Nr. 1003 /2022 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Asti
In persona del Giudice Onorario, dott. Salvatore Sorgi, all'esito della Camera di Consiglio e stante l'art. 281 sexies c.p.c., pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa promossa da:
, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato/a/e/i e Parte_1 difeso/a/e/i dall'Avv. COLOMBARO ENRICO, presso il cui studio in Asti (), Via XX Settembre 65, è elettivamente domiciliato per delega in calce.
Attore
CONTRO
, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata/o/e/i e Controparte_1 difesa/o/e/i disgiuntamente e/o congiuntamente dall' Avv.to MARGARINO CINZIA, presso il cui studio in Asti,
C.so Alfieri 185, è/sono elettivamente domiciliati per delega in calce;

e
, rappresentata/o/e/i e difesa/o/e/i disgiuntamente e/o congiuntamente dall' Parte_2
Avv.to Francesco Sereno Argento, presso il cui studio in Asti, Via T. Tasso 2, è/sono elettivamente domiciliato/i per delega in calce.
Convenuti SC
OGGETTO: az. di reintegra nel possesso ex art. 1168 c.c.
CONCLUSIONI
Voglia il Giudice Onorario, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione;

NEL MERITO:
Per l'attore B Parte_1
In via preliminare:
- in rito, dichiarare improcedibile il presente giudizio di merito possessorio per difetto del tentativo obbligatorio di mediazione ex art. 5, commi 1 bis e 4 lett. d, d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28;
- dato atto che il ricorrente si rimette al Giudice Ill.mo in ordine alla Parte_1 estromissione del convenuto dal giudizio, nonché dato atto dell'infondatezza delle Parte_2 domande ed eccezioni sollevate dal convenuto , respingere in punto spese ogni Parte_2 domanda ed eccezione formulata dal medesimo;
In via principale:
- dichiarare legittima e fondata l'azione possessoria spiegata e disporre la reintegrazione del ricorrente
, ut supra, nel possesso della servitù di passaggio pedonale e per il carico Parte_1
e lo scarico dei bidoni dell'immondizia, che si esercita sul cortile del confinante
[...]
censito nel Catasto dei Terreni del Comune di Asti fg. 78, part. 486, e consente CP_1
l'accesso ed il recesso alla pubblica via denominata Corso Dante e per l'effetto condannare il convenuto , come in epigrafe generalizzato e rappresentato, a fare Controparte_1 immediata consegna al ricorrente delle chiavi o dispositivi d'apertura di qualsivoglia natura dei cancelli e lucchetti di cui in parte espositiva ovvero ed in ogni caso dare i migliori provvedimenti del caso atti a reintegrare il ricorrente nel possesso della servitù.
Con vittoria di spese ed onorari di patrocinio, spese generali, C.P.A., I.V.A. ed accessori come per legge se ed in quanto dovuti, tanto per la fase sommaria che per la fase di merito.
Per il convenuto Controparte_1
In via preliminare:
- rimettere la causa in istruttoria ed assegnare alle parti il termine per l'esperimento della procedura obbligatoria di mediazione.
In via istruttoria:
- previa revoca dell'ordinanza del 09/05/2024, Voglia il Giudice Ill.mo ammettere le prove orali dedotte dall'esponente in memoria ex art. 183 c. 6 n. 2 c.p.c. datata 19/12/2022;
- previa revoca delle ordinanze pronunciate il 14/11/2024 ed il 30/01/2025 e di quella pronunciata a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 28/03/2025, Voglia il Giudice Ill.mo disporre la prosecuzione dell'istruttoria orale e, conseguentemente, fissare udienza per l'escussione dei due testi di parte convenuta resistente non ancora sentiti, signori e . Testimone_1 Controparte_2
In via subordinata:
- previa revoca dell'ordinanza pronunciata a scioglimento della riserva assunta all'udienza del
28/03/2025, Voglia il Giudice Ill.mo fissare udienza di precisazione delle conclusioni ex art. 281 quinquies, comma 1, c.p.c. ante riforma.
Nel merito:
- respingere il ricorso possessorio del in quanto infondato e, dato atto Parte_1 della proposta eccezione di decadenza del ricorrente dall'azione da Parte_1 questo proposta, assolvere l'esponente da ogni avversaria pretesa, comunque infondata. Con vittoria di spese e competenze di entrambe le fasi di giudizio.
Per il convenuto Parte_2
In via preliminare:
- revocare l'ordinanza comunicata il 08/05/2025 e fissare udienza per la precisazione delle conclusioni, con concessione dei termini per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica ai sensi dell'art. 190 c.p.c. previgente, applicabile al presente procedimento.
In via principale
- dichiarare privo di legittimazione passiva e così estrometterlo dal presente Parte_2 giudizio, sempre con vittoria di spese e competenze. In subordine
- assolvere dalle pretese nei suoi confronti, - anche, occorrendo, per Parte_2 Pt_2 intervenuta decadenza di parte attrice dall'agire (art. 1168 c.c), - e con vittoria di spese e competenze. MOTIVI DELLA DECISIONE
Depositato ricorso introduttivo ex art. 703 c.p.c. in data 07.04.2022, il ricorrente evocava in giudizio avanti al Tribunale di Asti i resistenti perchè venisse disposta la reintegrazione del ricorrente
[...]
, ut supra, nel possesso della servitù di passaggio pedonale e per il carico e lo scarico dei bidoni Parte_1 dell'immondizia, esercitata a suo dire sul cortile del confinante censito nel Controparte_1
Catasto dei Terreni del Comune di Asti fg. 78, part. 486, e così consentire il transito verso e dalla pubblica via denominata Corso Dante, nonchè per l'effetto condannare i resistenti Controparte_1 [...]
, in epigrafe generalizzati, a fare immediata consegna al ricorrente delle chiavi dei cancelli. CP_3
Seguiva l'ordinanza del 02.06.2022 ex art. 669 – octies co. 2 c.p.c., con la quale il Giudice disponeva come da seguente tenore: “Il G.O. dichiara la tempestività dell'azione di reintegrazione ex art. 1168 c.c., rigettando per l'effetto l'istanza di intervenuta decadenza, e, altresì, accoglie la domanda di parte ricorrente, disponendo perché il , nella persona del suo legale rappresentante pro-tempore, Controparte_1 provveda in via immediata a consegnare al , nella persona del legale Parte_1 rappresentante pro-tempore, la chiave del lucchetto del cancello, che divide le part. 486 e 2790 fg. 73, nonché chiavi e/o dispositivi elettronici per il controllo e l'apertura del cancello sulla part. 486 per l'accesso a C.so
Dante in Asti”.
Con ricorso del 21.07.2022, il convenuto , nella persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, introduceva il giudizio di merito, ove regolarmente si costituiva anche parte ricorrente, unitamente al litisconsorte . Le parti congiuntamente chiedevano la Parte_2 concessione dei termini ex art. 183 co. 6 c.p.c.
Intervenuta l'interruzione del processo ex art. 301 c.p.c., seguiva la riassunzione del giudizio di merito con la comparsa di costituzione e risposta dell'Avv. Cinzia Margarino, per il Controparte_1
Il G.I. autorizzava il deposito delle memorie ex art.183, sesto comma c.p.c. e, all'esito del loro deposito, ammetteva le prove orali, provvedendo così all'escussione dei testimoni.
Esaurita la fase istruttoria, si veniva per la precisazione delle conclusioni e concessi i termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle eventuali memorie ex art. 189 c.pc. novellato, la causa era quindi trattenuta a sentenza
Dato atto che la rimessione del fascicolo in decisione ha seguito impropriamente la procedura contenuta nel novellato art. 189 c.p.c. in luogo di quella ex combinato disposto degli art. 189 e 190 c.p.c., secondo il principio del “tempus regit actum” (trattasi di fascicolo antecedente alla riforma Cartabia), si rimetteva la causa avanti al giudice per gli incombenti ex art. 286 sexies c.p.c.
All'udienza del 26.09.2025, rinnovata la precisazione delle conclusioni e all'esito della discussione orale, nel corso della quale le parti tutte rinunciavano alla sollevata eccezione di improcedibilità del presente giudizio di merito possessorio ex art. 5, commi 1 bis e 4 lett. d, d.lgs. 4 Marzo 2010, n. 28, il G.O.P. si ritirava in Camera di Consiglio per la stesura della decisione.
All'esito della stesura e terminata la camera di Consiglio, il G.O.P. provvede al deposito della sentenza.
In fatto
Parte ricorrente lamenta la chiusura di due cancelli e, quindi, l'impossibilità per i propri condomini di accedere e recedere con transito pedonale dalla via pubblica C.so Dante al proprio cortile. Altresì, la chiusura di questi due cancelli ostacola l'intervento degli operatori per la raccolta dei rifiuti condominiali contenuti in appositi bidoni posizionati all'interno del cortile di parte ricorrente. In diritto
Parte ricorrente, all'esito della pronunciata misura cautelare del 03.06.2022, chiede la reintegrazione nel possesso della servitù avente ad oggetto il passaggio pedonale, anche per la rimozione settimanale e/o periodica dei bidoni contenenti i rifiuti condominiali e posizionati nel proprio cortile interno, passaggio da esercitarsi sul cortile appartenente a controparte ( ) e censito nel Catasto Terreni Controparte_1 del Comune di Asti fg. 78 part. 486.
Controparte, invece, eccepisce l'intervenuta decadenza di controparte, data la proposizione dell'azione di reintegrazione ex art. 1168 c.c. una volta decorso l'anno dal presunto e sofferto spoglio.
Per l'effetto, la stessa parte chiede il rigetto della domanda di reintegrazione, contenuta nel ricorso introduttivo ex art. 703 c.p.c.
Stante la sollevata eccezione di incapacità a testimoniare, sollevata da parte attrice ex art. 246 c.p.c. in riferimento ai testi escussi Sigg. e , nonché a scioglimento della posta Tes_2 Testimone_3 riserva, non vi è dubbio che la stessa debba ritenersi fondata. In forza della natura giuridica del , CP_1 che non è un soggetto giuridico dotato di propria personalità, i singoli condòmini sono privi di capacità a testimoniare nelle cause, che coinvolgono il , in quanto la pronunciata sentenza avrebbe effetti CP_1 diretti in favore o contro la sfera giuridica dei singoli condomini (ex plurimis Cass. Civ. sez III, sent. 17199/15).
Poiché non è in contestazione che i Sigg. e sono ad oggi condomini Testimone_3 Tes_2 del e, quindi, portatori ex art. 246 c.p.c. di interesse giuridico attuale e concreto Controparte_1 idoneo a legittimare ex art. 100 c.p.c. la loro partecipazione al giudizio in corso, sugli stessi grava il divieto di testimoniare, per cui non sarà possibile tener conto delle rispettive deposizioni.
In via preliminare e sull'eccezione di decadenza sollevata dal convenuto , Controparte_1 la stessa non può essere accolta, in quanto dal carteggio intercorso tra gli amministratori dei due Condomini nei mesi di Aprile e Maggio del 2021, è ragionevole dedurre che già all'epoca i due cancelli (quello sul C.sa
Dante e il successivo di divisione tra i cortili dei rispettivi Condomini) non fossero ancora chiusi.
Proprio la comunicazione del geom. per il , del 26.04.2021 CP_4 Controparte_1
(doc. 5 in atti di parte attrice) fornisce testuale riscontro del corrente transito esercitato sia ad opera degli Con operatori per ritirare i bidoni del , nonché dei Condomini di parte ricorrente. Controparte_6
Segue la risposta dell'amministratore di controparte ( ), , del Parte_1 Controparte_7
20.05.2021, ove si dà atto di essere a conoscenza dei lavori di motorizzazione del cancello carraio di C.so Dante. Proprio con riferimento ai richiamati lavori di motorizzazione, lo stesso amministratore comunica la disponibilità a contribuire alle relative spese e contestualmente rivolge un'istanza di consegna della chiave per l'apertura di predetto cancello in esito all'ultimazione dei lavori de quibus.
La riferita documentazione, di cui non sono contestati la provenienza e i contenuti, lascia ragionevolmente dedurre che ai tempi delle riferite missive i cancelli non fossero chiusi ed il passaggio pedonale da C.so Dante fino al cortile del ricorrente potesse essere esercitato liberamente sia CP_1 dagli operatori per il ritiro dei bidoni, nonché dagli stessi condomini di parte attrice.
La stessa circostanza documentale del verbale assembleare del (doc. 8 in Controparte_1 atti di parte attrice), datato 22.04.2021, costituisce ragionevole indizio che a quella data i condomini di parte ricorrente potessero transitare dal cortile del resistente sia per dirigersi verso C.so Dante, CP_1 nonché per entrare da C.so Dante e così transitare fino al proprio cortile attraverso i due cancelli de quibus.
Proprio nel corso della predetta assemblea veniva approvato il preventivo delle ditta Olmo, dove erano previsti i lavori per la sostituzione della serratura e la motorizzazione del cancello su C.so Dante, nonché veniva affrontato il tema del transito pedonale sul cortile del proprio Condomino ad opera dei condomini di controparte. Sul punto il verbale de quo riferisce l'intenzione di tale di fornire Per_1 all'amministratore (si presume del ) il regolamento che dà diritto al B di passare CP_1 CP_1 tramite il cortile dell'A. Si prosegue riferendo che il chiederà al B di farsi un'uscita dalla CP_1 recinzione sulla Via Croce (si riporta testualmente quanto riferito nel citato verbale assembleare). In considerazione della data di approvazione del preventivo (22.04.2021) e dell'intervento di tale Sig.
sul transito pedonale de quo, si può pacificamente sostenere che almeno sino a quella data il Per_1 transito dei condomini ricorrenti da e verso C.so Dante attraverso il cortile del resistente non CP_1 incontrasse ancora ostacoli.
La stessa deposizione del teste , teste di controparte ed esecutore dei lavori Testimone_4 di riparazione del cancello posto a divisione dei due cortili, pur confermando l'esecuzione dei lavori di riparazione del cancello de quo nel mese di Marzo 2021, dichiara, altresì, di aver provveduto a mettere i due ganci nuovi per poi consentire la chiusura del cancello. Allo stesso modo, però, precisa di non ricordare nulla sull'installazione del lucchetto. L'attendibilità delle dichiarazioni del teste è data dalla stessa fattura in atti dell'artigiano (doc. 4 in atti di parte convenuta – comparsa di costituzione e risposta), dove non si trova indicata in elenco né la fornitura né la posa di alcun lucchetto.
Con l'ulteriore deposizione, quella del teste , il quale riferisce di aver provveduto ad Testimone_5 eseguire i lavori di tinteggiatura di tutta la recinzione intorno al cortile del e di Parte_1 aver lavorato anche nell'area del cancello de quo, risulta che detto cancello fosse aperto e forse non c'era nemmeno la serratura.
La stessa deposizione testimoniale, resa da , teste di controparte udito in Testimone_6 controprova e residente nel , chiamato a deporre sul capo 18 conferma Controparte_1 integralmente la circostanza che la motorizzazione del cancello posto su C.so Dante, così come la sostituzione della sua serratura, risalga al mese di Maggio 2021. Dalla sua deposizione sul passaggio saltuario, esercitato dai condòmini del attraverso i dedotti cancelli, emerge anche la precisazione che Parte_1 gli stessi erano sempre aperti.
Alla luce dei richiamati riscontri probatori è di tutta evidenza, quindi, che l'atto di spoglio ad opera del e a danno del si sia materializzato per l'effetto Controparte_1 Parte_1 non prima del mese di Maggio 2021.
Risultando il ricorso introduttivo del giudizio sommario depositato ritualmente in data 07.04.2022, è ragionevole dedurre che l'istanza di reintegrazione nel possesso della servitù di passaggio pedonale sia stata rivolta alla controparte entro l'anno dal sofferto spoglio e, quindi, la sollevata eccezione di decadenza ex art. 1168 c.c. debba ritenersi comunque respinta.
Si procede, quindi, all'esame della domanda contenuta nel ricorso introduttivo del giudizio sulla reintegra del nella situazione di fatto equivalente all'esercizio di una servitù di Parte_1 passaggio pedonale sul cortile di appartenenza del controparte. CP_1
Costituisce circostanza pacifica e non contestata, tenuto conto anche della prodotta documentazione
(doc. 3 – 4 – 9 – 10 in atti di parte attrice), la situazione di fatto come di seguito riportata:
- la realizzazione dell'edificio del risale ad una data anteriore a quella Parte_1 dell'edificio di controparte;

- i cortili pertinenziali dei due Condomini sono confinanti e divisi da un cancello, in tal senso si richiama il doc. 4 in atti di parte ricorrente con la produzione fotografica ivi contenuta;

- dal cortile del si può accedere al cortile del e CP_1 Parte_1 Controparte_1 da questi tramite un cancello carraio si giunge su una pubblica Via, C.so Dante;

- non è possibile il transito sul cortile del ricorrente con l'uso di automezzi, circostanza CP_1 non contestata.
In considerazione della situazione di fatto come sopra descritta e alla luce delle deposizioni rese dai testi escussi, è da ritenere ragionevolmente plausibile che fino al momento del sofferto e lamentato spoglio (Maggio 2021) i condòmini di parte ricorrente abbiano liberamente transitato sul cortile di controparte per dirigersi sul C.so Dante o da questa pubblica via rientrare nel proprio cortile. Le dichiarazioni di ulteriori testimoni, unitamente a quelle già riferite, non fanno che confermare la raggiunte conclusioni.
Il teste (per mero refuso le generalità del teste vengono riportate in verbale Testimone_7
), sin dal 2016 dipendente dello studio (amministratore del Testimone_8 Persona_2 [...]
, ma in passato anche del controparte) ricorda, nel corso della sua deposizione, il Parte_1 CP_1 transito di condòmini per l'accesso ed il recesso al Corso Dante attraverso il cortile del
[...]
, facendo menzione del condòmino Sig. . CP_1 Pt_3
Così come ricorda e conferma che l'amministratore del ed i condòmini – Parte_1 tra cui ed - hanno sempre posseduto le chiavi del cancello pedonale tra i cortili e del cancello Pt_3 Pt_4 carraio sul Corso Dante, precisando di averne fatto richiesta al condomino sempre del Pt_4 [...]
, che ha provveduto a darle. Parte_1
Nonché la stessa teste , titolare dell'impresa di pulizia, che opera in entrambi i Testimone_9
Condomini da 10 anni, conferma con la sua deposizione il passaggio dei condomini di parte ricorrente sul cortile del di controparte, passando dal cancello di divisione e così uscendo sulla pubblica via di CP_1
C.so Dante. Così come conferma che il cancello di divisione de quo è sempre stato aperto. Dichiarazione questa che trova, peraltro, conferma in quelle rilasciate e già menzionate del , esecutore dei Testimone_5 lavori di tinteggiatura di tutta la recinzione intorno al cortile del e del dedotto Parte_1 cancello, nonché in quelle di , che ha provveduto alle opere sul cancello de quo e Testimone_4 nulla ricorda in punto installazione del lucchetto.
Sullo stesso tenore delle dichiarazioni, sin qui riportate, sono quelle riferite dal teste di parte attrice,
Sig. , il quale così ricorda: “Io personalmente, entrando da C.so Dante, percorrevo il cortile del Tes_10
per uscire su C.so Dante. Chiarisco che il cortile del Controparte_1 Controparte_1 veniva transitato anche con bici e motorini”. Lo stesso riferisce anche che il cancello, che separa i cortili dei due era sempre aperto. CP_8
All'esito dell'eseguita istruttoria orale, quindi, è ulteriormente emerso che le circostanze dell'applicazione di un lucchetto di chiusura al cancello di divisione tra i due cortili, così come la motorizzazione del cancello carraio di accesso e recesso dalla pubblica via e la sostituzione della relativa serratura (sul punto vi è anche produzione fotografica non disconosciuta – doc. 4 in atti di parte attrice), così come anche la circostanza della mancata consegna delle chiavi di apertura e accesso, fatti peraltro non contestati in atti, portano a concludere che il abbia pienamente assolto ai propri Parte_1 incombenti probatori sul sofferto e lamentato spoglio subito grazie all'opera di controparte.
Che si tratti di intervenuto spoglio e non di molestia o turbativa costituisce conclusione, cui si perviene in forza della costante giurisprudenza di legittimità (Cass. Civ. sent. 6956/95), secondo cui la differenza tra spoglio e turbativa va definita, …, alla stregua degli effetti che la lamentata violazione del possesso determina sulla situazione di fatto, sulla quale viene ad incidere: se tale situazione, nella sua corrispondenza all'esercizio di un diritto reale, viene eliminata o comunque svuotata del suo essenziale contenuto, la violazione del possesso si sarà concretata nello spoglio, mentre quando dalla condotta illecita derivi solo una limitazione attuale o potenziale del possesso e del suo modo di esercizio, si avrà la semplice turbativa.
Poiché nella vicenda, in forza della chiusura dei due cancelli e la mancata consegna delle chiavi di apertura e di accesso non è più possibile, come già riferito, avere una situazione di fatto, corrispondente all'esercizio della servitù di passaggio pedonale idonea a garantire ai Condomini di parte ricorrente il libero transito sul cortile di controparte per realizzare l'accesso e recesso dalla pubblica via, se ne deduce che la condotta del debba qualificarsi come un'ipotesi di “spoglio”. Controparte_1
Da ciò ne consegue che l'istanza, rivolta dall'attore a controparte, perché venga reintegrato nella situazione di possesso, rappresentata dal libero transito pedonale sul cortile del , Controparte_1 debba ritenersi certamente fondata. Con Peraltro, se non è in contestazione la riferita circostanza sull'accesso degli operatori al cortile del per la raccolta dei rifiuti contenuti nei bidoni ivi posizionati e ciò tramite il CP_1 Parte_1 passaggio pedonale sul cortile del , non vi è motivo per poter ritenere che la stessa Controparte_1 situazione di fatto, corrispondente ad una servitù di passaggio pedonale, non possa essere goduta anche dai condòmini di parte ricorrente.
Da quanto sopra argomentato, pertanto, ne deriva la conferma dell'ordinanza interdittale anche in sede di giudizio di merito.
Infine, rimane da scrutinare la posizione processuale di , amministratore del Parte_2
all'epoca dei fatti e convenuto in giudizio personalmente. Controparte_1
Sul tema, una pronuncia delle Sezioni Unite (Cass. Civ. sent. 18331/10) evidenzia l'esistenza nella giurisprudenza di legittimità di due diversi orientamenti: il primo (maggioritario) afferma che l'amministratore può costituirsi nel giudizio promosso nei confronti del e può impugnare la CP_1 sentenza sfavorevole al pur se a tanto non autorizzato dall'assemblea condominiale;
il secondo CP_1
(minoritario) sostiene, invece, che in assenza di tale deliberazione assembleare l'amministratore è privo di legittimazione a costituirsi e ad impugnare.
Il primo e prevalente orientamento sostiene che l'amministratore è titolare di una rappresentanza processuale passiva generale che non incontra limiti, posto che l'art. 1131 c.c., prevedendo che l'amministratore "può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio", va interpretato nel senso che l'amministratore non necessita di alcuna autorizzazione dell'assemblea per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni eventualmente necessarie (v., tra le tante, Cass. 20/4/2005, n. 8286; 21/5/2003, n.7958; 15/3/2001, n. 3773).
Non sussiste quindi alcuna distinzione tra la capacità dell'amministratore di essere convenuto e quella di costituirsi (alias resistere) nel giudizio per una materia non ricompressa nelle sue attribuzioni, sicchè
l'amministratore convenuto in giudizio, quale rappresentante della comunità dei condomini, può sempre impugnare e proporre ricorso in Cassazione avverso la sentenza sfavorevole al senza bisogno di CP_1 autorizzazione dell'assemblea.
Il secondo indirizzo evidenzia che la "ratio" dell'art. 1131 c.c., comma 2, - che consente di convenire in giudizio l'amministratore del condominio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio - è quella di favorire il terzo il quale voglia iniziare un giudizio nei confronti del condominio, consentendogli di poter notificare la citazione al solo amministratore anzichè a tutti i condomini. Nulla, invece, nella stessa norma, giustifica la conclusione secondo cui l'amministratore sarebbe anche legittimato a resistere in giudizio e a impugnare senza essere a tanto autorizzato dall'assemblea (Cass. 26/11/ 2004, n. 22294; 25/1/2006, n.
1422). In buona sintesi l'amministratore deve munirsi di autorizzazione dell'assemblea per resistere o costituirsi in giudizio atteso che la rappresentanza passiva dell'amministratore riguarda solo la notificazione degli atti e non la gestione della controversia.
La conclusione, cui pervengono le S.U., per dirimere il contrasto sulla materia parte dalla considerazione che, tenuto conto dell'art. 1129 c.c. ove espressamente si richiede la nomina di un amministratore solo quando il numero di condomini sia superiore a quattro, in materia di condominio negli edifici l'organo principale e depositario del potere decisionale è l'assemblea dei condomini, così come in materia di comunione in generale il potere decisionale e di amministrazione della cosa comune, spetta solo ed esclusivamente ai comunisti (art. 1105 c.c.) e la nomina di un amministratore cui "delegare" l'esercizio del potere di amministrazione è ipotesi meramente eventuale (art. 1106 c.c.).
La prima e fondamentale competenza dell'amministratore consiste nell'eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini" (art. 1130 c.c., comma 1, n. 1)). Da tale disposto si evince che l'essenza delle funzioni dell'amministratore è imprescindibilmente legata al potere decisionale dell'assemblea.
In tal senso si richiama lo stesso tenore dell'art. 1131 co. 1 c.c. ove, nell'attribuire all'amministratore di condominio un potere di rappresentanza dei condomini e di azione in giudizio, si chiarisce che tale potere è conferito "Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea".
La lettura poi del secondo comma dell'art. 1131 c.c., ove si recita che l'amministratore possa essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, induce l'orientamento prevalente ad interpretare la normativa come affermazione di un autonomo potere dell'amministratore di essere destinatario di atti processuali, nonchè del potere di costituirsi in giudizio e di impugnare i provvedimenti in cui il risulta soccombente, se rientranti nelle sue attribuzioni ex art. 1130 c.c., CP_1 posto che la norma dell'art. 1131, comma 3, sembrerebbe richiedere la necessità di una comunicazione all'assemblea solo nel caso di materie non rientranti nelle attribuzioni dell'amministratore.
La citazione notificata all'amministratore consente così di risolvere le problematiche connesse ad una eventuale notificazione individuale ai singoli condomini, soprattutto nei condomini di notevoli dimensioni.
Le S.U. proseguono, fornendo una corretta interpretazione di tale normativa che tenga conto del ruolo e delle competenze dell'amministratore di condominio, alla luce del diritto al dissenso dei condomini rispetto alle liti ex art. 1132 c.c.
Ex art. 1130 c.c. l'amministratore non ha autonomi poteri, ma tra questi rientra l'esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea, nonché quelli legati all'obbligo di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Per l'effetto in materia di azioni processuali il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all'assemblea che dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti, in cui il risulta soccombente. Tale potere non compete all'amministratore che, per sua natura, non è un CP_1 organo decisionale ma meramente esecutivo del . CP_1
L'attribuzione in capo all'assemblea di condominio del potere gestorio e, quindi, della decisione se resistere in giudizio o impugnare la sentenza sfavorevole, per cui occorre che l'amministratore sia autorizzato a tanto, va tuttavia raccordata con la legittimazione passiva generale attribuita all'amministratore dall'art. 1131 c.c., comma 2, che costituisce il mezzo procedimentale per il bilanciamento tra l'esigenza di agevolare i terzi e la necessità di tempestiva (urgente) difesa (onde evitare decadenze e preclusioni) dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio, che deve ritenersi immanente al complessivo assetto normativo condominiale.
Alla luce delle considerazioni fin qui svolte, le S.U. enunciano il seguente principio di diritto: "L'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione".
Se, per quanto concerne la legitimatio ad processum, le S.U. fissano il principio, secondo cui il potere di resistere in giudizio esige la delibera dell'assemblea condominiale, anche ad eventuale ratifica dell'autonomo operato dell'amministratore, non è in contestazione invece la legitimatio ad causam dell'amministratore di condominio, stante il tenore letterale dell'art. 1131 comma 2 e 3 c.c. e da qui la facoltà del singolo condomino o dei terzi di chiamarlo in giudizio.
Ulteriormente, sul punto più recente insegnamento della giurisprudenza di legittimità (ex plurimis Cass. Civ. ord 22911/18) conferma che la legittimazione passiva dell'amministratore del condominio, ex art. 1131, comma 2, c.c. non incontra limiti e sussiste - anche in ordine all'interposizione d'ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente necessario - in relazione a ogni tipo d'azione, anche reale o possessoria, promossa da terzi o da un singolo condòmino nei confronti del medesimo relativamente alle CP_1 parti comuni dello stabile condominiale (tali dovendo estensivamente ritenersi anche quelle esterne, purché adibite all'uso comune di tutti i condòmini), trovando ragione nell'esigenza di facilitare l'evocazione in giudizio del , quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli CP_1 condòmini. Quanto alla posizione processuale del convenuto litisconsorte tenuto conto dell'adita Pt_2 azione di reintegra nella situazione di fatto equivalente ad una servitù di passaggio pedonale, nonchè delle indicazioni fin qui esposte, è possibile pervenire alla conclusione che, risultando all'epoca dei fatti de quibus il mministratore del , in capo allo stesso è possibile riconoscere non solo Pt_2 Controparte_1 quelle posizioni giuridiche connesse alla sua funzione ex art. 1130 co. nr. 4) c.c., che giustificano la legitimation ad causam, ma anche l'interesse a resistere in giudizio, ovvero quella legitimation ad processum, che gli proviene dalla delibera condominiale assunta in data 06.05.2022, come testualmente emerge dalla comparsa di comparsa di costituzione di nuovo difensore e ricorso ex art. 302 c.p.c. per la prosecuzione del processo interrotto.
Talchè la sollevata eccezione sulla presunta carenza di legittimazione passiva del convenuto litisconsorte va respinta e la chiamata in giudizio del convenuto medesimo contenuta Parte_2 nel ricorso introduttivo, nonché anche nella successiva comparsa di costituzione e risposta del giudizio di merito, è per l'effetto da ritenersi pienamente conforme al dettato ex art. 100 c.p.c.
Le spese seguono la soccombenza e vanno poste, pertanto, a carico dei resistenti solidalmente.

P.Q.M.

Il Giudice Onorario, definitivamente pronunciando sull'atto di ricorso, depositato in data 07/04/2022, dal , nella persona del legale rappresentante pro tempore, – attore – con il Parte_1 quale venivano convenuti in giudizio nella persona del legale Controparte_1 rappresentante pro-tempore, e – convenuti SC - , contrariis reiectis, così Parte_2 provvede:
ACCOGLIE
Il ricorso e, per l'effetto, riconosce in favore del , nella persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore, il possesso della servitù di passaggio pedonale, nonché anche per il carico e lo scarico dei bidoni dell'immondizia, il tutto da esercitare sul cortile del confinante Controparte_1 censito nel Catasto dei Terreni del Comune di Asti fg. 78, part. 486, così da consentire l'accesso ed il recesso alla pubblica via denominata Corso Dante;

Inoltre,
CONDANNA il convenuto ed in solido personalmente l'amministratore pro tempore Controparte_1 del convenuto a fare immediata consegna al ricorrente delle chiavi o dispositivi d'apertura di CP_1 qualsivoglia natura dei cancelli e lucchetti, tutti per l'esercizio del libero transito da e/o verso la dedotta pubblica via, C.so Dante.
ed infine,
DISPONE
Ricorrendo le condizioni di cui all'art. 91.c.p.c., a carico solidale dei convenuti SC
, nella persona del legale rappresentante pro tempore, e Controparte_1 Parte_2 al pagamento delle spese di giudizio in favore del ricorrente nella misura di €. 7.616/00 (settemilaseicentosedici/00), oltre spese non imponibili, rimborso forfettario (15%), iva e cpa. Sentenza pubblicata con la sottoscrizione in forma digitale del presente verbale ed immediatamente depositata in cancelleria.
Manda alla Cancelleria per le comunicazioni di rito.
Così deciso in Pocapaglia, lì 28/09/2025
Il G.O.P.
s.sorgi