i capi da discutere. Pt_1
E' invece fondata la doglianza di parte attrice secondo cui la delibera sarebbe stata assunta in violazione del diritto di pari uso della cosa comune.
Si osserva che, in generale, la regolamentazione dell'uso della cosa comune ai fini dell'individuazione dei posti auto, in assenza di unanimità, deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i comunisti stabilita dall'art. 1102 c.c. il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene.
Ciò si è verificato proprio nel caso di specie in cui, in virtù della delibera impugnata, veniva concessa in via temporanea la possibilità ai conduttori,
“solo in seconda istanza”, in sostituzione dei proprietari, di presentare la domanda per l'uso del posto auto.
Orbene, l'art. 1102 c.c. va letto in combinato disposto con l'art. 1103 c.c. che stabilisce al primo comma che “ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota”.
Ne consegue che, in caso di locazione di un immobile, l'uso della cosa comune può essere esercitato dal conduttore che quindi non può essere illegittimamente escluso. Diversamente, vi sarebbe un esclusivo vantaggio dei proprietari residenti e un'evidente ingiustificata alterazione del rapporto di equilibrio tra i comunisti nel godimento paritario dell'area.
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Ne consegue che va dichiarata la nullità della delibera del 20.6.2022 nella parte in cui sono state ammesse in via del tutto temporanea, fino a nuova delibera, le domande dei conduttori, in sostituzione dei proprietari, come seconde istanze, in attesa di valutare la liceità dell'uso indiretto della cosa comune.
Per gli stessi motivi va dichiarata altresì la nullità del regolamento per cui è causa.
E' pacifico che non è consentito, se non con l'unanimità dei comunisti, un regolamento che incida sui diritti di singoli in ordine all'uso dei beni comuni, limitandoli o sacrificandoli a vantaggio soltanto di altri partecipanti alla comunione.
La delibera adottata a maggioranza non può, infatti, alterare il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, cosicché l'intento della assemblea dei comproprietari di garantire ad alcuni comproprietari un uso particolare e più intenso della cosa comune giustificato dalla situazione dei luoghi non può comportare legittimamente la cessazione dell'uso della cosa stessa secondo la sua naturale destinazione da parte di altri comproprietari.
Orbene, nel caso di specie, non risulta provato che il regolamento sia stato approvato all'unanimità dei comunisti. Non risulta che esso abbia natura contrattuale. Il convenuto invero non ha prodotto la delibera di approvazione del regolamento e in ogni caso non rileva la sottoscrizione da parte dell'Avv.
dello stesso in assenza di delibera adottata all'unanimità. Pt_1
Di qui l'accoglimento della domanda e la declaratoria di nullità del regolamento.
Le spese di lite seguono la soccombenza in applicazione dei parametri di cui al dm 55/2014 e successive modifiche (valore della controversia indeterminabile) con la precisazione che ci si discosta dai parametri medi per la non particolare complessità delle questioni giuridiche trattate.


P.Q.M.


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Il Tribunale di Napoli, IV sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa così provvede:
Accoglie, per quanto di ragione, la domanda proposta dagli attori e per l'effetto dichiara la nullità della delibera del 20.6.2022.
Dichiara l'assenza di efficacia contrattuale del regolamento relativo all'uso della cosa comune, posto quale condizione per partecipare al sorteggio ed alla successiva assegnazione dei posti auto.
Dichiara la nullità del regolamento relativo all'uso della cosa comune, posto quale condizione per partecipare al sorteggio ed alla successiva assegnazione dei posti auto.
Condanna la con sede in Napoli Controparte_2 alla via CO TA n°81 alla rifusione delle spese di lite in favore degli attori che si liquidano in € 545,00 per esborsi ed in € 5.000,00 per onorari oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso in Napoli, il 3.10.2025
Il Giudice
Dr.ssa Benedetta Ferone
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